房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計.

1、房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計2017-08-03房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計 香山怡景項U可行性研究報告 學(xué)部：城市建設(shè)工程學(xué)部專業(yè): 工程管理 班 級：房地產(chǎn)經(jīng)營與佔價 指導(dǎo)教師：編制時間: 孫豐旋 2016. 11.24文華學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計分組名單及任務(wù)分工一. 課程設(shè)il題U二. 課程設(shè)計小組成員三. 成員任務(wù)分工第1章項U總說明和概況 況1.1項U背景與概1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標2. 1國家政治、經(jīng)第2章投資環(huán)境研究 濟、形式及有關(guān)政策2. 2項U開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會悄況及管理政策因素第3章市場研究3. 1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析3. 2需求供給分析 3. 3武漢房地產(chǎn)特征分析3.4 2016武漢樓市分析第4

2、章項U定位 第一文庫網(wǎng)4. 1價格定位4. 2市場定位 4. 3項U介紹及SWOT矩陣分析第5章規(guī)劃及建設(shè)條件5.1規(guī)劃設(shè)計原則5. 2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局第6章建設(shè)方式及進度安排6. 1建設(shè)方式 6. 2項U進度安排第7章投資估算及資金籌措7. 1投資佔算 7. 2資金籌措第8章 項U評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定第9章 項U經(jīng)濟效益評價第10章風(fēng)險與不確定因素分析 10. 1風(fēng)險分析 10. 2不確定因素分析第11章可行性研究的結(jié)論11. 1結(jié)論 11. 2建議第一章項U總說明與概況1.1項U背景與概況1項U名稱:香山怡景住宅小區(qū)項U 2承辦單位概況單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)

3、：有限責(zé)任公司注冊資 金：RMB6億 單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學(xué)院一號 法定代表人;王思言 企業(yè)負責(zé)人：肖雨 薇昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介：昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū) 文華學(xué)院壹號，于2014年9月在武漢注冊成立，公司注冊資本6億，房地產(chǎn)開 發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。U詢，公司 正著力打造香山怡景項U,并努力使之成為本地標桿性項U°公司秉承“讓更 多人學(xué)受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價值觀一一 “守諾 擔(dān)任 共同發(fā)展”指導(dǎo)各項工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商” C自公司進入運 作，標志著公司進入快速發(fā)展階段。公司堅持以對社

4、會、客戶和企業(yè)負責(zé)的精 神精雕細琢每一個項U和產(chǎn)品的每一個細節(jié)，為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)， 為消費者創(chuàng)造最舒適的家園！公司UMJ擁有員工100人，本科以上學(xué)歷者占 60%,人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時，公司 重點加強人才梯隊建設(shè)，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。3可行性 研究報告依據(jù)1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議2)國家計委計辦投資2016315號審定的投資項U可行性研究指南3)國家發(fā)張改革委委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項U經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例5）房地產(chǎn)項U經(jīng)濟評價方法4.編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明

5、珠居住小區(qū)項U建設(shè) 的U 的、必要性、項U區(qū)域概況、項U規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項U建設(shè)組織管理、 項U招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項U分析風(fēng)險等 方面進行全面論證和研究。5. 擬建地點本項U位于華中科技大學(xué)附近，東面臨近中口倉儲，生活便利，購物較方便。 酉面 坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通2號線，華中科技大 學(xué)，學(xué)習(xí)氛W濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街?？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平 坦，五通一平。6. 預(yù)期U標 1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214. 5平方米。平方米的土地上，建設(shè)總 容積率 為4,建設(shè)密度25%。居住用地60萬平方米，建筑物基層面

6、積35553. 6平方 米，總建筑面積71107.2平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地73330. 5平方米, 公園、防護綠化用地33330.5 第一章項U總說明與概況1.1項U背景與概況 1項U名稱:香山怡景住宅小區(qū)項U2.承辦單位概況單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì):有限責(zé)任公司注冊資金:RMB6 億單位住所:武漢市武昌區(qū)文化學(xué)院一號法定代表人;王思言 企業(yè)負責(zé)人：肖雨薇 昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介；昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū) 文華學(xué)院壹號，于2014年9月在武漢注冊成立，公司注冊資本6億，房地產(chǎn)開 發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。U前，公司

