某物業(yè)管理有限公司工程服務部工作手冊(共83頁).doc

1、工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司組織架構圖文件編號/GC001版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼1/11目的工程服務部人員架構編制,明確人員崗位的編排,在組織方面有序進行,達到統(tǒng)一人事管理組織結構。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務部。3人員架構人員架構圖(暫定 人)工程服務部主管維修組長運行組長維修組員運行組員工作時間：A班：09：0017：30（正常班） 如有緊急事件，應及時處理，4相關表格4.1工程服務部當值排班表/GC001F0014.2調(diào)班申請單/GC001F002工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司部門職能及質(zhì)量目標文件編號/GC002版本

2、編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼1/21目的為了明確忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務部的部門職能和質(zhì)量目標，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務部。3內(nèi)容3.1主要職能歸口管理中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)的公用設備、設施和建筑物、場地，確保其狀態(tài)滿足提供服務需要。負責中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)及新接物業(yè)的隱蔽工程、地下管網(wǎng)、電氣線路等圖紙、資料、文件的接收和保管。負責建立設備設施運行、操作、維護保養(yǎng)規(guī)范并組織實施。負責中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)的測量設備管理，確保按規(guī)定的校準周期進行校準并在校準的有效周期內(nèi)使用。負責編制各種設備設施的維護保養(yǎng)和檢修計劃并組織實施。按規(guī)

3、定處置業(yè)主/住戶的報修和投訴。負責提報有關設備、設施運行、維護保養(yǎng)和搶修施工所需材料、配件服務的采購申請，選擇并對供應商的評價。負責水、電的正常供應及停電/故障斷電時的供電。根據(jù)滅火、搶險需要、確保所需設備或場所/部位水電的供應。確保維修人員具備法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定的需持證上崗資格。確保為業(yè)主/住戶提供的服務及時、文明、有效。負責按規(guī)定保管、維護、安裝和交付業(yè)主/住戶提供的產(chǎn)品。負責二次吉屋裝修和保修期內(nèi)遺留工程問題整改跟進工作。負責區(qū)內(nèi)業(yè)主（或其委托人）提出的室內(nèi)裝修的管理工作。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司部門職能及質(zhì)量目標文件編號/GC002版本編號A/0生效日期20

4、10年1月1日頁 碼2/23.2質(zhì)量目標房屋的完好率達98及以上。重點設備的使用完好率達98及以上。住戶工程報修質(zhì)量合格率達96及以上。住戶工程報修處理及時率達95及以上。住戶工程報修有效投訴處理率100。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司主管崗位職責和任職條件文件編號/GC003版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼1/41目的為了明確各崗位職責及各崗位的任職條件，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務部。3內(nèi)容3.1全面負責工程部日常工作的管理、協(xié)調(diào)、督導及考評。3.2負責部門各類計劃（工作計劃、物品申購計劃、培訓計劃等）的擬定或審核。3.3負責部門各

5、類資源的有效控制，保證經(jīng)營指標的完成。3.4負責針對本部門投訴的有效處理。3.5負責組織開展小區(qū)工程設備的維修、保養(yǎng)、運行、管理。3.6負責制定工程管理制度和設備操作程序。3.7負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓。3.8負責監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。3.9負責洽談、評詁、監(jiān)督工程外判項目，組織對外判工程的質(zhì)量驗收。3.10負責審核用戶的室內(nèi)裝修。3.11負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。3.12負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。3.13完成上級交辦的其它任務.4.主管任職條件： 大專及以上學歷，有5年以上大型屋苑實際工程管理經(jīng)驗，熟悉ISO900

6、1知識及物業(yè)管理法律法規(guī)，有較強的組織、溝通、協(xié)調(diào)控制能力；誠實守信，豁達向上，富于團隊合作精神，年齡在25-45歲之間，限男性。應掌握的文件：物業(yè)管理條例法律法規(guī)、工程服務部工作手冊、人力資源管理工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司維修組長崗位職責和任職條件文件編號/GC003版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼2/41目的為了明確各崗位職責及各崗位的任職條件，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務部。3內(nèi)容3.1.崗位職責嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，自覺維護公司利益和形象。在工程部主管的直接領導、安排下，開展工作。公平、合理、科學地安排好組內(nèi)工作。協(xié)助

