張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)課件

1、CANAL可諾張家口城投大廈張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)北京可諾商業(yè)管理有限公司2009年11月項(xiàng)目概述城市區(qū)位城市區(qū)位張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾河北省張家口市，位于中國(guó)河北省西北部，是北京的北大門(mén)，也是歷史上兵家必爭(zhēng)之地,重要的經(jīng)理文化名城。 張家口市地處河北省西北部，跨東經(jīng)11350至11630、北緯3930至4210，南北最大距離近300km、東西最大距離約228km，張家口市轄區(qū)4個(gè)，13個(gè)縣，總面積36873平方公里。november 2009建議依據(jù)建議依據(jù)1、相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)定位

2、：（1）地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查；（2）地區(qū)消費(fèi)能力市場(chǎng)調(diào)查；（3）地區(qū)商業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)狀況市場(chǎng)調(diào)查；（4）產(chǎn)品定位。2、有關(guān)文件:（1）甲方提供的1:1000電子版地形圖（含建設(shè)用地紅線圖）；（2）國(guó)家與地方相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；（3）張家口市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定及其他相關(guān)規(guī)定。3、氣象資料：張家口市屬大陸性氣候,四季分明,雨熱同季,晝夜溫差大,冬季寒冷,夏季涼爽,獨(dú)具特色。氣候特點(diǎn)是:全市年平均氣溫7.8;全市年平均降水量349.7毫米;全市年平均日照時(shí)數(shù)2784小時(shí)。主要?dú)庀鬄?zāi)害有:干旱,凍害,雷電,暴雨,風(fēng)雹。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可

3、諾可諾november 2009設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想1）功能空間的合理性與適應(yīng)性。在整體設(shè)計(jì)上，充分利用現(xiàn)有用地，并滿足城市規(guī)劃要求，合理布局；內(nèi)外交通簡(jiǎn)潔、暢通，功能分區(qū)完整，與周圍自然環(huán)境既體現(xiàn)個(gè)性又整體協(xié)調(diào)。2）建筑形象的標(biāo)志性。由于本項(xiàng)目地處張家口市中心區(qū)，緊鄰主要商業(yè)干道，設(shè)計(jì)該建筑形象現(xiàn)代、莊重、氣派。運(yùn)用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法和新型材料，創(chuàng)造富有生氣和文化內(nèi)涵的標(biāo)志性建筑。3）建筑、結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性。在設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮方案的可實(shí)施性與建筑、結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性。在符合規(guī)劃條件的前提下，充分利用現(xiàn)有用地，爭(zhēng)取可建面積最大，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的最大化。4）與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)一致性。在考慮具有自身特色的同

4、時(shí)充分南大街整體建筑布局的和諧，以及與周邊道路、建筑的關(guān)系，利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處理好本工程在整個(gè)城市空間序列中的關(guān)系。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位1、總體定位：、總體定位：根據(jù)詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查以及我公司對(duì)張家口地區(qū)商業(yè)的總體分析評(píng)估后，對(duì)城投大廈整體定位為張家口地區(qū)中高端商品賣(mài)場(chǎng)，集中經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃集中經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃的綜合性商業(yè)體綜合性商業(yè)體。本項(xiàng)目建議通局以大型賣(mài)場(chǎng)大型賣(mài)場(chǎng)為建筑定位，其中柱距、層高、荷載量、用電、管道中柱距、層高、荷載量、用電、管道等方面都以賣(mài)場(chǎng)要求作為建筑標(biāo)準(zhǔn)。

5、2、分層定位：、分層定位：1）地下一：超市或?qū)I(yè)賣(mài)場(chǎng)（蘇寧等）2）地上一至四：開(kāi)放式商品賣(mài)場(chǎng)（其中包括化妝品、服裝、運(yùn)動(dòng)器材、家電）3）地上五：品牌餐飲、中型餐飲以及娛樂(lè)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù)July 2009長(zhǎng)沙車站南路改造項(xiàng)目市場(chǎng)、產(chǎn)品定位報(bào)告長(zhǎng)沙車站南路改造項(xiàng)目市場(chǎng)、產(chǎn)品定位報(bào)告丨丨 CANAL可諾可諾1）公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2005）2) 車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50084-2001 3) 人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50038-20

