房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì).

1、房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)2017-08-03房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì) 香山怡景項(xiàng)U可行性研究報(bào)告 學(xué)部：城市建設(shè)工程學(xué)部專業(yè): 工程管理 班 級：房地產(chǎn)經(jīng)營與佔(zhàn)價(jià) 指導(dǎo)教師：編制時(shí)間: 孫豐旋 2016. 11.24文華學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)分組名單及任務(wù)分工一. 課程設(shè)il題U二. 課程設(shè)計(jì)小組成員三. 成員任務(wù)分工第1章項(xiàng)U總說明和概況 況1.1項(xiàng)U背景與概1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2. 1國家政治、經(jīng)第2章投資環(huán)境研究 濟(jì)、形式及有關(guān)政策2. 2項(xiàng)U開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)悄況及管理政策因素第3章市場研究3. 1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析3. 2需求供給分析 3. 3武漢房地產(chǎn)特征分析3.4 2016武漢樓市分析第4

2、章項(xiàng)U定位 第一文庫網(wǎng)4. 1價(jià)格定位4. 2市場定位 4. 3項(xiàng)U介紹及SWOT矩陣分析第5章規(guī)劃及建設(shè)條件5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)原則5. 2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局第6章建設(shè)方式及進(jìn)度安排6. 1建設(shè)方式 6. 2項(xiàng)U進(jìn)度安排第7章投資估算及資金籌措7. 1投資佔(zhàn)算 7. 2資金籌措第8章 項(xiàng)U評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定第9章 項(xiàng)U經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)第10章風(fēng)險(xiǎn)與不確定因素分析 10. 1風(fēng)險(xiǎn)分析 10. 2不確定因素分析第11章可行性研究的結(jié)論11. 1結(jié)論 11. 2建議第一章項(xiàng)U總說明與概況1.1項(xiàng)U背景與概況1項(xiàng)U名稱:香山怡景住宅小區(qū)項(xiàng)U 2承辦單位概況單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)

3、：有限責(zé)任公司注冊資 金：RMB6億 單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學(xué)院一號 法定代表人;王思言 企業(yè)負(fù)責(zé)人：肖雨 薇昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介：昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū) 文華學(xué)院壹號，于2014年9月在武漢注冊成立，公司注冊資本6億，房地產(chǎn)開 發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。U詢，公司 正著力打造香山怡景項(xiàng)U,并努力使之成為本地標(biāo)桿性項(xiàng)U°公司秉承“讓更 多人學(xué)受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價(jià)值觀一一 “守諾 擔(dān)任 共同發(fā)展”指導(dǎo)各項(xiàng)工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商” C自公司進(jìn)入運(yùn) 作，標(biāo)志著公司進(jìn)入快速發(fā)展階段。公司堅(jiān)持以對社

4、會(huì)、客戶和企業(yè)負(fù)責(zé)的精 神精雕細(xì)琢每一個(gè)項(xiàng)U和產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)，為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)， 為消費(fèi)者創(chuàng)造最舒適的家園！公司UMJ擁有員工100人，本科以上學(xué)歷者占 60%,人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強(qiáng)，具有高度的凝聚力和向心力。同時(shí)，公司 重點(diǎn)加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。3可行性 研究報(bào)告依據(jù)1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議2)國家計(jì)委計(jì)辦投資2016315號審定的投資項(xiàng)U可行性研究指南3)國家發(fā)張改革委委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)U經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參 數(shù)4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例5）房地產(chǎn)項(xiàng)U經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法4.編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明

5、珠居住小區(qū)項(xiàng)U建設(shè) 的U 的、必要性、項(xiàng)U區(qū)域概況、項(xiàng)U規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)U建設(shè)組織管理、 項(xiàng)U招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)U分析風(fēng)險(xiǎn)等 方面進(jìn)行全面論證和研究。5. 擬建地點(diǎn)本項(xiàng)U位于華中科技大學(xué)附近，東面臨近中口倉儲(chǔ)，生活便利，購物較方便。 酉面 坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通2號線，華中科技大 學(xué)，學(xué)習(xí)氛W濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街?？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平 坦，五通一平。6. 預(yù)期U標(biāo) 1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214. 5平方米。平方米的土地上，建設(shè)總 容積率 為4,建設(shè)密度25%。居住用地60萬平方米，建筑物基層面

6、積35553. 6平方 米，總建筑面積71107.2平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地73330. 5平方米, 公園、防護(hù)綠化用地33330.5 第一章項(xiàng)U總說明與概況1.1項(xiàng)U背景與概況 1項(xiàng)U名稱:香山怡景住宅小區(qū)項(xiàng)U2.承辦單位概況單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì):有限責(zé)任公司注冊資金:RMB6 億單位住所:武漢市武昌區(qū)文化學(xué)院一號法定代表人;王思言 企業(yè)負(fù)責(zé)人：肖雨薇 昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介；昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū) 文華學(xué)院壹號，于2014年9月在武漢注冊成立，公司注冊資本6億，房地產(chǎn)開 發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。U前，公司