7、 正著力打造香山怡景項U,并努力使之成為本地標桿性項U°公司秉承“讓更 多人享受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價值觀一一 “守諾 擔(dān)任 共同發(fā)展”指導(dǎo)各項工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商” C自公司進入運 作，標志著公司進入快速發(fā)展階段。公司堅持以對社會、客戶和企業(yè)負責(zé)的精 神精雕細琢每一個項U和產(chǎn)品的每一個細節(jié)，為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)， 為消費者創(chuàng)造最舒適的家園！公司U前擁有員工100人，本科以上學(xué)歷者占 60%,人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時，公司 重點加強人才梯隊建設(shè)，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。3.可行性研究報告依據(jù) 1）

8、與委托方簽訂的咨詢協(xié)議2）國家計委計辦投資2016 15號審定的投資項U可行性研究指南 3）國家發(fā)張改革委委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項U經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 5）房地產(chǎn)項U經(jīng)濟評價方法 4編制范B依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明珠居住小區(qū)項U建設(shè) 的U的、必要性、項U區(qū)域概況、項U規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項U建設(shè)組織管 理、項U招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項U分析風(fēng) 險等方面進行全面論證和研究。5擬建地點 本項U位于華中科技大學(xué)附近，東面臨近中疔倉儲，生活便利，購物較方便。 西面坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通

9、2號線，華中科技 大學(xué)，學(xué)習(xí)氛圍濃療，南至光谷創(chuàng)業(yè)街?？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平 坦，五通一平。6.預(yù)期U標 1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214. 5平方米。平方米的土地上，建設(shè)總 容積率為4,建設(shè)密度25%。居住用地60萬平方米，建筑物基層面積35553.6 平方米，總建筑面積71107.2平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地73330.5平方 米，公園、防護綠化用地33330.5 平方米。1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標 2016年國民經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)發(fā)展加強和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間。2016年，針對需求不足問 題，不斷推出重大投資工程和消費工程包，一些省市陸續(xù)推出取

10、消房地產(chǎn)限 購、限貸政策，降低住房首付比例和住房交易環(huán)節(jié)稅，完善出口退稅和貿(mào)易便 利化。針對貨幣政策傳導(dǎo)不暢和實體融資成本過高，自2014年11月以來，六 次降息、五次降低存款準備金率，并利用其他貨幣政策工具，引導(dǎo)利率下降。 針對地方政府負債率高和財政政策有效性下降的問題，開展了存量債務(wù)置換， 出臺融資平臺在建項U的續(xù)貸政策，積極推進政府企業(yè)合作模式。對地方政府 懶政進行問責(zé)，加強督導(dǎo)檢査和簡政放權(quán)，財政支出進度明顯加快。初步遏制 了經(jīng)濟持續(xù)下行的趨勢，經(jīng)濟保持了總體穩(wěn)定，2016年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長 6.9%,規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)同比增長6.1%。消費需求基本平穩(wěn)，社會消費品零售 額名義增長1

11、0. 7%o基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增長17. 0%,保持了較快增長。進口、出 口分別下降14. 1%和2. 8%,但剔除價格因素，實際增速分別為-2. 8%和-1. 8%。 就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1313萬人。物價溫和回升，CPI上漲1.4%, 商品房價格同比上漲7.4%,比去年同期提高6個白分點。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整亮點紛呈，新的增長動力正在逐步形成。一是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)趨勢進 一步顯現(xiàn)。2016年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到50. 5%,同比提高2. 4個白分 點。工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長10. 2%,比整體工業(yè)增速Adi 4.1 個白分點，占規(guī)模以上工業(yè)比重為11.8%。新能源汽車、工業(yè)機

12、器人、智能終 端、軌道交通設(shè)備等產(chǎn)品的產(chǎn)量實現(xiàn)兩位數(shù)其至成倍增長。二是需求結(jié)構(gòu)繼續(xù) 改善，消費拉動作用進一步增強。最終消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻達到66. 4%,比上年提高15. 4個白分點。網(wǎng)絡(luò)零售等新型消費模式實現(xiàn)迅猛增長， 旅游、信息、文化、健康等服務(wù)消費持續(xù)升溫。三是收入分配結(jié)構(gòu)有所改善， 經(jīng)濟發(fā)展進一步惠及居民。居民人均可支配收入名義增長& 9亂 居民在國民收 入分配中的占比提高，農(nóng)村居民人均可支配收入實際增長明顯快于城鎮(zhèn)居民， 城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。四是節(jié)能減排取得新成效。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗同 比下降5. 6%o改革開放步伐加快，微觀主體活力有所釋放。行政審批制度改革繼續(xù)推

