房地產(chǎn)營業(yè)稅稽查問題

1、房地產(chǎn)營業(yè)稅稽查問題房地產(chǎn)實務(wù) 2010-10-07 17:29:54 閱讀201 評論0   字號：大中小 訂閱 （根據(jù)云中飛老師文章改編）房地產(chǎn)企業(yè)幾年連續(xù)被稅務(wù)機關(guān)稽查，稅務(wù)機關(guān)在多年的機車中，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認方面存在許多問題。一般來講，稅務(wù)稽查會重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的如下計稅收入：  一、是否有延遲確認收入的行為  企業(yè)會計準則收入規(guī)定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制； （3

2、）收入的金額能夠可靠地計量； （4）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。通常房地產(chǎn)企業(yè)會計確認收入的條件是：1.辦理了商品房實物移交手續(xù)。  2.取得了買方付款證明。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的時間一般是在交樓時。  但是，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)確認收入比會計規(guī)定要提前：1、2008年前：國稅發(fā)200631號文件第二條第（二）項規(guī)定，發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利

3、額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。2008年前，稅法規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品完工后就要確認收入，而不是交樓時才確認收入。  2、2008年后：國稅發(fā)200931號文第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。國稅發(fā)200931號文件，將會計上的“預(yù)收賬款”提前確認為收入。也就是說，2008年后，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同并收取款項，稅法不再考慮開發(fā)產(chǎn)品是否完工，一律確認為收入。這樣一來，稅法比會計確認收入的時間更為提前了。 因此，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢

4、查重點是，“預(yù)收賬款”有沒有按稅法的規(guī)定提前確認為收入繳稅。  收入交稅的方式是：收入在完工前取得時，按預(yù)計毛利率征稅；收入在完工后取得時，按實際的毛利率征稅。  國稅發(fā)200931號文第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房按照預(yù)計毛利率計算的預(yù)計毛利額并入當年的應(yīng)納稅所得額，期間費用以及與此有關(guān)的稅金和附加統(tǒng)統(tǒng)允許在稅前扣除。預(yù)售房收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費支出的基數(shù)，但在會計處理時，將預(yù)售房收入轉(zhuǎn)為銷售收入的年度，不可以重復(fù)計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費支出的基數(shù)。  另外

5、，這里要特別提醒房地產(chǎn)企業(yè)注意的是，國稅發(fā)200931號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額， 計入當期應(yīng)納稅所得額。   開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。  “計入當期應(yīng)納稅所得額”應(yīng)理解為“實際征收”，不是預(yù)征稅款的概念，不是預(yù)征稅款就沒有多退少補的過程，房地產(chǎn)企業(yè)不按稅法的規(guī)定申報預(yù)收賬款的收入就屬于虛假申報，屬于偷稅行為。   二、預(yù)收

6、的定金、誠意金是否按規(guī)定征稅1、定金  所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%.定金具有擔保性質(zhì)。根據(jù)新會計準則的規(guī)定，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。由于定金簽了合同，就要征收企業(yè)所得稅。那么，定金是否要交營業(yè)稅呢？ 根據(jù)國稅函發(fā)1995156號文件18

7、條規(guī)定，此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當天。營業(yè)稅暫行條例第十二條規(guī)定：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。營業(yè)稅暫行條例第十二條新增加了前置條件：即納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)發(fā)生后才能征營業(yè)稅。  營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合

8、同確定的付款日期的當天。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。  因此，一般情況下，對應(yīng)稅行為提供前收到的款項不能以收到款項的當天確認納稅義務(wù)發(fā)生時間。  但是，營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十五條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。  因此，預(yù)收定金必須要交企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。   2、訂金（保證金、誠意金、VIP卡）  訂金（保證金、誠意金、VIP卡）

9、60;     訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。      訂金只是單方行為，不具有擔保性質(zhì)。      預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會計準則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，   &

10、#160; 營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十五條 規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。      但是，在合同簽訂日之前，此時企業(yè)所得稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅。     訂金、誠意金可以暫時記在其他應(yīng)付款。但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡）馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅。簽了合同還把誠意金放在其他應(yīng)付款是錯誤的，這也是稅務(wù)機關(guān)檢查的重點。三、真假銀行按揭收入檢查  （一）真按揭的檢查&#

11、160; 有一些房地產(chǎn)企業(yè)喜歡隱瞞銀行按揭的收入，而隱瞞銀行按揭的收入很容易檢查出來。國稅發(fā)200931號文規(guī)定，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。  （二）假按揭的檢查  假按揭一般在房地產(chǎn)市場低迷的時候出現(xiàn)。稅務(wù)機關(guān)對假按揭的態(tài)度是，只看形式，不考慮是否真假銀行按揭，只要有合同就一律征稅。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司因資金不足，而通過銀行的融資渠道又很狹窄，故采取了假按揭的方式，即讓該公司員工用自己或親屬的名字，簽定個人預(yù)購商品房協(xié)議，該公司支付個人首付