7、 正著力打造香山怡景項(xiàng)U,并努力使之成為本地標(biāo)桿性項(xiàng)U°公司秉承“讓更 多人享受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價(jià)值觀一一 “守諾 擔(dān)任 共同發(fā)展”指導(dǎo)各項(xiàng)工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商” C自公司進(jìn)入運(yùn) 作，標(biāo)志著公司進(jìn)入快速發(fā)展階段。公司堅(jiān)持以對社會(huì)、客戶和企業(yè)負(fù)責(zé)的精 神精雕細(xì)琢每一個(gè)項(xiàng)U和產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)，為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)， 為消費(fèi)者創(chuàng)造最舒適的家園！公司U前擁有員工100人，本科以上學(xué)歷者占 60%,人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強(qiáng)，具有高度的凝聚力和向心力。同時(shí)，公司 重點(diǎn)加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。3.可行性研究報(bào)告依據(jù) 1）

8、與委托方簽訂的咨詢協(xié)議2）國家計(jì)委計(jì)辦投資2016 15號審定的投資項(xiàng)U可行性研究指南 3）國家發(fā)張改革委委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)U經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參 數(shù)4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 5）房地產(chǎn)項(xiàng)U經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 4編制范B依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明珠居住小區(qū)項(xiàng)U建設(shè) 的U的、必要性、項(xiàng)U區(qū)域概況、項(xiàng)U規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)U建設(shè)組織管 理、項(xiàng)U招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)U分析風(fēng) 險(xiǎn)等方面進(jìn)行全面論證和研究。5擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)U位于華中科技大學(xué)附近，東面臨近中疔倉儲(chǔ)，生活便利，購物較方便。 西面坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通

9、2號線，華中科技 大學(xué)，學(xué)習(xí)氛圍濃療，南至光谷創(chuàng)業(yè)街?？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平 坦，五通一平。6.預(yù)期U標(biāo) 1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214. 5平方米。平方米的土地上，建設(shè)總 容積率為4,建設(shè)密度25%。居住用地60萬平方米，建筑物基層面積35553.6 平方米，總建筑面積71107.2平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地73330.5平方 米，公園、防護(hù)綠化用地33330.5 平方米。1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2016年國民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)發(fā)展加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間。2016年，針對需求不足問 題，不斷推出重大投資工程和消費(fèi)工程包，一些省市陸續(xù)推出取

10、消房地產(chǎn)限 購、限貸政策，降低住房首付比例和住房交易環(huán)節(jié)稅，完善出口退稅和貿(mào)易便 利化。針對貨幣政策傳導(dǎo)不暢和實(shí)體融資成本過高，自2014年11月以來，六 次降息、五次降低存款準(zhǔn)備金率，并利用其他貨幣政策工具，引導(dǎo)利率下降。 針對地方政府負(fù)債率高和財(cái)政政策有效性下降的問題，開展了存量債務(wù)置換， 出臺(tái)融資平臺(tái)在建項(xiàng)U的續(xù)貸政策，積極推進(jìn)政府企業(yè)合作模式。對地方政府 懶政進(jìn)行問責(zé)，加強(qiáng)督導(dǎo)檢査和簡政放權(quán)，財(cái)政支出進(jìn)度明顯加快。初步遏制 了經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的趨勢，經(jīng)濟(jì)保持了總體穩(wěn)定，2016年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長 6.9%,規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)同比增長6.1%。消費(fèi)需求基本平穩(wěn)，社會(huì)消費(fèi)品零售 額名義增長1

11、0. 7%o基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增長17. 0%,保持了較快增長。進(jìn)口、出 口分別下降14. 1%和2. 8%,但剔除價(jià)格因素，實(shí)際增速分別為-2. 8%和-1. 8%。 就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1313萬人。物價(jià)溫和回升，CPI上漲1.4%, 商品房價(jià)格同比上漲7.4%,比去年同期提高6個(gè)白分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整亮點(diǎn)紛呈，新的增長動(dòng)力正在逐步形成。一是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)趨勢進(jìn) 一步顯現(xiàn)。2016年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到50. 5%,同比提高2. 4個(gè)白分 點(diǎn)。工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長10. 2%,比整體工業(yè)增速Adi 4.1 個(gè)白分點(diǎn)，占規(guī)模以上工業(yè)比重為11.8%。新能源汽車、工業(yè)機(jī)

12、器人、智能終 端、軌道交通設(shè)備等產(chǎn)品的產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)其至成倍增長。二是需求結(jié)構(gòu)繼續(xù) 改善，消費(fèi)拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。最終消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到66. 4%,比上年提高15. 4個(gè)白分點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)零售等新型消費(fèi)模式實(shí)現(xiàn)迅猛增長， 旅游、信息、文化、健康等服務(wù)消費(fèi)持續(xù)升溫。三是收入分配結(jié)構(gòu)有所改善， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步惠及居民。居民人均可支配收入名義增長& 9亂 居民在國民收 入分配中的占比提高，農(nóng)村居民人均可支配收入實(shí)際增長明顯快于城鎮(zhèn)居民， 城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。四是節(jié)能減排取得新成效。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗同 比下降5. 6%o改革開放步伐加快，微觀主體活力有所釋放。行政審批制度改革繼續(xù)推