13、進，取 消、下放了部分行政審批事項，商事制度不斷完善。財政金融體制改革深化， 加大結(jié)構(gòu)性減稅力度，降低社會保險繳費費率，減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。降低民 間資本準入門檻，0家民營銀行獲批營業(yè)。利率、匯率市場化改革取得進展， 市場決定資金價格的機制初步形成。價格改革邁出重大步伐，政府定價U錄大 幅度減少。服務(wù)業(yè)和制造業(yè)開放進一步擴大，外商投資產(chǎn)業(yè)U錄限制類條U大 幅度減少50%, 90%以上的境外投資項U實現(xiàn)網(wǎng)上備案。這些改革舉措，有利于 促進生產(chǎn)要素的自山流動，有利于創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，有利于我國走出 去戰(zhàn)略的實施，有利于形成大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面。總體來看，2016年國民經(jīng)濟仍運行在合理區(qū)間

14、，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，轉(zhuǎn)型升 級進一步加快，新興動力進一步積聚，人民生活進一步改善，為經(jīng)濟增長奠定 了較好的基礎(chǔ)。2. 2項U開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會悄況及管理政策因素武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“開發(fā)區(qū)”）位于武漢西南，1991年0月動工 興建，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2000年4月經(jīng)國務(wù)院批準在 開發(fā)區(qū)設(shè)立湖北武漢出口加工區(qū)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積 已達489.7平方公里，轄區(qū)人口近40萬，形成了以汽車及零部件、電子電器產(chǎn) 業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，注冊企業(yè)逾15000家，是武漢市重要的經(jīng)濟增長極，綜 合實力位居全國經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)前列。近年來，按照“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)

15、、產(chǎn)城融合”的總體思路，武漢開發(fā)區(qū)在 堅持做好產(chǎn)業(yè)的同時，更加注重城市建設(shè)、民生社會事業(yè)發(fā)展和生態(tài)文明建 設(shè)，逐步山單純的工業(yè)園區(qū)向生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能三位一體同步發(fā)展的現(xiàn)代 化新城轉(zhuǎn)變。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開發(fā)區(qū)設(shè)立了商務(wù)城、智慧生態(tài)城、先進制造業(yè)園區(qū)、湖 北武漢出口加工區(qū)、港口物流區(qū)、汽車及零部件園區(qū)、通用航空及衛(wèi)星產(chǎn)業(yè) 園、武漢經(jīng)開農(nóng)業(yè)發(fā)展投資公司等八大園區(qū)，承擔(dān)招商引資、項U落地、服務(wù) 企業(yè)等職能。2016年，開發(fā)區(qū)共實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2844億元，占全市比重達到1/4： 其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1388億，增長21%。實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資622億元，增 長 30%。實現(xiàn)全口徑財政總收入3

16、46億元，占全市比重超過1/7；實現(xiàn)地方公共財政預(yù) 算收入77億元，增長14. 5%o第三章市場研究3. 1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析戴徳梁行12日發(fā)布的武漢2016年上半年房地產(chǎn)市場分析報告顯示，受多 項利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創(chuàng)奇跡，同比增一倍;商品房可 售面積同比下降43.7%,出清周期已跌至6.0個月。土地市場亦是地王頻db 部分片區(qū)的樓面地價兩個月內(nèi)增長一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增 長 62.4%. 39. 2%o住宅市場火爆，但商鋪市場卻面臨多面“W城”的競爭壓力。2016年上半年， 武漢多個商業(yè)項U因故延期入市。下半年，乂將有52. 5萬平方米的商業(yè)項U投 入使

17、用，短時間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。住宅成交量同比翻倍2016年上半年，武漢主城區(qū)商品住宅累計供應(yīng)達645.7萬平方米，相比去年同 期上升12.0%;從區(qū)域上看，除武昌和二七后湖片區(qū)供應(yīng)量有所下降外，其它區(qū) 域均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢，青山片區(qū)增幅達69.8%。在全國樓市去庫存的主基調(diào)下，多項利好政策于一季度集中出臺，掀起了武漢 新一波置業(yè)熱潮。2016上半年，武漢主城區(qū)成交量達112,486套，同比增長 95.4%。其中三月和四月連續(xù)刷新武漢單月成交量歷史記錄。成交價雖一再創(chuàng)新高，但漲幅相對理性，今年16月武漢主城區(qū) 住宅成交均價為侮平方米11,127元，同比去年上漲9.3%。從片區(qū)

