不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀_第1頁(yè)
不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀_第2頁(yè)
不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀_第3頁(yè)
不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀_第4頁(yè)
不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀_第5頁(yè)
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不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀第1頁(yè)/共188頁(yè)工作回顧1《物權(quán)法》(2007年):第10條第2款:國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第246條:法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前,地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。第2頁(yè)/共188頁(yè)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等法律法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范制度頂層設(shè)計(jì)2《不動(dòng)產(chǎn)登記法》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利法》《民法典》(2017)《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法》(2016)《不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)與爭(zhēng)議調(diào)處辦法》?第3頁(yè)/共188頁(yè)規(guī)范的體例結(jié)構(gòu)1一般規(guī)定2申請(qǐng)3受理4審核5登簿6核發(fā)證書或者證明總則7集體土地所有權(quán)登記8國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記9國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記10宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記11集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、

構(gòu)筑物所有權(quán)登記12海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記13地役權(quán)登記14抵押權(quán)登記15預(yù)告登記16更正登記17異議登記18查封登記19登記資料管理20登記資料查詢分則附錄A.1不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書A.2通知書、決定書、告知書A.3公告文書A.4不動(dòng)產(chǎn)實(shí)地查看記錄表A.5詢問(wèn)記錄A.6不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢文書A.7授權(quán)委托書A.8承諾書A.9具結(jié)書第4頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任核心制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記其他登記+第5頁(yè)/共188頁(yè)功能定位1不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì):行政行為說(shuō)?民事行為說(shuō)?雙重屬性說(shuō)?不動(dòng)產(chǎn)登記是重要的物權(quán)公示方式,貫徹物權(quán)的公示公信原則,不創(chuàng)設(shè)新權(quán)利義務(wù)關(guān)系(意思自治),屬于程序性行政行為。不動(dòng)產(chǎn)登記在法律屬性上有雙重性,它既是登記機(jī)構(gòu)實(shí)施的公法行為,也是對(duì)民事主體的物權(quán)歸屬產(chǎn)生重要影響的私法行為。針對(duì)前一屬性,本條例側(cè)重于規(guī)范,以促進(jìn)登記機(jī)構(gòu)依法行為;針對(duì)后一屬性,本條例側(cè)重于保護(hù),維護(hù)合法權(quán)益??茖W(xué)把握:調(diào)查—確權(quán)—登記—調(diào)處工作邊界第6頁(yè)/共188頁(yè)功能定位1新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)登記復(fù)議、訴訟的重點(diǎn)領(lǐng)域:職責(zé)整合時(shí)點(diǎn)前后登記錯(cuò)誤的責(zé)任分配信息公開查詢與資料查詢信訪與法定途徑登記與審批交易職責(zé)的厘定行政與民事交錯(cuò)對(duì)應(yīng)第7頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任核心制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則第8頁(yè)/共188頁(yè)法定原則21、工作原則保護(hù)權(quán)益(第1條)嚴(yán)格管理(第4條第2款)方便群眾(第4條第2款)2、法律原則統(tǒng)一登記原則(第4條第1款)合法登記原則(第2條第1款)申請(qǐng)登記原則(第14條)屬地登記原則(第7條)穩(wěn)定連續(xù)原則(第4條第2款、第3款)第9頁(yè)/共188頁(yè)法定原則2一體登記原則《細(xì)則》:房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記,保持權(quán)利主體一致?!兑?guī)范》:房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)與其所附著的土地、海域一并登記,保持權(quán)利主體一致。土地使用權(quán)、海域使用權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的,該土地、海域范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記。(合法登記原則)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的,該房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、海域使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記。第10頁(yè)/共188頁(yè)法定原則2依申請(qǐng)登記原則《細(xì)則》:不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行,但法律、行政法規(guī)以及實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外?!兑?guī)范》:不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行,但下列情形除外:

1不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院、人民檢察院等國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)依法作出的囑托文件直接辦理登記的;(依囑托登記)

2不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法律、行政法規(guī)或者《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定依職權(quán)直接登記的。(依職權(quán)登記)第11頁(yè)/共188頁(yè)法定原則2連續(xù)登記原則:未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的,不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記,但下列情形除外:1預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的;2在建建筑物抵押權(quán)登記的;3預(yù)查封登記的;4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。屬地登記原則:

不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。(國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用島用海和國(guó)有重點(diǎn)林區(qū)等例外)第12頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任核心制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則第13頁(yè)/共188頁(yè)——《規(guī)范》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元的細(xì)化

不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。獨(dú)立使用價(jià)值的空間應(yīng)當(dāng)足以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途,并可以獨(dú)立利用。

1.沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的,以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。

2.有房屋等建筑物以及森林、林木定著物的,以該房屋等建筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。

3.有地下車庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間或者碼頭、油庫(kù)、隧道、橋梁等構(gòu)筑物的,以該特定空間或者構(gòu)筑物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元?;靖拍?第14頁(yè)/共188頁(yè)1.3.2不動(dòng)產(chǎn)單元編碼不動(dòng)產(chǎn)單元應(yīng)當(dāng)按照《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》(試行)的規(guī)定進(jìn)行設(shè)定與編碼。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)(國(guó)土資源主管部門)負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制、變更與管理工作,確保不動(dòng)產(chǎn)單元編碼代碼的唯一性?;靖拍?不動(dòng)產(chǎn)單元代碼由宗地(宗海)代碼加上定著物代碼構(gòu)成,采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)。具有定位作用和關(guān)聯(lián)作用。第15頁(yè)/共188頁(yè)1.4.1:

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)前,需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查相關(guān)技術(shù)規(guī)定開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量。1.申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記前,應(yīng)當(dāng)以宗地、宗海為基礎(chǔ),以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位,開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。其中,政府組織開展的集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記所需的權(quán)籍調(diào)查成果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果,由人民政府有關(guān)部門組織獲取。2.申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移等登記,不動(dòng)產(chǎn)界址未發(fā)生變化的,可以沿用原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果;不動(dòng)產(chǎn)界址發(fā)生變化,或界址無(wú)變化但未進(jìn)行過(guò)權(quán)籍調(diào)查或無(wú)法提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充或重新開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。3.前期行業(yè)管理中已經(jīng)產(chǎn)生或部分產(chǎn)生,并經(jīng)行業(yè)主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)確認(rèn)的,符合不動(dòng)產(chǎn)登記要求的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果,可繼續(xù)沿用。權(quán)籍調(diào)查4第16頁(yè)/共188頁(yè)1.4.2:

