綠城房產(chǎn)交付前的驗收工作

1、交付前的驗收工作杭州綠城公司 何林幾點說明： 1、主要是根據(jù)經(jīng)歷過的工作和遇到過的問題而寫，某種意義上是“春江花月”項目中一期、二期住宅驗收工作中的一些體會，在這里向大家作一個匯報，由于受到工作經(jīng)歷和水平所限，很不全面，可能還很片面，有些尚未遇到的問題也不敢寫，希望大家諒解，更希望得到大家的交流、批評、指正； 2、在座的很多同志是前期工作的專家，經(jīng)驗比我豐富得多，我的工作也得到了許多同志的幫助和支持，在此表示感謝； 3、各職能部門對驗收申請資料的要求各不相同，這里提到的需要資料系指除項目單位自身可單獨提供的資料以外的需要外單位配合提供的一些資料、證明，建議點系指一些建議注意的地方。其他項目單位

2、自身可提供的資料在中心窗口均有書面資料，杭州投資網(wǎng)上也可以下載。 交付前的驗收工作是指從取得工程單體竣工證明起至項目交付止所需辦理各項驗收手續(xù)。其作用和目的一是通過政府職能部門對報驗產(chǎn)品的檢查、檢測、驗收、發(fā)證，使產(chǎn)品交付具有法律層面上的依據(jù)；二是促使建設(shè)單位對驗收過程發(fā)現(xiàn)的不足之處及時進行整改，以求產(chǎn)品精致、完善，將更好的產(chǎn)品交付給客戶；三是可以通過對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題進行分析總結(jié)，為以后項目的設(shè)計、建設(shè)提供經(jīng)驗和教訓(xùn)，提高工作品質(zhì)和效率。 一、工作范圍 二、工作流程 三、工作要求一、工作范圍 根據(jù)杭州市相關(guān)管理職能部門的要求和規(guī)定，商品住宅項目交付需要取得約17個職能部門和單位的驗收合格

3、證明文件。主要是市公安局消防支隊核發(fā)的建筑工程消防驗收意見書、市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證、市衛(wèi)生局核發(fā)的建設(shè)項目竣工衛(wèi)生驗收認可書、市環(huán)保局核發(fā)的建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)施竣工驗收審批意見、市人防辦核發(fā)的人防工程專項驗收意見書、市城管辦核發(fā)的排水接管施工許可證、一、工作范圍 市園文局核發(fā)的杭州市區(qū)建設(shè)項目配套綠地驗收單、市城建檔案館核發(fā)的建設(shè)工程竣工檔案認可意見書、市物業(yè)維修資金管理中心核發(fā)的杭州市物業(yè)維修基金和用房繳交確認單、市建委核發(fā)的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗收備案表、市公安局核發(fā)的建筑工程驗收合格書、與所在街道簽訂的社區(qū)用房建設(shè)移交協(xié)議、區(qū)市政園林管理所核發(fā)的排水許可證、

4、市燃氣公司出具的通氣證明、電力部門出具的通電證明、一、工作范圍 郵政部門出具的通郵證明、市建委核發(fā)的住宅區(qū)配套公建合同確認書。二、工作流程 在上述17項驗收工作中，部分項目相對獨立，與其他部門關(guān)聯(lián)不大，工作節(jié)奏調(diào)節(jié)余地較大，可根據(jù)具體情況適時安排；但大部分項目互相之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，一項驗收合格文件是另一項或幾項驗收工作的前提，互相之間呈串聯(lián)關(guān)系，一項工作的延誤會導(dǎo)致一連串工作的被動，必須提前進行籌劃和準(zhǔn)備。二、工作流程 根據(jù)各部門的要求，有關(guān)聯(lián)的工作大致可以歸為三條線： 1、消防規(guī)劃城建檔案歸檔竣工驗收備案社區(qū)用房協(xié)議配套公建合同確認 2、接管施工許可環(huán)保防疫 3、人防面積實測物業(yè)用房確認物業(yè)

