土地整合中相關(guān)問(wèn)題分析

1、土地整合中相關(guān)問(wèn)題分析李華忠(四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)佔(zhàn)有限公司)摘 要：土地整合涉及國(guó)家和整合雙方的利益，隨著物權(quán)法的實(shí)施，對(duì)各方 利益平衡機(jī)制的探討非常必要。本文就被整合土地使用者補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估和確定提供 了方法和手段；就土地整合后的土地增值產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析，對(duì)土地增值的合理 分配方式進(jìn)行了探討。關(guān)鍵詞：土地整合；土地增值；補(bǔ)償價(jià)格Analysis on the Related Problems in Land IntegrationLi Huazhong (Sichuan Dacheng Real Estate Valuation Co.Xtd)Abstract: Land integr

2、ation involves benefit of both the country and the integrated part It has been necessary to probe into the system of balance in benefit of each side since enforcement of Property Law. The me什lods are provided to assess and determine the compensation price paid by the users of the integrated land, th

3、e reasons of rise in land value after land integration are analyzed and the reasonable distribution patterns are discussed in the thesis.Key Words: land integration; rise in land value; compensation price、刖呂隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求旺盛，為了節(jié)約土地資源，促進(jìn) 土地的集約利用，須對(duì)城市的存量土地進(jìn)行資源整合，也就是政府或經(jīng)授權(quán)的某個(gè)開(kāi) 發(fā)商對(duì)城區(qū)內(nèi)那些被多個(gè)權(quán)屬單位占據(jù)，不

4、能獨(dú)立規(guī)劃開(kāi)發(fā)的零星或分散的小地塊進(jìn) 行整理合并，整體進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃或依附于某個(gè)大項(xiàng)LI統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的過(guò)程。在土地整合過(guò) 程中，就涉及到對(duì)被整合的土地如何進(jìn)行評(píng)估，對(duì)原土地使用者如何進(jìn)行補(bǔ)償，以及 對(duì)整合后的土地增值如何進(jìn)行合理分配等相關(guān)問(wèn)題。本文就一具體案例，針對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出一些解決問(wèn)題的方法、建議。二、項(xiàng)目概況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在杯市擁有9599.52平方米的出讓住宅用地，規(guī)劃容積率為4.0。 在該土地周邊有四塊零星的異形土地，面積為4582.89平方米，為劃撥住宅用地，容積 率為0.85。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)工程的用地要求，促使各項(xiàng)建設(shè)合理使用土地，杓市 規(guī)劃管理局下達(dá)了整合該項(xiàng)目周?chē)?/p>

5、塊異形土地的要求。據(jù)規(guī)劃及項(xiàng)LI可行性研究報(bào) 告，項(xiàng)目總用地面積12055.05平方米，規(guī)劃容積率4.0。項(xiàng)目靜態(tài)總投資7693萬(wàn)元， 開(kāi)發(fā)周期1年。三、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估及方法的選擇對(duì)于被整合地塊使用權(quán)價(jià)格可能出現(xiàn)2種價(jià)格水平，即現(xiàn)狀條件下的價(jià)格和規(guī)劃 條件下的價(jià)格。由于被整合的土地一般形狀不規(guī)則、區(qū)位不好、交通不便，在區(qū)域很 難找到可比實(shí)例，故一般不宜采用市場(chǎng)比較法；由于在城區(qū)內(nèi)土地成本很難界定，也 不宜采用成本逼近法；釆用收益還原法時(shí)，個(gè)別主要參數(shù)不易把握，也不宜采用。所 以我們建議最好用舊房剝離的剩余法和現(xiàn)狀條件下的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)佔(zhàn)項(xiàng)LI現(xiàn) 狀條件下的價(jià)格。利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和規(guī)劃條