7、工程部主管搞好組內(nèi)員工培訓工作。3.1 5定期召開班組組員會議，總結、布置、協(xié)調(diào)運行班組內(nèi)的各項工作開展。協(xié)助主管做好物業(yè)接管驗收工作，遇有物業(yè)驗收時，隨時能抽調(diào)人員到場。每日對組內(nèi)員工的著裝，儀容舉止、文明禮貌以及員工是否注意安全作業(yè)，是否保證工作質(zhì)量，工作記錄，現(xiàn)場收尾工作是否做好等情況進行全面檢查、評價，對不合格的要求其及時整改糾正。協(xié)助倉管員負責管理好本班組的公用工具。參與制定運行班組所管轄的設備設施維修保養(yǎng)年計劃，并具體協(xié)助組織實施。完成主管下達的其它工作。3.2維修運行組長任職條件 高中及以上學歷，有電工證，高低壓配電入網(wǎng)操作證，5年以上高低壓配電工作經(jīng)驗，有較強組織、溝通、協(xié)調(diào)能

8、力，服務意識強，誠實勤勉，富于團隊合作精神，年齡在23-45歲之間，限男性。應掌握的文件：電工安全操作規(guī)程。工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司水電工崗位職責和任職條件文件編號/GC003版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼3/41目的為了明確各崗位職責及各崗位的任職條件，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務部。3內(nèi)容3.1.崗位職責嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，自覺維護公司利益和形象。在維修班長的直接領導、安排下開展工作保質(zhì)保量的認真完成維修班長分派的各項工作任務。維修班長不在，遇有應急工程報修時絕對服從調(diào)度當值人員的調(diào)派。積極參加部門、班組內(nèi)組織的各項

9、培訓工作，認真做好學習筆記，不斷提高自身素質(zhì)。負責住戶室內(nèi)外公共設施、設備以及區(qū)內(nèi)的配套設施的水電、土建安裝、維修、檢查、保養(yǎng)工作。嚴禁假公濟私，個人私自承接業(yè)主/住戶家庭安裝/維修業(yè)務。在制作/安裝/維修過程中如遇到疑難，應及時如實地匯報給維修班長、調(diào)度當值員或主管，請求支援解決，嚴禁盲目亂拆亂換。每次維修完后應盡量將換下來的廢品帶回工程部交給倉管員，由倉管員核實記錄。按要求完整、清晰、真實地填寫好各類工程報修單，同時也應按要求認真填寫好工作記錄本以備日后查詢。完成主管委派的其他工作。3.2水電工任職條件 高中及以上學歷，有電工證， 5年以上高低壓配電工作經(jīng)驗，有較強組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，服

10、務意識強，誠實勤勉，富于團隊合作精神，年齡在23-45歲之間，限男性。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司倉管員崗位職責和任職條件文件編號/GC003版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼4/41目的為了明確各崗位職責及各崗位的任職條件，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務部。3內(nèi)容3.1.崗位職責嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，自覺維修公司利益和形象。在主管的直接領導下開展工作。負責倉庫的日常管理工作，對出入庫的材料和工具進行驗收、登記，對不符合規(guī)定的物品和手續(xù)有權拒絕入庫或領取。保持倉庫清潔衛(wèi)生、通風良好，并做好防火、防潮防曬、防水、防盜等防護措施，確保物品

11、質(zhì)量和庫房安全。建立倉庫管理資料，做到手續(xù)、記錄齊全。不斷提高業(yè)務水平，保證各崗位領料及時，工具借還有序。完成主管交待的其他工作任務。3.2倉管員崗位任職條件：高中及以上學歷，熟悉倉庫的業(yè)務，有3年以上的倉庫管理工作經(jīng)驗，工作責任心強，誠實勤勉，富于團隊合作精神，年齡在25-40歲，男女不限。應掌握的文件：倉庫管理規(guī)定、物料入倉規(guī)定、倉庫盤點制度倉庫防火規(guī)定。工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司吉屋接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC004版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼1/41目的為了明確房屋接管驗收標準和檢驗方法，特制定本文件。2適用范圍 中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)

