文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件

1、文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008一張名片的思考一張名片的思考 先河國際社區(qū)營銷策略方案文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 缺失名片 市場探究 塑造名片 產(chǎn)品解構名片客群 客群分析名片價格 價格策略名片營銷 推廣策略文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just f

2、or presention . 2008 名片缺失 西咸市場與競品分析 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 市場背景市場背景 兩城市實施經(jīng)濟一體化的總體思路是。 兩城市將逐步實現(xiàn)城市一體化、經(jīng)濟一體化、交通一體化和環(huán)保一體化。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 西咸比較西咸比較 城市圈優(yōu)勢城市圈優(yōu)勢 相比西安其他未來的大型住區(qū)，西咸最大的

3、優(yōu)勢是比鄰西安城市圈內(nèi)最大的城市：西安，咸陽。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 西咸定位西咸定位 快慢住區(qū)快慢住區(qū) 西安，西部最大的都市。 咸陽，距西安最近，西安最具居住可能性的三線城市。 所以，西咸與其他板塊最大的優(yōu)勢：它共享兩大城市的國際化，并滿足兩大的居住需求。 是一個典型的國際緩沖居住區(qū)，也稱為國際式快慢住區(qū)。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presentio

4、n . 2008 快慢住區(qū)快慢住區(qū) 快，買房的是快人群，要國際規(guī)劃 慢，想買的是慢生活，越慢越舒適快慢含義快慢含義 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 類似板塊類似板塊1 1 安亭：上海蘇州城市圈安亭：上海蘇州城市圈 作為上海城市圈內(nèi)上海蘇州的安亭，是滿足兩市邊界人口的生活。 國際化的雙城背景，讓安亭涌現(xiàn)了如安亭新鎮(zhèn)等典型的國際住區(qū)。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for pr

5、esention . 2008 寶坻：北京天津城市圈寶坻：北京天津城市圈 作為北京城市圈內(nèi)北京天津唐山的緩沖居住區(qū)，共享雙城國際化的資源。 而京津新城，則是其板塊典型的國際名片。類似板塊類似板塊2 2 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 名片項目 一個城市圈，必然一個城市圈，必然催生一個名片式的國際項目催生一個名片式的國際項目。 如安亭新鎮(zhèn)，京津新城。如安亭新鎮(zhèn)，京津新城。 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHA

6、NG(XIAN). Just for presention . 2008 西咸項目 但在西咸但在西咸 卻至今未有代表卻至今未有代表“國際性格國際性格”的名片項目：的名片項目：n 絲路花城：大型優(yōu)教優(yōu)居項目絲路花城：大型優(yōu)教優(yōu)居項目n 奧林匹克：大型健康主題項目奧林匹克：大型健康主題項目n 三米陽光：年輕自由居住項目三米陽光：年輕自由居住項目n 佳境天城：濱湖生態(tài)居住項目佳境天城：濱湖生態(tài)居住項目文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 名片缺失名片缺失 西咸板塊西咸板塊

7、一個缺失名片的地產(chǎn)板塊。一個缺失名片的地產(chǎn)板塊。 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 塑造名片 產(chǎn)品解構文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位四大風情 泛會所 國際主題住區(qū)文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 先環(huán)境 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(X

8、IAN). Just for presention . 2008 生態(tài)生態(tài) 比鄰渭河，北靠市政公園，比鄰渭河，北靠市政公園，良好的生態(tài)環(huán)境。良好的生態(tài)環(huán)境。 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 交通交通 正對世紀大道，咫尺渭河正對世紀大道，咫尺渭河三號橋，良好的交通系統(tǒng)三號橋，良好的交通系統(tǒng) 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 先規(guī)劃 文

9、案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件巴厘島、德國、澳洲、法國巴厘島、德國、澳洲、法國四大國際主題，融合四大國際主題，融合mini高高爾夫、休憩步道、室外水景爾夫、休憩步道、室外水景等可互動的景觀，形成泛會等可互動的景觀，形成泛會所生活。所生活。泛會所泛會所 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件n BLOCK點線圍合n 小組團院落社區(qū)n 共享水景，私享庭院n 組團圍而不合 保證南北通風n 水景及道路系統(tǒng)中置，增加東南與西北兩組團間樓間距，最大尺度考慮日照?？傮w規(guī)劃總體規(guī)劃 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件集中型社區(qū)中心商業(yè)u 4萬方全業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)中心u 主干道商業(yè)