5、維修基金繳納 相對獨立的工作有： 綠化、交警、市政排水、通電、通郵、通氣三、工作要求 各職能部門和單位都對驗收工作制定了各自的工作程序和要求，其中共性的要求是相關(guān)工程的施工基本完成，申報材料齊全，施工圖審查意見在工程施工中得到落實。三、工作要求 第一條線： 1、消防驗收： 消防驗收由杭州市公安局消防支隊負責(zé)，其核發(fā)的驗收意見書是規(guī)劃部門核發(fā)規(guī)劃驗收合格證的依據(jù)之一。 需要資料： 建筑工程消防驗收申報表、消防設(shè)施和電器檢測報告、竣工圖三、工作要求 工作程序： 負責(zé)消防驗收的職能部門是市消防支隊司令部和防火處，司令部主要負責(zé)有關(guān)消防車道、登高場地、水設(shè)施的檢查驗收，消防車到現(xiàn)場進行試車、試水，如合

6、格則出具試水報告；防火處在此基礎(chǔ)上對建筑類消防設(shè)施進行檢查，檢查重點是消防建審意見是否得到落實，先到現(xiàn)場進行實地察看和試驗，然后進行匯總討論認定，如合格則核發(fā)驗收意見書。三、工作要求 消防驗收一般分為預(yù)驗和正式驗收二次進行，對預(yù)驗中提出的整改意見應(yīng)及時予以落實，整改完成后進行正式驗收，預(yù)驗和正式驗收時間間隔不少于一周。預(yù)驗及正式驗收時均要求建設(shè)單位、施工總包單位、消防施工單位、監(jiān)理單位到場。三、工作要求 建議點： 消防驗收程序較復(fù)雜，專業(yè)性較強，要求較高，而消防驗收又是各項驗收的龍頭之一，應(yīng)盡早安排驗收。鑒于大部分消防施工單位與驗收主管部門之間的關(guān)系較好，在按要求完成工程施工的同時，建議盡可能

7、發(fā)揮消防施工單位的外援作用，提高驗收工作效率。三、工作要求 2、規(guī)劃驗收 規(guī)劃驗收具體工作由區(qū)規(guī)劃分局負責(zé)，規(guī)劃驗收合格證是整個驗收流程的重要依據(jù)。 需要資料： 竣工圖、灰線檢驗合格證明、消防部門和質(zhì)檢部門驗收合格意見 工作程序： 規(guī)劃驗收工作可在建筑主體竣工、室外工程基本成型的時候與分局聯(lián)系申請預(yù)驗。分局派人到現(xiàn)三、工作要求 場對建筑和報批圖紙進行核對檢查，檢查的重點是建筑外立面、屋頂平面、各層平面、建筑層高是否與規(guī)劃局存檔的原審批圖紙相符，如相符則可將申請驗收資料送辦理中心窗口審核后轉(zhuǎn)到區(qū)規(guī)劃分局，在收到申請資料后，16個工作日內(nèi)以市規(guī)劃局名義核發(fā)規(guī)劃驗收合格證。如現(xiàn)場與圖紙不符，則需將有

8、關(guān)問題處理完畢后再接受驗收申請。三、工作要求 建議點： 工程施工中往往會對設(shè)計進行一些修改，這些修改在規(guī)劃驗收時已木已成舟無法整改，對驗收工作帶來許多障礙，處理這些事情除時間延誤外還有可能帶來經(jīng)濟損失。 要避免這些被動，一是在設(shè)計和圖紙審查時盡可能仔細一些，盡可能減少或避免修改，尤其是牽涉到外部和建筑指標(biāo)的修改；二是對一些必須的修改，部門之間應(yīng)及時溝通協(xié)調(diào)，爭取在施工前得到原審批部門的認可；三是對未經(jīng)審批但已經(jīng)發(fā)生的三、工作要求 修改分門別類進行歸類和研究，對涉及外部和建筑指標(biāo)的修改建議與市、區(qū)兩級規(guī)劃部門進行協(xié)商，盡可能爭取內(nèi)部低調(diào)處理，對其他修改建議爭取區(qū)規(guī)劃部門的認可。 由于消防驗收工作

9、往往滯后，為爭取時間，規(guī)劃預(yù)驗工作可以盡早聯(lián)系，為處理現(xiàn)場與圖紙不符問題留出充足的時間，消防驗收合格文件可爭取在發(fā)證前補上。三、工作要求 3、城建檔案歸檔 城建檔案歸檔工作由市城建檔案館負責(zé)，其出具的檔案認可意見書是市建委辦理竣工驗收的依據(jù)之一。 根據(jù)建設(shè)項目辦理施工許可證時與市城建檔案館簽訂的協(xié)議，工程竣工后需將從項目立項至驗收各個階段各類資料、文件交市城建檔案館審查歸檔，按移交目錄共有約234項，其中竣工驗收階段應(yīng)提供除規(guī)劃、消防、環(huán)保3項驗收合格文件外的全部驗收合格文件。如合格則出具認可意見書。三、工作要求 建議點： 此項工作的特點是需提交的各類資料量多面廣，涉及設(shè)計、審批、施工、監(jiān)理、