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)(國(guó)土資源主管部門)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的審核確認(rèn),結(jié)合日常登記實(shí)時(shí)更新權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù),確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)、有效和安全。目前,針對(duì)登記與權(quán)籍調(diào)查的銜接缺乏明確規(guī)定,導(dǎo)致存在“兩張皮”現(xiàn)象,權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)可能不符合登記要求,權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)也沒(méi)有根據(jù)登記的最新成果及時(shí)更新。為此,《規(guī)范》專門規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查,實(shí)行權(quán)籍調(diào)查前置。權(quán)籍調(diào)查4第17頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任核心制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則第18頁(yè)/共188頁(yè)登記類型4——變更登記界定與適用指因權(quán)利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號(hào)碼發(fā)生變更,不動(dòng)產(chǎn)的所在街道或門牌號(hào)等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等權(quán)利狀況發(fā)生變化等不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。(一)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的;(二)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;(三)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的;(四)同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的;(五)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;(六)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;(七)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;(八)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。下列情形之一的,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記:不動(dòng)產(chǎn)設(shè)有抵押權(quán)、地役權(quán)或被查封的,因權(quán)利人名稱、身份證明類型及號(hào)碼,不動(dòng)產(chǎn)坐落發(fā)生變化或自然災(zāi)害導(dǎo)致部分不動(dòng)產(chǎn)滅失的情形而申請(qǐng)的變更登記,可以辦理。因通過(guò)協(xié)議改變不動(dòng)產(chǎn)的面積、用途、期限等內(nèi)容申請(qǐng)變更登記,對(duì)抵押權(quán)人、地役權(quán)人產(chǎn)生不利影響的,應(yīng)當(dāng)出具抵押權(quán)人、地役權(quán)人同意變更的書面材料。第19頁(yè)/共188頁(yè)登記類型4——注銷登記界定及情形適用

指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。(一)不動(dòng)產(chǎn)滅失的;(二)權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;(三)不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的;(四)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。注意:不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記,所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料。

【注意】《規(guī)范》在具體各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利注銷登記審查要點(diǎn)中有具體銜接,并補(bǔ)充完善了查封登記情形。有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記:第20頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任核心制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則第21頁(yè)/共188頁(yè)登記機(jī)構(gòu)和人員6規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防控管理的要求:不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立與不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)相適宜的內(nèi)部管理機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)登記程序和管理需要合理設(shè)置登記崗位。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記的審核、登簿應(yīng)當(dāng)由與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員負(fù)責(zé)。2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜建立不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)管理制度,設(shè)置登記質(zhì)量管理崗位負(fù)責(zé)登記質(zhì)量檢查、監(jiān)督和登記風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制工作。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以建立不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)審制度,會(huì)審管轄范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記重大疑難事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜根據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則,通過(guò)信息化手段對(duì)相互沖突的業(yè)務(wù)進(jìn)行限制或者提醒,以降低登記風(fēng)險(xiǎn)。

【具體要求】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜通過(guò)以下方式對(duì)登記業(yè)務(wù)中發(fā)現(xiàn)的已失效的查封登記和異議登記進(jìn)行有效管理:1.采用電子登記簿的,查封登記或者異議登記失效后,宜在信息系統(tǒng)中及時(shí)解除相應(yīng)的控制或者提醒,注明相應(yīng)的法律依據(jù);2.采用紙質(zhì)登記簿的,查封登記或者異議登記失效后,宜在不動(dòng)產(chǎn)登記簿附記中注明相應(yīng)的法律依據(jù)。

第22頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任核心制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則第23頁(yè)/共188頁(yè)登記管轄7《規(guī)范》的細(xì)化:

跨行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記,由所跨行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。

不動(dòng)產(chǎn)登記單元跨行政區(qū)域且無(wú)法分別辦理的,由所跨行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的,由先受理登記申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門提出指定辦理申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商確定或者依指定辦理跨行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的登記機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、總面積、跨區(qū)域面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果書面告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu);第24頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任核心制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則第25頁(yè)/共188頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿8統(tǒng)一體現(xiàn)物的編成原則。對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取人的編成原則的做法進(jìn)行技術(shù)銜接處理。以宗地和宗海為單位編成,彰顯以土地和海域?yàn)榛A(chǔ)的原則,可以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接和本底全覆蓋。登記簿編成不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成,一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。宗地或宗海權(quán)屬界線發(fā)生變化的,應(yīng)當(dāng)重新建簿,并實(shí)現(xiàn)與原登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿關(guān)聯(lián)。第26頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任核心制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則第27頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序91.依申請(qǐng)的程序:申請(qǐng)→受理→審核→登簿2.依囑托的程序:囑托→接受囑托→審核→登簿3.依職權(quán)的程序:?jiǎn)?dòng)→審核→登簿我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)效力,具有公示性和公信力,登記程序的合法性和規(guī)范性,將為登記結(jié)果的準(zhǔn)確性和真實(shí)性提供保障。第28頁(yè)/共188頁(yè)1.1.2不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實(shí)《物權(quán)法》《條例》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,依法確定申請(qǐng)人申請(qǐng)登記所需材料的種類和范圍,并將所需材料目錄在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站公布。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意擴(kuò)大登記申請(qǐng)材料的種類和范圍,法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》沒(méi)有規(guī)定的材料,不得作為登記申請(qǐng)材料?!疽?guī)范】重申:登記申請(qǐng)材料的種類和范圍確定必須堅(jiān)持法定化,以充分彰顯便民利民之立法精神!登記一般程序9——《規(guī)范》規(guī)定的總體要求第29頁(yè)/共188頁(yè)1.1.4:不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律、行政法規(guī)要求,規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、受理、審核、登簿、發(fā)證等環(huán)節(jié),嚴(yán)禁隨意拆分登記職責(zé),確保不動(dòng)產(chǎn)登記流程和登記職責(zé)的完整性。