10、步行街u 休閑內(nèi)街商業(yè)區(qū)u 城市主題文化廣場 集中型商業(yè)氛圍濃厚，地標效應明顯，發(fā)揮社區(qū)商業(yè)的區(qū)域影響力，同時不影響社區(qū)內(nèi)部居民。商業(yè)配套 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件中線水景 貫穿社區(qū)，連貫社區(qū)景觀組團 增加景觀內(nèi)空間變化 統(tǒng)合北區(qū)建筑景觀均好性 體現(xiàn)水景與室內(nèi)空間互動的可能性水景平臺 樓宇間連通道路 景觀、建筑轉(zhuǎn)換灰空間 居民溝通交互平臺水景規(guī)劃 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件灣流道路系統(tǒng) 降低區(qū)域內(nèi)車行速度。 實現(xiàn)道路主干與建筑緊密結合，降低道路系統(tǒng)復雜程度 移步換景，豐富道路景致變化。交通系統(tǒng) 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件 巴洛克風情

11、主題廣場 銀杏巡道樹 回字中央廣場 火山石吸音硬質(zhì)廣場路面 廣場草坪景觀 造型草坪景觀 步行木棧道 步道噴泉 中央噴泉 噴泉造型景觀 巴洛克門廊社區(qū)大道 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件保證室內(nèi)通風、采光與室內(nèi)冷熱源、保證室內(nèi)通風、采光與室內(nèi)冷熱源、能量消耗的最佳結合點。從業(yè)主出能量消耗的最佳結合點。從業(yè)主出發(fā)，提供高性價比的健康住宅發(fā)，提供高性價比的健康住宅40%40%窗墻比窗墻比 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件自由層數(shù)落差，社區(qū)天際線豐富多變現(xiàn)代風格建筑外觀，簡潔，科技感十足灰、白主色調(diào)，建筑形象嚴謹穩(wěn)重淺褐色點綴立面，柔化外觀硬朗形象立面形象 文案-陜西西安

12、咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件灰白褐三色相互映襯，展示項目區(qū)間層次感全南向飄窗與玻璃護欄結合，體現(xiàn)建筑風格的現(xiàn)代感挑高陽臺非對稱設計，展示立面的連續(xù)性及秩序感領先級建筑細節(jié) 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件6歲前全程教育體系，在家門口接受的素質(zhì)教育平臺，孩子應該贏在起跑線上。幼兒園幼兒園 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件智能電子系統(tǒng)運作下的全恒溫親水系統(tǒng)。冬季飄雪的日子也有您最喜愛的水生活體驗。大型恒溫泳池大型恒溫泳池 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件業(yè)主才是社區(qū)真正的主人，最高效率的為業(yè)主解決問題是我們服務的準則，全方位的貼心服務才是生活品質(zhì)的體現(xiàn)

13、管家式物業(yè)服務管家式物業(yè)服務 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件先技術 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件太陽能供電系統(tǒng)，降低后期業(yè)主的物業(yè)成本，更提升了社區(qū)高科技品質(zhì)太陽能 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件廁所再也看不到樓上的U形管，廁所的死角也遠去無蹤，衛(wèi)浴裝修更加自由，全面的健康才是真正的健康。同層排水同層排水 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件生活在4060%均衡濕度環(huán)境下，保持健康溫潤的空氣，最舒適的健康生活形態(tài)。室內(nèi)均衡濕度室內(nèi)均衡濕度 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件雙市政回路或Ups供電技術，保證電梯不會突然停頓，

14、再大的意外不會發(fā)生在電梯里，業(yè)主的安全是我們首要的思考。電梯雙回路供電電梯雙回路供電 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件國際領先的中水系統(tǒng)，健康可直接飲用的社區(qū)供水環(huán)節(jié)，保證了社區(qū)最自基本的健康環(huán)節(jié)。中水系統(tǒng)中水系統(tǒng) 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件先戶型 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件多層（多層（148148平方）平方）花園HOUSEp 入戶花園p 北工作陽臺p 步入式儲倉間p 4.4米面寬客廳p 廁所干濕分區(qū)p 會客，居住動靜分區(qū)p 客臥觀景陽臺p 10米短進深薄板建筑p 全房間采光p 純板結構，南北通透12875643文案-陜西西安咸陽先河國際社

15、區(qū)營銷策略方案課件板式（板式（132132平方）平方）合院HOUSEp 270度圓角陽臺p 住宅內(nèi)院花廳p 回廊轉(zhuǎn)換空間p 次衛(wèi)干濕分區(qū)1243文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件多層多層 （130130平方）平方）花廳HOUSEp 北工作陽臺p 次衛(wèi)干濕分區(qū)p 4.5米面寬起居室p 雙步錯層空間p 會客，居住動靜分區(qū)p 空中花園，可打通做寬廳書房p 3.9米面寬主臥p 全房間采光p 南北通透1234567文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件蝶式蝶式 （134134平方米）平方米）寬廳HOUSEp 步入式儲藏間p 廁所干濕分區(qū)p 7.7米超寬客廳p 270度觀景圓角陽臺 p