10、檢驗檢測、驗收等項目建設(shè)全過程，資料的收集、整理需要有相當(dāng)?shù)臅r間和耐心。如有部分驗收文件暫時尚未取得，可以爭取在項目單位出具承諾函后先行核發(fā)認可意見書。三、工作要求 4、竣工驗收備案 竣工驗收備案工作由市建委工程處負責(zé)。市建委審核備案后的備案表是市建委進行配套公建用房確認的依據(jù)之一，也是施工總包單位申請評杯的重要依據(jù)。 需要資料： 城建檔案館認可意見書、工程質(zhì)量竣工驗收記錄、施工單位工程質(zhì)量竣工報告、工程質(zhì)量監(jiān)理評估報告、勘測單位工程質(zhì)量檢查報告、設(shè)計單位質(zhì)三、工作要求 建議點： 市建委對此項工作要求較高，各項資料尤其是規(guī)劃、消防、環(huán)保驗收合格證明必須齊備，否則不予收件。三、工作要求 5、社區(qū)

11、用房協(xié)議簽訂 社區(qū)用房協(xié)議由項目所在街道與項目單位簽訂，按市政府文件規(guī)定，新建住宅項目按每百戶30平方米標(biāo)準(zhǔn)配備，由開發(fā)商無償移交給街道。 工作程序： 項目單位根據(jù)小區(qū)規(guī)模和社區(qū)用房配套標(biāo)準(zhǔn)，可在設(shè)計階段即與設(shè)計單位進行溝通，選擇適當(dāng)位置安排社區(qū)用房并在圖紙上予以標(biāo)明，報規(guī)劃審批。項目單位根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的圖紙與所在街道進行溝通協(xié)商，就位置、面積達成一致，簽訂協(xié)議。三、工作要求 建議點： 社區(qū)用房的位置坐落對開發(fā)商效益影響較大，在保證社區(qū)工作能正常開展的前提下，盡可能不要占用可銷售的住宅和商鋪用作配套用房。 社區(qū)用房部分功能與會所類似，可進行協(xié)商安排以免功能重復(fù)造成浪費。 如因工程分期等原因?qū)е律?/p>

12、區(qū)用房不能按時提供，應(yīng)安排臨時周轉(zhuǎn)用房。 社區(qū)用房需單獨辦理產(chǎn)權(quán)證，在設(shè)計、測量等過程中應(yīng)予以注意。三、工作要求 6、配套公建用房確認： 配套公建用房確認工作由市建委房地產(chǎn)開發(fā)處負責(zé)，該確認書替代原綜合驗收合格證作為辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的必備手續(xù)之一。 需要資料： 規(guī)劃驗收合格證、竣工驗收備案表、測繪成果報告、地名批準(zhǔn)文件、社區(qū)用房移交協(xié)議、自行車庫移交協(xié)議。三、工作要求 工作程序： 項目單位提出確認申請并提交資料后，市建委通知市城管辦、所在區(qū)政府（或街道辦事處）對配套公建內(nèi)容進行現(xiàn)場踏勘檢查，主要檢查配套公建是否按規(guī)定完成，然后上述兩個部門在合同確認分項意見書上簽署意見，項目單位按要求進行整改并

13、與街道和物業(yè)公司簽訂社區(qū)用房和自行車庫移交協(xié)議，市建委核發(fā)配套公建合同確認書。三、工作要求 建議點： 配套公建用房主要是指社區(qū)用房，此項工作的要點是社區(qū)用房位置和面積的確認。一些原來與市建委開發(fā)辦簽訂配套項目建設(shè)協(xié)議書的項目，原確定的配套用房面積與現(xiàn)在執(zhí)行的每100戶30平方米的標(biāo)準(zhǔn)差距較大，建議與建委進行充分溝通協(xié)商，爭取按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)進行配備。 三、工作要求 第二條線： 1、接管施工許可 接管施工許可由市城管辦負責(zé)辦理，其核發(fā)的接管施工許可是環(huán)保、防疫驗收和將小區(qū)污水管道接入市政管道的依據(jù)。 需要資料： 經(jīng)批復(fù)同意的不設(shè)化糞池化糞池試點申請表、排水養(yǎng)護協(xié)議書。三、工作要求 工作程序： 市城管辦