沒(méi)有法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》依據(jù)而設(shè)置的前置條件,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得將其納入不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)流程?!疽?guī)范】重申:除法律法規(guī)與《實(shí)施細(xì)則》外,不得非法額外設(shè)置登記前置條件,強(qiáng)調(diào)依法行政、規(guī)范登記。登記一般程序9——《規(guī)范》規(guī)定的總體要求第30頁(yè)/共188頁(yè)1.1.5不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)渡期內(nèi),農(nóng)業(yè)部會(huì)同國(guó)土資源部等部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一登記工作,按照農(nóng)業(yè)部有關(guān)規(guī)定辦理耕地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。耕地以外的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、國(guó)有農(nóng)用地的使用權(quán)登記和森林、林木所有權(quán)登記,按照《條例》《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定辦理。本規(guī)范不再另行規(guī)定。【規(guī)范】補(bǔ)充:過(guò)渡時(shí)期,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記特殊對(duì)待,本在進(jìn)行專門細(xì)化。登記一般程序9——《規(guī)范》規(guī)定的總體要求第31頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9依申請(qǐng)登記辦理第32頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9申請(qǐng)受理審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權(quán)法》第14條)第33頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9登記申請(qǐng)2.1.3共同申請(qǐng)共有不動(dòng)產(chǎn)的登記,應(yīng)當(dāng)由全體共有人共同申請(qǐng)。按份共有人轉(zhuǎn)讓、抵押其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額,應(yīng)當(dāng)與受讓人或者抵押權(quán)人共同申請(qǐng)。受讓人是共有人以外的人的,還應(yīng)當(dāng)提交其他共有人同意的書面材料。屬于下列情形之一的,可以由部分共有人申請(qǐng):

1.共有的不動(dòng)產(chǎn)因共有人姓名、名稱發(fā)生變化申請(qǐng)變更登記的,可以由姓名、名稱發(fā)生變化的權(quán)利人申請(qǐng);2.不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況發(fā)生變化的,可以由共有人中的一人或多人申請(qǐng)?!兑?guī)范》關(guān)于共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的特殊規(guī)定第34頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9登記申請(qǐng)第15條:

“當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記?!薄兑?guī)范》細(xì)化:

申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記,申請(qǐng)人本人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所提交申請(qǐng)材料并接受不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的詢問(wèn)。

具備技術(shù)條件的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)留存當(dāng)事人到場(chǎng)申請(qǐng)的照片;具備條件的,也可以按照當(dāng)事人申請(qǐng)留存當(dāng)事人指紋或設(shè)定密碼。

【注意】代理包括法定代理與委托代理。代理人可以是普通的民事主體,也可以是專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)代理的機(jī)構(gòu)和人員。

【注意】到場(chǎng)申請(qǐng)與網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)?網(wǎng)上預(yù)約與申請(qǐng)受理的關(guān)系?第35頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9——關(guān)于監(jiān)護(hù)人的代為申請(qǐng)考慮登記申請(qǐng)的代理《細(xì)則》規(guī)定:

(1)無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。(2)監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料;因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的,還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。(3)父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的,有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過(guò)公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料?!兑?guī)范》細(xì)化:監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料可以是戶口簿、監(jiān)護(hù)關(guān)系公證書、出生醫(yī)學(xué)證明,或所在單位、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或人民法院指定監(jiān)護(hù)人的證明材料。還明確需提交“被監(jiān)護(hù)人為無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料”第36頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9——委托代理登記申請(qǐng)的代理當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。自然人處分不動(dòng)產(chǎn),委托代理人申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書,但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的,其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證?!疽?guī)范要求】:代理人為兩人或者兩人以上,代為處分不動(dòng)產(chǎn)的,全部代理人應(yīng)當(dāng)共同代為申請(qǐng),但授權(quán)委托書另有規(guī)定的除外。第37頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9符合以下情形之一的,申請(qǐng)人可以一并申請(qǐng)。申請(qǐng)人一并申請(qǐng)的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)一并受理,就不同的登記事項(xiàng)依次分別記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的相應(yīng)簿頁(yè)。

1.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記與預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記;

2.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)登記與預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記;

3.建筑物所有權(quán)首次登記與在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)登記;

4.不動(dòng)產(chǎn)變更登記導(dǎo)致抵押權(quán)變更的,不動(dòng)產(chǎn)變更登記與抵押權(quán)變更登記;

5.不動(dòng)產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記致使地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移的,不動(dòng)產(chǎn)變更登記、轉(zhuǎn)移登記與地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移登記;

6.不動(dòng)產(chǎn)坐落位置等自然狀況發(fā)生變化的,可以與前述情形發(fā)生后申請(qǐng)辦理的登記一并辦理;7.本規(guī)范規(guī)定以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為可以合并辦理的其他情形?!兑?guī)范》關(guān)于一并申請(qǐng)情形的補(bǔ)充規(guī)定第38頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9申請(qǐng)材料1.8.4.1:申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記,提交下列相應(yīng)的身份證明材料:境內(nèi)自然人:提交居民身份證或軍官證、士官證;身份證遺失的,應(yīng)提交臨時(shí)身份證。未成年人可以提交居民身份證或戶口簿;香港、澳門特別行政區(qū)自然人:提交香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證、護(hù)照,或者來(lái)往內(nèi)地通行證;臺(tái)灣地區(qū)自然人:提交臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證,或者臺(tái)胞證;華僑:提交中華人民共和國(guó)護(hù)照和國(guó)外長(zhǎng)期居留身份證件;外籍自然人:中國(guó)政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件,或者其所在國(guó)護(hù)照;境內(nèi)法人或其他組織:營(yíng)業(yè)執(zhí)照,或者組織機(jī)構(gòu)代碼證,或者其他身份登記證明;香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)的法人或其他組織:提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明;境外法人或其他組織:提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明。已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn),因其權(quán)利人的姓名、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼等內(nèi)容發(fā)生變更的,申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理該不動(dòng)產(chǎn)的登記事項(xiàng)時(shí),應(yīng)當(dāng)提供能夠證實(shí)其身份變更的材料。第39頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9——關(guān)于申請(qǐng)材料的具體要求申請(qǐng)材料《細(xì)則》:申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請(qǐng)書,并提交身份證明以及相關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的,可以提供復(fù)印件,復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致?!兑?guī)范》:

1.1.3:申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)依法提供原件,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息,對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行核對(duì)。能夠通過(guò)部門間實(shí)時(shí)共享取得相關(guān)材料原件的,不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提交。第40頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9申請(qǐng)材料《規(guī)范》關(guān)于五大類法律文書的特殊規(guī)定:申請(qǐng)人提交的人民法院裁判文書、仲裁委員會(huì)裁決書應(yīng)當(dāng)為已生效的法律文書。提交一審法院裁判文書的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交法院出具的裁判文書已經(jīng)生效的證明文件等相關(guān)材料,即時(shí)生效的裁定書、經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字的調(diào)解書除外。香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)形成的司法文書,應(yīng)經(jīng)境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)所在地中級(jí)人民法院裁定予以承認(rèn)或執(zhí)行。香港特別行政區(qū)形成的具有債權(quán)款項(xiàng)支付的民商事案件除外。外國(guó)司法文書應(yīng)經(jīng)境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)所在地中級(jí)人民法院按國(guó)際司法協(xié)助的方式裁定予以承認(rèn)或執(zhí)行。需要協(xié)助執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當(dāng)由該法律文書作出機(jī)關(guān)的工作人員送達(dá),送達(dá)時(shí)應(yīng)當(dāng)提供工作證件和執(zhí)行公務(wù)的證明文件。人民法院直接送達(dá)法律文書有困難的,可以委托其他法院代為送達(dá)。香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)的公證文書及與我國(guó)有外交關(guān)系的國(guó)家出具的公證文書按照司法部等國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)證與轉(zhuǎn)遞。

第41頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9——登記原因證明材料申請(qǐng)材料《細(xì)則》:因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn),當(dāng)事人申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等,也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。《規(guī)范》的銜接:1.8.6.因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的,申請(qǐng)人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書,按《條例》《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定辦理登記。第42頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9——關(guān)于公證的問(wèn)題:操作需求、制度供給與司法實(shí)踐三者的協(xié)調(diào)。申請(qǐng)材料1991年《司法部、建設(shè)部關(guān)于房屋登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》。《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定:用于申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的下列材料應(yīng)經(jīng)公證:1.因繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)申請(qǐng)相關(guān)房地產(chǎn)登記的繼承文書、受遺贈(zèng)文書,但人民法院的生效法律文書確認(rèn)相關(guān)房地產(chǎn)的繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)的除外;2.境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的委托書;3.父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的,應(yīng)提供對(duì)未成年人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明,但人民法院指定監(jiān)護(hù)除外?!豆C法》第十一條:“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng),有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證?!敝饕紤]:缺乏依據(jù),違背自愿申請(qǐng)?jiān)瓌t,增加負(fù)擔(dān)。比較法上德國(guó)、法國(guó)的公證前置做法;《物權(quán)法》背景;職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)與賠償基金;《公正程序規(guī)則》(2006)第43頁(yè)/共188頁(yè)申請(qǐng)人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書,可以按照下列程序辦理:1.8.6.1申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料包括:所有繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證、戶口簿或其它身份證明;被繼承人或遺贈(zèng)人的死亡證明,包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明;公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明;人民法院宣告死亡的判決書;其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等;所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明,包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明,公安機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料等;放棄繼承的,應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所,在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員的見證下,簽署放棄繼承權(quán)的聲明;繼承人已死亡的,代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供;被繼承人或遺贈(zèng)人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的材料;被繼承人或遺贈(zèng)人生前有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的,提交其全部遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議;被繼承人或遺贈(zèng)人生前與配偶有財(cái)產(chǎn)約定的,提交書面約定協(xié)議。登記一般程序9《規(guī)范》關(guān)于繼承、受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)登記的細(xì)化設(shè)計(jì)第44頁(yè)/共188頁(yè)1.8.6.2受理登記前應(yīng)由全部法定繼承人或受遺贈(zèng)人共同到不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行繼承材料查驗(yàn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)當(dāng)事人的身份是否屬實(shí)、當(dāng)事人與被繼承人或遺贈(zèng)人的親屬關(guān)系是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人有無(wú)其他繼承人、被繼承人或遺贈(zèng)人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈(zèng)人的死亡事實(shí)是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人生前有無(wú)遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議、申請(qǐng)繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈(zèng)人個(gè)人所有等,并要求申請(qǐng)人簽署繼承(受遺贈(zèng))不動(dòng)產(chǎn)登記具結(jié)書。1.8.6.3不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以就繼承人或受遺贈(zèng)人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動(dòng)產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實(shí)性是否有異議、所提交的資料是否真實(shí)等內(nèi)容進(jìn)行詢問(wèn),并做好記錄,由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。1.8.6.4經(jīng)查驗(yàn)或詢問(wèn),符合受理?xiàng)l件的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理。1.8.6.5受理后,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照本規(guī)范第4章的審核規(guī)則進(jìn)行審核。認(rèn)為需要進(jìn)一步核實(shí)情況的,可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈(zèng)人原所在單位或居住地的村委會(huì)、居委會(huì)核實(shí)相關(guān)情況。1.8.6.6對(duì)擬登記的不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示,公示期不少于15個(gè)工作日。公示期滿無(wú)異議的,將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。(注意:是公示,而非公告)登記一般程序9第45頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9繼承(受遺贈(zèng))不動(dòng)產(chǎn)登記具結(jié)書申請(qǐng)人:身份證明號(hào)碼:被繼承人(遺贈(zèng)人):身份證明號(hào)碼申請(qǐng)人因繼承(受遺贈(zèng))被繼承人(遺贈(zèng)人)的不動(dòng)產(chǎn),于年月日向(不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu))申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,并提供了等證明材料,并保證以下事項(xiàng)的真實(shí)性:一、被繼承人(遺贈(zèng)人)于年月日在死亡。二、被繼承人(遺贈(zèng)人)的不動(dòng)產(chǎn)坐落于。三、被繼承人(遺贈(zèng)人)的不動(dòng)產(chǎn)由繼承(受遺贈(zèng))。四、除第三項(xiàng)列舉的繼承人(受遺贈(zèng)人)外,無(wú)其他任何繼承人(受遺贈(zèng)人)。 以上情況如有不實(shí),本人愿承擔(dān)一切法律責(zé)任,特此具結(jié)。

具結(jié)人簽名(蓋章): 年月日第46頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9部分登記申請(qǐng)人撤回登記申請(qǐng)的,登記機(jī)構(gòu)不予受理。申請(qǐng)人申請(qǐng)撤回時(shí),應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)書、身份證明材料和原申請(qǐng)受理憑證。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到撤回申請(qǐng)時(shí),查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿,當(dāng)事人申請(qǐng)撤回的登記事項(xiàng)已經(jīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的,不予撤回;未在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予撤回,原登記申請(qǐng)材料在作出準(zhǔn)予撤回的3個(gè)工作日內(nèi)通知當(dāng)事人取回申請(qǐng)材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予撤回登記申請(qǐng)的,申請(qǐng)人應(yīng)及時(shí)取回原登記申請(qǐng)材料,取回材料的清單應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)人簽字確認(rèn)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)撤回登記申請(qǐng)的材料、取回材料的清單應(yīng)一并歸檔保留。