6、件下的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法來(lái)評(píng)佔(zhàn)項(xiàng)LI規(guī) 劃條件的價(jià)格。經(jīng)過(guò)測(cè)算，上述項(xiàng)目在現(xiàn)狀條件下（劃撥住宅用地，容積率0.85）的評(píng)估價(jià)格為 1365元/平方米，評(píng)估總價(jià)為625萬(wàn)元。在規(guī)劃條件下（出讓住宅用地，容積率4.0） 的評(píng)估價(jià)格為4950元/平方米。四、土地使用權(quán)出讓方式及出讓價(jià)格確定由于被整合的土地一般僅有一個(gè)特定的競(jìng)爭(zhēng)者，所以一般采用協(xié)議方式進(jìn)行出讓。 根據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)，土地整合涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的應(yīng)以規(guī)劃條件進(jìn)行出讓?zhuān)裕?土地使用權(quán)出讓價(jià)格應(yīng)以規(guī)劃條件下的評(píng)估價(jià)格為依據(jù)來(lái)確定。和市規(guī)定協(xié)議出讓的土地出讓金一般為規(guī)劃條件下評(píng)估地價(jià)的20%,則該項(xiàng)目的 土地出讓金為990元/平方米。五、原

7、土地使用者補(bǔ)償價(jià)格確定原土地使用者補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估實(shí)質(zhì)屬于拆遷評(píng)估，根據(jù)城市房屋拆遷佔(zhàn)價(jià)指導(dǎo) 意見(jiàn)（建住房2003234號(hào)）笫十四條規(guī)定“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合被拆遷房屋的房 地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行”。再根據(jù)國(guó)土資源部頒布的城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T1850弘2001）, 針對(duì)有明確LI的房地估價(jià)，應(yīng)在合法、公平的前提下，遵循最高最佳使用原則。被整 合土地是按現(xiàn)狀用途及條件合法取得的，所以應(yīng)以現(xiàn)狀條件下評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)來(lái)確定。但實(shí)際上最終確定的補(bǔ)償價(jià)格往往高于現(xiàn)狀條件下的評(píng)估價(jià)格，低于規(guī)劃條件下 的評(píng)估價(jià)格。對(duì)于高出現(xiàn)狀價(jià)格的部分，可以稱(chēng)之為“談判增值”，或叫“博弈增值”。 我認(rèn)為該部分增值實(shí)質(zhì)是未來(lái)土地增值的部

8、分體現(xiàn)。在當(dāng)今社會(huì)，可以稱(chēng)為“和諧成 本”，即為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定而對(duì)被拆遷人的一種合理補(bǔ)償。從理論上講，開(kāi)發(fā)商支付和諧成本是必要的。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商剝奪了原土地使用者按 新規(guī)劃條件進(jìn)行“優(yōu)先開(kāi)發(fā)”的權(quán)利，所以原土地使用者應(yīng)當(dāng)對(duì)土地增值進(jìn)行適當(dāng)?shù)?分配；況且政府在收取土地出讓金時(shí)，也是以未來(lái)規(guī)劃條件下的評(píng)估價(jià)格為依據(jù)的。所以被整合土地使用者補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以現(xiàn)狀條件下的評(píng)佔(zhàn)價(jià)格為依據(jù)，參與土地增 值的合理分配。六、土地增值額確定土地增值額指在規(guī)劃條件下的地價(jià)與現(xiàn)狀條件下的地價(jià)的差額扣除應(yīng)支付相關(guān)稅 費(fèi)后的余額，具體見(jiàn)公式（DoAZ; = L D E F （1）AK： 土地增值額L：規(guī)劃條件下的地價(jià) D：現(xiàn)狀條

9、件下的地價(jià) E： 土地出 讓金或土地增值收益F：相關(guān)稅費(fèi)（主要包括搬遷補(bǔ)償費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、中介費(fèi)、契 稅等）本項(xiàng)目中F般占L的10%。則!為：AK=4950-1365-990-4950 X 10%=2100 （元/平方米）值得關(guān)注的是國(guó)家作為土地所有者已提前按規(guī)劃條件下的地價(jià)收取了出讓金，即 相當(dāng)于首先對(duì)土地增值額進(jìn)行了分配。七、土地增值額的合理分配方式1、以現(xiàn)狀條件下的評(píng)佔(zhàn)價(jià)格占項(xiàng)H總投資額的比例來(lái)分配；土地增值的產(chǎn)生表面原因是改變了用途和規(guī)劃條件帶來(lái)的，而產(chǎn)生真正的原因是 資本的投入和再投入。除了開(kāi)發(fā)商的資金、管理等再投入外，原土地使用者的土地資 本初始投入也是一個(gè)重要方面。所以我們可以現(xiàn)