12、款后，收到銀行給付的住房按揭款，賬務(wù)處理是借：“銀行存款”貸：“長期借款”（不是“預(yù)收賬款”），在財務(wù)費用或和建工程中列支個人按揭利息，另外，企業(yè)還代替?zhèn)€人還按揭款項，計入其他應(yīng)收款。通常稅務(wù)機關(guān)如果看到購房人員有本企業(yè)人員（在工資表中可以看到），并且內(nèi)部人員買房不便宜，反而貴的時候，稅務(wù)機關(guān)就會懷疑企業(yè)是不是有假按揭。如果稅務(wù)機關(guān)認定企業(yè)確實屬于假按揭，就會依預(yù)征率計提營業(yè)稅和土地增值稅，依計稅毛利率計算企業(yè)所得稅，并且不得在財務(wù)費用或和建工程中列支個人按揭利息。  四、代收款項的檢查  房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、

13、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。1、企業(yè)所得稅的處理  按企業(yè)會計準則第1號存貨、企業(yè)會計準則第14號收入規(guī)定，企業(yè)代第三方收取的款項，應(yīng)當作為負債處理，不應(yīng)當確認為收入。  國稅發(fā)200931號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價

14、內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 同時，國稅發(fā)200931號文第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 這里體現(xiàn)了收支兩條線的原則：不影響稅款本身，只影響企業(yè)所得稅款的利息。   會計稅法差異及處理：當稅法上將代收款作為收入處理時，上繳代收款作為費用處理，在納稅申報表上調(diào)整不調(diào)賬。代收款作為收入，對企業(yè)所得稅影響是暫時可轉(zhuǎn)回的。   2、營業(yè)稅的處理  根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第五條的規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)

15、或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。  營業(yè)稅暫行條例實施細則第十三條的規(guī)定：條例第五條所稱價外費用，包括手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、待墊款項以及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費（三個條件） （1）由國務(wù)院或者省級政府批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的 行政事業(yè)性收費。（2）收取時開具省級以上部門印制的財政票據(jù)。（3）所收款項全額上繳財政。 另外，國稅發(fā)200469號文件規(guī)定，專項維修基金，不計征營業(yè)稅。綜上所述

16、，（1）除了專項維修基金，原則上代收費用應(yīng)當作為價外費用繳納營業(yè)稅，而不去區(qū)分是否開票或納入房價內(nèi)。（2）合同違約金是否需要開具發(fā)票，要視具體情況而定。  例：A房地產(chǎn)公司銷售房屋給B公司，由于B公司沒有按期付款，因此B公司支付違約金10萬元，對于A公司來說這10萬元是價外費用，應(yīng)當繳納營業(yè)稅，因此應(yīng)當開具發(fā)票給B公司。B公司沒有取得發(fā)票，不應(yīng)當在所得稅前扣除。   如果A公司違約取消銷售房屋給B公司，支付給B公司違約金10萬元，由于B公司并沒有銷售的主價款，因此該筆款項不屬于價外費用，不繳納營業(yè)稅或增值稅。因此，B公司無需開具發(fā)票。此時，A公司可以憑借購銷合同、

17、協(xié)議和付款收據(jù)扣除。   五、委托銷售方式的檢查 （一）支付手續(xù)費方式  甲房地產(chǎn)公司2007年開發(fā)住宅小區(qū)，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同， A公司按銷售額5%收取手續(xù)費。2009年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款950萬元  貸：銷售收入950萬元 稅務(wù)機關(guān)檢查后的處理：A公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元（支付手續(xù)費50萬元不能扣除，應(yīng)由A

18、房屋銷售公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬元，作為費用列支）。  （二）視同買斷的方式 注意：買斷的是價格而不是產(chǎn)權(quán)。B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2009年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務(wù)處理為：  借：銀行存款 900萬元（按買斷價計算）  貸：銷售收入 900萬元。  稅務(wù)機關(guān)檢查后的處理：B公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元（開發(fā)商參與合同簽訂，合同價大于買斷價，按照合同價確認收入）。（三）超基價分成

19、方式 C公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款900萬元（按保底價計算）  貸：銷售收入900萬元。  稅務(wù)機關(guān)檢查后的處理：C公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為2000×4500（50004500）×2000×100%1000（萬元），這里關(guān)鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（500045

20、00）×2000×30%30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費用列支，好比收支兩條線。  （四）包銷方式  D公司采取包銷方式。合同約定：D公司包銷甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2009年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交銷售清單時，當月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。  甲公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款765萬元 貸：銷售收入765萬元

21、60; 稅務(wù)機關(guān)檢查后的處理：D公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為4500×（2000300）1035（萬元）。  包銷期內(nèi)：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。也就是說，包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實現(xiàn)收入之和。 另外，國稅函發(fā)1996684號文件規(guī)定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將