12、各小區(qū)業(yè)主房屋及其水電配套設施等。3內(nèi)容3.1標準 參照建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標準及達到業(yè)主（住戶）的合理要求。3.2標準及檢驗辦法梁、柱、板主體.1按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。.2無鋼筋外露。頂棚.1抹灰面平整，而層涂料均勻，無漏刷，無脫皮。.2無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。墻面.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。.2塊料（如磁磚）面層：a) 粘貼牢固，無缺棱掉角；b) 面層無裂紋、損傷、色澤一致；c) 對縫砂漿飽滿，線條順直。 地（樓）面.1毛地面：平整，

13、無裂紋。.2塊料（如磁磚）面層：工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司吉屋接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC004版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼2/4a) 粘貼牢固，無缺棱掉角；b) 面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直；c) 對縫砂漿飽滿，線條順直。 .3水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷。.4衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：a) 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確地漏，不應有積水，倒泛水；b) 第二天到樓下檢查樓面無滲漏。門窗：.1開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)：目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形。

14、.2從室內(nèi)輕扔晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活。.3木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。.4單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象：玻璃膠縫密實、美觀，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡。電子可視對講門鈴.1開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚，圖象清楚；窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：.1窗外防水膠均勻。先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下的均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入；.2查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水。 樓梯、扶手工程服務部

15、工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司吉屋接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC004版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼3/4.1砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露。.2鋼木結構的樓梯：a) 用力輕搖無晃動，安裝牢固；b) 鋼筋無銹蝕，無彎曲；c) 木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。 開關.1安裝牢固，目視蓋板無損壞。.2全檢開關靈活，開啟接觸效果良好。供水系統(tǒng).1安裝牢固無能搖動；打開每棟的供水總閥門（注意關閉室內(nèi)的水閥）管道完好無損，無滲漏水，無銹跡。.2管道接頭無滲水，接頭外觀處理良好。.3水龍頭（花灑）和水閥：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水，安裝

16、牢固，無劃痕、銹跡，衛(wèi)生清潔。 排污管道（含塑料管）.1安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全。.2從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞。.3鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。地漏：過濾鐵篦安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通。室內(nèi)配電箱.1安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常。.2開關符合型號規(guī)定。.3 導線與設計相符，布線規(guī)范。.4目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司吉屋接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC004版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼4/4.水表、電

17、表和液化氣表：安裝牢固，無搖晃；打開室內(nèi)水閥，看表內(nèi)讀數(shù)運轉是否正常；目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；安裝整潔、有條理、美觀，布線、布管規(guī)范。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共設施接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC005版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼1/41目的為了明確公共設施接管驗收標準及檢驗方法，特制定本方法。2適用范圍 中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)小區(qū)的公共場所、娛樂活動設施及其水電等。3內(nèi)容3.1標準 標準建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標準及達到設計要求。3.2驗收標準基礎設施.1房屋墻體露出地面部分無傾斜、移

18、位、裂縫、扭曲等。.2散水坡：a) 無下降、斷裂，與墻體分裂；b) 面層平整，無脫層；c) 無倒泛水現(xiàn)象。 天臺：.1屋面隔熱層、防水層：a) 板端縫、伸縮縫油膏緊貼；b) 隔熱板、防水層表面無裂縫。 .2天溝、落水口暢通，管道完好；.3天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕。公用天線：配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好。屋面避雷設施：各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠，并符合國家要求。消防設施（消防栓、消防箱）：.1消防栓：a) 油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共設施接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC005版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁

19、 碼2/4b) 閥門完好，無滲漏水。 .2消防箱：a) 消防管、消防帶等配套齊全；b) 箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如；c) 消防管無滲漏水，閥門完好。 小區(qū)路燈：.1按設計要求安裝。.2燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損壞，燈泡照明正常。.3燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花。小區(qū)道路：.1道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷。.2路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。.3塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角。.4路牌標志清楚，地面線條順直。垃圾池（箱）.1沖洗水管：a) 垃圾池通水率100，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水；b) 水閥開關靈活無漏水；c) 水閥