18、來看，各片 區(qū)成交量相比去年同期均有所上升，其中關(guān)山片區(qū)以28,411套居成交量首位， 古田片區(qū)漲幅最為明顯達20& 9%,青山及二七后湖分別增長165. 6%和150. 9%o成交價方面，武昌中心以16. 2%的漲輛領(lǐng)漲各主城區(qū)，青山及漢口中 心分別以146%和11. 8%名列二三名。武漢樓市在經(jīng)歷持續(xù)的火爆成交后，去庫存效果明顯。截止2016年5月，武漢 全市商品房可售面積為1585.2萬平方米，相比去年同期下降43.7%,出清周期 已跌至6.0個月，同比去年縮短了 12.1個月。戴德梁行武漢及長沙公司總經(jīng)理黃廣平向第一財經(jīng)記者表示，隨著城市發(fā)展節(jié) 奏的加快，以及外來人口吸附力的不

19、斷增強，武漢仍然具有強勁的購房需求。預(yù)計下半年如果政策不收緊的話，武漢樓市成交仍將維持上半年火熱態(tài)勢。持續(xù)“紅火”的樓市亦不斷吸引品牌房企來漢拿地，“面粉”價格的不斷飆 高，終將傳導(dǎo)至住宅市場。樓面地價兩月漲一倍 上半年武漢住宅成交量屢創(chuàng)記錄，不少房企開始積極拿地，上地市場呈現(xiàn)供需 兩旺的局面。隨著品牌房企陸續(xù)登陸武漢，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭變得更加激烈，武漢半年已誕三 “地王”，而本月8日的土地拍賣現(xiàn)場再次刷新樓面地價紀錄，個別片區(qū)的地 價在短短兩個月時間內(nèi)就翻了一倍。2016年上半年，武漢土地市場共計推出79宗地，成功交易76宗，成交面積為 357.9萬平方米，同比增長62. 4%：成交金額為28

20、&0億元，相比去年同期上升 39.2%。從區(qū)域角度來看，蔡甸區(qū)、東湖高新區(qū)以及洪山區(qū)成為2016年上半年 土地市場成交主力，三區(qū)占全市土地成交面積總量的62.8%o而中心城區(qū)和遠 城區(qū)成交面積占比同比分別下降14. 8和5. 0個白分點，次中心城區(qū)則上升 19. 8個百分點。從成交結(jié)構(gòu)來看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至 36. 2%,而綜合用地成交占比下降13. 7個百分點至21.2%,工業(yè)用地表現(xiàn)相對 活躍，占總成交量的6. 9%;民營房企為本季度的拿地主力，占比達52.6%,超國 企17. 8個疔分點。商業(yè)城”需共同應(yīng)對2016年上半年，武漢多個商業(yè)項U

21、因故延期入市。然而，山迅猛發(fā)展的電子商 務(wù)和大量潛在供應(yīng)帶來的競爭壓力使得各大商家不敢松懈，紛紛在運營策略上 下功夫，各種藝術(shù)展和主題活動層出不窮。一方面為其商業(yè)項U起到了引流作 用，列一方面，則在當前商業(yè)面臨多面“w城”的大背景下給予了商戶更多的 信心。品牌方面，體驗式業(yè)態(tài)依然保持著較為強勁的擴張勢頭，多個新餐 飲品牌首次入駐武漢。列外，快時尚及輕奢品牌成為上半年零售類品牌的擴張 主力；隨著商業(yè)市場的深度調(diào)整及國家政策的大力扶持，書店這個傳統(tǒng)業(yè)態(tài)正不 斷吸引著更多的關(guān)注，徳芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全 國首家“地鐵書店”。下半年，以M+、壹方購物中心和萬隆廣場為代表的52.

