房地產(chǎn)一體化培訓(xùn)

1、第 1 頁伊犁州地方稅務(wù)局房地產(chǎn)一體化培訓(xùn)2014年8月第 2 頁伊犁州地方稅務(wù)局主要內(nèi)容o房地產(chǎn)一體化的管理要求房地產(chǎn)一體化的管理要求o房地產(chǎn)一體化軟件流程概要介紹房地產(chǎn)一體化軟件流程概要介紹o房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程o房地產(chǎn)會計(jì)處理流程房地產(chǎn)會計(jì)處理流程o房地產(chǎn)稅收處理流程房地產(chǎn)稅收處理流程o土地交易管理土地交易管理o項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理o房產(chǎn)交易管理房產(chǎn)交易管理o一體化納稅申報一體化納稅申報o房產(chǎn)一體化發(fā)票代開房產(chǎn)一體化發(fā)票代開o項(xiàng)目監(jiān)控項(xiàng)目監(jiān)控第 3 頁伊犁州地方稅務(wù)局房地產(chǎn)一體化的管理要求o國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)稅收一體化管理業(yè)務(wù)規(guī)程的通知（國稅發(fā)2007114號）o房地產(chǎn)稅收包

2、括土地使用權(quán)取得和房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理，是以各稅種日常管理為基礎(chǔ)，通過涉稅信息的傳遞與共享，開展信息比對，強(qiáng)化納稅評估，提高總體征管質(zhì)量和水平 第 4 頁伊犁州地方稅務(wù)局房地產(chǎn)一體化的管理要求o房地產(chǎn)稅收一體化管理的實(shí)施要點(diǎn)是：部門協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管。各級稅收征收機(jī)關(guān)要積極爭取當(dāng)?shù)卣闹匾暫椭С?，與國土、建設(shè)、規(guī)劃、發(fā)改委、房管、監(jiān)察等部門密切協(xié)作，嚴(yán)格落實(shí)“先稅后證”和“以票控稅”制度，

3、確保房地產(chǎn)稅收及時足額征收入庫；建立和完善涉稅信息的傳遞機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)涉稅信息的互通共享。 第 5 頁伊犁州地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)流程o1.拿地,可研報告o2.計(jì)委立項(xiàng),國土部門審查土地總體規(guī)劃及土地供應(yīng)方式,建設(shè)部門,環(huán)保部門,文化部門,地震部門,消防部門,規(guī)劃部門(建設(shè)用地規(guī)劃許可證)等等,o3.工程建設(shè)o4.預(yù)售(房管局、房管所辦理預(yù)售許可證,投入資金或工程完工比例占總投資的25)o5.驗(yàn)收辦大證(房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記)、售房o6.項(xiàng)目清算第 6 頁伊犁州地方稅務(wù)局房地產(chǎn)會計(jì)處理流程o(一一)開發(fā)環(huán)節(jié)開發(fā)環(huán)節(jié)o1.拿地o進(jìn)“開發(fā)成本”（包括耕地占用稅及契稅）,二級科目“土地征用”，“拆

4、遷補(bǔ)償費(fèi)”等o2. 初始階段（勘察，設(shè)計(jì)，三通一平，七通一平等等）o進(jìn)“開發(fā)成本”（勘察，環(huán)評等等）的“前期工程費(fèi)”,還可以設(shè)三級科目分列（如臨時設(shè)施費(fèi)，招標(biāo)費(fèi)等等）o3.工程建設(shè)階段o進(jìn)“開發(fā)成本”的“建安工程費(fèi)”等，同樣可設(shè)三級科目o進(jìn)“開發(fā)間接費(fèi)用”（直接負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的項(xiàng)目部人員開銷）第 7 頁伊犁州地方稅務(wù)局房地產(chǎn)會計(jì)處理流程o(二二)銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)o基于房地產(chǎn)的特殊性，在預(yù)售或銷售環(huán)節(jié)，一般不直接轉(zhuǎn)營業(yè)收入，而是記入“預(yù)收賬款”，同時向稅務(wù)機(jī)關(guān)報繳營業(yè)稅，土地增值稅（預(yù)征），按計(jì)稅毛利率繳納企業(yè)所得稅（200931號）o(三三)清算環(huán)節(jié)清算環(huán)節(jié)o項(xiàng)目峻工，轉(zhuǎn)成本，轉(zhuǎn)收入，記入“營業(yè)收

