土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程及收益模式

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程及收益模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程及收益模式一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀近些年來(lái)，由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和人民生活水平的不斷 提高，城市化進(jìn)程也在加快發(fā)展，城市土地供需矛盾日益緊張。地方 政府積極供應(yīng)土地以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，而地方政府和企業(yè)合作可 以發(fā)揮各自的“比較優(yōu)勢(shì)”一一政府負(fù)責(zé)規(guī)劃手續(xù)、一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、 征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作，而企業(yè)則可從事建設(shè)資金的籌 措與投入、建設(shè)工程的組織與實(shí)施、土地招商的組織等自己更為擅長(zhǎng) 的工作。在這種背景下產(chǎn)生了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的土地一級(jí) 開(kāi)發(fā)模式。它強(qiáng)調(diào)在城市規(guī)劃的前提下，首先把“生地”開(kāi)發(fā)成“熟 地”，然后再進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行交易

2、。目前各企業(yè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多局限在某個(gè)區(qū)域或某個(gè)省份，各企業(yè)介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的目的各不相同，其中以房地產(chǎn)企業(yè)和政府投資 平臺(tái)公司為主，如“云南城投”是云南省政府市政建設(shè)的投資平臺(tái)， 參與土地市場(chǎng)一級(jí)開(kāi)發(fā)主要體現(xiàn)政府的意志；貴陽(yáng)的“中天城投”是 房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)提前介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，降低二級(jí)市場(chǎng) 拿地成本的典型代表。二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程與分工土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、 豎向標(biāo)高和市 政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)等要求，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ) 償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)

3、到“五 通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn) 讓的過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施流程具體如下：策劃及前期準(zhǔn)備階段1. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃土地儲(chǔ)備部門依據(jù)城市總體規(guī)劃、 土地利用總體規(guī)劃、城市近期建設(shè) 規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地供應(yīng)年度計(jì)劃等編制一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃， 由國(guó)土局負(fù)責(zé)。2. 城市專項(xiàng)規(guī)劃與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃城市規(guī)劃及其他專項(xiàng)規(guī)劃是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的指導(dǎo)性文件。包括控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃、城市道路與交通規(guī)劃、城市景 觀與環(huán)境規(guī)劃、城市給水與排水規(guī)劃、城市能源與通訊規(guī)劃等。3. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案國(guó)土局或委托單位依據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制實(shí)施方案，由政府相關(guān)部門聯(lián)席會(huì)議審批。

4、4. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門通過(guò)招投標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體。5. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體可以由政府或企業(yè)擔(dān)任， 全面負(fù)責(zé)實(shí)施某塊土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。行政審批階段發(fā)展與改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、園林、文物、環(huán)保、市政等部門及 市政府審批開(kāi)發(fā)主體的各項(xiàng)申請(qǐng)?；窘ㄔO(shè)階段1. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作性實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體根據(jù)審批的實(shí)施方案編制操作性實(shí)施方案以指導(dǎo)開(kāi)發(fā)中的施工。2. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)征地與補(bǔ)償土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體會(huì)同政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)土地的征用及補(bǔ)償。3. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)拆遷與安置土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體會(huì)同政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)待開(kāi)發(fā)土地原有居民的搬遷與安置4. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本建

5、設(shè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體會(huì)同市政府部門負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)中的基本建設(shè)。完工階段1 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)竣工驗(yàn)收與入市交易國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門對(duì)開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收并使熟地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益模式土地招拍掛的潛在收益、參與公司的目的以及與地方政府的談判結(jié)果 等因素，是影響企業(yè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利模式的重要因素，總體而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二 級(jí)聯(lián)動(dòng)模式等。具體如下： 固定收益模式 在土地二級(jí)市場(chǎng)不看好的情況下， 部分公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)， 確保穩(wěn)定的 收益而采取的模式， 或者是在土地二級(jí)市場(chǎng)十分看好的情況下， 地方 政府不想讓公司參與土地溢價(jià)的分成， 而采取的分配模式。 由

