物業(yè)招標(biāo)采購管理制度及實(shí)施細(xì)則修訂

1、-可編輯修改-物業(yè)招標(biāo)采購管理制度及實(shí)施細(xì)則（修訂）一、總則本細(xì)則不涉及商業(yè)公司及物業(yè)公司日常辦公用品、固定資產(chǎn)及保潔用品的采購（由集團(tuán)總經(jīng)辦另行規(guī)定），只涉及物業(yè)公司工程日常維修耗材及工程類、服務(wù)類招標(biāo)及采購的有關(guān)實(shí)施細(xì) 則。（一）工程日常維修耗材指物業(yè)公司為了維修而消耗很頻繁 的配件類產(chǎn)品，包括但不限于以下產(chǎn)品：1.燈類（燈管、節(jié)能燈、插拔燈、日光燈等）2.電器小配件（開關(guān)、插座、插頭、白面板、鎮(zhèn)流器、啟輝器等）3.電線（視頻線、網(wǎng)線、電話線、銅線、饋線等）4. PVC/塑料材料（PVC管、PVC接口、PVC線槽、塑料管等）5.膠類（密封膠、玻璃膠等）6.小工具（鉗子、鉆頭、手電、鋸片等五

2、金工具）7.儀表類（水表、壓力表等）8.安裝其他類（彎頭、球閥、電池、閉門器、掛鎖等）9.土建類（沙子、水泥、石子、石膏板/線、油漆、涂料、膩?zhàn)臃邸?可編輯修改-龍骨等）10.常用雜品（編織袋、生膠帶、扎帶、膠帶、膠布、手套、梯（二）工程類、服務(wù)類招標(biāo)指物業(yè)公司通過合約關(guān)系尋找合 格專業(yè)公司來完成物業(yè)服務(wù)的行為包括但不限于以下內(nèi)容：1.保潔服務(wù)2.保安服務(wù)3.洗衣服務(wù)4.零星的土建/裝飾5.防水工程6.消防維保/檢測7.工服/工鞋/工襪8.印刷品9.標(biāo)識(shí)制作10.通訊設(shè)備11.石材養(yǎng)護(hù)12.外墻清洗13.蟲控消殺14.垃圾清運(yùn)-可編輯修改-15.生化池/隔油池清淘16.空調(diào)維修、保養(yǎng)（質(zhì)保期結(jié)

3、束后）17.電梯維修、保養(yǎng)（質(zhì)保期結(jié)束后）18.其他設(shè)備的維修、保養(yǎng)（質(zhì)保期結(jié)束后）19.大型維修工具二、部門分工（一）地產(chǎn)招標(biāo)采購部：負(fù)責(zé)候選供應(yīng)商的報(bào)名、初選、組 織考察、組織考評、組織合格供應(yīng)商的入選評；合格供應(yīng)商的評 價(jià)及調(diào)整等。（二）物業(yè)公司：參與候選供應(yīng)商初選、考察、考評、入選 評定；根據(jù)不同耗材 （工程日常維修耗材類） 編制損換率； 編制 下月度耗材需求計(jì)劃；按需領(lǐng)用耗材； 編制本月度耗材實(shí)際使用 報(bào)表；提出工程或服務(wù)類需求計(jì)劃； 耗材及工程、 服務(wù)使用后評 估報(bào)告、建立耗材物資倉庫、 耗材物資倉庫日常管理、 耗材物資 入庫、出庫、配合有關(guān)部門對倉庫盤存；（三）地產(chǎn)審計(jì)監(jiān)察部：監(jiān)

4、督候選供應(yīng)商的考察、考評、入 選；物資倉庫管理抽查審計(jì)；物資領(lǐng)用、使用情況的抽查審計(jì)； 物資入庫、出庫抽查審計(jì)；倉庫盤存的監(jiān)督；招標(biāo)過程的監(jiān)督； 合格供應(yīng)商評價(jià)、 調(diào)整的監(jiān)督；對違反制度或損壞公司利益的調(diào) 查及處罰。（四）地產(chǎn)財(cái)務(wù)部：會(huì)同集團(tuán)總經(jīng)辦、審計(jì)監(jiān)察部對倉庫進(jìn)行不定期盤存。三、合格供應(yīng)商管理-可編輯修改 -（一） 物業(yè)日常維修耗材和工程類、 服務(wù)類的采購或招標(biāo)施 行合格供應(yīng)商名單制，采購或招標(biāo)只能在合格供應(yīng)商名單中選 擇，原則上每項(xiàng)采購或招標(biāo)的合格供應(yīng)商不能少于3家，每半年 需對合格供應(yīng)商進(jìn)行考評、調(diào)整， “去劣存優(yōu)。”（二）合格供應(yīng)商的報(bào)名、初選、考察、考評、入選等由地 產(chǎn)招標(biāo)采購部

5、組織，會(huì)同物業(yè)公司、地產(chǎn)審計(jì)監(jiān)察部共同進(jìn)行。合格供應(yīng)商名單的入選評定及半年考評、 調(diào)整由以上部門協(xié)商一 致產(chǎn)生，地產(chǎn)審計(jì)監(jiān)察部進(jìn)行過程監(jiān)督，不參與具體考評。（三）為了降低采購成本在確定物業(yè)日常維修耗材合格供應(yīng) 商過程中應(yīng)安排供應(yīng)商提供產(chǎn)品目錄及優(yōu)惠后的價(jià)格， 物業(yè)公司 應(yīng)調(diào)查市場合理價(jià)格，商談后作為以后采購、 供貨的價(jià)格。 此價(jià) 格在每一季度末調(diào)整一次。（三）在初選、 入選及半年考評階段對合格供應(yīng)商的考評都 應(yīng)是多維度的，包括服務(wù)態(tài)度、內(nèi)部管理、資金能力、報(bào)價(jià)合理 性、響應(yīng)程度、 有無提供仿冒產(chǎn)品、 合同執(zhí)行力、 市場口碑等等。 為了保證客觀性考評應(yīng)量化。四、招標(biāo)采購管理（一）每月月末物業(yè)公司