5、入”，“營業(yè)成本”，向稅務(wù)機(jī)關(guān)清算土地增值稅第 8 頁伊犁州地方稅務(wù)局房地產(chǎn)稅收處理流程o1.拿地及開發(fā)階段拿地及開發(fā)階段o耕地占用稅、契稅的征管o2.預(yù)售及銷售階段預(yù)售及銷售階段o營業(yè)稅,土地增值稅(預(yù)征),企業(yè)所得稅(計(jì)稅毛利率)o3.清算土地增值稅階段清算土地增值稅階段o營業(yè)稅,土地增值稅(預(yù)征),企業(yè)所得稅(計(jì)稅毛利率)o4.峻工結(jié)算及清算土地增值稅申報峻工結(jié)算及清算土地增值稅申報o營業(yè)稅,土地增值稅(實(shí)際稅率),企業(yè)所得稅o5.清算土地增值稅后清算土地增值稅后o營業(yè)稅,土地增值稅(實(shí)際稅率),企業(yè)所得稅o房產(chǎn)稅、土地使用稅全過程征管房產(chǎn)稅、土地使用稅全過程征管第 9 頁伊犁州地方稅務(wù)

6、局房地產(chǎn)一體化軟件流程概要介紹o軟件路徑：軟件路徑：GUI界面下，界面下，征收核算征收核算房產(chǎn)一體化房產(chǎn)一體化o在綜合征管軟件中，房產(chǎn)一體化模塊是以土地、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的契稅征收為首、尾控制點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目和建安項(xiàng)目的建檔管理，對房產(chǎn)、土地相關(guān)稅收進(jìn)行全方位、全流程監(jiān)控。o主要內(nèi)容包括：主要內(nèi)容包括：o土地交易管理土地交易管理，包含了土地交易數(shù)據(jù)的采集與審核和耕地占用稅信息的采集和審核；o項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理，包含了房地產(chǎn)項(xiàng)目錄入、房地產(chǎn)項(xiàng)目的房源信息和房源合同信息采集、房地產(chǎn)項(xiàng)目繳款進(jìn)度的動態(tài)跟蹤以及建安項(xiàng)目的錄入、建安項(xiàng)目繳款進(jìn)度的動態(tài)跟蹤等；第 10 頁伊犁州地方稅務(wù)局房地產(chǎn)一體化軟件流程

7、概要介紹o房產(chǎn)交易管理房產(chǎn)交易管理，包含了一手房交易數(shù)據(jù)采集及審核、二手房數(shù)據(jù)采集及審核；o一體化納稅申報一體化納稅申報，包含了土地交易的申報、耕地占用稅申報、一手房交易申報、二手房交易申報以及房地產(chǎn)項(xiàng)目和建安項(xiàng)目的項(xiàng)目申報、清繳等；o房地產(chǎn)一體化發(fā)票代開房地產(chǎn)一體化發(fā)票代開，包含了按項(xiàng)目代開的建安發(fā)票和銷售不動產(chǎn)發(fā)票。o項(xiàng)目管理流程圖（見下頁）:第 11 頁伊犁州地方稅務(wù)局第 12 頁伊犁州地方稅務(wù)局房地產(chǎn)一體化軟件流程概要介紹o房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn): 土地交易-項(xiàng)目登記及審核-房源(合同)信息錄入-項(xiàng)目申報(控制房地產(chǎn)公司稅收)-開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票-新房交易申報(控制購房人

8、稅收)清算(不以全部新房交易申報結(jié)束為要不以全部新房交易申報結(jié)束為要件件,新房交易環(huán)節(jié)是個人行為,可能會有推遲現(xiàn)象)o建安項(xiàng)目數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)建安項(xiàng)目數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn):項(xiàng)目登記及審核-項(xiàng)目申報-開具建安發(fā)票清算o錄入及跟蹤隨時進(jìn)行錄入及跟蹤隨時進(jìn)行,動態(tài)監(jiān)管動態(tài)監(jiān)管第 13 頁伊犁州地方稅務(wù)局土地交易管理o房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的首要環(huán)節(jié)，建安項(xiàng)目如果不拿新房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的首要環(huán)節(jié)，建安項(xiàng)目如果不拿新地則可以略過，包括以下程序：地則可以略過，包括以下程序：o1.土地交易基礎(chǔ)信息采集o2.土地交易初審o3.土地交易申報o屬于耕地的，除上述三步外，還應(yīng)有以下程序：屬于耕地的，除上述三步外，還應(yīng)有以下程序：o4.耕