14、和衛(wèi)生防疫部門一般要求小區(qū)設(shè)置化糞池，如不設(shè)化糞池需事先辦理審批手續(xù)，審批手續(xù)由市城管辦會同市排水養(yǎng)護公司辦理。接管許可手續(xù)可在綜合管線圖設(shè)計完成后申請辦理。接到申請后，市城管辦會同市排水養(yǎng)護公司派員到現(xiàn)場對小區(qū)污水管道和擬接入的市政管道情況進行實地察看，如條件許可，則由項目單位與市排水養(yǎng)護公司簽訂排水養(yǎng)護協(xié)議書，市城管辦核發(fā)接管施工許可證，確定小區(qū)污水管接入市政管道的井號和口徑，項目單位可據(jù)此施工。三、工作要求 建議點： 在綜合管線設(shè)計階段請設(shè)計單位根據(jù)小區(qū)排水量對擬接入的市政管道的情況和接入的可能性進行咨詢，避免反復(fù)。 不設(shè)化糞池的小區(qū)，管理部門要求在接入市政管道前必須設(shè)置隔柵井，此隔柵井

15、在今后操作時對景觀和周邊住戶有一定影響，在設(shè)計和施工時應(yīng)予注意。 三、工作要求 在與市排水養(yǎng)護公司簽訂排水養(yǎng)護協(xié)議書，需按小區(qū)污水排放量一次性繳納市政管道養(yǎng)護費，排水量由設(shè)計單位和項目單位根據(jù)小區(qū)規(guī)模申報，應(yīng)予注意。 小區(qū)污水管道和市政管道接口每個要收取5000元費用，如設(shè)計許可，建議盡量減少接口。三、工作要求 8、防疫驗收 防疫驗收工作由市衛(wèi)生局“中心窗口”負責(zé)。 需要資料： 水質(zhì)報告、管材合格證、省疾病預(yù)防控制中心出具的管材檢驗報告、日照分析報告。三、工作要求 工作程序： 接到申請后，市衛(wèi)生局派人對現(xiàn)場進行實地檢查，檢查的重點是施工圖設(shè)計衛(wèi)生審查認可書中提出的要求是否得到落實。住宅項目主要

16、檢查車庫廢氣排放、供水、廢污水排放設(shè)施、日照條件等，如符合要求則核發(fā)衛(wèi)生驗收認可書。三、工作要求 建議點： 對廢污合流、躍層上衛(wèi)下廚等一些常見問題，建議做設(shè)計修改或采取結(jié)構(gòu)措施。 對一些暫時無法整改的問題，可以爭取由項目單位向市衛(wèi)生局出具承諾函的方式予以過渡。承諾函的主要內(nèi)容是承諾凡是應(yīng)不達標(biāo)內(nèi)容引起的的投訴由項目單位進行解釋并負全部處理責(zé)任。三、工作要求 3、環(huán)保驗收 環(huán)保驗收工作由市環(huán)保局建設(shè)項目管理處負責(zé)，環(huán)保驗收審批意見是建委竣工驗收備案的依據(jù)之一。 需要資料： 建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)施竣工驗收監(jiān)測報告、接管施工許可證。三、工作要求 工作程序： 收到申請后，市環(huán)保局派人對現(xiàn)場進行實地檢查，

17、檢查的重點是工程建設(shè)是否符合環(huán)評審批意見的要求，然后根據(jù)現(xiàn)場實際情況開具聯(lián)系單安排進行環(huán)保監(jiān)測，住宅項目主要是監(jiān)測噪音水平。監(jiān)測工作由市環(huán)保監(jiān)測中心站負責(zé)，如達標(biāo)則出具驗收監(jiān)測報告，由項目單位連同其他申請資料一并送窗口進件，市環(huán)保局核發(fā)竣工驗收審批意見。三、工作要求 建議點： 開具環(huán)保監(jiān)測聯(lián)系單時，建議協(xié)商要求監(jiān)測項目不要過多。 噪音監(jiān)測需分別監(jiān)測白天和晚上的噪音水平，建議監(jiān)測時予以陪同、積極配合。如發(fā)生超標(biāo)現(xiàn)象，可爭取要求進行多時段的復(fù)測，力求達標(biāo)。三、工作要求 第三條線： 1、人防驗收 人防驗收由市人防辦工程處負責(zé)，市人防辦出具的人防地下室竣工紅線圖是測繪單位進行面積實測后出具實測報告的依