《規(guī)范》關(guān)于申請(qǐng)撤回的規(guī)定第47頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9受理審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權(quán)法》第14條)申請(qǐng)第48頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9受理《規(guī)范》關(guān)于受理環(huán)節(jié)的細(xì)化查驗(yàn)登記范圍查驗(yàn)申請(qǐng)主體查驗(yàn)書面材料詢問(wèn)出具受理結(jié)果受理是指登記機(jī)構(gòu)依法查驗(yàn)申請(qǐng)主體、申請(qǐng)材料,詢問(wèn)登記事項(xiàng)、錄入相關(guān)信息、出具受理結(jié)果等工作的過(guò)程。第49頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9受理1查驗(yàn)登記范圍申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否屬于本登記機(jī)構(gòu)管轄范圍;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是否屬于《條例》《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利;申請(qǐng)登記的類型是否屬于條例》《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的登記類型。第50頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9受理2.查驗(yàn)申請(qǐng)主體:包括查驗(yàn)單雙方申請(qǐng)的適用性、身份證明、申請(qǐng)材料形式查驗(yàn)身份證明:申請(qǐng)人與其提交的身份證明指向的主體是否一致:通過(guò)身份證識(shí)別器查驗(yàn)身份證是否真實(shí);護(hù)照、港澳通行證、臺(tái)灣居民往來(lái)大陸通行證等其他身份證明類型是否符合要求;非自然人申請(qǐng)材料的名稱、印章是否與身份證明材料商的名稱、印章一致。查驗(yàn)申請(qǐng)材料形式:查驗(yàn)申請(qǐng)人的身份證明材料規(guī)格是否本貴發(fā)第1.7節(jié)的要求【特別規(guī)定】自然人處分不動(dòng)產(chǎn),委托代理人代為申請(qǐng)登記,其授權(quán)委托書未經(jīng)公證的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)按下列要求進(jìn)行見證:授權(quán)委托書的內(nèi)容是否明確,本登記事項(xiàng)是否在其委托范圍內(nèi);按本規(guī)范3.2.2的要求核驗(yàn)當(dāng)事人雙方的身份證明;由委托人在授權(quán)委托書上簽字;不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員在授權(quán)委托書上簽字見證。具備技術(shù)條件的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)留存見證過(guò)程的照片?!兑?guī)范》關(guān)于受理查驗(yàn)的細(xì)化要求第51頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9受理3.查驗(yàn)書面申請(qǐng)材料:包括查驗(yàn)申請(qǐng)材料是否齊全和相互之間是否一致、查驗(yàn)申請(qǐng)材料是否符合法定形式,并對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行簽名或蓋章確認(rèn)。其中,受理查驗(yàn)是否符合法定形式時(shí)要求:申請(qǐng)材料規(guī)格是否符合本規(guī)范第1.8節(jié)的要求,有關(guān)材料是否由有權(quán)部門出具,是否在規(guī)定的有效期限內(nèi),簽字和蓋章是否符合規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明是否真實(shí)、有效。對(duì)提交偽造、變?cè)臁o(wú)效的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法予以收繳。屬于偽造、變?cè)斓模粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)及時(shí)通知公安部門?!兑?guī)范》關(guān)于受理查驗(yàn)的細(xì)化要求第52頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9受理4.詢問(wèn)環(huán)節(jié):包括詢問(wèn)內(nèi)容和詢問(wèn)記錄兩部分不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)根據(jù)不同的申請(qǐng)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人以下內(nèi)容,并制作詢問(wèn)記錄,以進(jìn)一步了解有關(guān)情況:申請(qǐng)登記的事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示;申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有人;存在異議登記的,申請(qǐng)人是否知悉存在異議登記的情況;不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要了解的其他與登記有關(guān)的內(nèi)容。

詢問(wèn)記錄應(yīng)當(dāng)由詢問(wèn)人、被詢問(wèn)人簽名確認(rèn)。登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)核對(duì)詢問(wèn)記錄與登記申請(qǐng)材料、申請(qǐng)登記事項(xiàng)之間是否一致?!兑?guī)范》關(guān)于受理查驗(yàn)的細(xì)化要求第53頁(yè)/共188頁(yè)5.受理結(jié)果出具經(jīng)查驗(yàn)或詢問(wèn),符合下列條件的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理:申請(qǐng)登記事項(xiàng)在本登記機(jī)構(gòu)的登記職責(zé)范圍內(nèi);申請(qǐng)材料形式符合要求;申請(qǐng)人與依法應(yīng)當(dāng)提交的申請(qǐng)材料記載的主體一致;申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與登記原因文件一致;申請(qǐng)內(nèi)容與詢問(wèn)記錄不沖突;法律、行政法規(guī)等規(guī)定的其他條件。符合受理?xiàng)l件的,應(yīng)予以受理,并即時(shí)制作受理憑證。登記機(jī)構(gòu)對(duì)不符合受理?xiàng)l件的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知不予受理的理由,并將申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記文件尚未齊全的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。告知書一式二份,經(jīng)當(dāng)事人簽字確認(rèn)后一份交當(dāng)事人,一份由登記機(jī)構(gòu)留存。登記一般程序9受理《規(guī)范》關(guān)于受理查驗(yàn)的細(xì)化要求第54頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權(quán)法》第14條)申請(qǐng)受理第55頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核《規(guī)范》關(guān)于審核環(huán)節(jié)的細(xì)化審核是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)人的申請(qǐng)后,根據(jù)申請(qǐng)登記事項(xiàng),按照有關(guān)法律、行政法規(guī)對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)及申請(qǐng)材料做進(jìn)一步審查,并決定是否予以登記的過(guò)程。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步審核上述受理環(huán)節(jié)是否按照本規(guī)范的要求對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了查驗(yàn)、詢問(wèn)等。對(duì)于在登記審核中發(fā)現(xiàn)需要進(jìn)一步補(bǔ)充材料的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)全材料,補(bǔ)全材料所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。查閱登記簿查閱原始資料實(shí)地查看調(diào)查公告審核結(jié)果書面材料審核第56頁(yè)/共188頁(yè)第一步書面材料審核