16、 3.9米面寬主臥p 會客，居住動靜分區(qū)p 全房間采光p 南北通透21345文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件板式板式 （110110平方）平方）花園HOUSEp 入戶空中花園p 客臥大進深景觀陽臺p 次衛(wèi)干濕分區(qū) p 會客，居住動靜分區(qū)123文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件蝶式蝶式 （8787平方米）平方米）飄窗HOUSEp 廁所干濕分區(qū)p 客臥270度飄窗p 3.9米面寬客廳 p 飄窗主臥，自由壁櫥空間p 會客，居住動靜分區(qū)p 全開放式客廳，與陽臺無縫對接12356文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件板式板式 （8787平方）平方）疊景HOUSEp 開放

17、式廚房與餐廳結合p 主臥配套大進深生活觀景陽臺p 次臥配套整體衣櫥空間p 全采光室內(nèi)空間321文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件五大國際級領先五大國際級領先n 先環(huán)境n 先規(guī)劃n 先配套n 先技術n 先戶型總結文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件看到五大國際級領先看到五大國際級領先我們突然想到我們突然想到十年西咸規(guī)劃十年西咸規(guī)劃文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件西咸十年規(guī)劃西咸十年規(guī)劃 第一階段從第一階段從20032003年到年到20052005年年，3年打基礎。重點圍繞“八同”，突出抓好基礎設施建設、生態(tài)環(huán)境建設，夯實經(jīng)濟一體化建設的基礎。 第二階段從第二階

18、段從20062006年到年到20102010年年，5年見成效。實現(xiàn)城市一體化、經(jīng)濟一體化、交通一體化和環(huán)保一體化目標。 第三階段從第三階段從20112011年至年至20182018年年，5年再提高。屆時，兩城市將融為一體，經(jīng)濟實力達到發(fā)達地區(qū)水平，居西部城市首位。 20182018，即為十年后，即為十年后 西咸板塊的國際化將完全呈現(xiàn)西咸板塊的國際化將完全呈現(xiàn) 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件十年十年,呈現(xiàn)呈現(xiàn) 2018 2018，即十年后，即十年后 西咸板塊的國際化將完全呈現(xiàn)西咸板塊的國際化將完全呈現(xiàn) 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件而先河國際而先河國際則將西咸的則

19、將西咸的“快國際，慢生活快國際，慢生活”風貌風貌提前十年，呈現(xiàn)給全西安提前十年，呈現(xiàn)給全西安文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件社會定位社會定位領先咸陽十年 名片級國際住區(qū)文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件西咸名片西咸名片 咸陽范本咸陽范本先河讓西咸先河讓西咸第一次有了符合它國際面貌的名片第一次有了符合它國際面貌的名片文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 名片客群 客群精神&物理屬性分析文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件客群定

20、位先客群文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件三先特性三先特性先財富 財富積累超越咸陽同等年齡者，近五到十年的財富積累讓其有了良好的二次置業(yè)能力。先節(jié)奏 快人一步的生活節(jié)奏，習慣了朝八晚十的生活作息。事事求快，生活速度超過咸陽節(jié)奏。先生活 快人一步的生活，帶來對慢人一拍生活的向往。國際規(guī)劃、舒適房型、優(yōu)良景觀是這類客群最向往的居住環(huán)境文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件知本客群知本客群（90平米小戶型）平米小戶型）25-3525-35歲，年齡較輕，事業(yè)上升，歲，年齡較輕，事業(yè)上升，快節(jié)奏?？旃?jié)奏。西咸未來骨干，年收入可支付西咸未來骨干，年收入可支付3535萬以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)兩房萬以

21、內(nèi)的優(yōu)質(zhì)兩房向往慢生活，愿意為景觀等外向往慢生活，愿意為景觀等外環(huán)境提升，額外支付。環(huán)境提升，額外支付。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件客群模擬nMr.Mr.陳陳 3535歲，大學畢業(yè)后，在偏轉(zhuǎn)集團歲，大學畢業(yè)后，在偏轉(zhuǎn)集團工作工作n已經(jīng)屬于技術骨干。雖然已經(jīng)屬于技術骨干。雖然土生土長咸陽土生土長咸陽人，但是由于偏轉(zhuǎn)集團的大公司環(huán)境人，但是由于偏轉(zhuǎn)集團的大公司環(huán)境，讓他，讓他經(jīng)常能看到外面的新資訊，對國際生活認可。經(jīng)常能看到外面的新資訊，對國際生活認可。n工作很快，但是習慣了這種節(jié)奏，因為工作很快，但是習慣了這種節(jié)奏，因為周邊的同事都是這么快。周邊的同事都是這么快。不快不行不快不