18、據(jù)之一。 需要資料： 有關(guān)人防設(shè)施的全套施工圖。三、工饕? 工作程序： 人防地下室土建、設(shè)備安裝完畢后可申請人防驗收。收到申請后，市人防辦會同區(qū)人防辦到現(xiàn)場對人防設(shè)施進行預(yù)驗，檢查重點是封堵、通訊、通風(fēng)、排水設(shè)施等。預(yù)驗后提出整改要求，整改完畢后進行復(fù)驗。復(fù)驗合格市人防辦出具人防地下室竣工紅線圖并核發(fā)驗收意見書。預(yù)驗和復(fù)驗時均要求建設(shè)、施工、監(jiān)理單位和人防設(shè)備供貨商到場。三、工作要求 建議點： 人防設(shè)施上的一些零件比較容易被盜丟失，建議在驗收前進行進行認真檢查、補齊；人防門等設(shè)施往往比較粗糙笨重，建議做好油漆、標(biāo)志等工作。 為降低成本，一些人防設(shè)備往往緩裝，應(yīng)在建設(shè)階段辦妥批準(zhǔn)手續(xù)，以免驗收時

19、被動。三、工作要求 2、面積實測工作 面積實測工作由市房地產(chǎn)測繪公司負責(zé)，其提供的測繪成果報告是辦理物業(yè)用房核定、物業(yè)基金繳納、產(chǎn)權(quán)初始登記、配套公建確認的必備依據(jù)。 需要資料： 全套竣工圖及其電子文本、規(guī)劃驗收合格證、人防地下室紅線圖。三、工作要求 工作程序： 面積實測工作由項目單位委托測繪公司進行。接受委托后，測繪公司派人對房屋進行實地測量并與圖紙進行核對，如相符則出具測繪成果報告，如不符則需規(guī)劃部門確認后再出具報告。三、工作要求 建議點： 面積實測工作耗時極多，應(yīng)在施工單位提交竣工圖后立即委托進行面積實測。 測繪公司對建筑與圖紙吻合度要求極高，稍有不合就要求規(guī)劃部門予以確認，而且要求往往

20、在各個環(huán)節(jié)分幾次提出，容易造成工作被動，應(yīng)予高度重視。三、工作要求 3、物業(yè)用房核定和物業(yè)基金繳納 此項工作由市物業(yè)維修資金管理中心負責(zé)，其出具的確認單是產(chǎn)權(quán)初始登記的依據(jù)之一。 需要資料： 測繪成果報告、規(guī)劃驗收合格證。三、工作要求 工作程序： 收到申請后，管理中心根據(jù)規(guī)劃許可證、實測報告、原核定單審核物管用房是否已按要求建設(shè)和根據(jù)實測報告提供的總建筑面積按比例提供，如符合要求，在項目單位按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金后，管理中心出具確認單。三、工作要求 建議點： 物管用房要求與規(guī)劃許可證中審批內(nèi)容相符，不相符的應(yīng)及時對規(guī)劃許可證進行調(diào)整修改。 由于工程分期等原因暫時無法按原核定單確認的位置提供物管

21、用房的，可提供同等面積相同性質(zhì)的房屋供物管公司臨時周轉(zhuǎn)使用，這部分房屋暫時不能進行產(chǎn)權(quán)初始登記。 暫時無法按規(guī)定比例提供物管用房和周轉(zhuǎn)用房的，需與物管公司簽訂協(xié)議，向物管公司支付同類地段相同面積相應(yīng)時段的房屋租金。三、工作要求 其他單項驗收工作： 1、綠化驗收 綠化驗收工作由市園文局綠化處負責(zé)。 需要資料： 規(guī)劃驗收合格證、綠化竣工圖。 三、工作要求 工作程序： 收到申請后，市園文局在審查綠化竣工圖與原批準(zhǔn)的綠化總平圖基本相符的基礎(chǔ)上，派人到現(xiàn)場根據(jù)竣工圖上標(biāo)明的位置和面積對綠地進行核查和丈量，如符合要求則核發(fā)配套綠地驗收單，同時在竣工圖上簽章作為驗收依據(jù)備查。三、工作要求 建議點： 平均覆土厚度大于等于1.5米的地下室頂上綠化可全部計算綠化面積，如不足1.5米則最多只能計算5個百分點，建議在設(shè)計和施