13、進(jìn)，取 消、下放了部分行政審批事項(xiàng)，商事制度不斷完善。財(cái)政金融體制改革深化， 加大結(jié)構(gòu)性減稅力度，降低社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)費(fèi)率，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。降低民 間資本準(zhǔn)入門檻，0家民營銀行獲批營業(yè)。利率、匯率市場化改革取得進(jìn)展， 市場決定資金價(jià)格的機(jī)制初步形成。價(jià)格改革邁出重大步伐，政府定價(jià)U錄大 幅度減少。服務(wù)業(yè)和制造業(yè)開放進(jìn)一步擴(kuò)大，外商投資產(chǎn)業(yè)U錄限制類條U大 幅度減少50%, 90%以上的境外投資項(xiàng)U實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上備案。這些改革舉措，有利于 促進(jìn)生產(chǎn)要素的自山流動(dòng)，有利于創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，有利于我國走出 去戰(zhàn)略的實(shí)施，有利于形成大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面?？傮w來看，2016年國民經(jīng)濟(jì)仍運(yùn)行在合理區(qū)間

14、，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，轉(zhuǎn)型升 級進(jìn)一步加快，新興動(dòng)力進(jìn)一步積聚，人民生活進(jìn)一步改善，為經(jīng)濟(jì)增長奠定 了較好的基礎(chǔ)。2. 2項(xiàng)U開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)悄況及管理政策因素武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“開發(fā)區(qū)”）位于武漢西南，1991年0月動(dòng)工 興建，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū)，2000年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)在 開發(fā)區(qū)設(shè)立湖北武漢出口加工區(qū)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積 已達(dá)489.7平方公里，轄區(qū)人口近40萬，形成了以汽車及零部件、電子電器產(chǎn) 業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，注冊企業(yè)逾15000家，是武漢市重要的經(jīng)濟(jì)增長極，綜 合實(shí)力位居全國經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)前列。近年來，按照“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)

15、、產(chǎn)城融合”的總體思路，武漢開發(fā)區(qū)在 堅(jiān)持做好產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，更加注重城市建設(shè)、民生社會(huì)事業(yè)發(fā)展和生態(tài)文明建 設(shè)，逐步山單純的工業(yè)園區(qū)向生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能三位一體同步發(fā)展的現(xiàn)代 化新城轉(zhuǎn)變。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開發(fā)區(qū)設(shè)立了商務(wù)城、智慧生態(tài)城、先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、湖 北武漢出口加工區(qū)、港口物流區(qū)、汽車及零部件園區(qū)、通用航空及衛(wèi)星產(chǎn)業(yè) 園、武漢經(jīng)開農(nóng)業(yè)發(fā)展投資公司等八大園區(qū)，承擔(dān)招商引資、項(xiàng)U落地、服務(wù) 企業(yè)等職能。2016年，開發(fā)區(qū)共實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2844億元，占全市比重達(dá)到1/4： 其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1388億，增長21%。實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資622億元，增 長 30%。實(shí)現(xiàn)全口徑財(cái)政總收入3

16、46億元，占全市比重超過1/7；實(shí)現(xiàn)地方公共財(cái)政預(yù) 算收入77億元，增長14. 5%o第三章市場研究3. 1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析戴徳梁行12日發(fā)布的武漢2016年上半年房地產(chǎn)市場分析報(bào)告顯示，受多 項(xiàng)利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創(chuàng)奇跡，同比增一倍;商品房可 售面積同比下降43.7%,出清周期已跌至6.0個(gè)月。土地市場亦是地王頻db 部分片區(qū)的樓面地價(jià)兩個(gè)月內(nèi)增長一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增 長 62.4%. 39. 2%o住宅市場火爆，但商鋪市場卻面臨多面“W城”的競爭壓力。2016年上半年， 武漢多個(gè)商業(yè)項(xiàng)U因故延期入市。下半年，乂將有52. 5萬平方米的商業(yè)項(xiàng)U投 入使

17、用，短時(shí)間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。住宅成交量同比翻倍2016年上半年，武漢主城區(qū)商品住宅累計(jì)供應(yīng)達(dá)645.7萬平方米，相比去年同 期上升12.0%;從區(qū)域上看，除武昌和二七后湖片區(qū)供應(yīng)量有所下降外，其它區(qū) 域均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢，青山片區(qū)增幅達(dá)69.8%。在全國樓市去庫存的主基調(diào)下，多項(xiàng)利好政策于一季度集中出臺(tái)，掀起了武漢 新一波置業(yè)熱潮。2016上半年，武漢主城區(qū)成交量達(dá)112,486套，同比增長 95.4%。其中三月和四月連續(xù)刷新武漢單月成交量歷史記錄。成交價(jià)雖一再創(chuàng)新高，但漲幅相對理性，今年16月武漢主城區(qū) 住宅成交均價(jià)為侮平方米11,127元，同比去年上漲9.3%。從片區(qū)