進(jìn)一步審核申請(qǐng)材料,必要時(shí)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人進(jìn)一步提交佐證材料或向有關(guān)部門核查有關(guān)情況。申請(qǐng)人提交的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書,具備條件的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)相關(guān)技術(shù)手段查驗(yàn)法律文書編號(hào)、人民法院以及仲裁委員會(huì)的名稱等是否一致,查詢結(jié)果需打印、簽字及存檔;不一致或無(wú)法核查的,可進(jìn)一步向出具法律文書的人民法院或者仲裁委員會(huì)進(jìn)行核實(shí)或要求申請(qǐng)人提交其他具有法定證明力的文件。對(duì)已實(shí)現(xiàn)信息共享的其他申請(qǐng)材料,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)共享信息對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行核驗(yàn);尚未實(shí)現(xiàn)信息共享的,應(yīng)當(dāng)審核其內(nèi)容和形式是否符合要求。必要時(shí),可進(jìn)一步向相關(guān)機(jī)關(guān)或機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實(shí),或要求申請(qǐng)人提交其他具有法定證明力的文件。

登記一般程序9審核第57頁(yè)/共188頁(yè)第二步

查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿

除尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)查閱登記簿記載信息,審核申請(qǐng)登記事項(xiàng)與登記簿記載的內(nèi)容是否一致。1申請(qǐng)人與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人是否一致;2申請(qǐng)人提交的登記原因文件是否與登記事項(xiàng)一致;3申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否一致;4申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是否一致;5不動(dòng)產(chǎn)是否存在抵押、異議登記、預(yù)告登記、預(yù)查封、查封等情形。已經(jīng)登記的登記薄采用電子介質(zhì)的,查閱登記薄以已經(jīng)形成的電子登記薄為依據(jù)。第三步

查閱登記原始資料

經(jīng)查閱登記簿,登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為仍然需要查閱原始資料確認(rèn)申請(qǐng)登記事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料,并決定是否予以繼續(xù)辦理。

登記一般程序9審核第58頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核《物權(quán)法》第12條第2款:

申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料,必要時(shí)可以實(shí)地查看。第四步實(shí)地查看第59頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核《條例》第19條第1款:“屬于下列情形之一的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看:(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;(二)在建建筑物抵押權(quán)登記;(三)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記;(四)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形?!薄咀⒁狻康怯洐C(jī)構(gòu)“可以”實(shí)地查看,而非“應(yīng)當(dāng)”(如以囑托登記則不需要)。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和需要,進(jìn)行實(shí)地查看,形成查看的記錄和照片影像等,避免“無(wú)中生有”、與事實(shí)不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如,在建工程抵押時(shí),如果對(duì)已經(jīng)建成部分是否有申請(qǐng)人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時(shí),就可以進(jìn)行。第60頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核細(xì)則關(guān)于實(shí)地查看的內(nèi)容要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看,重點(diǎn)查看下列情況:(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記,查看房屋坐落及其建造完成等情況;(二)在建建筑物抵押權(quán)登記,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;(三)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記,查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。第61頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核《條例》第19條第2款:“對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議,或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查?!薄咀⒁狻坎粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議類型眾多,尤其房屋權(quán)屬爭(zhēng)議,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查是為進(jìn)一步核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議這種客觀事實(shí),確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)、準(zhǔn)確。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)查不意味著登記機(jī)構(gòu)要過(guò)多的介入不動(dòng)產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權(quán)屬爭(zhēng)議,則不予登記,屬于《條例》第22條的調(diào)整范圍。對(duì)爭(zhēng)議事實(shí)的調(diào)查和對(duì)爭(zhēng)議的處理屬于兩個(gè)工作層面的內(nèi)容,不屬于《條例》規(guī)范的內(nèi)容。查看和調(diào)查不同,第二款與第一款之間沒(méi)有必然聯(lián)系,并不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。第五步調(diào)查第62頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核第六步公告有下列情形之一的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告,但涉及國(guó)家秘密的除外:(一)政府組織的集體土地所有權(quán)登記;(二)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán),集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán),土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記;(三)依職權(quán)更正登記;(四)依職權(quán)注銷登記;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行,公告期不少于15個(gè)工作日。公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無(wú)異議或者異議不成立的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。說(shuō)明:1.公告并非登記必需法定程序,視情形而定。2.公告內(nèi)容包括擬予登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱;不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等;提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)等。第63頁(yè)/共188頁(yè)4.7.1.3公告期滿無(wú)異議的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。公告期間,當(dāng)事人對(duì)公告有異議的,應(yīng)當(dāng)在提出異議的期限內(nèi)以書面方式到登記機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所提出異議,并提供相關(guān)材料,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按下列程序處理:(一)根據(jù)現(xiàn)有材料異議不成立的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。(二)異議人有明確的權(quán)利主張,提供了相應(yīng)的證據(jù)材料,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記,并告知當(dāng)事人通過(guò)訴訟、仲裁等解決權(quán)屬爭(zhēng)議。登記一般程序9審核第64頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核第七步形成審核結(jié)果審核后,審核人員應(yīng)當(dāng)作出予以登記或不予登記的明確意見?!P(guān)于不予登記的情形:

《條例》第22條:登記申請(qǐng)有下列情形之一的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記,并書面告知申請(qǐng)人:(1)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;(2)存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的;(3)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。說(shuō)明:嚴(yán)禁借登記手段將”小產(chǎn)權(quán)房“等違法行為合法化。

第65頁(yè)/共188頁(yè)4.8.2經(jīng)審核,符合登記條件的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。有下列情形之一的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記并書面通知申請(qǐng)人:申請(qǐng)人未按照登記機(jī)構(gòu)要求進(jìn)一步補(bǔ)充材料的;申請(qǐng)人、委托代理人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請(qǐng)人不一致的;申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不符合不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定條件的;申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與權(quán)屬來(lái)源材料或者登記原因文件不一致的;申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與登記簿的記載相沖突的;不動(dòng)產(chǎn)存在權(quán)屬爭(zhēng)議的,但申請(qǐng)異議登記除外;未依法繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、海域使用金或者相關(guān)稅費(fèi)的;申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的;不動(dòng)產(chǎn)被依法查封期間,權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的;未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人書面同意,當(dāng)事人處分該不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。登記一般程序9《規(guī)范》關(guān)于不予登記情形的細(xì)化規(guī)定第66頁(yè)/共188頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)決定不予登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)制作不予登記決定書、退回登記申請(qǐng)材料清單,由申請(qǐng)人簽字確認(rèn)后,將登記申請(qǐng)材料退還申請(qǐng)人。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)留存申請(qǐng)材料復(fù)印件、退回登記申請(qǐng)材料清單、相關(guān)決定書的簽收文件。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自接到不予登記書面決定之日起30個(gè)工作日內(nèi)取回申請(qǐng)材料。取回申請(qǐng)材料自申請(qǐng)人收到上述書面決定之日起,最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。在取回申請(qǐng)材料期限內(nèi),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管該申請(qǐng)材料;逾期不取回的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不負(fù)保管義務(wù)。登記一般程序9《規(guī)范》關(guān)于不予登記材料退回的規(guī)定第67頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權(quán)法》第14條)申請(qǐng)受理第68頁(yè)/共188頁(yè)5.1.1經(jīng)審核符合登記條件的,應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于登記簿。1.記載于登記簿的時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)按下列方式確定:使用電子登記簿的,以登簿人員將登記事項(xiàng)在登記簿上記載完成之時(shí)為準(zhǔn);使用紙質(zhì)登記簿的,應(yīng)當(dāng)以登簿人員將登記事項(xiàng)在登記簿上記載完畢并簽名(章)之時(shí)為準(zhǔn);