22、 5萬平方米的商業(yè)項U 將投入使用，短時間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。同時，消費 增速放緩、消費習(xí)慣改變，將成為商業(yè)運營商與品牌商之間共同需要面對的問 題。3. 2需求供給分析作為一種商品，從本質(zhì)意義上說房地產(chǎn)的價格是由房地產(chǎn)的供給和需求決定 的，這一點與其它商品是一致的。但房地產(chǎn)商品和反地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)的 網(wǎng)特點，使得房地產(chǎn)的供給和需求具有獨特的地方。判斷一個國家、一個地區(qū)居民住房的有效需求。要同時考慮兩個條件：一是居 民家庭購房的實際承受能力，二是居民家庭購房的、愿望。僅有購房的實際承受 力而無意愿購房，或有童愿購房而無購房實際承受能力，都不能形成房地產(chǎn)的 有效需求。只有同

23、時解決這兩個問題，住房的有效需求才能促進房地產(chǎn)的供 給，進而達到帶動社會經(jīng)濟增長的作用。調(diào)查結(jié)果顯示對高檔樓盤的項U地段選擇而言漢口市區(qū)占有絕對性的優(yōu)勢不但 工作、居住在漢口的人將其作為購房首選區(qū)域工作、居住在武昌和漢陽的居民 也將其作為巫要購房考慮區(qū)域。另外？"漢口城 郊結(jié)合部”也是重要的區(qū)域?多數(shù)漢口人都將其作為“次選區(qū)域” ？其他區(qū)域的 許多人也作為購房的考慮區(qū)域?位于漢口市郊的“常青花園”地區(qū)、金銀湖地 區(qū)和后湖地區(qū)經(jīng)過近年來的規(guī)模的開發(fā)可環(huán)境整飭、以及在新的城市規(guī)劃中的 重要地位?使得“漢口城郊結(jié)合部”成為受大眾矚U的重要居住區(qū)。其次武昌中心城區(qū)的地位也很重要。居住和工作在

24、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)的 大都會選擇“武昌市區(qū)”作為首選購房區(qū)域。值得一提的是。洪山區(qū)U詢的開 發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)出來?洪山區(qū)是重要的教育、科技區(qū)？在“武漢-中國光谷”這 一發(fā)展前景異常廣闊的品牌所帶來的科技產(chǎn)業(yè)化、以及帶動周邊高校的科技產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的影響?再加上自然環(huán)境好、土地自然豐S等自然條件?必然會使洪山區(qū) 在未來成為巫要居住區(qū)本次調(diào)查山于主要針對漢口地區(qū)對洪山區(qū)涉及較少所以 在調(diào)査結(jié)果中沒有被顯示出來。3. 3武漢房地產(chǎn)特征分析相對于上半年的平淡，下半年的土地市場尤為值得期待?？傮w來說，武漢還會 有更多優(yōu)質(zhì)的地塊推出，加上渴望進入武漢的開發(fā)商越來越多以及資本力量更 深的介入，在一定程度上將保

25、持“房熱地更熱”的態(tài)勢。對于下半場的態(tài)勢， 我們認為。“喜中有憂謹慎樂觀保持理性” 一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍掛土地供應(yīng)層面占絕對主導(dǎo)優(yōu)勢，競 爭依舊激烈，地價將在一定時間內(nèi)持續(xù)刺激供需市場； 另一方面，預(yù)計進入下半年，溢價率將有所回落，市場理性程度增加，在金融 屬性強勢背景下，避免用更高的杠桿拿地帶來高風(fēng)險，需謹慎。U前來看，武漢出現(xiàn)了很多的地王，我們也在反思這個地王背后形成的原因是 什么？其實它有兒個方面：我們認為主要有以下兒個原因：1、開發(fā)商資金面融資環(huán)境友好，銷售回現(xiàn)給力，房企資金面充裕，拿地擴張意愿強。2. 開發(fā)商預(yù)期面武漢市場面給予信心，新房市場表現(xiàn)理想，市場安全度高。土

26、地價格相對合 理，開發(fā)風(fēng)險可控。3、開發(fā)商供給面 2016準備進入武漢房企數(shù)量越來越多，預(yù)計下半年更多開發(fā)企業(yè)進駐武漢，在 上半年無所收獲的背景下，下半年拿地決心更大。4. 土地供給面 下半年多個市中心優(yōu)質(zhì)地塊逐步上市，土地供給充足。四、后續(xù)土拍市場操作的建議 經(jīng)歷地王浪潮，沒買到地，就糾結(jié)三天；買到地，就糾結(jié)五年，其實“地王” 項U操作難度不言而喻，昔日地王開發(fā)緩慢，2015年武漢成交的多個“地王” 如?七濱江華發(fā)地塊.西后湖首地集團地塊均未進行實質(zhì)開發(fā)階段。在土地市 場競爭中，以利為先，不加杠桿，不參與規(guī)模和土儲的軍備競賽?？梢詮慕档?融資成本、資源合作、產(chǎn)品打造等方面入手，保持理性競爭態(tài)