18、來看，各片 區(qū)成交量相比去年同期均有所上升，其中關(guān)山片區(qū)以28,411套居成交量首位， 古田片區(qū)漲幅最為明顯達(dá)20& 9%,青山及二七后湖分別增長165. 6%和150. 9%o成交價(jià)方面，武昌中心以16. 2%的漲輛領(lǐng)漲各主城區(qū)，青山及漢口中 心分別以146%和11. 8%名列二三名。武漢樓市在經(jīng)歷持續(xù)的火爆成交后，去庫存效果明顯。截止2016年5月，武漢 全市商品房可售面積為1585.2萬平方米，相比去年同期下降43.7%,出清周期 已跌至6.0個(gè)月，同比去年縮短了 12.1個(gè)月。戴德梁行武漢及長沙公司總經(jīng)理黃廣平向第一財(cái)經(jīng)記者表示，隨著城市發(fā)展節(jié) 奏的加快，以及外來人口吸附力的不

19、斷增強(qiáng)，武漢仍然具有強(qiáng)勁的購房需求。預(yù)計(jì)下半年如果政策不收緊的話，武漢樓市成交仍將維持上半年火熱態(tài)勢。持續(xù)“紅火”的樓市亦不斷吸引品牌房企來漢拿地，“面粉”價(jià)格的不斷飆 高，終將傳導(dǎo)至住宅市場。樓面地價(jià)兩月漲一倍 上半年武漢住宅成交量屢創(chuàng)記錄，不少房企開始積極拿地，上地市場呈現(xiàn)供需 兩旺的局面。隨著品牌房企陸續(xù)登陸武漢，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭變得更加激烈，武漢半年已誕三 “地王”，而本月8日的土地拍賣現(xiàn)場再次刷新樓面地價(jià)紀(jì)錄，個(gè)別片區(qū)的地 價(jià)在短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)就翻了一倍。2016年上半年，武漢土地市場共計(jì)推出79宗地，成功交易76宗，成交面積為 357.9萬平方米，同比增長62. 4%：成交金額為28

20、&0億元，相比去年同期上升 39.2%。從區(qū)域角度來看，蔡甸區(qū)、東湖高新區(qū)以及洪山區(qū)成為2016年上半年 土地市場成交主力，三區(qū)占全市土地成交面積總量的62.8%o而中心城區(qū)和遠(yuǎn) 城區(qū)成交面積占比同比分別下降14. 8和5. 0個(gè)白分點(diǎn)，次中心城區(qū)則上升 19. 8個(gè)百分點(diǎn)。從成交結(jié)構(gòu)來看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至 36. 2%,而綜合用地成交占比下降13. 7個(gè)百分點(diǎn)至21.2%,工業(yè)用地表現(xiàn)相對 活躍，占總成交量的6. 9%;民營房企為本季度的拿地主力，占比達(dá)52.6%,超國 企17. 8個(gè)疔分點(diǎn)。商業(yè)城”需共同應(yīng)對2016年上半年，武漢多個(gè)商業(yè)項(xiàng)U

21、因故延期入市。然而，山迅猛發(fā)展的電子商 務(wù)和大量潛在供應(yīng)帶來的競爭壓力使得各大商家不敢松懈，紛紛在運(yùn)營策略上 下功夫，各種藝術(shù)展和主題活動(dòng)層出不窮。一方面為其商業(yè)項(xiàng)U起到了引流作 用，列一方面，則在當(dāng)前商業(yè)面臨多面“w城”的大背景下給予了商戶更多的 信心。品牌方面，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)依然保持著較為強(qiáng)勁的擴(kuò)張勢頭，多個(gè)新餐 飲品牌首次入駐武漢。列外，快時(shí)尚及輕奢品牌成為上半年零售類品牌的擴(kuò)張 主力；隨著商業(yè)市場的深度調(diào)整及國家政策的大力扶持，書店這個(gè)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)正不 斷吸引著更多的關(guān)注，徳芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全 國首家“地鐵書店”。下半年，以M+、壹方購物中心和萬隆廣場為代表的52.