6、054) 商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ48-885) 全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 建筑規(guī)劃6)其他現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)1、建筑立面建筑立面：作為一個(gè)國(guó)際化的大都市，張家口已日漸形成了一種古典與現(xiàn)代交融的文化為代表的城市風(fēng)貌。本案延續(xù)城市文脈，以莊重、氣派、高雅為風(fēng)格取向，結(jié)合基地四周的商業(yè)氛圍，將本地塊設(shè)計(jì)成商住合一的高檔區(qū)域。2、建筑消防建筑消防：設(shè)計(jì)上嚴(yán)格遵守高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，地下室除滿足防火分區(qū)的要求外，人防工程設(shè)有防毒通道和密閉通道，滿足防護(hù)單元的面積要求。地面商場(chǎng)一五每層設(shè)一個(gè)防火分區(qū)，自動(dòng)扶梯等開(kāi)口部位設(shè)有耐火極限3.00h的防火卷簾。商場(chǎng)大空間滿足雙向疏散的規(guī)

7、定，安全疏散的最大距離30m，保證了人流的及時(shí)疏散。并按要求設(shè)置了2部消防電梯兼貨梯（建筑面積在15004500之間）。電梯前室均設(shè)有開(kāi)向疏散方向的乙級(jí)防火門(mén)，室內(nèi)配電間、強(qiáng)電、弱電房間及管道井均設(shè)丙級(jí)防火門(mén)。所有建筑內(nèi)部裝修均可選用非可燃材料。電纜井、管道井每二層采用耐火極限不低于0.5h的不燃燒體封隔，井壁采用耐火極限不低于1.00h的不燃燒體。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)要求總體設(shè)計(jì)要求總體設(shè)計(jì)要求根據(jù)對(duì)周圍環(huán)境的分析，本著盡量保持原有建筑物和綠化格局，道路走向的原則，對(duì)用地

8、范圍內(nèi)的總平面布局做有效的調(diào)整，以適應(yīng)賣(mài)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)店店特有的功能所需?？偲矫娣譃椋喝肟趶V場(chǎng)區(qū)、賣(mài)場(chǎng)區(qū)、卸貨區(qū)、停車場(chǎng)區(qū)、綠化區(qū)。 功能分區(qū)功能分區(qū)（1）入口區(qū)：在出入口區(qū)域以醒目的賣(mài)場(chǎng)廣告和特點(diǎn)鮮明的標(biāo)志引導(dǎo)人流進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)。 （2）賣(mài)場(chǎng)區(qū)：作為功能的主體，它與其它分區(qū)緊密聯(lián)系成為樞紐。 （3）卸貨區(qū)：避開(kāi)主要人流按賣(mài)場(chǎng)區(qū)的功能從建筑物的側(cè)面和背面單獨(dú)設(shè)置。四輛車同時(shí)卸貨，200平方米的卸貨碼頭1T/M2獨(dú)立的停車通道，生鮮收貨區(qū)要單獨(dú)設(shè)置。 （4）停車場(chǎng)：使車流與購(gòu)物人流及內(nèi)部車流分離。自行車500輛以上，汽車100200輛。 （5）綠化區(qū)：盡可能保留原有集中綠地，美化購(gòu)物環(huán)境。新建時(shí)一般要求建筑物

9、戰(zhàn)地面積的30%。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009流線組織流線組織賣(mài)場(chǎng)作為大型集散場(chǎng)所，主要流線包括購(gòu)物人流、內(nèi)部工作人員出入流線、自行車、汽車及貨物進(jìn)出流線等。車流、人流要分開(kāi)。 汽車從與購(gòu)務(wù)人流相反的獨(dú)立的出入口進(jìn)入指定的區(qū)域。 內(nèi)部貨物通過(guò)建筑物四周的喚醒消防通道，到達(dá)建筑物側(cè)面和背面的卸貨區(qū)。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009結(jié)構(gòu)要求結(jié)構(gòu)要求外卸貨平臺(tái)，輔助用房，應(yīng)盡量考慮獨(dú)立受力體系，與原有建筑脫開(kāi)，以免今后