10、狀條件下的地價(jià)（D）占項(xiàng)H總投資額（M）的比例來(lái)分?jǐn)偼恋卦鲋凳找妫ˋK）。則被整合土地使用者補(bǔ)償價(jià)格（K）為:第3貞共5貞K = D + xAK （2）M據(jù)公式（2）,本項(xiàng)目被整合土地使用者補(bǔ)償價(jià)格（K）為：1365+625 4- 7693 X2100=l 536（元/平方米）本項(xiàng)U被整合土地使用者補(bǔ)償總價(jià)為：1536X4582. 89二704 萬(wàn)元2、以現(xiàn)狀條件下的評(píng)佔(zhàn)價(jià)格作為項(xiàng)口投資，參與項(xiàng)LI利潤(rùn)的分配。以被整合土地的現(xiàn)狀價(jià)格（D）作價(jià)入股，原土地使用者成為項(xiàng)口股東之一，參與 項(xiàng)目利潤(rùn)（P）分配。則被整合土地使用者補(bǔ)償價(jià)格（K）為：K = xp （3）本項(xiàng)目平均售價(jià)為0.4萬(wàn)元/平方米，

11、銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的10%,則項(xiàng)目利潤(rùn)為：0.4X 12055. 05X4X （1-10%）-7693=9666 萬(wàn)元據(jù)公式（3）,本項(xiàng)H被整合土地使用者補(bǔ)償價(jià)格（K）為：K=625H-7693X9666=785 萬(wàn)元從絕對(duì)數(shù)上看，方式2的補(bǔ)償金額高于方式1,但方式2周期長(zhǎng)，需全程參與房地 產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理，還存在稅收、政策等因素，對(duì)原土地使用者有一定的風(fēng)險(xiǎn)，在 LI前可操作性相對(duì)較差。在具體實(shí)踐中，采用哪種方式進(jìn)行土地增值的分配，應(yīng)充分 尊重原土地使用者的意見(jiàn)；同時(shí)需要政府相關(guān)部門(mén)（規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等）和房地產(chǎn) 專(zhuān)業(yè)人士（估價(jià)師、咨詢(xún)師、造價(jià)師、會(huì)計(jì)師等）的參與，力求體現(xiàn)公平、效率的原 則。值

12、得關(guān)注的是引入土地增值分配機(jī)制后，隨著土地整合雙方及社會(huì)各界的參與， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)及房?jī)r(jià)的高低等敬感的社會(huì)問(wèn)題會(huì)有充分 的認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控或許有一定的幫助。八、結(jié)論我們認(rèn)為在現(xiàn)行的國(guó)家法律法規(guī)下，應(yīng)對(duì)被整合地塊在規(guī)劃及現(xiàn)狀條件的價(jià)格分 別進(jìn)行評(píng)估；土地增值是客觀(guān)存在的，它是原土地使用者的初始投入和開(kāi)發(fā)商的再投 入共同產(chǎn)生的；原土地使用者的合理補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以現(xiàn)狀條件下的評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，考 慮土地增值的影響，參與土地增值額的合理分配。隨著物權(quán)法的實(shí)施，針對(duì)被整 合土地使用者的權(quán)益的保護(hù)和主張就顯得尤為重要。只有考慮了原土地使用者對(duì)土地 增值的合理分配才能解釋補(bǔ)償價(jià)高于評(píng)估價(jià)的現(xiàn)象，才能將“談判增值”合法化，也 許才能避免類(lèi)似“最牛釘子戶(hù)”的再次出現(xiàn)。參考文獻(xiàn)：1、建設(shè)部、城市房屋拆遷佔(zhàn)價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)、建住房2003J234號(hào)、2003-12-012、建設(shè)部、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T