9、地占用基礎(chǔ)信息采集o5.耕地占用信息初審o6.耕地占用稅申報第 14 頁伊犁州地方稅務(wù)局項(xiàng)目管理o房地產(chǎn)和建安項(xiàng)目管理的中心環(huán)節(jié)房地產(chǎn)和建安項(xiàng)目管理的中心環(huán)節(jié)o（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理o1.房地產(chǎn)項(xiàng)目登記、修改與完善o2.房地產(chǎn)項(xiàng)目審核o3.房源信息管理o4.房源合同信息管理o5.項(xiàng)目申報o6.錄入及跟蹤房地產(chǎn)項(xiàng)目繳款進(jìn)度o7.房地產(chǎn)項(xiàng)目清算o8.項(xiàng)目清算申報第 15 頁伊犁州地方稅務(wù)局項(xiàng)目管理o9.項(xiàng)目土地增值稅清繳申報o10.項(xiàng)目完工o（對于錄錯或者測試或者項(xiàng)目未開工建設(shè)而異常終止的，走項(xiàng)目非正常注銷項(xiàng)目非正常注銷）第 16 頁伊犁州地方稅務(wù)局項(xiàng)目管理o（二）建安項(xiàng)目管理（

10、二）建安項(xiàng)目管理o1.非房地產(chǎn)項(xiàng)目登記、修改、完善o2.項(xiàng)目審核o3.項(xiàng)目申報o4.建安項(xiàng)目清算o5.項(xiàng)目清算申報o6.項(xiàng)目完工第 17 頁伊犁州地方稅務(wù)局房產(chǎn)交易管理o（一）新房交易管理：與項(xiàng)目管理掛接（一）新房交易管理：與項(xiàng)目管理掛接o1.新房交易基礎(chǔ)信息采集:走不通,可以試一下,發(fā)票信息在綜合申報new里也可以查，目前使用新房交易發(fā)票補(bǔ)錄。o2.新房交易初審o3.新房交易申報o（二）二手房交易管理（二）二手房交易管理o1.二手房交易基礎(chǔ)信息采集o2.二手房交易初審o3.二手房交易申報第 18 頁伊犁州地方稅務(wù)局一體化納稅申報o前述流程中已述及，不再贅述。第 19 頁伊犁州地方稅務(wù)局房產(chǎn)一

11、體化發(fā)票代開o（一）建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票（房產(chǎn)代開）（一）建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票（房產(chǎn)代開）o輸入申報納稅人編碼后，選擇項(xiàng)目編碼，發(fā)票票面信息自動帶出o（二）銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（房產(chǎn)代開）（二）銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（房產(chǎn)代開）o注意：先輸入申報納稅人編碼，再輸入購房人身份證號，才可以帶出項(xiàng)目編碼和房源合同信息，從而自動帶出部分發(fā)票票面信息第 20 頁伊犁州地方稅務(wù)局項(xiàng)目監(jiān)控o1.GUI界面, “征收核算房產(chǎn)一體化項(xiàng)目管理”下，錄入及跟蹤房地產(chǎn)錄入及跟蹤房地產(chǎn)(建安建安)項(xiàng)目繳款進(jìn)度、開發(fā)商（建項(xiàng)目繳款進(jìn)度、開發(fā)商（建筑商）申報納稅情況查詢、項(xiàng)目綜合查詢、房源情況查筑商）申報納稅情況查詢、項(xiàng)目綜合查詢、房源情況查詢、查詢項(xiàng)目已申報稅款明細(xì)、契稅繳納情況查詢詢、查詢項(xiàng)目已申報稅款明細(xì)、契稅繳納情況查詢o2.WEB界面,“新定制查詢新定制查詢”下的下的“房地產(chǎn)一體化信息房地產(chǎn)一體化信息查詢查詢”第 21 頁伊犁州地方稅務(wù)局要做哪些工作，權(quán)限問題o（一）上線前（一）上線前o1.確定需要錄入的項(xiàng)目(州局可能有原則性要求)o2.項(xiàng)目登記,對于房地產(chǎn)項(xiàng)目,還需要進(jìn)行房源信息及房源合同信息錄入o3.上線前稅款申報信息補(bǔ)錄(錄入及跟蹤),新房交易發(fā)票補(bǔ)錄o（二）上線后（二）上線后o新房交