20、箱裝鎖，箱面無銹，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活。 .2砌筑類a) 砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓；b) 裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角；c) 投入口和清出的鐵門：無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開啟自如；d) 清出口鐵門安裝小鎖，小鎖開啟靈活。 垃圾轉運站：參照相關房屋接管驗收標準和檢驗辦法的室內(nèi)接管驗收部分。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共設施接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC005版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼3/43.2.10崗亭.1鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材無損傷，玻璃無污漬。.2砌筑類：參照相關室內(nèi)驗收標準。.3電動道閘：

21、電器線路安裝合格，安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷。車庫：.1露天（地下）停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋。.2地下停車場：a) 參照房屋接管驗收標準和檢驗辦法的相關內(nèi)容；b) 車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻。 .3露天（夾層）車棚：參照相關室內(nèi)驗收標準。.4照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常。.5排水系統(tǒng)：設有專門的排水溝， 沙井、檢查井和化糞池：.1池內(nèi)無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕。.2檢查井和化糞池進出水口高差不小于5cm，井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈。明暗溝：.1溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；.2溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通。擋土墻

22、、坡：.1砌筑密實，沙漿溝縫飽滿。.2按設計要求設有泄水孔。踏步：.1砼砌：踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂。.2塊料砌：參照房屋接管驗收標準及檢驗辦法的相關內(nèi)容。臺階：參照相關的面層砌筑材料的驗收標準。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共設施接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC005版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼4/4信息：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚、有序。 景觀、雕塑和文化娛樂設施：按設計標準和所要求達到的效果驗收。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共區(qū)域報修處理流程文件編號/GC006版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼1/11目

23、的為了明確公共區(qū)域報修處理流程，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域報修。3內(nèi)容公共設備設施報修信息 住戶服務中心記錄報修應急內(nèi)容工程部完成維修項目住戶中心進行驗收工程服務部存檔住戶中心存檔4相關表格公共區(qū)域制作安裝維修通知單登記表/GC006F001工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼1/141.目的為加強小區(qū)住戶室內(nèi)維修的管理，確保住戶室內(nèi)生活環(huán)境及設施處于正常運作狀態(tài)，為住戶提供方便，特制定本方法。2適用范圍 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務部。3內(nèi)容3.1維修原則堅持經(jīng)濟、

24、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約修繕費用，能換局部配件的，不換整體構件。修理及更換配件盡量與應原有配件型號規(guī)格一致的原則。方便業(yè)主（住戶）的原則。3.2維修依據(jù)符合修繕設計或修繕方案的要求，滿足合同的規(guī)定。符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準有關條款標準。符合維修服務標準有關條款標準。3.3 住戶室內(nèi)維修標準樓層面漏水.1維修程序a) 預約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來。b) 如果是浴缸下水管堵塞而漏水，應及時疏通，如果是馬桶漏水，應及時檢修馬桶；c) 如果是樓板裂縫滲水，應將相關部位的飾面打開，重做防水層和飾面；d) 其它地方漏水，應將相關部位及時處理；e

25、) 檢驗：維修完成后，48小時跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象；f) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.2告知住戶使用須知：應愛護使用任何用水設施。工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼2/14換鎖（木門、鐵門）.1維修程序a) 木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，及時修理，如鎖不能修理至正常使用，立即更換。b) 檢驗：查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復開關數(shù)次，查看開關是否靈活自如。c) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。 .2告知住戶使用須知：開關鎖時不要用力過猛，不要用其他硬物開

26、鎖，定期給鎖活動部位上油。個別樓梯停水。.1維修程序a) 先檢查是哪一樓梯沒有水；b) 然后關掉總閥；c) 拆開支閥，取出濾網(wǎng)；d) 清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥，打開總閥供水；e) 檢驗：做好跟蹤，到停水樓梯檢查住戶是否已正常供水；f) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。 .2告知住戶使用須知：樓層停水應及時通知住戶中心派專業(yè)人員前來檢查維修。維修墻內(nèi)水管.1維修程序a) 先查找原因；b) 關好室內(nèi)所有用水閥門；c) 查看水表是否轉動，如轉動說明墻內(nèi)水管破損漏水；d) 維修時先關水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管；e) 裝入新水管；f) 打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補