27、勢：1、多渠道降低融資成本利用金融市場工具，拓寬融資渠道，降低融資成本。如深圳平家（平安+萬科聯(lián) 合體）拿下經(jīng)開P（2015） 162號地塊。2、合作開發(fā)，分攤風(fēng)險尋找專業(yè)運營能力強的開發(fā)商合作，分攤風(fēng)險。如房投、綠城合作光谷中心城 項U3、項U自身品質(zhì)的打造項U產(chǎn)品力、服務(wù)力、內(nèi)部配套力的打造精裝修做溢價，內(nèi)部配套升級（豪華 會所、教育引入、酒店）3.4 2016武漢樓市分析 10月2日武漢市人民政府辦公廳發(fā)布武漢市部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶徬拶J措施的 通知，核心內(nèi)容為武漢主城區(qū)及開發(fā)區(qū)限購限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提 至25%,二套房首付比例提至50%, 10月3日起正式施行。2016 年9月

28、武漢新房成交均價為10584元/0,環(huán)比增長了 2. 11%,同比增長了24. 53%： 9月份，二手房成交均價為13859元/。，環(huán)比增長了 6. 29%,同比增 長了 33. 55%。9月份，武漢各區(qū)住宅成交均價已經(jīng)出爐，其中，武昌區(qū)住宅成交均價最高， 為16122元每平方，其次是江岸區(qū)和洪山區(qū)。9月份各區(qū)住宅成交均價漲幅最 大的武昌區(qū)和江夏區(qū)，漲幅均超4成。2016年9月武漢市各區(qū)住宅成交均價排行榜第四章、項U定位4. 1價格定位根據(jù)對武漢市周邊樓盤的調(diào)查，結(jié)合本項U建設(shè)和銷售時間因素的考慮，本項U定位確認為：住宅：20004000元/M2 4. 2市場定位通過市場分析顯示，結(jié)合本項U的

29、規(guī)劃和市場定位，再得出該項U的市場定 位。項U的土地使用性質(zhì)為住宅，U標市場為文華周邊的師生及企業(yè)職工。房 屋的基本屬性為高層的普通住宅一生態(tài)的溫馨家庭住宅，直切主題，突出有別 于其它競爭性樓盤的景觀。對于本項U周邊而言，沒有任何天然資源，其它樓 盤也都是內(nèi)部造景，但景觀沒有鮮明的特色。但本項U就點中要害，就體現(xiàn)了 鮮明的主題景觀，而且是周邊非常稀缺的草地景觀，并能延伸出健康，環(huán)保， 陽光等很多主題來。恰恰能夠讓人體會到生活其樂融融的未來，且也是一個獨 特的生活領(lǐng)域，配套完善，居民生活和睦，靜謐中流露出濃郁的田園氣息，宇 靜中學(xué)受生活的熱鬧和城市的繁榮。整體風(fēng)格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整 體

30、項U形象，營造了具有城市感的項U整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小 區(qū)作為設(shè)計的訴求。a、在規(guī)劃設(shè)計定位上，采用半圍合思路，為小區(qū)提供充 分的公共空間，同時在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū) 內(nèi)的通風(fēng)，并提供適應(yīng)武漢炎熱氣候的活動場所。b、建筑立面上，極具現(xiàn)代感，一面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)住大 方的口色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項U整體雅典的氣質(zhì)。C、戶型設(shè)計上，力求戶型的經(jīng)濟適用，通風(fēng)采光良好，并在入戶處設(shè)置了入 戶花園，增加空間層次及實用性。4. 3項U介紹及SWOT矩陣分析 該房地產(chǎn)項U位于武漢市光谷腹地，華中科技 大學(xué)文華學(xué)院南面地域，緊鄰光谷一路，區(qū)域內(nèi)擁有

31、眾多未開發(fā)的空地，且項 U占地范W較為平坦，只分布兒處零星的建筑物，規(guī)模不大，地理環(huán)境&好， 計劃建開發(fā)中高端住宅樓。(1)則。5規(guī)劃方案及建設(shè)條件0.1規(guī)劃設(shè)計原則依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益相結(jié)合的原(3)設(shè)。(2) 依據(jù)國家和地方政府有關(guān)法律、法規(guī)，嚴格履行規(guī)劃管理手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜.綜合開發(fā)、配套建 (4)遵循價值規(guī)律和市場供求法則，充分了解和掌握市場行情，對開發(fā) 項U作出正確的定位。(5)節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地。(6)體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展 的思想。5. 2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 1居住用房地產(chǎn): 2生產(chǎn)用房