22、房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。  六、租金收入的檢查 （一）企業(yè)所得稅的處理 企業(yè)所得稅條例第19條規(guī)定，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。 國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函201079號）規(guī)定，根據(jù)實施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實施條例第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年

23、度收入。本條實際上是對企業(yè)所得稅條例第19條規(guī)定的實質(zhì)性改變。  法律用語表述為“可”，意味著企業(yè)可以有選擇權(quán)。企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認收入，也可以在租賃期內(nèi)，根據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則，分期均勻計入相關(guān)年度收入。  例如：2009年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年，每年租金100萬元，2009年一次收取了3年的租金300萬。  會計處理：2009年確認100萬租金收入。  稅法處理：可以有兩種選擇：  1、根據(jù)國稅函201079號的規(guī)定，企業(yè)可以在2009年納稅申報表時，確認100萬租金

24、收入，這樣稅法同會計就沒有差異了。2、根據(jù)企業(yè)所得稅條例條例第十九條的規(guī)定確認300萬租金收入，這時稅法同會計就存在差異了，企業(yè)應(yīng)在2009年納稅申報表附表3第5行調(diào)增應(yīng)納稅所得額調(diào)增200萬元。2010、2011兩個年度應(yīng)該調(diào)減100萬元。 （二）營業(yè)稅的處理  營業(yè)稅暫行條例實施細則第24條規(guī)定：條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天。第25條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。從上面的規(guī)定可以看出，營業(yè)稅實際上也是采取的收付實現(xiàn)制。即書面合同規(guī)定的付款日期當天，預(yù)收款模式則是收到預(yù)

25、收款當天。因此，2009年一次收取了3年的租金300萬要全額繳納營業(yè)稅300×5%=15（萬元），營業(yè)稅不能分期繳納。  （三）房產(chǎn)稅的處理  稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納，這一規(guī)定只是適用于依照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅的納稅人。房產(chǎn)出租的，應(yīng)以房產(chǎn)稅的租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，而不能隨意分解租金收入。納稅人出租、出借房產(chǎn)的，應(yīng)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人出租房屋應(yīng)以實際收取的租金收入作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，該公司收取的300萬租金，應(yīng)在出租房屋次月起以全額租金收入計征房產(chǎn)稅，應(yīng)為300×12%=36

26、（萬元）。  七、視同銷售的檢查 （一）企業(yè)所得稅視同銷售的原則 實施條例第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。  企業(yè)所得稅視同銷售的原則：資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變，國稅函2008828號文件更加體現(xiàn)這種精神。  （二）非貨幣性資產(chǎn)交換的處理  使用賬面價值計量的非貨幣性資產(chǎn)交換，會計與稅法差異很大。  使用賬面價值計量的非貨幣性資產(chǎn)交換的會計處理：如果非貨幣性資產(chǎn)交換

27、不具有商業(yè)性質(zhì)，或者雖然具有商業(yè)性質(zhì)，但其換入、換出資產(chǎn)的公允價值不能夠可靠地計量的，應(yīng)當以換出資產(chǎn)的賬面價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本，不確認損益。  商業(yè)實質(zhì)的判斷：使換入企業(yè)受該換入資產(chǎn)影響產(chǎn)生的現(xiàn)金流量與換出資產(chǎn)明顯不同的，表明該兩項資產(chǎn)的交換具有商業(yè)實質(zhì)。例如：A公司以開發(fā)產(chǎn)品換取B公司的辦公樓一幢。開發(fā)產(chǎn)品的成本為500萬元，公允價為900萬元。假設(shè)該交易不具有商業(yè)實質(zhì)。  會計分錄：  借：固定資產(chǎn)辦公樓 500  貸：開發(fā)產(chǎn)品500   稅法規(guī)定： （1）視同銷售400萬，收入為900萬元，成本為500萬元。

28、 （2）辦公樓賬面價值為500萬元，計稅基礎(chǔ)為900萬元。  （三）賣精裝房送家電、家俱的處理  例如：賣房子贈送送家電、家俱，房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元。成本50萬。 1、企業(yè)所得稅的處理  國稅函2008875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。 （1）借：銀行存款100萬  貸：主營業(yè)務(wù)收入房屋90萬  主營業(yè)務(wù)收入家電、家俱10萬 （2）借：主營業(yè)務(wù)成本房屋50萬主營業(yè)務(wù)成本家電、家俱10萬貸：庫存商品 60萬  2、營業(yè)稅的處理  家電、家俱銷售收入10萬交營業(yè)稅嗎？賣精裝房送家電、家俱屬于混合銷售還是兼營？  （1）混合銷售與兼營的概念  混合銷售是指一項銷售行為既涉及“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項行為。  兼營是指同時經(jīng)營“