27、好水泥，回復裝修飾面；工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼3/14g) 檢驗：維修完成后，關閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否轉動，并在24小時后跟蹤檢查；h) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。 .2告知住戶使用須知：不要擅自改動墻內(nèi)水管，確需改動的，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水，應及時通知管理處派維修人員前來查看。閥門接頭漏水.1維修程序a) 檢查閥門，接頭何處漏水，然后關上自來水總制；b) 如是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再

28、把閥門、接頭裝上扭緊；c) 如因破損配合而漏水，應及時更換相關配件；d) 如再無法控制漏水，應及時更換閥門或接頭；e) 檢驗： 維修完畢后，把自來水總閥門打開，檢查是否漏水； 閥門更換完畢后，把總閥門打開，反復開關數(shù)次，檢查是否漏水。f) 請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.2告知住戶使用須知：應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。水龍頭漏水。.1維修程序a) 檢查漏水情況，然后關上自來水總制；b) 如是因水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊；c) 如是內(nèi)芯斷裂應更換內(nèi)芯；d) 如是內(nèi)芯橡皮過小或破損，應更換；e) 如是水龍頭自身有沙眼而漏水，應更換水龍頭

29、；f) 檢驗：檢修完畢后，打開自來水總制，反復開關水龍頭數(shù)次，使其開關工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼4/14自如，不漏水；g) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。 .2告知住戶使用須知：旋扭開關不要用力過度，不要用硬物碰撞水龍頭。浴缸堵塞和漏水。.1維修程序：.1.2堵塞維修程序a) 先查明原因；b) 如是排水管堵塞，打開檢查口（如檢查口在下層住戶室內(nèi)，應先與該住戶預約維修時間），取出雜物，用水試通直到正常；c) 檢驗：維修完畢后，往浴缸內(nèi)放水，查看是否能正常排放；d) 維修完畢后，請住戶在

30、有償服務申報表上簽名驗收。 .1.3漏水維修程序a) 先查明原因；b) 如是排水管漏水，打破飾面，取下排水管重新安裝；c) 檢驗：維修完成后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量后，存放5分鐘再排放，查看相關部位有無漏水；d) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收；.2告知住戶使用須知：使用浴缸時，不要拋入任何雜物，不用時保持干爽清潔。通馬桶.1維修程序a) 先檢查頃聽馬桶堵塞原因；b) 用馬桶抽子抽通馬桶；c) 如不通就打開檢查口用疏通機器來疏通堵塞介質(zhì)；d) 如堵塞用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止；e) 蓋好檢查口，進入室內(nèi)后放水沖洗，能正常使用；f) 檢驗：反復放水，檢驗馬桶是否暢通；

31、工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼5/14g) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.2告知住戶使用須知：使用馬桶時不要亂拋雜物（如硬紙等）。疏通地漏.1維修程序a) 先用抽子試通；b) 不能查明原因時則打開檢查口檢查；c) 不通時再使用疏通機疏通直到通暢為止；d) 檢驗：用水試通如水源不方便，可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗；e) 維修完畢，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.2告知住戶使用須知：使用地漏時不要亂拋雜物，水泥砂槳（如硬紙等）。馬桶漏水.1維修程序a) 先檢查漏水情況；分析馬桶沖水器工

32、作原理。找出原因；b) 如是出水口地面漏水，應先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取出馬桶，查看連接件及膠泥圈是否完好，如有損壞應立即更換；裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一圈（3小時后可以使用）；c) 檢驗：維修后，反復多次試驗放水看是否漏水；d) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.2靠知住戶使用須知：應正確使用馬桶。洗菜盆下漏水。.1維修程序a) 先檢查何處漏水，查明漏水原因；b) 如是軟管斷裂、漏水，應及時更換軟管，并把接頭處接好；c) 如是水龍頭（水咀）或接頭漏水，檢查水龍頭（水咀）或接頭處是否有破裂損壞情況，如有此情況，應及時換上新水龍頭（水咀）或