22、 5萬平方米的商業(yè)項(xiàng)U 將投入使用，短時(shí)間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。同時(shí)，消費(fèi) 增速放緩、消費(fèi)習(xí)慣改變，將成為商業(yè)運(yùn)營商與品牌商之間共同需要面對的問 題。3. 2需求供給分析作為一種商品，從本質(zhì)意義上說房地產(chǎn)的價(jià)格是由房地產(chǎn)的供給和需求決定 的，這一點(diǎn)與其它商品是一致的。但房地產(chǎn)商品和反地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)的 網(wǎng)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)的供給和需求具有獨(dú)特的地方。判斷一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)居民住房的有效需求。要同時(shí)考慮兩個(gè)條件：一是居 民家庭購房的實(shí)際承受能力，二是居民家庭購房的、愿望。僅有購房的實(shí)際承受 力而無意愿購房，或有童愿購房而無購房實(shí)際承受能力，都不能形成房地產(chǎn)的 有效需求。只有同

23、時(shí)解決這兩個(gè)問題，住房的有效需求才能促進(jìn)房地產(chǎn)的供 給，進(jìn)而達(dá)到帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長的作用。調(diào)查結(jié)果顯示對高檔樓盤的項(xiàng)U地段選擇而言漢口市區(qū)占有絕對性的優(yōu)勢不但 工作、居住在漢口的人將其作為購房首選區(qū)域工作、居住在武昌和漢陽的居民 也將其作為巫要購房考慮區(qū)域。另外？"漢口城 郊結(jié)合部”也是重要的區(qū)域?多數(shù)漢口人都將其作為“次選區(qū)域” ？其他區(qū)域的 許多人也作為購房的考慮區(qū)域?位于漢口市郊的“常青花園”地區(qū)、金銀湖地 區(qū)和后湖地區(qū)經(jīng)過近年來的規(guī)模的開發(fā)可環(huán)境整飭、以及在新的城市規(guī)劃中的 重要地位?使得“漢口城郊結(jié)合部”成為受大眾矚U的重要居住區(qū)。其次武昌中心城區(qū)的地位也很重要。居住和工作在

24、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)的 大都會(huì)選擇“武昌市區(qū)”作為首選購房區(qū)域。值得一提的是。洪山區(qū)U詢的開 發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)出來?洪山區(qū)是重要的教育、科技區(qū)？在“武漢-中國光谷”這 一發(fā)展前景異常廣闊的品牌所帶來的科技產(chǎn)業(yè)化、以及帶動(dòng)周邊高校的科技產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的影響?再加上自然環(huán)境好、土地自然豐S等自然條件?必然會(huì)使洪山區(qū) 在未來成為巫要居住區(qū)本次調(diào)查山于主要針對漢口地區(qū)對洪山區(qū)涉及較少所以 在調(diào)査結(jié)果中沒有被顯示出來。3. 3武漢房地產(chǎn)特征分析相對于上半年的平淡，下半年的土地市場尤為值得期待?？傮w來說，武漢還會(huì) 有更多優(yōu)質(zhì)的地塊推出，加上渴望進(jìn)入武漢的開發(fā)商越來越多以及資本力量更 深的介入，在一定程度上將保

25、持“房熱地更熱”的態(tài)勢。對于下半場的態(tài)勢， 我們認(rèn)為?！跋仓杏袘n謹(jǐn)慎樂觀保持理性” 一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍掛土地供應(yīng)層面占絕對主導(dǎo)優(yōu)勢，競 爭依舊激烈，地價(jià)將在一定時(shí)間內(nèi)持續(xù)刺激供需市場； 另一方面，預(yù)計(jì)進(jìn)入下半年，溢價(jià)率將有所回落，市場理性程度增加，在金融 屬性強(qiáng)勢背景下，避免用更高的杠桿拿地帶來高風(fēng)險(xiǎn)，需謹(jǐn)慎。U前來看，武漢出現(xiàn)了很多的地王，我們也在反思這個(gè)地王背后形成的原因是 什么？其實(shí)它有兒個(gè)方面：我們認(rèn)為主要有以下兒個(gè)原因：1、開發(fā)商資金面融資環(huán)境友好，銷售回現(xiàn)給力，房企資金面充裕，拿地?cái)U(kuò)張意愿強(qiáng)。2. 開發(fā)商預(yù)期面武漢市場面給予信心，新房市場表現(xiàn)理想，市場安全度高。土

26、地價(jià)格相對合 理，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控。3、開發(fā)商供給面 2016準(zhǔn)備進(jìn)入武漢房企數(shù)量越來越多，預(yù)計(jì)下半年更多開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐武漢，在 上半年無所收獲的背景下，下半年拿地決心更大。4. 土地供給面 下半年多個(gè)市中心優(yōu)質(zhì)地塊逐步上市，土地供給充足。四、后續(xù)土拍市場操作的建議 經(jīng)歷地王浪潮，沒買到地，就糾結(jié)三天；買到地，就糾結(jié)五年，其實(shí)“地王” 項(xiàng)U操作難度不言而喻，昔日地王開發(fā)緩慢，2015年武漢成交的多個(gè)“地王” 如?七濱江華發(fā)地塊.西后湖首地集團(tuán)地塊均未進(jìn)行實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。在土地市 場競爭中，以利為先，不加杠桿，不參與規(guī)模和土儲(chǔ)的軍備競賽。可以從降低 融資成本、資源合作、產(chǎn)品打造等方面入手，保持理性競爭態(tài)

