工業(yè)園總部基地規(guī)劃設計說明

1、項目所在區(qū)域周邊狀況該項目地塊位于天回鎮(zhèn)街道辦事處甘油、白塔、明月社區(qū)內(nèi)，北新干道 以東、川陜路以西、天豐路以北、繞城高速以南，周邊交通體系異常發(fā)達。 依托城市物流干道，城北區(qū)域內(nèi)設有五塊石市場、荷花池市場、金府市場、 富森美家居等專業(yè)市場。 項目地塊基礎設施完善， 用水、用電、用氣、 通訊、 交通都十分方便。2. 園區(qū)建設必要性和優(yōu)勢條件2.1 必要性園區(qū)項目的上馬可以為政府帶來長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收益。 項目建成后通過廠房的租賃、辦公銷售、以及招商引資可實現(xiàn)集體經(jīng)濟 的大幅度增收。項目征用地塊通過拆遷補償來保障農(nóng)民收入，同時工業(yè)生產(chǎn)、組裝、物 流等項目的引進可為該區(qū)域農(nóng)民提供大量的就業(yè)崗位。2.

2、2 優(yōu)勢條件區(qū)位優(yōu)勢：本項目所在地是成都北大門的標志性節(jié)點， 位于 城北物流核 心區(qū)域，人氣鼎盛，工商業(yè)氣氛濃厚。交通優(yōu)勢 ：本項目所處位置交通極其方便，有北新干道、川陜路、繞城 高速等主干道路，有火車北站、城北客運站、火車東站等交通樞紐的物流供 應。市場優(yōu)勢：本項目有五塊石市場、荷花池市場、金府市場、富森美家居 等專業(yè)市場的需求支持，發(fā)展前景看好。政策優(yōu)勢：金牛區(qū)委區(qū)政府為實現(xiàn)金牛區(qū)工業(yè)向園區(qū)集中，實現(xiàn)工業(yè)強 區(qū)的戰(zhàn)略部署，整體規(guī)劃了金牛高科北區(qū)，制定了相關優(yōu)惠政策和方案。另：工業(yè)區(qū)大部分用地尚未開發(fā)，利于統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)建設；可以利用浙江、廣東等發(fā)達地區(qū)企業(yè)內(nèi)遷的機會，可借用其 品牌效應

3、，為園區(qū)本身及園內(nèi)其它企業(yè)的未來的發(fā)展打下基 礎；較豐富的山水資源與自然景觀，利于景觀組織與設計；鄰近主城區(qū)，可獲得水、電、氣等配套設施支持；工業(yè)園區(qū)內(nèi)無重要的公共設施和工礦企業(yè)，建筑物基本上都是民房和小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，拆遷容易；享有國家西部開發(fā)和成都市金牛區(qū)的眾多政策優(yōu)惠，為本區(qū)的大發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。國家發(fā)改委近日發(fā)出通知，批準成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革 試驗區(qū)。國家發(fā)改委要求成都市從實際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試 驗的要求，全面推進各個領域的體制改革，并在重點領域和關鍵環(huán)節(jié)率先突 破、大膽創(chuàng)新，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制，為推動全國深化改革、 實現(xiàn)科學發(fā)展與和諧發(fā)展發(fā)揮示

4、范和帶動作用。根據(jù)“浦東”、“濱海新區(qū)“等經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)、建設經(jīng)驗，成、渝“新 特區(qū)”建設的三個階段，使相關受益行業(yè)可分為三類。第一階段的特區(qū)建設 以基建為主，建筑、建材、鋼鐵、工程機械、電氣設備、能源電力將直接受 益。第二階段，隨著生產(chǎn)活動的大規(guī)模開展，貿(mào)易、物流等服務業(yè)將受益， 港口、高速、機場等藍籌性行業(yè)值得關注。第三階段，而隨著城鄉(xiāng)一體化程 度的提高，農(nóng)民收入的增長，相關消費服務業(yè)將面臨巨大發(fā)展空間，包括：房地產(chǎn)、零售、酒店餐飲、醫(yī)藥、家電、汽車將直接受益隨著特區(qū)基礎建設的開展，成都市的工業(yè)貿(mào)易、物流等服務業(yè)將獲得空 前的發(fā)展機會，而本項目定位為金牛區(qū)生態(tài)的以物流、生產(chǎn)、加工、高新技