2.登記簿已建冊(cè)的,登簿完成后應(yīng)當(dāng)歸冊(cè)。

登記機(jī)構(gòu)合并受理的,應(yīng)將合并受理的登記事項(xiàng)依次分別記載于登記簿的相應(yīng)簿頁(yè)《物權(quán)法》第14條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載于登記簿的時(shí)點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容之一,本條明確了電子登記簿和紙質(zhì)登記簿兩種形式下,該時(shí)點(diǎn)的確定方式。登記一般程序9第69頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權(quán)法》第14條)申請(qǐng)受理第70頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9發(fā)證《條例》第21條第2款:不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記,應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與登記證明的效力《物權(quán)法》第17條第1款:“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?!?.登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)向申請(qǐng)人依法頒發(fā)合法證書或證明。遵從我國(guó)重視證書的傳統(tǒng)觀念。3.國(guó)際上,契約登記和權(quán)利登記模式下的國(guó)家或地區(qū)一般不要發(fā)證。但臺(tái)灣和澳大利亞等具有托倫斯模式色彩的地區(qū)要求發(fā)證,但存在淡化的趨勢(shì)(如昆士蘭州2000年修訂的《1994年土地法》)第71頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9發(fā)證——《細(xì)則》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明發(fā)放的情形不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿,填寫并核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記,向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明外,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明,應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。第72頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9發(fā)證——關(guān)于共有不動(dòng)產(chǎn)證書的發(fā)放(發(fā)一本為原則,分別發(fā)放為例外)

申請(qǐng)共有不動(dòng)產(chǎn)登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;共有人申請(qǐng)分別持證的,可以為共有人分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明共有情況,并列明全體共有人?!P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的收回

因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的,應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明;確實(shí)無(wú)法收回的,應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。第73頁(yè)/共188頁(yè)登記一般程序9發(fā)證——關(guān)于權(quán)屬證書、登記證明的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明污損、破損的,當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)。符合換發(fā)條件的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā),并收回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失、滅失,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的,由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個(gè)工作日后,予以補(bǔ)發(fā)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的,應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿,并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

注意:1.換發(fā)、補(bǔ)發(fā)都要將有關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿,新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或證明應(yīng)當(dāng)更換號(hào)碼,原證號(hào)廢止。2.屬于補(bǔ)發(fā)的,還要打印留存一份遺失、滅失聲明材料。第74頁(yè)/共188頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明由國(guó)土資源部統(tǒng)一制定樣式、統(tǒng)一監(jiān)制、統(tǒng)一編號(hào)規(guī)則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明的印制、發(fā)行、管理和質(zhì)量監(jiān)督工作由省級(jí)國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明應(yīng)當(dāng)一證一號(hào),更換證書和證明應(yīng)當(dāng)更換號(hào)碼。有條件的地區(qū),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以采用印制二維碼等防偽手段。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明的管理,建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明管理臺(tái)賬,采取有效措施防止空白、作廢的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明外流、遺失。

登記一般程序9《規(guī)范》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和證明的監(jiān)管要求第75頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架123475不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記6集體土地所有權(quán)登記國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記海域使用權(quán)登記地役權(quán)登記8抵押權(quán)登記第76頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記集體土地所有權(quán)登記第77頁(yè)/共188頁(yè)集體土地所有權(quán)登記1一、集體土地所有權(quán)登記的申請(qǐng)人

(一)土地屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng),沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的,由村民委員會(huì)代為申請(qǐng);(二)土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng),沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的,由村民小組代為申請(qǐng);(三)土地屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)。第78頁(yè)/共188頁(yè)集體土地所有權(quán)登記1二、集體土地所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料(一)土地權(quán)屬來(lái)源材料;(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);(三)其他必要材料。第79頁(yè)/共188頁(yè)集體土地所有權(quán)登記1三、集體土地所有權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)(一)申請(qǐng)集體土地所有權(quán)首次登記的土地權(quán)屬來(lái)源材料是否齊全、規(guī)范;(原因)(二)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、權(quán)屬來(lái)源材料等記載的主體是否一致;(主體)(三)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求;(客體)(四)權(quán)屬來(lái)源材料與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;(內(nèi)容)(五)公告是否無(wú)異議;(其他)第80頁(yè)/共188頁(yè)集體土地所有權(quán)登記1四、集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記(一)轉(zhuǎn)移登記的原因:互換、土地調(diào)整等(二)應(yīng)提交的材料:(1)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;(2)互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料;(3)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;(4)其他必要材料。第81頁(yè)/共188頁(yè)集體土地所有權(quán)登記1五、集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1

轉(zhuǎn)讓方是否與登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致;受讓方是否為農(nóng)民集體;2申請(qǐng)事項(xiàng)是否屬于因農(nóng)民集體互換、土地調(diào)整等原因?qū)е聶?quán)屬轉(zhuǎn)移;3集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效;4申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否與登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載沖突;5有異議登記的,受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾;第82頁(yè)/共188頁(yè)集體土地所有權(quán)登記1六、集體土地所有權(quán)變更、注銷登記應(yīng)提交的材料(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;(二)集體土地所有權(quán)變更、消滅的材料;(三)其他必要材料。第83頁(yè)/共188頁(yè)集體土地所有權(quán)登記1七、集體土地所有權(quán)變更登記的審查要點(diǎn)1申請(qǐng)材料上的權(quán)利主體是否與登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致;2集體土地所有權(quán)變更的材料是否齊全、有效;3申請(qǐng)變更事項(xiàng)與變更登記材料記載的變更事實(shí)是否一致;4土地面積、界址范圍變更的,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等是否齊全、規(guī)范,申請(qǐng)材料與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果是否一致;5申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否與登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載沖突;第84頁(yè)/共188頁(yè)集體土地所有權(quán)登記1八、集體土地所有權(quán)注銷登記的審查要點(diǎn)1轉(zhuǎn)讓方是否與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致;受讓方是否為農(nóng)民集體;2申請(qǐng)事項(xiàng)是否屬于因農(nóng)民集體互換、土地調(diào)整等原因?qū)е聶?quán)屬轉(zhuǎn)移;3集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效;4申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載沖突;5有異議登記的,受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾;第85頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記第86頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2一、適用