6、于參與 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)目的絕不僅限于通過(guò)施工而獲得勞務(wù)費(fèi)， 因此固 定收益模式的案例較少。 固定收益模式基本形式為在協(xié)議中明確給予 參與公司“墊付的開(kāi)發(fā)成本 +基本收益（ 10% 15% ）”。如華夏幸福 的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)部分，具體見(jiàn)后續(xù)的案例分析。 固定（ 保底 ）收益加分成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例中， 固定收益加分成是采用最為廣泛的模式， 對(duì)企 業(yè)來(lái)說(shuō)固定收益條款保證了企業(yè)的正常業(yè)務(wù)利潤(rùn)， 分成收益部分確保 企業(yè)能夠參與了土地出讓紅利的分配。如云南城投在昆明 4.18 萬(wàn)畝 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例中， 協(xié)議規(guī)定云南城投與昆明市政府對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)范 圍內(nèi)的土地出讓純收益實(shí)行 5：5 分成，若云南城投取得的收

7、益不足 全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的 5% 時(shí)，昆明市政府將保證向公司另行支 付差價(jià)款，以確保云南城投的收益不低于合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開(kāi) 發(fā)總成本的 5% 。黑牡丹公司對(duì)常州北部新城高鐵片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 案例中，高鐵片區(qū)總面積 17.5 平方公里（ 26250 畝）。固定收益部 分為該地塊土地前期開(kāi)發(fā)總成本 10% 為其工程收益。分成部分為公 司與常州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)該地塊土地出讓凈收益 按照 50% ：50% 的比例進(jìn)行分成。 收益分成通過(guò)合同約定收益分成或成立合資公司以股權(quán)的形式進(jìn)行收益分成 是較為常見(jiàn)的兩種收益分成模式， 采取收益分成的模式， 參與公司面 臨著高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的

8、局面。1、合同直接約定收益分成條款。從分成模式的案例來(lái)看，多數(shù)公司 與政府之間直接在合同中約定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益分成的比例， 項(xiàng) 目公司往往要占到凈收益的“大頭” 。以中天城投為例，中天城投下 屬全資子公司華潤(rùn)貴陽(yáng)對(duì)貴陽(yáng)市漁安、安井片區(qū) 9.53 平方公里土地 進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)， 貴陽(yáng)云巖區(qū)政府承諾： 用土地出讓收益以及片區(qū)城市 建設(shè)配套費(fèi)， 支付一級(jí)開(kāi)發(fā)投資成本， 投資成本支付完成之后的剩余 部分，云巖區(qū)政府與華潤(rùn)貴陽(yáng)按照 3：7 的比例進(jìn)行分成。 江蘇中南建設(shè)公司在儋州 4500 畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中約定土地成片 開(kāi)發(fā)收益 （土地出讓收入扣除土地成片開(kāi)發(fā)成本， 成片開(kāi)發(fā)成本由雙 方共同審核確

9、定），儋州市人民政府與該公司各占開(kāi)發(fā)收益的 30% 與 70%。2、通過(guò)設(shè)立合資項(xiàng)目公司進(jìn)行收益分成 有些項(xiàng)目公司由企業(yè)、政府部門（或政府的投融資平臺(tái)）共同出資設(shè) 立，負(fù)責(zé)對(duì)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，包括開(kāi)發(fā)資金的融資、參 與土地運(yùn)營(yíng)的策劃、 市政配套設(shè)施的建設(shè)， 以及配合政府部門進(jìn)行拆 遷補(bǔ)償、土地二級(jí)市場(chǎng)潛在受讓人的招商等工作。一般來(lái)講，企業(yè)會(huì) 持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)， 并能相應(yīng)獲得董事會(huì)的掌控權(quán)和主要高 管的提名權(quán)。通過(guò)共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司， 企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān)系 就建立起來(lái)了政府作為項(xiàng)目公司的股東之一， 有權(quán)按股權(quán)比例享 有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來(lái)的項(xiàng)目公司分紅。 如榮