27、勢：1、多渠道降低融資成本利用金融市場工具，拓寬融資渠道，降低融資成本。如深圳平家（平安+萬科聯(lián) 合體）拿下經(jīng)開P（2015） 162號地塊。2、合作開發(fā)，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)尋找專業(yè)運(yùn)營能力強(qiáng)的開發(fā)商合作，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。如房投、綠城合作光谷中心城 項(xiàng)U3、項(xiàng)U自身品質(zhì)的打造項(xiàng)U產(chǎn)品力、服務(wù)力、內(nèi)部配套力的打造精裝修做溢價(jià)，內(nèi)部配套升級（豪華 會(huì)所、教育引入、酒店）3.4 2016武漢樓市分析 10月2日武漢市人民政府辦公廳發(fā)布武漢市部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶徬拶J措施的 通知，核心內(nèi)容為武漢主城區(qū)及開發(fā)區(qū)限購限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提 至25%,二套房首付比例提至50%, 10月3日起正式施行。2016 年9月

28、武漢新房成交均價(jià)為10584元/0,環(huán)比增長了 2. 11%,同比增長了24. 53%： 9月份，二手房成交均價(jià)為13859元/。，環(huán)比增長了 6. 29%,同比增 長了 33. 55%。9月份，武漢各區(qū)住宅成交均價(jià)已經(jīng)出爐，其中，武昌區(qū)住宅成交均價(jià)最高， 為16122元每平方，其次是江岸區(qū)和洪山區(qū)。9月份各區(qū)住宅成交均價(jià)漲幅最 大的武昌區(qū)和江夏區(qū)，漲幅均超4成。2016年9月武漢市各區(qū)住宅成交均價(jià)排行榜第四章、項(xiàng)U定位4. 1價(jià)格定位根據(jù)對武漢市周邊樓盤的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)U建設(shè)和銷售時(shí)間因素的考慮，本項(xiàng)U定位確認(rèn)為：住宅：20004000元/M2 4. 2市場定位通過市場分析顯示，結(jié)合本項(xiàng)U的

29、規(guī)劃和市場定位，再得出該項(xiàng)U的市場定 位。項(xiàng)U的土地使用性質(zhì)為住宅，U標(biāo)市場為文華周邊的師生及企業(yè)職工。房 屋的基本屬性為高層的普通住宅一生態(tài)的溫馨家庭住宅，直切主題，突出有別 于其它競爭性樓盤的景觀。對于本項(xiàng)U周邊而言，沒有任何天然資源，其它樓 盤也都是內(nèi)部造景，但景觀沒有鮮明的特色。但本項(xiàng)U就點(diǎn)中要害，就體現(xiàn)了 鮮明的主題景觀，而且是周邊非常稀缺的草地景觀，并能延伸出健康，環(huán)保， 陽光等很多主題來。恰恰能夠讓人體會(huì)到生活其樂融融的未來，且也是一個(gè)獨(dú) 特的生活領(lǐng)域，配套完善，居民生活和睦，靜謐中流露出濃郁的田園氣息，宇 靜中學(xué)受生活的熱鬧和城市的繁榮。整體風(fēng)格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整 體

30、項(xiàng)U形象，營造了具有城市感的項(xiàng)U整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小 區(qū)作為設(shè)計(jì)的訴求。a、在規(guī)劃設(shè)計(jì)定位上，采用半圍合思路，為小區(qū)提供充 分的公共空間，同時(shí)在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū) 內(nèi)的通風(fēng)，并提供適應(yīng)武漢炎熱氣候的活動(dòng)場所。b、建筑立面上，極具現(xiàn)代感，一面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)住大 方的口色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項(xiàng)U整體雅典的氣質(zhì)。C、戶型設(shè)計(jì)上，力求戶型的經(jīng)濟(jì)適用，通風(fēng)采光良好，并在入戶處設(shè)置了入 戶花園，增加空間層次及實(shí)用性。4. 3項(xiàng)U介紹及SWOT矩陣分析 該房地產(chǎn)項(xiàng)U位于武漢市光谷腹地，華中科技 大學(xué)文華學(xué)院南面地域，緊鄰光谷一路，區(qū)域內(nèi)擁有

31、眾多未開發(fā)的空地，且項(xiàng) U占地范W較為平坦，只分布兒處零星的建筑物，規(guī)模不大，地理環(huán)境&好， 計(jì)劃建開發(fā)中高端住宅樓。(1)則。5規(guī)劃方案及建設(shè)條件0.1規(guī)劃設(shè)計(jì)原則依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益相結(jié)合的原(3)設(shè)。(2) 依據(jù)國家和地方政府有關(guān)法律、法規(guī)，嚴(yán)格履行規(guī)劃管理手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜.綜合開發(fā)、配套建 (4)遵循價(jià)值規(guī)律和市場供求法則，充分了解和掌握市場行情，對開發(fā) 項(xiàng)U作出正確的定位。(5)節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地。(6)體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展 的思想。5. 2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 1居住用房地產(chǎn): 2生產(chǎn)用房