22、行。n不會打高爾夫，但是喜歡看高爾夫頻道，不會打高爾夫，但是喜歡看高爾夫頻道，從未想過小區(qū)里可以有個從未想過小區(qū)里可以有個minimini高爾夫，但是高爾夫，但是要是有這樣的小區(qū)，他一定考慮。因為要是有這樣的小區(qū)，他一定考慮。因為快是快是工作，生活要慢，這是北京，上?，F(xiàn)在流行工作，生活要慢，這是北京，上?，F(xiàn)在流行的。的。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件咸陽富二代咸陽富二代（大戶型客群）（大戶型客群）35-5035-50歲。從事對外貿(mào)易等對外歲。從事對外貿(mào)易等對外接觸的行業(yè)。資訊更新快，節(jié)接觸的行業(yè)。資訊更新快，節(jié)奏也很快。奏也很快。從盲目向往國際生活，到選擇從盲目向往國際生活，到

23、選擇適合自己的國際生活。適合自己的國際生活。風格是風格是吹的，好房子才是真的。吹的，好房子才是真的。支付能力能力在支付能力能力在4545萬左右，注萬左右，注重重安靜的環(huán)境，差異化的社區(qū)安靜的環(huán)境，差異化的社區(qū)品質(zhì)，甚至對鄰居也希望是高品質(zhì)，甚至對鄰居也希望是高素質(zhì)的。素質(zhì)的。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件富二代模擬張總張總 4040歲，九十年代末創(chuàng)立公司歲，九十年代末創(chuàng)立公司 。出口貿(mào)易商，是咸陽出口貿(mào)易商，是咸陽本地第二代貿(mào)本地第二代貿(mào)易商人易商人，與前一代不同，他的生意，與前一代不同，他的生意已經(jīng)做到省外，甚至國外。接觸沿已經(jīng)做到省外，甚至國外。接觸沿海人不少，海人不少，生

24、活節(jié)奏明顯超過咸陽。生活節(jié)奏明顯超過咸陽。去北京的頻率較高，經(jīng)常接觸好東去北京的頻率較高，經(jīng)常接觸好東西：好車、好表、好房。開始感嘆，西：好車、好表、好房。開始感嘆，在咸陽，何時也可以一樣國際化。在咸陽，何時也可以一樣國際化?？傁矚g泡上一杯茶，但是時間匆忙，總喜歡泡上一杯茶，但是時間匆忙，無法實現(xiàn)。無法實現(xiàn)。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 名片價格 價格策略文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN

25、). Just for presention . 2008 價格定位價格定位定價依據(jù)定價依據(jù) 一般來說，商品房的定價方法有成本加利潤法成本加利潤法；市場比較、差別定價法市場比較、差別定價法兩種：成本加利潤法成本加利潤法，在全部成本的基礎上加上按目標利潤率計算的利潤額而得出的價格；市場比較法市場比較法，根據(jù)銷售市場上與自己位置、設施、裝修等有關因素相似的商品房售價作為參考標準而制定的價格。 結論：市場比較法 其優(yōu)點如下： 符合市場規(guī)律，利于項目的順利銷售； 在最大限度上滿足開發(fā)商的利潤要求，可以達到回款速度和利潤最大 化的雙贏； 滿足當下客戶對產(chǎn)品品質(zhì)和價格貨比三家的消費心理。文案-陜西西安咸陽

26、先河國際社區(qū)營銷策略方案課件價格比較法價格比較法 藍郡藍郡/ /本項目本項目絲路花城絲路花城/ /本項目本項目3 3米陽光米陽光/ /本項目本項目 翠湖翠湖/ /本項目本項目均價均價3100元/平米3000元/平米3600元/平米3600元/平米區(qū)域形象區(qū)域形象100/100108/100102/100102/100品牌形象品牌形象100/100104/100102/100100/100地理位置地理位置102/100103/100103/100110/100戶型品質(zhì)戶型品質(zhì)98/100102/10098/10098/100自然環(huán)境自然環(huán)境100/100100/100100/100105/100

27、生活配套生活配套102/100102/100102/100105/100規(guī)模規(guī)模95/100105/10095/10099/100交通交通102/100104/100102/100110/100合計合計0.998751.0351.0051.03625項目工程進度項目工程進度形象系數(shù)形象系數(shù)109/1001.09110/1001.1106/1001.06107/1001.07對比價對比價3100/0.99875/1.093100/0.99875/1.0928472847元元/ /平米平米3000/1.035/1.13000/1.035/1.126352635元元/ /平米平米3600/1.005