32、地產(chǎn)(工廠等)：3經(jīng)營用房地產(chǎn)(商場、游樂園等)：4行政用房地產(chǎn)(政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等)；5其他專業(yè)用房地產(chǎn) (學(xué)校、醫(yī)院、福利院等)：第6章建設(shè)方式及進度安排6. 1建設(shè)方式本項U的總占地面積142214.5平方米，綜合建筑面積為711072平方米，項U 分A, B,C三區(qū)，A,B, C三區(qū)為商層住宅及沿街商業(yè)，大型購物中心組成。6. 2項U進度安排本項U自2016年1月份開始啟動，預(yù)計2018年5月份推出項U的最后一批房 源，預(yù)計項U建設(shè)周期為3年零五個月。根據(jù)業(yè)主對本工程工期的總體要求，結(jié)合現(xiàn)場實際宿況，擬il劃開工2016年 1月1日（實際開工日期以下發(fā)的開工令為準），預(yù)計竣工

33、850日，計劃總工期 30個月。根據(jù)業(yè)主階段性U標要求，編制本進度計劃： 340日前，完成A區(qū)建筑。300日前，完成B區(qū)建筑。210 0前，完成C區(qū)建筑。根據(jù)以上總體施工計劃按安排，考慮各工序間的關(guān)系，編制了上蛟高速B1合同 段進度計劃時標網(wǎng)絡(luò)圖、主要分項工程計劃斜率圖及工程管理曲線圖。由于施 工時可能受各種因素影響，在實際施工中應(yīng)進行動態(tài)管理，根據(jù)每天完成的工 程項U,通過比較分析，確定按當前 施工進度繼續(xù)施工對U標工程造成影響，從而及時對現(xiàn)行計劃進行調(diào)整，充分 調(diào)動資源，克服不利自然條件帶來的困難。最終實現(xiàn)預(yù)期的合同工程計劃工第七章投資估算和資金籌措7.1投資佔算7. 2投資計劃與資金籌措

34、表序號1 2 3 4 5建、構(gòu)筑屋名稱供排水工程費用排水工程費用供電工程費用公共綠化費小 區(qū)安防智能化合計 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 單價 單位工程量 指標單位00 568858 15 元/敘 ©0 568858 30 元/0 ©0 568858 45 元/0 ©0 568858 80 元/0 00 568858 20 元/©0 費用合計（萬元）853. 29 1706. 57 2559.86 4550. 86 1137.71 1080& 29工程建設(shè)其他費用 序號 123456789 10 11 項U名稱土地使用費建設(shè)單位管理費工程設(shè)il費工程勘察費前

35、期工作費 工程建設(shè)監(jiān)理費質(zhì)量監(jiān)督費竣工圖編制費標書編制及招標管理費 工程保險費施工圖預(yù)算編制費 合計 計算規(guī)則 建安造價的5%建安工程費的2%設(shè)計費的15%工程費的0. 8%工程費的1%工 程費的0. 2%工程設(shè)計費的5%工程費用的0. 1%工程費的0. 2%工程設(shè)計費的 10%費用合計（萬元）560500 6462. 5 2585 387. 75 1034 12925 25& 5 129. 25 129. 25 258. 5 25& 5 584928. 25序號12 3 4建、構(gòu)筑物名稱住宅樓地下建筑商業(yè)建筑供電房合計 建筑安裝工程費用 單價 單位工作量 指標單位00 468

36、500 2000 元/in250000 2300 元/in2 00 00 100000 2400 元/in2 費用合計（萬元）93700 11500 24000 50 129250 00 358 1400 元/in2 資金籌措 第八章項U融資（一）項U融資主體（1）項U發(fā)起人：高彤（2）項U公 司：昌盛公司（3）貸款銀行：中國建設(shè)銀行（4）產(chǎn)品購買者：購房者、投資人（5）工程 承包商：肖氏（二）項U資金來源1項U資本金籌措（三）融資方案分析1資本金來源可黒分析（1）既有項U法人內(nèi)部融資的可黑性分析 1）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量狀況和盈利能力，分析企業(yè)的財 務(wù)狀況，可能籌集到并用于