5、術為主的工業(yè)園區(qū)， 勢必要擔負起促進城鄉(xiāng)一體化進程和增加農(nóng)民收入的光 榮任務。3. 開發(fā)策略工業(yè)園區(qū)建設用地應本著統(tǒng)一規(guī)劃、 統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理的原則的進行 建設，通過土地有償使用和使用權有償轉讓為城市建設籌集資金。拓寬各種 引資、籌資渠道，多方面為城市建設提供資金保障。 為實現(xiàn)規(guī)劃目標及規(guī)劃 理念，本規(guī)劃擬采用按照“政府指導，集體經(jīng)濟主導，企業(yè)運作”的規(guī)劃策 略來實施。包括：1. 政府指導， 進行農(nóng)民和企業(yè)的拆遷安置、 統(tǒng)一規(guī)劃建設和招商引資服 務；2. 集體經(jīng)濟主導，進行合作企業(yè)的篩選，組織主導項目具體實施；3. 企業(yè)進行市場化運作，進行項目的規(guī)劃設計、投資建設、招商引資。通過這種運作方式

6、，可以實現(xiàn)多方資源的整合，政府政策資源、農(nóng)民土 地資源、企業(yè)市場資源得到了充分的利用和共享。5. 開發(fā)規(guī)模及投資回報本地塊開發(fā)規(guī)模 1036 畝（實際面積、界址點以勘測放線實測數(shù)據(jù)為準）5.1 經(jīng)濟效益5.1.1 項目投資收益項目占地 1036畝，預計總建筑面積近 60 萬平米，總投入資金約 7.54億元，建成后可通過工業(yè)廠房有償出租和一定年限的經(jīng)營權轉讓，實現(xiàn)集體 經(jīng)濟增收。經(jīng)初步測算項目收入為 8.39 億元，可實現(xiàn)集體經(jīng)濟增收 8500 萬 元。5.1.2 政府收益預計建成后可引進企業(yè) 90余家。入園納稅按 5 萬元/畝計算，園區(qū)建成 后每年可形成 5180 萬元稅收收入。5.1.3 農(nóng)

7、民收益地塊征用通過約 2000 元/ 畝的產(chǎn)值補償來保證農(nóng)民收入，引入的 90 余 家企業(yè)可提供 20002200 個就業(yè)崗位，保障了當?shù)鼐用竦木蜆I(yè)，長期收益。6. 規(guī)劃指導思想、目標、原則6.1 規(guī)劃指導思想1、走新型工業(yè)化道路，將城市規(guī)劃的相關要求和標準與化工行業(yè)的自 身特點有機結合，使規(guī)劃既充分滿足化工企業(yè)的特殊要求，又為城市今后的 發(fā)展提供機遇，使兩者相輔相成、相得益彰。2、按照構建國家級工業(yè)園業(yè)區(qū)的目標，立足于 21 世紀長遠發(fā)展，樹立 超前規(guī)劃意識，高起點作好本次規(guī)劃。3、適應市場經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)區(qū)動態(tài)發(fā)展的需要，合理配置土地資源。6.2 規(guī)劃目標6.2.1 總目標本工業(yè)園區(qū)將建設成為以