6、應(yīng)參考本月用量及損換率編制下 月工程維修耗材需求計(jì)劃表并按流程報(bào)批。 工程或服務(wù)類 需求計(jì)劃表應(yīng)在計(jì)劃使用時(shí)間提前至少10天按流程報(bào)批，以 避免招標(biāo)、采購的倉促性。（二）物業(yè)工程日常維修耗材由物業(yè)公司招采人員根據(jù)批準(zhǔn) 的下月度-可編輯修改 -工程維修耗材需求計(jì)劃表 （物業(yè)人員提供該表前應(yīng) 先與倉庫保管員就計(jì)劃用量與倉庫庫存量進(jìn)行過梳理）在合格供 應(yīng)商處采購。 原則上同質(zhì)、同品牌的采購價(jià)格最低的。 審計(jì)監(jiān)察 部不定期對實(shí)際供應(yīng)商及實(shí)際采購價(jià)格的合理性進(jìn)行抽查審計(jì)。除了急需物資外一般在每月10日前采購，下月10日前付款。（三）工程類、服務(wù)類招標(biāo)1.工程類、 服務(wù)類需按照集團(tuán)有關(guān)招標(biāo)制度通過招標(biāo)流程

7、確定合 作單位，在合格供應(yīng)商中選擇，根據(jù)金額大小采用邀標(biāo)、議標(biāo)或 招標(biāo)方式。 由物業(yè)公司招采人員根據(jù)批準(zhǔn)的 工程或服務(wù)類需求 計(jì)劃表組織進(jìn)行。2.采購、 招標(biāo)過程中物業(yè)公司招采人員應(yīng)及時(shí)向?qū)徲?jì)監(jiān)察部告知 招采進(jìn)度。審計(jì)監(jiān)察部根據(jù)情況派員監(jiān)督招采過程。3.定標(biāo)、合同（1）招標(biāo)金額在2萬（含）以下的可以邀標(biāo)、 議標(biāo)方式進(jìn)行， 一般合理低價(jià)中標(biāo)。 定標(biāo)、 合同由物業(yè)總經(jīng)理或其他經(jīng)授權(quán)的人 批準(zhǔn)。（2）招標(biāo)金額在2萬以上的按公開招標(biāo)流程（需招標(biāo)文件、 開標(biāo)、評標(biāo)等環(huán)節(jié)）進(jìn)行，定標(biāo)、合同由集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)。（3）工程日常維修耗材每批次采購金額3000元（含）以下 的由物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。3000元以上由集團(tuán)總

8、經(jīng)理批準(zhǔn)。五、日常維修耗材的入庫管理-可編輯修改 -（一） 日常維修耗材倉庫的日常管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。 在物 資入庫時(shí)除對物資進(jìn)行數(shù)量檢查外還應(yīng)進(jìn)行符合性檢查（型號(hào)、 規(guī)格是否符合要求） 。（二）入庫時(shí)，入庫單據(jù)記載的信息應(yīng)和實(shí)際物資一致。入 庫單據(jù)應(yīng)裝訂成冊不得有損毀、遺失情況。（三）物資入庫后應(yīng)分類存放整齊， 不得有亂推亂放、 損毀、 遺失情況。（四） 為了保證維修的及時(shí)性， 對易損的物資應(yīng)保證一定量 的庫存以備用。具體由物業(yè)公司提交清單。六、日常維修耗材的出庫管理（一） 每季度物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)上一季度日常維修耗材不同種 類 （如燈管、啟輝器、龍頭等）實(shí)際的易損度編制損換率表 ， 不能編制損

9、換率 （如水泥、 河沙等） 的應(yīng)編制季度用量控制表 ， 作為領(lǐng)用數(shù)量的控制依據(jù)， 即：每季度實(shí)際領(lǐng)用總量不能高于 季 度用量控制表 及按損換率計(jì)算的總量。 商業(yè)人力行政部會(huì)同審計(jì)監(jiān)察部對其合理性進(jìn)行抽檢（二）物業(yè)公司工程部領(lǐng)用物資時(shí)需提交經(jīng)物業(yè)工程經(jīng)理批 準(zhǔn)的物資領(lǐng)用申請單 （名稱、規(guī)格、數(shù)量、時(shí)間等）及工 程維修耗材需求計(jì)劃表 。（三） 倉庫管理人員發(fā)貨時(shí)應(yīng)做好登記工作，做到賬實(shí)一致，保留 物-可編輯修改 -資領(lǐng)用申請單原件。每月每類耗材出庫量如有超過月 度工程維修耗材需求計(jì)劃表的需物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)， 并報(bào)審計(jì) 監(jiān)察部備案。七、日常維修耗材的盤存（一）倉庫管理人員應(yīng)做到每日清點(diǎn)、每月盤存，始終做到 賬實(shí)一致。杜絕物資的損毀、遺失。（二）集團(tuán)財(cái)務(wù)部會(huì)同集團(tuán)總