淺析城市農(nóng)民工住房房?jī)r(jià)

1、城市農(nóng)民工住房房?jī)r(jià)012310324 金花 農(nóng)民工是我國(guó)改革開放和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中涌現(xiàn)的一支新型勞動(dòng)大軍。改革開放以來(lái)，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，為我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)做出了重要奉獻(xiàn)。據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，目前全國(guó)第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員中，農(nóng)民工占57.6%，其中加工制造業(yè)占68%，建筑業(yè)占80%；在全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，農(nóng)民工占52%；城市建筑、環(huán)保、家政、餐飲服務(wù)人員90%都是農(nóng)民工。農(nóng)民工事實(shí)上已成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)工人的主體部分。但是農(nóng)民工做出的奉獻(xiàn)與他們所處的社會(huì)地位和受到的社會(huì)待遇極不相稱。目前農(nóng)民工的城市住房條件基本不盡人意，他們基本沒(méi)有固定的住處，

2、在哪工作就在哪居住，吃喝拉撒睡基本都在空間狹小，衛(wèi)生條件差的臨時(shí)住所。因此隨著越來(lái)越多的農(nóng)民工走入城市，他們?cè)诔鞘械淖》繂?wèn)題也成了一大難題。下面我將要具體分析現(xiàn)代城市農(nóng)民工住房現(xiàn)狀問(wèn)題及農(nóng)民工住房房?jī)r(jià)的走勢(shì)。一研究范圍 可以研究的范圍比較廣，包括沿海城市或發(fā)達(dá)地區(qū)的一二線城市。其中，我將重點(diǎn)側(cè)重研究揚(yáng)州的民工房。因?yàn)閾P(yáng)州是以輕工業(yè)為主的二線城市，建有許多大小不等的廠，如:毛絨玩具廠，牙刷廠等，因此揚(yáng)州的農(nóng)民工比較多，研究對(duì)象具有代表性。 二農(nóng)民工住房現(xiàn)狀 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006年在全國(guó)范圍內(nèi)開展的城市農(nóng)民工生活質(zhì)量狀況專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果說(shuō)明：農(nóng)民工在城市大多居住在簡(jiǎn)陋的房屋中，2919居住在集體宿舍，7

3、88居住在工作地點(diǎn)，645居住在臨時(shí)搭建的工棚里，還有1254在城里沒(méi)有住所。同時(shí)，由于近幾年很多城市市區(qū)住宅的月租金一路攀高，再加上水、電、暖氣費(fèi)等，導(dǎo)致居住成本逐年增加，所以農(nóng)民工大多項(xiàng)選擇擇居住在城郊結(jié)合部。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006年城市農(nóng)民工生活質(zhì)量狀況專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果還顯示：農(nóng)民工一般幾個(gè)人或全家人居住在2030平方米的房子內(nèi)，2014的人居住在缺乏廚衛(wèi)設(shè)施的房間里，室內(nèi)狹窄擁擠、骯臟零亂。同時(shí)周邊環(huán)境差，交通不便利，安全沒(méi)保證。(三)切身體會(huì) 我家旁邊有一鄰居夫妻倆外出到揚(yáng)州打工，女的在一家牙刷廠里上班，月工資大約為1500元，男的在建筑工地上班，月工資大約為2500元。他們夫妻倆在離上班

4、不遠(yuǎn)住租了一間房，月租費(fèi)大約為300元。房間面積非常小，大約為20平方米。設(shè)施簡(jiǎn)陋，里面只有一張床，一個(gè)衣柜和一張桌子。夫妻二人在外租了好幾年的房子，家中留有小孩和老人。他們偶爾會(huì)回家，每?jī)蓚€(gè)月都會(huì)寄生活費(fèi)回家。生活很拮據(jù)。四民工房房?jī)r(jià)走勢(shì)從下面這張揚(yáng)州市2010房?jī)r(jià)走勢(shì)圖中，可以看出：租房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二手房?jī)r(jià)格，因此農(nóng)民工更愿意租房，而不愿在市里買房，即使是二手房；揚(yáng)州市2010年租房房?jī)r(jià)呈緩慢增長(zhǎng)狀態(tài)，變化不太，這對(duì)農(nóng)民工來(lái)說(shuō)沒(méi)有多大變化；揚(yáng)州市2010年房?jī)r(jià)走數(shù)據(jù)來(lái)源于：揚(yáng)州房源網(wǎng)五現(xiàn)象分析1、供求不平衡供給：農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)能力承受范圍之內(nèi)的出租房緊缺，不能滿足市場(chǎng)需求。經(jīng)常出現(xiàn)有錢租不到房