32、地產(chǎn)(工廠等)：3經(jīng)營用房地產(chǎn)(商場、游樂園等)：4行政用房地產(chǎn)(政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等)；5其他專業(yè)用房地產(chǎn) (學(xué)校、醫(yī)院、福利院等)：第6章建設(shè)方式及進(jìn)度安排6. 1建設(shè)方式本項(xiàng)U的總占地面積142214.5平方米，綜合建筑面積為711072平方米，項(xiàng)U 分A, B,C三區(qū)，A,B, C三區(qū)為商層住宅及沿街商業(yè)，大型購物中心組成。6. 2項(xiàng)U進(jìn)度安排本項(xiàng)U自2016年1月份開始啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2018年5月份推出項(xiàng)U的最后一批房 源，預(yù)計(jì)項(xiàng)U建設(shè)周期為3年零五個(gè)月。根據(jù)業(yè)主對本工程工期的總體要求，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際宿況，擬il劃開工2016年 1月1日（實(shí)際開工日期以下發(fā)的開工令為準(zhǔn)），預(yù)計(jì)竣工

33、850日，計(jì)劃總工期 30個(gè)月。根據(jù)業(yè)主階段性U標(biāo)要求，編制本進(jìn)度計(jì)劃： 340日前，完成A區(qū)建筑。300日前，完成B區(qū)建筑。210 0前，完成C區(qū)建筑。根據(jù)以上總體施工計(jì)劃按安排，考慮各工序間的關(guān)系，編制了上蛟高速B1合同 段進(jìn)度計(jì)劃時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖、主要分項(xiàng)工程計(jì)劃斜率圖及工程管理曲線圖。由于施 工時(shí)可能受各種因素影響，在實(shí)際施工中應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)每天完成的工 程項(xiàng)U,通過比較分析，確定按當(dāng)前 施工進(jìn)度繼續(xù)施工對U標(biāo)工程造成影響，從而及時(shí)對現(xiàn)行計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，充分 調(diào)動(dòng)資源，克服不利自然條件帶來的困難。最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期的合同工程計(jì)劃工第七章投資估算和資金籌措7.1投資佔(zhàn)算7. 2投資計(jì)劃與資金籌措

34、表序號1 2 3 4 5建、構(gòu)筑屋名稱供排水工程費(fèi)用排水工程費(fèi)用供電工程費(fèi)用公共綠化費(fèi)小 區(qū)安防智能化合計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 單價(jià) 單位工程量 指標(biāo)單位00 568858 15 元/敘 ©0 568858 30 元/0 ©0 568858 45 元/0 ©0 568858 80 元/0 00 568858 20 元/©0 費(fèi)用合計(jì)（萬元）853. 29 1706. 57 2559.86 4550. 86 1137.71 1080& 29工程建設(shè)其他費(fèi)用 序號 123456789 10 11 項(xiàng)U名稱土地使用費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)工程設(shè)il費(fèi)工程勘察費(fèi)前

35、期工作費(fèi) 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)竣工圖編制費(fèi)標(biāo)書編制及招標(biāo)管理費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi)施工圖預(yù)算編制費(fèi) 合計(jì) 計(jì)算規(guī)則 建安造價(jià)的5%建安工程費(fèi)的2%設(shè)計(jì)費(fèi)的15%工程費(fèi)的0. 8%工程費(fèi)的1%工 程費(fèi)的0. 2%工程設(shè)計(jì)費(fèi)的5%工程費(fèi)用的0. 1%工程費(fèi)的0. 2%工程設(shè)計(jì)費(fèi)的 10%費(fèi)用合計(jì)（萬元）560500 6462. 5 2585 387. 75 1034 12925 25& 5 129. 25 129. 25 258. 5 25& 5 584928. 25序號12 3 4建、構(gòu)筑物名稱住宅樓地下建筑商業(yè)建筑供電房合計(jì) 建筑安裝工程費(fèi)用 單價(jià) 單位工作量 指標(biāo)單位00 468

36、500 2000 元/in250000 2300 元/in2 00 00 100000 2400 元/in2 費(fèi)用合計(jì)（萬元）93700 11500 24000 50 129250 00 358 1400 元/in2 資金籌措 第八章項(xiàng)U融資（一）項(xiàng)U融資主體（1）項(xiàng)U發(fā)起人：高彤（2）項(xiàng)U公 司：昌盛公司（3）貸款銀行：中國建設(shè)銀行（4）產(chǎn)品購買者：購房者、投資人（5）工程 承包商：肖氏（二）項(xiàng)U資金來源1項(xiàng)U資本金籌措（三）融資方案分析1資本金來源可黒分析（1）既有項(xiàng)U法人內(nèi)部融資的可黑性分析 1）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量狀況和盈利能力，分析企業(yè)的財(cái) 務(wù)狀況，可能籌集到并用于