33、接頭，并用生膠帶密封此處；工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼6/14d) 檢驗：打開菜盆水龍頭放水，看相關部位接頭是否漏水；e) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.2告知住戶使用須知。a) 必須正確使用水龍頭，不要亂動開關或接頭處，不要亂彎軟管，以防水龍頭、接頭或軟管有破裂情況發(fā)生；b) 不要用力撞擊洗菜盆，以防盆四周的白水泥膏松脫。 修理門窗.1維修程序a) 檢查門窗的附件是否齊全；b) 檢查有無配件損壞；c) 更換配件，達到預期效果；d) 維修后請住戶驗收；e) 檢驗：維修后，對門窗反復

34、開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達到開關自如的目的；f) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.2告知住戶使用須知：a) 需定期往轉動部分加油；b) 如門窗有損壞，不要輕易動，以免發(fā)生不必要的意外。 洗臉盆下漏水。.1維修程序a) 先檢查何處漏水，查明漏水原因；b) 如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重的要更換彎管，情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以達到不漏水為止；c) 如是臺式盆四周漏水，應用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止；d) 檢驗：在維修完畢后，放水試漏，以達到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（約需四小時），再在周圍泡水

35、檢驗；工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼7/14e) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.2告知住戶使用須知a) 不要隨意亂動分下彎管和接口處，防止漏水；b) 不要隨意移動或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水泥膏松動。 洗臉盆堵塞.1維修程序a) 查明堵塞原因；b) 取下存水彎倒掉雜物；c) 裝好存水彎；d) 如再不通，打開檢查口，用疏通工具疏通，直至通暢為止；e) 檢驗：維修完畢后，把臉盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止；f) 維修完畢后，請住戶有償服務申報表上簽名驗收。 .2告知住戶使用須知a

36、) 用洗臉盆時盡量不要掉入雜物；b) 及時清除不小心掉進洗臉盆下水管內(nèi)的雜物。 洗菜盆堵塞.1維修程序a) 先用抽子試通；b) 不通時查明堵塞原因；c) 打開檢查口用疏通工具疏通，再用水試通直至通暢為止；d) 檢驗：維修完畢后，把菜盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止； e) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。 .2告知住戶使用須知：a) 剩飯、剩菜及其它雜物不能倒入洗菜盆內(nèi)；b) 及時清除洗菜盆下水管內(nèi)的殘余雜物。 維修墻外水管。工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼8/14.1維修程序a) 先查找

37、原因；b) 如無法明顯地找到破損漏水處，可先關好室內(nèi)所有用水閥門；c) 查看水表是否轉動，如轉動說明水管有破損漏水；d) 維修時先關水表前的總閥，取下破損水管；e) 裝入新水管；f) 打開總閥后看各相關部位是否漏水；g) 檢驗：維修完成后，關閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否轉動，并在24小時后跟蹤檢查；h) 維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.2告知住戶使用須知：a) 不要擅自改動水管，確需改動的，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工；b) 一旦發(fā)現(xiàn)水管破損漏水，應及時通知管理處維修人員前來修理。 住戶可視對講門鈴故障。.1維修程序分析原因，可視對講門鈴不響可能由以下原因造成：a)

38、 線路問題造成；b) 門鈴開關接觸不良。 針對.1)中的原因，則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢復門鈴的正常使用。.2檢驗：門鈴維修完畢后，反復試用幾次，直至達到預期效果。.3維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.4告知住戶使用須知：按照使用說明書正確使用可視對講系統(tǒng)。不明知處咨詢住戶中心插座無電工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼9/14.1維修程序分析原因，插座無電可能由以下原因造成：a) 由于外界因素（如停電檢修）引起的人為

39、停電；b) 由于用電設備內(nèi)部故障原因，當把用電設備插入插座上瞬間，造成線路短路，或因該插座電源線路超負荷時，致使保險絲熔斷或自動開關跳閘；c) 由于頻繁插拔操作，造成插座端子上的電源接線松動，接觸不良；d) 線路出現(xiàn)斷線。 .2針對3.19.1a)中的原因，告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修。.3針對3.19.1b)中的原因，首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況，然后斷開相應回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障后，再更換保險絲或將自動開關合上，恢復送電。若線路超負荷，可告知住戶及時處理。.4針對3.19.1c)中的原因，先斷開此回路電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。.5針對1.1d)中的原