5、子的現(xiàn)象，況且房地產(chǎn)公司對(duì)農(nóng)民工租房緊缺不看好，不愿意在這方面投資，認(rèn)為帶來(lái)的利潤(rùn)會(huì)很少。因此出租房數(shù)量一直處于平衡或緩慢上升狀態(tài)，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。需求：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)民工人數(shù)會(huì)不斷增長(zhǎng)，對(duì)出租房需求旺盛，且這種需求將會(huì)一直延續(xù)下去?？偠灾鲎夥糠吭垂┙o少，而需求依然很旺盛，造成供求失衡。2、城市農(nóng)民工在外租房熱潮原因方便攜帶子女上學(xué) 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006城市農(nóng)民生活質(zhì)量狀況專項(xiàng)調(diào)查顯示，有17.21%的農(nóng)民工外出務(wù)工經(jīng)商帶子女隨行并在當(dāng)?shù)爻抢锞蛯W(xué)。在對(duì)5065名有子女隨行就學(xué)的農(nóng)民工調(diào)查顯示，有71.92%的農(nóng)民工子女在城里就讀的學(xué)校是公辦學(xué)校，有22.03%的農(nóng)民工子女在城里就讀的學(xué)校

6、是民辦學(xué)校，有5.00%的農(nóng)民工子女在城里就讀的學(xué)校是民工學(xué)校，只有1.05%的農(nóng)民工子女因各種原因無(wú)法正常上學(xué)而輟學(xué)。因此，外出農(nóng)民工為了子女的教育和能在身邊照顧子女，一般都會(huì)把子女?dāng)y帶在身邊，選擇在外租房能滿足農(nóng)民工的這種需求。其實(shí)，在揚(yáng)州貌似還沒(méi)有專門為農(nóng)民工子女上學(xué)而建的學(xué)校，可能是揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)還不太發(fā)達(dá)。在南京倒是有幾所。我比較了解的紅山小學(xué)，它就是一所農(nóng)民工子弟兵學(xué)校。學(xué)校設(shè)施很簡(jiǎn)陋，那些農(nóng)民工子女生活很簡(jiǎn)樸。單位制度不完善企業(yè)福利制度不完善，不重視對(duì)打工人員的吃穿和住房問(wèn)題，提供的住房簡(jiǎn)陋破舊。 雇主能提供集體宿舍，對(duì)農(nóng)民工來(lái)說(shuō)已經(jīng)是比較理想的住宿條件。但此類集體宿舍受建筑成本的限制

7、，往往是高低鋪、過(guò)道狹窄，不僅不能像城里人的住房那樣有必備空間，而且沒(méi)有了個(gè)人的隱私空間。因此，農(nóng)民工相比之下，更愿意拿著單位每月補(bǔ)貼的一點(diǎn)錢在外租用房子。3、政府房地產(chǎn)政策城市的住房租賃制度在具體實(shí)施中與外來(lái)務(wù)工人員的工作現(xiàn)狀不相適應(yīng)，不能真正實(shí)施，具體表現(xiàn)在：目前由于政府財(cái)力有限，以及城鄉(xiāng)二元住房結(jié)構(gòu)的影響和戶籍制度的限制，農(nóng)民工群體作為整體被排斥在中國(guó)城市住房體系以外。盡管也有部分農(nóng)民工可以享受所在企業(yè)或單位的住房保障，但這一般都與工作崗位有關(guān)，他們這些人所享受的住房保障與城市戶籍人口相比，水平低，幅度小。雖然政府建設(shè)了一些保障房和廉租房，可這也只能在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，且數(shù)量有限，一般較低層

8、的農(nóng)民工基本上沒(méi)有。再加上近幾年炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，房?jī)r(jià)一直居高不下，即使是最廉價(jià)的房子，對(duì)收入微薄的農(nóng)民工來(lái)說(shuō)，也是遙不可及的。2007年，我國(guó)許多城市明確提出了將農(nóng)民工納入住房公積金體系中，這是未來(lái)必然的發(fā)展方向，但目前還只能是一個(gè)“戰(zhàn)略性設(shè)想”。4、收支不平衡據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的城市農(nóng)民工生活質(zhì)量狀況調(diào)查報(bào)告說(shuō)明，進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工的平均月收入為966元，一半以上的農(nóng)民工月收入在800元以下，其中月收入在500元以下的占19.67%，月收入在500-800元的占了被調(diào)查的農(nóng)民工總數(shù)的33.66%，只有一成的農(nóng)民工的月收入超過(guò)了1500元。農(nóng)民工每月個(gè)人的平均支出為463元。其中，用于住宿費(fèi)