8、冶金、建材為主，兼有機械、電子產(chǎn)業(yè)為輔的 綜合工業(yè)園區(qū)。力爭建成成都同類工業(yè)園區(qū)中規(guī)模最大、集加工、物流和商 貿(mào)于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動整個金牛區(qū)北部及天回鎮(zhèn)經(jīng)濟的快速發(fā) 展。利用優(yōu)越的區(qū)位條件和區(qū)域內(nèi)便利的交通網(wǎng)絡， 建立和發(fā)展獨具特色的 工業(yè)園區(qū)，引導城市社會、經(jīng)濟以及產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。 強化產(chǎn)業(yè)型工業(yè)園區(qū)的特點， 創(chuàng)造良好的投資環(huán)境， 實現(xiàn)吸引江浙、 港、 澳、臺資以及外資，引進技術和先進管理經(jīng)驗，進一步提升區(qū)域競爭力的目 標。合理安排功能布局、開發(fā)強度、道路結構，充分發(fā)揮土地效益，最大限 度地滿足生產(chǎn)功能需要，使整個工業(yè)園區(qū)的建設盡可能集中緊湊，以期經(jīng)濟 地建設市政設施，最大限度地提

9、高投資效益。創(chuàng)造成都北大門的標志和窗口，形成獨特的城市空間序列。6.2.2 建設目標技術孵化器 研發(fā)中心，三位一體（科研 + 生產(chǎn)+ 市場）經(jīng)濟增長極 龍頭企業(yè)（帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展）生態(tài)工業(yè)區(qū) 生態(tài)環(huán)境良好6.3 規(guī)劃原則6.3.1 整體性原則， 一期工業(yè)用地的開發(fā)要考慮與產(chǎn)業(yè)園區(qū)整個片區(qū)的 關系，在市政、道路、結構等方面銜接好。6.3.2 彈性的原則，在道路設置、地塊劃分、土地兼容性等方面保留 一定的彈性，使園區(qū)發(fā)展能適應不同外部環(huán)境變化的要求。6.3.3 注重生態(tài)設計原則，創(chuàng)造優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境，運用可持續(xù)發(fā)展理 念，協(xié)調(diào)好規(guī)劃用地與周邊條件關系，創(chuàng)造出全新的工業(yè)園區(qū)環(huán)境景觀。7. 園區(qū)總體設計

10、7.1 現(xiàn)有建設條件分析場地現(xiàn)狀良好， 用地平整， 除少數(shù)拆遷戶需安置外， 整體現(xiàn)狀適宜建設。 本項目位于成都城北天回鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西側，緊靠川陜公路，是華北、西北地區(qū)物 流進入成都的重要通道，也是成都通往外埠的重要窗口。立足城北、搞活大 流通，強化基礎設施建設，把天回鎮(zhèn)建設成為成都北部的貿(mào)易長廊，發(fā)展外 向型經(jīng)濟，這不僅是全省、全市的門面形象工程，同時也可以架起通向外省 市場的貿(mào)易橋梁，使成都市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢得到延伸和發(fā)揮。7.2 工業(yè)園區(qū)的總體框架依據(jù)清潔生產(chǎn)要求、 循環(huán)經(jīng)濟理念和工業(yè)生態(tài)學原理將本項目定位為新 型的生態(tài)工業(yè)示范產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 主要通過物流或能流傳遞等方式把不同工廠或 企業(yè)連接起

11、來，形成共享資源和互換副產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)共生組合，使一家工廠的 廢棄物或副產(chǎn)品成為另一家工廠的原料或能源，模擬自然系統(tǒng)，在園區(qū)產(chǎn)業(yè) 系統(tǒng)中建立“生產(chǎn)者消費者分解者”的循環(huán)途徑，尋求物質(zhì)閉環(huán)循環(huán)、 能量多級利用和廢物產(chǎn)生最小化。工業(yè)園區(qū)定位為以一類無污染和二類少污染工業(yè)為主， 融工業(yè)及各類服 務設施于一體，環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的生態(tài)型工業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)特色上以發(fā)展 機械、電子、五金建材、倉儲、物流等一、二類工業(yè)為主，充分利用高新技 術完成產(chǎn)業(yè)升級，構建園區(qū)產(chǎn)業(yè)群，最終形成成都市高檔次、成規(guī)模的特色 型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。7.3 工業(yè)園區(qū)的空間布局和功能分區(qū) 本規(guī)劃根據(jù)建設實際和開發(fā)要求，提出了“一軸、兩心、三片”的