40、因，先斷開此回路的電源開關，再用萬用表歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。 .6檢驗：插座線路送電后，用試電筆驗電，再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。.7維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.8維修須知：維修人員在維修時應斷電后再查找故障。住戶家中無電。.1維修程序分析原因，住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成：a) 線路停電檢修；b) 用戶總開關燒壞；c) 因住戶使用的電氣設備內(nèi)部故障，或線路短路致使保護控制開關跳閘；d) 進戶線與接線端子接觸不牢；e) 電度表燒壞。 工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期201

41、0年1月1日頁 碼10/14.2針對3.3.20.1a)中的原因，及時向用戶說明停電的原因。.3針對3.3.20.1b)中的原因，首先斷開電源開關，檢查住戶用電設備及使用現(xiàn)場，看是否線路出現(xiàn)短路或因負荷太大超過電源保護開關容量或因接線端子接觸不良，長期過熱燒壞所致。將用戶的用電設備從插座上的插頭拿下來，將所有照明開關都斷開，用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢固，最后更換電源開關，將負荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復正常供電。.4針對3.3.20.1c)中的原因，首先將與跳閘的保持控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下（或將照明開關斷開），用萬用表檢

42、查電源線路是否正常，然后合上保持控制開關，逐一將電氣設備接到電源上，直至找出故障跳閘原因并解決。.5針對3.3.20.1d)中的原因，斷開電源開關，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。.6針對3.3.20.1e)中的情況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是否正確，確認是表本身質(zhì)量原因而燒壞，由供電局認可換同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。.7檢驗：當故障排除后，確認線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。.8維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.9維修須知：維修人員找出故障點并排除故障在確認線路完好后

43、，方可恢復送電。.10告知住戶須知：a)用電時，應確保安全狀態(tài)下正常使用各種用電設備和電器。b)不要超負荷用電，不要亂拉亂搭線路，確需改動線路或安裝電器用電線路時，應通知管理處派專業(yè)人員進行處理。工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼11/14配電箱開關故障.1維修程序分析原因，低壓開關跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：a) 因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通電能力時，空氣開關燒壞；b) 因控制線路過載，開關跳閘或線路上的負荷電流大于空氣開關的額定電流與電流脫

44、扣器額定電流時，空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴重發(fā)熱燒蝕損壞。 .2針對3.3.20.1a)中的原因，先將配電箱的空氣開關置于“OFF”位置，再將電源側的開關置于分閘位置（根據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路的情況下，用萬用表檢查線路，查找短路故障點，排除故障后再檢查配電箱內(nèi)的所有電氣保持元件是否完好，保持元件運作的整定值是否滿足設計要求，最后更換同一技術規(guī)格的空氣開關或熔斷器，恢復正常送電。.3針對3.3.20.1b)中的原因，如果是開關跳閘，先將電源側的開關置于分閘位置（根據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），用萬用表檢查跳閘開關及線路，確認無故障后，

45、將開關合上，恢復正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測），看是否超過設計要求；如確認為是由于線路過載造成開關跳閘，則需將此線路負荷減少；如空氣開關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術規(guī)格的元件后，方可恢復正常送電。 .4檢驗：線路送電后，看線路上的，電流表指示是否穩(wěn)定正常。.5維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.6維修須知：維修人員在維修時應斷電后再查找故障，斷電順序為先斷開負荷開關，后斷開電源側開關，送電順序則相反。燈不亮.1維修程序分析原因，燈不亮可能由以下原因造成：工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC

46、007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼12/14a) 燈內(nèi)燈絲燒斷；b) 燈泡與燈頭接觸不良；c) 電源保險絲熔斷；d) 電源開關接觸不良。.2針對3.3.22.1a)中的原因，將電源開關斷開，用萬有表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡。.3針對3.3.22.1b)中的原因，將電源開關斷開，用電筆檢驗燈頭是否有電，確認有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后方送電。.4針對3.3.22.1c)中的原因，將電源開關斷開，用萬用表檢查照明線路有分短路或短路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險絲方可送電。.5針對3.3.22.1d)中的原因，檢查電源開關接線端接線是否牢固，用電