9、用的平均支出為72元，用于食品費(fèi)用的平均支出為235元，用于文化娛樂(lè)的支出平均為47元。有一半左右的農(nóng)民工每月支出占月收入的比重達(dá)40%以上，有14.01%的農(nóng)民工每月支出占月收入的比重達(dá)70%以上，2.42%的農(nóng)民工是掙的錢全部花光。從上面這些數(shù)據(jù)可以看出，農(nóng)民工收入比較低，而每月必須支出的又占有一定比重，同時(shí)他們每月都要寄錢回家，所以他們無(wú)力在城里購(gòu)房或租用高房?jī)r(jià)的房屋。六涉及微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)1、需求價(jià)格彈性理論“需求價(jià)格彈性”反映的是需求量的變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的敏感程度。在眾多條件的限制下，如子女上學(xué)是必須的，因而在外租房也就必不可少。所以租房可以被看作是一種生活必需品，它屬于缺乏彈性類型

10、，需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)不敏感。當(dāng)民工房房?jī)r(jià)上漲時(shí)，農(nóng)民工不會(huì)減少對(duì)它的需求量，對(duì)出租房子的人來(lái)說(shuō)，收入會(huì)增加。2、消費(fèi)者均衡理論“消費(fèi)者均衡”指消費(fèi)者將其收入換得了商品或服務(wù)最大總效用的狀態(tài)。在居住在單位提供的集體宿舍里、在外租房和誰(shuí)在公共場(chǎng)所等多種選擇下，絕大多數(shù)農(nóng)民工選擇在外租房。原因是在這種情況下，既能和家人生活在一起，照顧家人，又能有自己的空間，滿足程度到達(dá)最大化。3、替代效應(yīng)“替代品”是指在消費(fèi)中可以相互替代以滿足消費(fèi)者某種欲望的商品。對(duì)于替代品來(lái)說(shuō)，當(dāng)一種物品的價(jià)格上升時(shí)，對(duì)其替代品的需求將增加，二者之間同方向發(fā)展。房屋租賃和房屋銷售互相具有非完全替代品屬性，房屋銷售市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)

11、是兩個(gè)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)，其供求關(guān)系可以相互轉(zhuǎn)化。近年來(lái)，房屋銷售價(jià)格不斷在飆升，人們會(huì)減少房屋的購(gòu)買，而增加其替代品租房的需求，因此，住房的剛性需求部分將必定轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)，從而房屋租賃價(jià)格會(huì)提高。七未來(lái)民工房房?jī)r(jià)分析一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市農(nóng)民工數(shù)量會(huì)越來(lái)越多，租房需求會(huì)變大，這使本來(lái)就供給不足的出租房更加緊缺，因此出租房?jī)r(jià)格會(huì)有所提升。但由于出租房的對(duì)象是農(nóng)民工這一特殊的群體的性質(zhì)，會(huì)導(dǎo)致出租房?jī)r(jià)格不會(huì)有太大幅度上升。 另一方面，除了成功轉(zhuǎn)型的農(nóng)民工會(huì)考慮在城市購(gòu)房外，大部分臨時(shí)打工性質(zhì)的農(nóng)民工，一般很少考慮在所在城市買房，特別是房?jī)r(jià)昂貴的一二線城市。普通外出務(wù)工人員一般賺錢后，大部分人首

12、要考慮是回鄉(xiāng)建筑新房，修建樓房一般三四層左右，包含裝修在內(nèi)，總體成本大約在20萬(wàn)左右。成功轉(zhuǎn)型、具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)民工為了繼續(xù)營(yíng)生需要，一般會(huì)考慮在所城市購(gòu)房，通常表現(xiàn)為剛性需求，投資型置業(yè)極為稀少。目前來(lái)說(shuō)不是購(gòu)房主力，對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響有限。但他們會(huì)考慮回鄉(xiāng)建房或回到所在地縣城購(gòu)房，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這部分人群越來(lái)越多，是一股不可無(wú)視的剛性購(gòu)房群體，同時(shí)也給縣級(jí)縣城房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展創(chuàng)造需求。他們對(duì)一二線城市房?jī)r(jià)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于對(duì)他們家鄉(xiāng)縣城房?jī)r(jià)的影響。因此，縣城房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度可能會(huì)較大。八解決問(wèn)題的措施國(guó)家提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，增加農(nóng)民工收入根本方法;政府制定針對(duì)農(nóng)民工的住房保障制度，可以出資建設(shè)廉租房或免費(fèi)公寓，可以將農(nóng)民工納入經(jīng)濟(jì)適用房政策范圍，可以將農(nóng)民工納入住房公積金政策范圍等;企業(yè)站在務(wù)工人員的角度上考慮，提高他們的住房環(huán)境和條件，完善福利制度參考文獻(xiàn)： 中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 農(nóng)民工生活質(zhì)量調(diào)查之二：生活與教育狀況 2006.10.20中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 浙江城市農(nóng)民工生活質(zhì)量狀況調(diào)查與研究 2006.11.07 揚(yáng)州房源網(wǎng) “限購(gòu)令”致房租的價(jià)格上漲 2011.5.10 of rural drin