37、擬建項U的現(xiàn)金數(shù)額及其可黑性；2）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其與擬建項U的關(guān)聯(lián)性，分析企業(yè)可能用 于擬建項U的非現(xiàn)金資產(chǎn)數(shù)額及其可靠性。（2）項U資本金的可黑性分析1）既有法人融資方式的項U,應(yīng)分析原有股東增資擴股和吸收新股東投資的數(shù) 額及可黑性；2）新設(shè)法人融資方式的項U,應(yīng)分析各投資者認繳的股本金數(shù)額及可黑性: 3）采用上述兩種融資方式，如通過發(fā)行股票籌集資本金，應(yīng)分析其獲得批準的 可能性。（3）項U債務(wù)資金的可靠性分析1）采用債務(wù)融資的項U,應(yīng)分析 其能否獲得國家有關(guān)主管部門的批準；2）采用銀行貸款的項U,應(yīng)分析其能否取得銀行的貸款承諾;3）采用外國政府貸款或國際金融組織貸款的項U,

38、應(yīng)核實項U是否列入利用外 資備選項U。2融資結(jié)構(gòu)分析2.1資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分析資本金和債務(wù)資金比例1： 1在滿足政府管理部門有關(guān)規(guī)定及債務(wù)清償要求的前提下，能使權(quán)益投資的回報 率最高的資產(chǎn)負債比。2. 2權(quán)益投資結(jié)構(gòu)分析權(quán)益投資結(jié)構(gòu)：項U資本金的內(nèi)部比例3： 2： 1 2. 3項U資金來源 資本金自 有資金資本（股本）溢價接受贈款資金總額長期借款借入資金流動資金借 款其他短期3融資成本分析融資成本：為了籌集和使用資金付出的全部費用。包括：資金籌集費用和資金 占用費用 資金籌集費用：在融資過程中所發(fā)送的一次性支付成本費用，如承諾費，手續(xù)費，擔(dān)保費，代理費等 資金占用費用：反映資金占用和試用期內(nèi)應(yīng)付出

39、的經(jīng)常性費用，例如利息（1）銀行借款的資金成本銀行借款資金成本包括借款利息和籌資費用 山于借款利息計入稅前成本費用，因而使企業(yè)少繳一筆所得稅，因此，企業(yè)實 際負擔(dān)的借款利息費用應(yīng)扣除相應(yīng)的所得稅額。（2）普通股資金成本（3） 優(yōu)先股成本 第九章項U財務(wù)評價 企業(yè)利益存留（留利）的資金成本 第十章 風(fēng)險和不確定因素分析10.1風(fēng)險分析 房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地 產(chǎn)開發(fā)過程，山于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資 成本增大等不利結(jié)果的可能性。風(fēng)險是客觀存在的，風(fēng)險的存在不僅會帶來損 失，在許多情況下，風(fēng)險也蘊藏著某種機遇。所以，科學(xué)預(yù)見

40、各種不確定性， 提示并正確識別房地產(chǎn)風(fēng)險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程 度，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理具有特別重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)項U的風(fēng)險管理要實現(xiàn)系統(tǒng)化、模塊化，就必須根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項 U的客觀規(guī)律建立風(fēng)險管理體系，相對的固定下來并成為具體開發(fā)項U風(fēng)險管 理方案的基礎(chǔ)和模板。作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，正成為新的經(jīng)濟增長點， 并日益成為當今主要的投資熱點之一。然而，毋庸置疑，房地產(chǎn)投資是一項髙 風(fēng)險的投資。如何針對房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，在市場經(jīng)濟秩序不斷規(guī)范，法制 化體系不斷完善的1W況下，改進U前經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)的 風(fēng)險，走出適合本地實際的行業(yè)特色之路，是U前房地產(chǎn)業(yè)急需解決的問題, 也是本文要闡明的問題。風(fēng)險管理作為一種理論已經(jīng)過了兒十年的發(fā)展，現(xiàn)在學(xué)術(shù)界對項U風(fēng)險管理的 理論達到較一致的看法，認為項U風(fēng)險管理是一個系統(tǒng)工程，它涉及工程管理 的方方面面。作為市場的主體，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分運用這些理論，結(jié)合 自身實際1W況，根據(jù)周邊環(huán)境的狀況，創(chuàng)造出適合自己特點的風(fēng)險管理辦法。 這也是作者進行此項研究的最初U的。10.2不確定因素分析1敏感性分析 感性分析是通過分析、預(yù)測投資項U主要因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟指標的影響， 從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。敏感性分 析的U的是在充分了解和掌握