47、筆測開關輸出端，在開關斷開與合上時輸出端是否有電，從而驗證是電源開關本身故障造成，應及時更換開關。.6檢驗：維修完成后，合上開關3次，看燈泡發(fā)光是否正常。.7維修完畢后，請住戶在有償服務申報表上簽名驗收。.8維修須知：上述維修過程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個單元內(nèi)燈（二盞以上）都不亮時，首先檢查電源開關是否斷開，用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排除，確認線路正常時，方可送電。.9告知住戶須知a) 不要點長明燈；b) 發(fā)現(xiàn)運作不正常時，應及時通知管理處派專業(yè)人員前來檢查、維修。 頂棚抹灰層（飾面）脫落。.1維修程序如是抹灰層施工質(zhì)量問題，應采取以下措施：a) 用硬紙片或夾板

48、墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應鋪墊，以保持用戶的物件不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼13/14松散部分已超過該頂棚面積的一半以上，應將該頂棚的末灰層全部鏟下；b) 用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止；c) 用噴水器具充分噴水濕潤2-3次；d) 均勻地刷一道素水泥漿；用1:3水泥砂漿打底抹平；e) 批三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整；f) 刷三道乳膠漆，或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復；g) 清理垃圾，恢復場地整潔。 .2如是因板鋼筋銹蝕膨脹

49、而引起抹灰層脫落：a) 同.1.a)；b) 同.1.b)；c) 用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的砼打掉，清理干凈，如銹蝕情況嚴重，應加焊同直徑規(guī)格的補充鋼筋。d) 其它程序同.1d)至3.323.1h)。 .3維修完畢后，請用戶在有償服務申報表上簽名驗收。.4告知住戶須知：不要擅自更改頂棚抹灰層。樓板裂縫.1維修程序a)先進行全面仔細地查看。b)如裂縫較?。ㄈ绨l(fā)絲），且在飾面面層，留待查看，如有擴展趨勢再作處理。c)如裂縫較寬、較深，應及時處理，具體如下：d)沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內(nèi)八字口，直到不見原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒；e)用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，均勻涂刷素水泥漿

50、；f)準備足夠的膨脹水泥，凋成半干濕狀，并及時使用；g)用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光，然后清除表面多余的補縫材料；工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼14/14h)修復飾面（按用戶原標準）。 .2如裂縫寬度很寬，已影響結構的正常功能，應立即通知開發(fā)單位請有關技術人員（如：設計院、原施工單位）到場驗證，找出原因，然后做出加固方案進行維修。.3維修完畢后，請用戶在有償服務申報表上簽名驗收。.4告知住戶須知：a) 不要集中堆放過重物品；b) 平時留意樓板運作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題時，應及時通知管理處派

51、技術人員到場查看作業(yè)處理。4相關記錄表格工程服務部維修單記錄表/GC007-F001工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室外公用設施的維修方法文件編號/GC008版本編號A/0生效日期2010年1月1日頁 碼1/51目的使室外公用設施恢復使用功能及外觀，確保在正常的運作狀態(tài)，為業(yè)主（住戶）保持一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)小區(qū)內(nèi)的所有室外公用設施的維修。3內(nèi)容3.1維修原則堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則。在保證使用功能運作的前提下，注意節(jié)約維修材料。修理及更換配件應盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。為用戶服務的原則。3.2維修依據(jù)符合維修方案或

52、設計圖紙的要求，滿足合同的規(guī)定。符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準有關條款標準。3.3維修標準小區(qū)雕塑。.1保持清潔。如：為金屬雕塑定期清潔和油漆（按規(guī)定顏色）；為鋼筋砼雕塑定期清潔，發(fā)現(xiàn)有露筋情況的，應及時修補恢復飾面。.2保持造型完整。如發(fā)現(xiàn)有局部損壞，應及時通知業(yè)主或開發(fā)單位，找雕塑的施工或制作單位派專業(yè)人員修復。 .3保證安全。有兩層意思：一為對容易損壞的雕塑應示警告牌嚴禁用力碰撞或攀爬；二為對過高或對人容易造成傷害的雕塑亦應示警告牌，限制人員的 個別行為。小區(qū)道路（人行道和車道）.1修補損壞的砼路面。如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補； 工程服務部工作手冊 中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室外公