12、布局結構一軸：依托園區(qū)中部東西向軸線設置一條貫通園區(qū)東西的功能及景觀復 合軸。兩心：規(guī)劃結合工業(yè)組團的組織形式，形成一主一次兩個園區(qū)綜合服務 中心，西部公共服務中心為主，東側物流中心為輔。三片：以回字形路網(wǎng)為骨架，由西向東形成公共服務區(qū)、一類工業(yè)區(qū)、 二類工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局序列。商業(yè)物流區(qū)臨金星路布置， 現(xiàn)代物流業(yè)是利用現(xiàn)代信息技術進行貨物存 儲、交易、卸運的運作方式和管理機制，它可以使產(chǎn)品流速加快，準確率提 高，庫存率減少，成本降低，為用戶提供多功能，一體化的綜合性服務。結 合工業(yè)用地，臨金星路布置物流中心，交通便捷，可更好的為工業(yè)園區(qū)的企 業(yè)服務，使工業(yè)產(chǎn)品“不停留 , 不留地”卸運，使產(chǎn)業(yè)

13、鏈運行成本降低，促 進產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級。規(guī)劃在萬石路一側的科技孵化大樓及其配套設施，此區(qū) 的單體建筑力求高起點、高標準、高品位，以展示未來金牛高科北區(qū)的現(xiàn)代 特色和新風貌，形成優(yōu)美的城市門戶。建筑性質(zhì)以商業(yè)、市場、物流、生產(chǎn) 為主。建筑規(guī)模以中、大型為主，小型建筑為輔。建筑色彩以中性為主（即 白色和灰色調(diào)）局部以艷色加以突出和點綴，街景輪廓線應有一定的起伏變 化。一類工業(yè)區(qū)布局：一類工業(yè)區(qū)為對居住和公共環(huán)境基本無干擾和污染的 工業(yè)用地，如電子科技產(chǎn)業(yè)、工藝品制造業(yè)等。規(guī)劃布置在用地的中部，與 綜合服務區(qū)相臨， 一類工業(yè)區(qū)北臨繞城高速綠化景觀帶 , 有良好的景觀環(huán)境 規(guī)劃以例如電子科技產(chǎn)業(yè)、五金建

14、材、工藝品制造為主的產(chǎn)業(yè)，充分體現(xiàn)高科技產(chǎn)業(yè)的生態(tài)性。廠房的布置采用中國傳統(tǒng)庭院式布局，體現(xiàn)一種人文氛 圍。二類工業(yè)區(qū)布局：二類工業(yè)區(qū)為對居住和公共環(huán)境有一定干擾和污染的 工業(yè)用地，如醫(yī)藥、食品、小型機械等工業(yè)用地。規(guī)劃布置在一類工業(yè)區(qū)與 川陜路之間，且與物流中心聯(lián)系緊密，有良好的對外交通運輸條件。綠化用地布局：在綠化空間規(guī)劃中貫穿“生態(tài)工業(yè)園區(qū)”的思想，充分利用規(guī)劃形成的景觀大道軸線，工業(yè)園區(qū)內(nèi)結合綜合服務區(qū)布置大片綠地和 小廣場，成為工業(yè)園區(qū)的綠心，形成良好的生態(tài)環(huán)境。沿工業(yè)園區(qū)的主次干 道種植地方特色樹木，成為綠化線。從而在工業(yè)園區(qū)內(nèi)形成“點、線、面” 相結合的綠化系統(tǒng)。7.4工業(yè)園區(qū)城市設計引導城市設計原則“以人為本，可持續(xù)發(fā)展”的原則，對人在城市空間中的主體地位、價 值和所能起到的支配作用深刻認識，關注人在其中的生理、心理感受。塑造 和增強街道的場所精神。將街道、街角、廣場、公園組成網(wǎng)絡，形成變化豐 富的城市空間序列。城市設計引導空間布局：本次設計從拓展空間入手，打破沿街兩面“墻”的空間形態(tài)（特別是主要景觀大道），強化景