28、/1.063600/1.005/1.0633793379元元/ /平米平米3600/1.03625/1.073600/1.03625/1.0732463246元元/ /平米平米權重權重20%25%25%30%參考均價參考均價3046元/平米 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 定價結論定價結論 按由上述市場比較推導后，計算得出項目參考成交均價為按由上述市場比較推導后，計算得出項目參考成交均價為 30463046元元/ / 建議項目一期參考成交均價為建議項目一期參考成

29、交均價為30503050元元/ /。 結合發(fā)展商對項目的預期利潤目標、市場接受程度及施工進度三方面因素制定價格，在幫助發(fā)展商實現(xiàn)利潤最大化的同時盡可能降低銷售風險。 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 定價的策略定價的策略 考慮本樓盤的特點，在銷售全程實行差別定價策略差別定價策略，（即根據(jù)項目各棟樓層位置、朝向、景觀、通風、采光、空氣質(zhì)量等相關影響因素的差異制定不同的價格水平；根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單位的樓層、戶型、面積、樣式、結構、功能、朝向、景觀、單套總價的差異制定

30、不同的價格水平；根據(jù)銷售時間、工程進度的差異制定不同的價格水平。差別定價策略可以更加合理把握住買方市場下消費心理特征：即“一分錢，一分貨”的通俗說法，合理規(guī)避銷售障礙，做到項目銷售的均好性，合理兌現(xiàn)開發(fā)利潤目標。）同時輔以滲透定價策略滲透定價策略（即以相對低于同類住宅項目市場平均價格入市，以此策略定價，可迅速打開市場，有助于阻止競爭者的進入。）、折扣定價策略折扣定價策略（即根據(jù)目標客戶購買心態(tài)，在不同銷售時期，工程進度、付款方式給予客戶一定的折扣價，以促進項目的銷售，折扣定價策略，既可刺激目標客戶消費心理，又吻合市場通行做法。）、心理定價策略心理定價策略（即根據(jù)目標客戶購買心態(tài)，制定非整數(shù)價格

31、或吉利數(shù)字價格，如2998元/與3000元/的差異。）。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 價格調(diào)整策略價格調(diào)整策略 采用機動的“標準價格加折扣”的調(diào)整策略。對項目先定出底價，每次再根據(jù)市場情況以及該類戶型的前期銷售情況做不同的微調(diào)。考慮到本樓盤銷售啟動早，銷售周期長，又是分期銷售，為防止樓盤銷售面孔“老化”，應采用機動的“大密度、小幅度”的價格提升調(diào)整策略。 其優(yōu)點如下：n 不同購房時間，享受不同購房價格，通過價格不斷提升，加速購房者盡早下訂；n 讓購房者了解價格

32、提升軌跡，造成旺銷氣氛，增加購房者投資信心；n 每次價格提升前，便于逼定。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 項目總體底價均價、底價起價、底價最高價定位參考建議項目總體底價均價、底價起價、底價最高價定位參考建議成交均價成交均價：3050元/成交起價成交起價：2800元/成交最高價成交最高價：3370元/文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008

33、84-14884-148平米板式中小戶型，南北通透，良好通風采光。尺度合理，舒適性高平米板式中小戶型，南北通透，良好通風采光。尺度合理，舒適性高8484平米兩室，平米兩室，130130140140平米三室，屬主流戶型，適度總價，符合主流人群所需平米三室，屬主流戶型，適度總價，符合主流人群所需低公攤，得房率高低公攤，得房率高4.24.24.54.5米的客廳開間，觀景陽臺，空中花園，居住尺度舒逸米的客廳開間，觀景陽臺，空中花園，居住尺度舒逸多邊形陽臺規(guī)劃，增加了立面和外觀的獨特性，且延伸觀景視野。多邊形陽臺規(guī)劃，增加了立面和外觀的獨特性，且延伸觀景視野。9292平米戶型做到小三室，具備極大市場優(yōu)勢

34、平米戶型做到小三室，具備極大市場優(yōu)勢戶型分析戶型分析文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 本項目可分為三線產(chǎn)品推出，分別承擔不同的價值職能，形成艦隊式作戰(zhàn)模式，形成互動式作戰(zhàn)關系。 第一線：1號樓1單元，2單元；2號樓；3號樓1單元，2單元。第二線：1號樓3單元；3號樓3單元；4號樓。第三線：5號樓。注：單元編號以由西向東為順序，安排單元序號。注：單元編號以由西向東為順序，安排單元序號。 第一線接近西安市場大眾消費習慣的升級型產(chǎn)品。作為本項目的亮相產(chǎn)

