世聯(lián),天津城南新世家項目價格方案

1、城南新世家項目價格策略說明北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司二零零五年四月一、價格制定步驟1、明確項目價格制定前提及目標(biāo)；2、確定項目價格變動范圍總差值及樓棟總差值；3、確定項目的各樓棟均價、層差、平面差的分配；4、制定項目價格表。二、項目特征分析1、本項目住宅部分由9 棟南北坐落的板樓組成；2、今年底推出 1、 2 號樓，目前也只考慮1、2 號樓；3、1樓 28 層，其中 12 層為商業(yè)用房，這部分面積不在考慮范圍之內(nèi)， 1# 樓銷售面積為 10984 平米； 2樓 28 層，銷售面積為14628 平米；4、1# 樓一梯四戶， 南北通透的為三居室戶型，純南向為兩居室戶型，小躍層；2樓均為一梯兩戶。5

2、、1# 樓北面緊鄰南馬路， 2# 樓靠近公建位置。上述項目特征對本價格策略帶來如下啟示：天津客戶認(rèn)為，高層住宅中采光和通風(fēng)的因素較大，隨著樓層的增高而房子的采光、通風(fēng)越好、價格也越高。低層部分因為景觀和采光因素價值較低，中間樓層部分的價值較大，最頂層的價值并非最高，往往是次最高層價值最高。天津客戶對戶型的評價標(biāo)準(zhǔn)中， 南北通透是十分重要的一點，因此在本項目中，單一朝向的戶型的價格應(yīng)低于南北通透的戶型。南馬路的嘈雜對2 號樓的住戶居住存在影響，因此2# 樓的整體價值應(yīng)高于1# 樓。三、價格制定前提1、不考慮外部（競爭）因素，只考慮內(nèi)部地塊價值以及戶型等因素來調(diào)差；2、整體均價 5900 元/ 平

3、米；3、銷售速度47.5 套/ 月。五、樓棟價格差制定1、原則我們綜合考慮現(xiàn)場環(huán)境、 各樓棟的視野、景觀、噪音及各棟梯戶比、采光等因素，認(rèn)為1# 、2# 樓沒有顯著差異，只需考慮在推售順序上的不同，所以兩棟之間的差異宜不超過總體均價的5%，否則會發(fā)生不均衡銷售或過分顯示信心不足；2、各棟均價：根據(jù)項目本體分析， 1# 樓的價值應(yīng)略低于2# 樓，定價如下：1# 樓，均價 5730 元 / 平米2# 樓，均價 6030 元 / 平米六、各棟平面差制定、確定權(quán)重朝向和戶型格局：（）：根據(jù)客戶訪談和市場調(diào)查顯示，天津客戶在購房時非常關(guān)注產(chǎn)品的實用性和朝向，因此，朝向和戶內(nèi)格局是客戶最為關(guān)注的價值點；景

4、觀（）：客戶在選定喜歡的戶型后，通常會在一定范圍內(nèi)選擇景觀好的戶型，所以景觀次之。通風(fēng)（）采光（）噪音（）均會對客戶決策過程產(chǎn)生一定影響， 所以給與適當(dāng)考慮對視（）2 、戶型打分（專家打分法）權(quán)重30%30%20%5%5%5%5%戶型打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分合計1-A51.551.55150.2550.2540.250.254.951-A'51.551.55150.2550.2540.250.254.951-B51.541.240.840.240.250.2550.254.351-B'51.541.240.840.240.250.2550.254

5、.352-A51.551.55150.2550.2550.2550.2552-A'51.551.55150.2550.2540.250.254.952-B51.541.25140.240.250.2550.254.552-B'51.541.25140.240.250.2550.254.553、平面差制定通過以上打分結(jié)果看出，各棟戶型的均好性較強，平面價值差異不大，而且各層的總戶數(shù)僅有4 個，所以建議平面差調(diào)整僅考慮客戶對金銀角的價值認(rèn)知差異，即金角 500 元/ 平米，銀角 200 元 / 平米，其他 0。七、樓層調(diào)差、原則策略考慮到競爭不確定性，建議采用穩(wěn)健的調(diào)差策略，即低層

6、低價，以保證對速度的要求中間層通常是客戶優(yōu)選的位置，可以適當(dāng)調(diào)大層差，以保證整體收益目標(biāo)。高層層差適當(dāng)減小， 甚至不調(diào)差，以保持一定價格競爭，以降低市場風(fēng)險。同時可根據(jù)市場反饋，結(jié)合各種銷控手段以保證項目收益的最大化、根據(jù)上述原則調(diào)差如下：1-9 層 ,層差 20 ；10-15 層層差 40 ；16-21 層層差為10， 22 28 層層差為 0。八、特殊因素躍式戶型市場研究發(fā)現(xiàn)目前天津客戶講究實惠，購房消費傾向非常明顯，對創(chuàng)新產(chǎn)品的溢價能力有限，故建議該戶型不做特殊調(diào)差，等進(jìn)行市場試操作后再行處理。附: 1# 樓的價格表1-A1-A'1-C1-C'1-B1-B'實際樓

7、層3*2*23*2*23*2*23*2*22*1*12*1*1152.35152.35139.35139.35118.74118.7436000570055005500914100868395653070653070460205720917147871442560405740554055409201948744896578206578206606057609232418775367608057805580558092628888058366256966256986100580092933588363096120582056205620932382886677667319667319106160

8、586093847689277111620059005700570094457089886567681867681812624059409506649049591362805980578057809567589110536863176863171463206020962852917147156360606058605860968946923241695816695816166370607097047092476517638060805880588097199392628869819169819118639060909735179278121964006100590059009750409293

9、3570056670056620641061109765649308592164206120592059209780879323827029417029412264206120978087932382236420612059205920978087932382702941702941246420612097808793238225642061205920592097808793238270294170294126642061209780879323822764206120592059209780879323827029417029412864206120894627852822戶型價格合894

10、62785282282120588212058計單元價格合計戶型面積合3808.753808.75139.35139.351543.621543.62計單元面積合78963087計單元均價58905320實收均價：價格表均5729價：2# 樓的價格表2-A2-A'2-B2-B'2-C2-C'2-D2-D'實際樓層3*2*23*2*22*1*12*1*13*2*23*2*22*1*12*1*1140.63140.63120.71120.71137137120.6120.616145584556455645864171821982680787680787261655

11、865566556658669848247956838226838223618558855685568586979782760868623668623646205590557055705872609830420688651688651562255925572557258754228332336910656910656624559455745574587823483604569347969347976265596557655765881047838858695893695893862855985578557858838608416716983076983079630560055805580588

12、667284448370072270072210634560455845584589229785010870555070555011638560855885588589792385573471037871037812642561255925592590354886135971520771520713646561655965596590917386698472003572003514650562056005600591479887260972486472486415654562456045604592042387823472969272969216655562556055605592183087

13、96417308997308991765656265606560659232368810477321067321061865756275607560759246428824537333137333131965856285608560859260498838607345207345202065956295609560959274558852667357277357272166056305610561059288618866727369357369352266056305610561059288618866727369357369352366056305610561059288618866727369357369352466056305610561059288618866727369357369352566056305610561059288618866727369357369352666056305610561059288618866727