10、盛發(fā)展在遼寧本溪 參與的 6750 畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 “本溪市沈溪新城國(guó)際健康開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目”，就是與地方政府下屬公司以 50%:50% 形式的成立合資公司負(fù)責(zé) 項(xiàng)目的運(yùn)作。 創(chuàng)造一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)條件 借助參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)在規(guī)劃、土地出讓的進(jìn)程、限定 競(jìng)拍條件以及通過(guò)對(duì)競(jìng)拍土地溢價(jià)收益分成等形式， 在土地競(jìng)拍的二 級(jí)市場(chǎng)中創(chuàng)造不對(duì)等的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，為“獨(dú)家競(jìng)拍”創(chuàng)造條件，降低二 級(jí)市場(chǎng)的拿低成本。1、創(chuàng)造有利于二級(jí)市場(chǎng)介入的條件在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商事實(shí)上成為了土地設(shè)計(jì)的一 個(gè)“準(zhǔn)規(guī)劃部門”；企業(yè)可利用規(guī)劃的設(shè)計(jì)和改變，來(lái)使得土地規(guī)劃 對(duì)己方從事一級(jí)開(kāi)發(fā)更有利，甚至為今后的

11、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)打下基 礎(chǔ)。在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上， 企業(yè)往往能夠參與到地方政府所進(jìn)行的 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中； 同時(shí)，企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性 詳細(xì)規(guī)劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃， 這為企業(yè)獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)方面提供了更多 的先機(jī)。因?yàn)槠髽I(yè)用二級(jí)開(kāi)發(fā)的整體思路和方案在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段， 可 以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認(rèn)可， 并在規(guī)劃條件和各 地塊價(jià)值安排方面得到有效的貫徹。2、直接設(shè)定限制性條件在一些土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的案例中， 企業(yè)可與政府協(xié)商確定項(xiàng)目土地入市 交易價(jià)格， 并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易方式。 通過(guò)對(duì)土地 出讓規(guī)模、推出時(shí)間、出讓土地的限制性條件以及交易底價(jià)等因素施 加影響，

12、企業(yè)可在招拍掛中確保自己順利取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。四、華夏幸福 “園區(qū) +地產(chǎn)”的商業(yè)模式 華夏幸福公司發(fā)展方向定位于牢牢把握國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和大都市郊區(qū) 化帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、 區(qū)域分工的歷史性機(jī)遇， 聚焦于環(huán)首都區(qū)域經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)促進(jìn)及大都市外溢需求， 創(chuàng)造了園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)相 互促進(jìn)的“產(chǎn)業(yè)新城模式” ，初步探索了一條獨(dú)具特色的“產(chǎn)城共融， 政企共贏” 的中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路。 該公司事業(yè)版圖主要位于環(huán)首 都經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等地，截止 2011 年底，該公司投資開(kāi)發(fā)運(yùn) 營(yíng)了包括固安工業(yè)園區(qū) （河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū) （河北廊坊）、 懷來(lái)京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）等 10 個(gè)園區(qū)。 華夏

13、幸福形成的“工業(yè)園區(qū) + 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的模式，其商業(yè)模式的核 心之一是，與政府簽約，壟斷片區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)，進(jìn)行土地整理與配套設(shè) 施建設(shè)，政府通過(guò)收稅和賣地賺取收益并支付公司一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本； 其二是代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)， 并為園區(qū)提供服務(wù)； 其三是利用一 級(jí)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)低價(jià)獲取大片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地； 其四，通過(guò)住宅銷售回籠 資金并為政府提供 GDP 和稅收；如此模式下，華夏幸福最終可在一 級(jí)開(kāi)發(fā)、園區(qū)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)銷售及政府返還等多方面實(shí)現(xiàn)收益。其與 政府簽訂協(xié)議收益條款如下：就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)向乙方支付建設(shè)用費(fèi)， 具體包括建設(shè)成本和建設(shè)利潤(rùn)兩部分， 建設(shè)利潤(rùn)按建設(shè)項(xiàng)目的總投資 額的 15% 計(jì)算。就土地整理投資， 甲方應(yīng)向乙方支付土地