35、品，以品質(zhì)較低的板連點和板式為主推戶型，其在定位方面的首要原則就是“安全”，即在銷售回款速度的保證（前期投入的快速回收）。 第二線是第一線的升級型產(chǎn)品。作為本項目的主流產(chǎn)品，以品質(zhì)較好的板連點式和板式戶型為主推戶型，其重要職責在于：以標志性產(chǎn)品的姿態(tài)，快速拉升項目價格，板式、點式互動作戰(zhàn)支持兩期產(chǎn)品快速銷售。 第三線從產(chǎn)品形式來看，“她”是整個項目的價值空間最大的產(chǎn)品，主推品值最高的4號樓，其重要職責在于：實現(xiàn)項目的利潤最大化。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 銷

36、控策略銷控策略 在銷售過程中我們根據(jù)時段，把握項目比例，投放不同的房源，對銷售進行全面控制： 保證余房的均好性保證余房的均好性 保證樓盤品質(zhì)，價格的提升保證樓盤品質(zhì)，價格的提升 面積面積- -價格互動模式：以面積控制價格價格互動模式：以面積控制價格 整體銷售采用低開高走銷售模式整體銷售采用低開高走銷售模式. . 先推出品質(zhì)較低的板連點式和板式戶型，再推出品質(zhì)較高的點連板式和板式先推出品質(zhì)較低的板連點式和板式戶型，再推出品質(zhì)較高的點連板式和板式戶型相互搭配，隨著銷售進度和市場整體的變化，板式樓帶動點式樓價格走高，點戶型相互搭配，隨著銷售進度和市場整體的變化，板式樓帶動點式樓價格走高，點式樓價格作

37、為板式樓價格的支撐，做到相互帶動和補充以實現(xiàn)利潤最大化。式樓價格作為板式樓價格的支撐，做到相互帶動和補充以實現(xiàn)利潤最大化。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件階段策略階段策略 樓盤價格的定位取決于樓盤的銷售策略，在此樓盤的銷售策略上應使用“短平快”“分期開盤”戰(zhàn)略。分三批打開所有房源（每批銷售率超過85%時，才可將下一批房源推出，不得公布下期預約及推出時間），還應充分估計到官方銷售大政策以及金融政策對商品房期房階段內(nèi)部認購的限制。 啟動期啟動期共放出總房源的約46.3，分別為1號樓1單元，2單元；2號樓；3號樓1單元，2單元，放出面積約24600平米。銷售面積控制在約10000平米，

38、階段銷售成交底價2800元/平米，銷售額2800萬元。 熱銷期熱銷期共放出總房源的約36.2，分別為1號樓3單元；3號樓3單元；4號樓，放出面積約19200平米。銷售面積控制在30000平米，階段銷售成交底價3020元/平米，銷售額9060萬元。 旺銷期旺銷期共放出總房源的約17.5，為5號樓，放出面積約9300平米。銷售面積控制在13000平米，階段銷售成交底價3311元/平米，銷售額4304萬元。 清盤期清盤期 以上三個銷售周期銷售完畢時，將剩余約以上三個銷售周期銷售完畢時，將剩余約268.15268.15平米房源價格調(diào)低至平米房源價格調(diào)低至32203220元元/ /平平米（成交底價），以

39、價格優(yōu)勢迅速銷售，在不影響全盤均價的基礎上保證全盤售罄。米（成交底價），以價格優(yōu)勢迅速銷售，在不影響全盤均價的基礎上保證全盤售罄。注：打開房源的原則是：戶型均衡搭配，考慮每種戶型由次至好的原則逐漸打開，注：打開房源的原則是：戶型均衡搭配，考慮每種戶型由次至好的原則逐漸打開，保證品質(zhì)較高的戶型、樓座在價格較高時出售，保證房源的打開有持續(xù)性賣點。保證品質(zhì)較高的戶型、樓座在價格較高時出售，保證房源的打開有持續(xù)性賣點。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件宏方宏方.先河國際社區(qū)價格銷控方案先河國際社區(qū)價格銷控方案銷售分期打開房源階段銷售成交均價 （元/）價格方案方案銷售成交均價 （元/）方案控

40、制面積 （平方米）方案累計控制面積 （平方米）方案累計控制銷售額 （萬元）銷售比例備注啟動期1號樓1單元，2單元；2號樓；3號樓2800第一套價格方案（開盤）280010000100002800.00 18.8%熱銷期1號樓3單元；3號樓3單元；4號樓3020第二套價格方案2840300013000852.00 56.3%第三套價格方案2880300016000864.00 第四套價格方案2920300019000876.00 第五套價格方案2960300022000888.00 第六套價格方案3000300025000900.00 第七套價格方案3040300028000912.00 第八套