依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),可以單獨(dú)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用國(guó)有建設(shè)用地建造房屋的,可以申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

體現(xiàn)“一體登記”原則

第87頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料

(一)土地權(quán)屬來(lái)源材料;(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);(三)土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證;(四)其他必要材料。前款規(guī)定的土地權(quán)屬來(lái)源材料,根據(jù)權(quán)利取得方式的不同,包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件。

第88頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)

1不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、權(quán)屬來(lái)源材料等記載的主體是否一致;2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求;3以出讓方式取得的,是否已簽訂出讓合同,是否已提交繳清土地出讓價(jià)款憑證;以劃撥、作價(jià)入股、出租、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式取得的,是否已經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)或者授權(quán);4權(quán)屬來(lái)源材料與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;5國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)被預(yù)查封,權(quán)利人與被執(zhí)行人一致的,不影響辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記;6依法應(yīng)當(dāng)繳納土地價(jià)款的,是否已付清土地價(jià)款;依法應(yīng)當(dāng)納稅的,是否已完稅;

第89頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2四、地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)登記申請(qǐng)?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記的,按照本條規(guī)定辦理?!?xì)化落實(shí)《物權(quán)法》第136條分層設(shè)立精神第90頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2五、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來(lái)源材料;(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;(三)房屋已經(jīng)竣工的材料;(四)房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告;(五)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;(六)其他必要材料。

第91頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2六、業(yè)主共有部分的首次登記

辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí),申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?!癸@一體登記原則;明確了登記的共有權(quán)的客體范圍;明確權(quán)利主體為“全體業(yè)主”。

第92頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2七、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記審查要點(diǎn)

1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是否已登記。已登記的,建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋竣工驗(yàn)收等材料記載的主體是否與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利主體一致;未登記的,建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋竣工驗(yàn)收等材料記載的主體是否與土地權(quán)屬來(lái)源材料記載的主體一致;(適用于宅基地、集體建設(shè)用地、海域使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記)2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求;3.建筑物區(qū)分所有的,申請(qǐng)材料是否已明確建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等的權(quán)利歸屬;4.存在查封或者預(yù)查封登記的:國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)被查封或者預(yù)查封的,申請(qǐng)人與查封被執(zhí)行人一致的,不影響辦理國(guó)有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記;商品房被預(yù)查封的,不影響辦理國(guó)有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記以及預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。5.是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看;

第93頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2八、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記應(yīng)提交的材料申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,提交下列材料:(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;(二)發(fā)生變更的材料;(三)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;(四)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議;(五)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證;(六)其他必要材料。第94頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2九、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的審查要點(diǎn)1國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的變更材料是否齊全、有效;2申請(qǐng)變更事項(xiàng)與變更材料記載的變更內(nèi)容是否一致;3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求;4存在預(yù)告登記的,不影響不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書以及其他不涉及權(quán)屬的變更登記;5申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否沖突;6依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地價(jià)款的,是否已提交補(bǔ)交土地價(jià)款憑證;第95頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2十、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的材料

1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效;2.申請(qǐng)轉(zhuǎn)移國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致;3.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)被查封的,不予辦理轉(zhuǎn)移登記;4.涉及買賣房屋等不動(dòng)產(chǎn),已經(jīng)辦理預(yù)告登記的,受讓人與預(yù)告登記權(quán)利人是否一致。5.設(shè)有抵押權(quán)的,是否已經(jīng)辦理抵押權(quán)注銷登記;6.有異議登記的,受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)書面承諾;7.依法應(yīng)當(dāng)繳納土地價(jià)款、納稅的,是否已提交土地價(jià)款和稅費(fèi)繳納憑證;8.申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否沖突;第96頁(yè)/共188頁(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2十一、特定類型的不動(dòng)產(chǎn)登記辦理

具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記,按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。第97頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記第98頁(yè)/共188頁(yè)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記3一、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料(一)申請(qǐng)人身份證和戶口簿;(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來(lái)源材料;(三)房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料;(四)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;(五)其他必要材料。第99頁(yè)/共188頁(yè)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記3二、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)申請(qǐng)材料的特別規(guī)定

因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,提交下列材料:(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來(lái)源材料;(二)依法繼承的材料;(三)分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料:(四)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;(五)其他必要材料。第100頁(yè)/共188頁(yè)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記3三、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)

1受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合宅基地申請(qǐng)條件,但因繼承房屋以及人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外;2宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移材料是否齊全、有效;3申請(qǐng)轉(zhuǎn)移的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致;4有異議登記的,受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾;5申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否沖突。第101頁(yè)/共188頁(yè)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記3四、宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的特別規(guī)定申請(qǐng)宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的,參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。第102頁(yè)/共188頁(yè)條例的基本制度構(gòu)架4不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記第103頁(yè)/共188頁(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記4一、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記的適用依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán),可以單獨(dú)申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。依法利用集體建設(shè)用地興辦企業(yè),建設(shè)公共設(shè)施,從事公益事業(yè)等的,可以申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。第104頁(yè)/共188頁(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記4二、集體建設(shè)使用權(quán)登記首次登記應(yīng)提交材料的特殊規(guī)定

申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,提交下列材料:(一)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來(lái)源材料;(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;(三)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;(四)建設(shè)工程已竣工的材料;(五)其他必要材料。

集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記完成后,申請(qǐng)人申請(qǐng)建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的,應(yīng)當(dāng)提交享有集體建設(shè)用地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。第105頁(yè)/共188頁(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記4三、集體建設(shè)使用權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)(空地)首次登記的:1.是否已依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán);2.不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、權(quán)屬來(lái)源材料等記載的主體是否一致;3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求;4.是否已按規(guī)定進(jìn)行公告;5.本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。第106頁(yè)/共188頁(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記4申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的:1集體建設(shè)用地使用權(quán)是否已登記。已登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利主體與建設(shè)工程符合規(guī)劃

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