37、擬建項(xiàng)U的現(xiàn)金數(shù)額及其可黑性；2）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其與擬建項(xiàng)U的關(guān)聯(lián)性，分析企業(yè)可能用 于擬建項(xiàng)U的非現(xiàn)金資產(chǎn)數(shù)額及其可靠性。（2）項(xiàng)U資本金的可黑性分析1）既有法人融資方式的項(xiàng)U,應(yīng)分析原有股東增資擴(kuò)股和吸收新股東投資的數(shù) 額及可黑性；2）新設(shè)法人融資方式的項(xiàng)U,應(yīng)分析各投資者認(rèn)繳的股本金數(shù)額及可黑性: 3）采用上述兩種融資方式，如通過發(fā)行股票籌集資本金，應(yīng)分析其獲得批準(zhǔn)的 可能性。（3）項(xiàng)U債務(wù)資金的可靠性分析1）采用債務(wù)融資的項(xiàng)U,應(yīng)分析 其能否獲得國家有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)；2）采用銀行貸款的項(xiàng)U,應(yīng)分析其能否取得銀行的貸款承諾;3）采用外國政府貸款或國際金融組織貸款的項(xiàng)U,

38、應(yīng)核實(shí)項(xiàng)U是否列入利用外 資備選項(xiàng)U。2融資結(jié)構(gòu)分析2.1資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析資本金和債務(wù)資金比例1： 1在滿足政府管理部門有關(guān)規(guī)定及債務(wù)清償要求的前提下，能使權(quán)益投資的回報(bào) 率最高的資產(chǎn)負(fù)債比。2. 2權(quán)益投資結(jié)構(gòu)分析權(quán)益投資結(jié)構(gòu)：項(xiàng)U資本金的內(nèi)部比例3： 2： 1 2. 3項(xiàng)U資金來源 資本金自 有資金資本（股本）溢價(jià)接受贈(zèng)款資金總額長期借款借入資金流動(dòng)資金借 款其他短期3融資成本分析融資成本：為了籌集和使用資金付出的全部費(fèi)用。包括：資金籌集費(fèi)用和資金 占用費(fèi)用 資金籌集費(fèi)用：在融資過程中所發(fā)送的一次性支付成本費(fèi)用，如承諾費(fèi)，手續(xù)費(fèi)，擔(dān)保費(fèi)，代理費(fèi)等 資金占用費(fèi)用：反映資金占用和試用期內(nèi)應(yīng)付出

39、的經(jīng)常性費(fèi)用，例如利息（1）銀行借款的資金成本銀行借款資金成本包括借款利息和籌資費(fèi)用 山于借款利息計(jì)入稅前成本費(fèi)用，因而使企業(yè)少繳一筆所得稅，因此，企業(yè)實(shí) 際負(fù)擔(dān)的借款利息費(fèi)用應(yīng)扣除相應(yīng)的所得稅額。（2）普通股資金成本（3） 優(yōu)先股成本 第九章項(xiàng)U財(cái)務(wù)評價(jià) 企業(yè)利益存留（留利）的資金成本 第十章 風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素分析10.1風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地 產(chǎn)開發(fā)過程，山于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資 成本增大等不利結(jié)果的可能性。風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，風(fēng)險(xiǎn)的存在不僅會(huì)帶來損 失，在許多情況下，風(fēng)險(xiǎn)也蘊(yùn)藏著某種機(jī)遇。所以，科學(xué)預(yù)見

40、各種不確定性， 提示并正確識(shí)別房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素，認(rèn)真分析和研究各種因素的影響方式和程 度，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理具有特別重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)U的風(fēng)險(xiǎn)管理要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、模塊化，就必須根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) U的客觀規(guī)律建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，相對的固定下來并成為具體開發(fā)項(xiàng)U風(fēng)險(xiǎn)管 理方案的基礎(chǔ)和模板。作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，正成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)， 并日益成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)之一。然而，毋庸置疑，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)髙 風(fēng)險(xiǎn)的投資。如何針對房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)秩序不斷規(guī)范，法制 化體系不斷完善的1W況下，改進(jìn)U前經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)的 風(fēng)險(xiǎn)，走出適合本地實(shí)際的行業(yè)特色之路，是U前房地產(chǎn)業(yè)急需解決的問題, 也是本文要闡明的問題。風(fēng)險(xiǎn)管理作為一種理論已經(jīng)過了兒十年的發(fā)展，現(xiàn)在學(xué)術(shù)界對項(xiàng)U風(fēng)險(xiǎn)管理的 理論達(dá)到較一致的看法，認(rèn)為項(xiàng)U風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，它涉及工程管理 的方方面面。作為市場的主體，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用這些理論，結(jié)合 自身實(shí)際1W況，根據(jù)周邊環(huán)境的狀況，創(chuàng)造出適合自己特點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理辦法。 這也是作者進(jìn)行此項(xiàng)研究的最初U的。10.2不確定因素分析1敏感性分析 感性分析是通過分析、預(yù)測投資項(xiàng)U主要因素發(fā)生變化時(shí)對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響， 從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。敏感性分 析的U的是在充分了解和掌握