41、價格方案3080300031000924.00 第九套價格方案3120300034000936.00 第十套價格方案3160300037000948.00 第十一套價格方案3200300040000960.00 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件宏方宏方.先河國際社區(qū)價格銷控方案先河國際社區(qū)價格銷控方案銷售分期打開房源階段銷售成交均價 （元/）價格方案方案銷售成交均價 （元/）方案控制面積 （平方米）方案累計控制面積 （平方米）方案累計控制銷售額 （萬元）銷售比例備注旺銷期5號樓3311第十二套價格方案3240300043000972.00 24.4%第十三套價格方案3290300

42、046000987.00 第十四套價格方案33303500495001165.50 第十五套價格方案33703500530001179.50 尾盤期3220第十六套價格方案3220268.15 53268.15 86.34 0.5%尾盤價格降低合計53268.15 53268.15 16250.34 16250.34 100%成交底價均價30503050元元/平米平米文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件以上四期銷售率：約（以上四期銷售率：約（18.818.8+56.3+56.3+24.4+24.4+0.5+0.5）100100總銷售面積：約總銷售面積：約10000+30000+130

43、00+268.15=53268.1510000+30000+13000+268.15=53268.15平米平米總底價銷售額：約總底價銷售額：約2800+9060+4304+86.34=16250.342800+9060+4304+86.34=16250.34萬元萬元四期銷售總均價：四期銷售總均價：162503400162503400元元/53268.15/53268.15平米平米= =約約30503050元元/ /平米平米 ( (成交底價成交底價) )注：銷控手法注：銷控手法價格引導法：價格引導法：投放市場的房源采用當期價格，將銷控房源直接采用下一期價格投放市場的房源采用當期價格，將銷控房源直

44、接采用下一期價格現(xiàn)場銷控法：現(xiàn)場銷控法：用小訂封房等靈活的形式對銷售進行控制用小訂封房等靈活的形式對銷售進行控制文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 名片營銷 推廣策略文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 品質(zhì)，領先十年。 生活，慢人一拍。推廣概念文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG

45、(XIAN). Just for presention . 2008 品質(zhì)，領先十年。即為先河的前沿規(guī)劃，國際理念即為先河的前沿規(guī)劃，國際理念提前十年展現(xiàn)西咸國際級生活的品質(zhì)提前十年展現(xiàn)西咸國際級生活的品質(zhì)文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 生活，慢人一拍。即為先河國際的內(nèi)涵即為先河國際的內(nèi)涵用最領先技術，創(chuàng)造最慢拍的生活用最領先技術，創(chuàng)造最慢拍的生活文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Ju

46、st for presention . 2008 一期主推案名巴厘美舍文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營

47、銷策略方案課件Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件推盤階段推盤階段 第一階段第一階段 08086 608088 8 外形象蓄水外形象蓄水 銷售接待銷售接待 （6 6月外展點開放，廣告出街）月外展點開放，廣告出街） 第二階段第二階段 08089 9 現(xiàn)場蓄水現(xiàn)場蓄水 接受預定接受預定 （8 8月現(xiàn)場售樓處）月現(xiàn)場售樓處） 第三階段第三階段 08081010080812 12 開盤熱銷開盤熱銷 （蓄水爆發(fā)，廣告強攻，開盤熱銷）（蓄水爆發(fā)，廣告強攻，開盤熱銷） 第四階段第

48、四階段 09091 109092 2 形象穩(wěn)固形象穩(wěn)固 銷售保溫銷售保溫 （進入淡季，線下活動，銷售持續(xù)保溫）（進入淡季，線下活動，銷售持續(xù)保溫） 第五階段第五階段 09093 309095 5 樣板公開樣板公開 實景銷售實景銷售 （樣板區(qū)公開，實景銷售）（樣板區(qū)公開，實景銷售）文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件主題： 領先十年的品質(zhì)主題： 慢拍生活主題：新年親情巴厘團聚主題： 實景08.6主題： 物料準備開盤強銷結束樣板區(qū)外展點開放售樓處開放08.908.1008.1209.3主題： 巴厘風情文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件第第1 1階段階段 08 086 6080

49、89 9 推廣策略推廣策略戶外主導戶外主導 市區(qū)展點市區(qū)展點 推廣階段推廣階段形象樹立時間節(jié)點時間節(jié)點2008.68受眾受眾政府讀報人群、西郊客群 目標目標為“第一陣營者”形象奠定基礎營銷任務營銷任務利用外展點前期蓄水廣告主題廣告主題領先十年文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件陽光行特有陽光行特有“過濾式蓄水過濾式蓄水”目標目標篩選途徑篩選途徑一級指標一級指標二級指標二級指標誠意金客戶誠意金客戶巡展巡展現(xiàn)場填表現(xiàn)場填表電話回訪電話回訪客戶評估表客戶評估表直面溝通定性直面溝通定性客戶產(chǎn)品推介會客戶產(chǎn)品推介會通知電話、短通知電話、短信信現(xiàn)場填表現(xiàn)場填表誠意金誠意金價格測試價格測試2 2客

50、戶評估總表客戶評估總表成交客戶成交客戶現(xiàn)場成交現(xiàn)場成交現(xiàn)場填表反饋現(xiàn)場填表反饋表表拓展客戶拓展客戶客戶渠道整理分客戶渠道整理分析析目標目標篩選途徑篩選途徑一級指標一級指標二級指標二級指標基礎客戶基礎客戶會員客戶登記會員客戶登記入圍客戶入圍客戶客戶登記表篩選客戶登記表篩選重點客戶重點客戶活動監(jiān)控如品鑒之旅活動監(jiān)控如品鑒之旅現(xiàn)場填表反饋表現(xiàn)場填表反饋表電話回訪電話回訪活動評估表活動評估表直面溝通（定性）直面溝通（定性）短信平臺短信平臺核心客戶核心客戶外展點外展點通知開放電話、短通知開放電話、短信信現(xiàn)場填表現(xiàn)場填表電話回訪電話回訪客戶評估表客戶評估表直面溝通定性直面溝通定性價格測試價格測試1 1定性

51、定性文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件工作內(nèi)容工作內(nèi)容n 物料準備物料準備 折頁、房型圖、外展點看板、銷售道具（紙杯、折頁、房型圖、外展點看板、銷售道具（紙杯、紙袋、禮品）、導視牌、來客登記表、三維實景紙袋、禮品）、導視牌、來客登記表、三維實景看房動畫看房動畫n 現(xiàn)場道具現(xiàn)場道具 工地圍板，世紀大道路旗工地圍板，世紀大道路旗n 線上推廣線上推廣 土門，市區(qū)高炮、報紙稿、車體土門，市區(qū)高炮、報紙稿、車體n 線下推廣線下推廣 外展點開放，外展點開放，西咸生活十年白皮書西咸生活十年白皮書文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件西咸十年國際居住白皮書西咸十年國際居住白皮書目的目的：體

52、現(xiàn)西咸名片，首席社區(qū)的形象方式方式：聯(lián)合咸陽政府，西咸建設規(guī)劃部門，西安華商報，發(fā)布西咸十年國際居住白皮書亮點亮點：后續(xù)的軟文炒作，現(xiàn)場的新聞發(fā)布會文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件暢談咸陽過去十年的居住現(xiàn)狀暢談咸陽過去十年的居住現(xiàn)狀文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件暢談咸陽過去十年的居住現(xiàn)狀暢談咸陽過去十年的居住現(xiàn)狀文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件暢談咸陽過去十年的居住現(xiàn)狀暢談咸陽過去十年的居住現(xiàn)狀文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件敘說北京、上海等國際居住的美好細節(jié)敘說北京、上海等國際居住的美好細節(jié)文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課

53、件國際居住細節(jié)國際居住細節(jié)1 1居住的景觀，以此介紹先河模式居住的景觀，以此介紹先河模式文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件國際居住細節(jié)國際居住細節(jié)2 2居住的規(guī)劃，以此介紹先河模式居住的規(guī)劃，以此介紹先河模式文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件國際互動墻國際互動墻 以國內(nèi)流行的互動展示，展現(xiàn)項目的四大領先系統(tǒng)。以國內(nèi)流行的互動展示，展現(xiàn)項目的四大領先系統(tǒng)。 高科技的引入，強力樹立項目的國際質(zhì)感。高科技的引入，強力樹立項目的國際質(zhì)感。文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件連續(xù)式高炮連續(xù)式高炮世紀大道，連續(xù)四塊高炮世紀大道，連續(xù)四塊高炮傳達項目提前十年的鑒賞力傳達項目提前十年的鑒賞力文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件連續(xù)式高炮連續(xù)式高炮文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件工地圍板工地圍板利用世紀大道，攔截途徑現(xiàn)場客戶利用世紀大道，攔截途徑現(xiàn)場客戶展現(xiàn)領先十年的細節(jié)內(nèi)容展現(xiàn)領先十年的細節(jié)內(nèi)容文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件工地圍板工地圍板文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件工地圍板工地圍板文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件整體效果整體效果文案-陜西西安咸陽先河國際社區(qū)營銷策略方案課件車體車體在咸陽市區(qū)，選擇主干道線路的車體在咸陽市區(qū)，選擇主干道線路的車體傳達項目概念傳達項目概念