10、沉降不均產(chǎn)生裂縫，設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)考慮原有基礎(chǔ)的寬度，并充分利用天然地基的耐力。 5T卡車卸貨通道板厚250，40尺集裝箱（15T）車卸貨通道板厚350。 輔助用房結(jié)構(gòu)形式采用框架結(jié)構(gòu)，柱為300300，柱網(wǎng)為40004000，40005000，梁為250350，樓板、屋面板厚100，混凝土：C30、：級(jí)鋼、：級(jí)鋼。 地下部分外垟，采用鋼筋混凝土板250厚，新老建筑間做好防水帶。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009基本指標(biāo)基本指標(biāo)承載：賣(mài)場(chǎng)800kg/m2 倉(cāng)庫(kù)及收貨區(qū)1000kg/m2 辦公室150200kg/m

11、2 一般百貨公司350kg/m2 柱網(wǎng)：1111米最佳，單層鋼結(jié)構(gòu)。 其次柱網(wǎng)為99米，混凝土結(jié)構(gòu)。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009其他其他1、無(wú)障礙設(shè)施：室外道路無(wú)障礙設(shè)施處設(shè)無(wú)障礙標(biāo)志牌并設(shè)殘疾人停車車位。建筑物均設(shè)無(wú)障礙入口坡道，坡道凈寬1.2m。公建內(nèi)設(shè)置無(wú)障礙專用衛(wèi)生間和無(wú)障礙專用電梯。2、人防工程：本項(xiàng)目擬在地下車庫(kù)設(shè)置六級(jí)人防工程,按照平戰(zhàn)結(jié)合的設(shè)計(jì)原則，平時(shí)為地下汽車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)通過(guò)轉(zhuǎn)換措施為戰(zhàn)時(shí)配套工程（戰(zhàn)時(shí)物資庫(kù)）。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨

12、丨 CANAL可諾可諾november 2009平面布局建議經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨銷售切割：?jiǎn)武伱娣e30-50平方米；主力鋪位保持在40平米左右；進(jìn)深面寬比不大于2（為了銷售考慮 ）使用率：不低于62%通道寬度：主通道8M，副通道3.6M.2.4M鋪面開(kāi)間：不低于3M對(duì)外獨(dú)立商鋪：50-100平方米首層平面設(shè)計(jì)要求首層平面設(shè)計(jì)要求張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009平面圖變更比較平面圖變更比較原首層設(shè)計(jì)藍(lán)色為通道張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾novem

13、ber 2009現(xiàn)首層設(shè)計(jì)方案問(wèn)題現(xiàn)首層設(shè)計(jì)方案問(wèn)題對(duì)外獨(dú)立商鋪偏小：對(duì)外獨(dú)立商鋪偏?。簻p少了高價(jià)格的面積，不利于回款額度；動(dòng)線布局不合理：動(dòng)線布局不合理：商業(yè)很忌諱死角的出現(xiàn)，原設(shè)計(jì)有兩處死角使用率太低使用率太低由于通道過(guò)多、過(guò)大，公攤系數(shù)相對(duì)較大，不利于銷售鋪面切割太小鋪面切割太小過(guò)小的商鋪雖然總價(jià)較低，但必然需要更多的投資客投資，從而增加銷售難度和銷售周期張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009首層建議首層建議減少一個(gè)商業(yè)入口，調(diào)整另外2個(gè)入口的位置為了能夠更合理的進(jìn)行樓內(nèi)鋪位分割以及完善人流動(dòng)線規(guī)劃，所以

14、建議減少一條通道，其余兩條主通道進(jìn)行重新規(guī)劃，在保證可銷售面積增長(zhǎng)的前提下完成無(wú)死角動(dòng)線設(shè)計(jì)，同時(shí)減少公攤比例，有助于后期銷售。主通道移到兩柱之間，視線更加寬廣。減少通道數(shù)量能有效增加可銷售面積，也能在鋪位分割時(shí)使分割后單間商鋪更具實(shí)用性、完整性，同時(shí)能夠有效減少公攤比例調(diào)整電梯位置，使整個(gè)商場(chǎng)位置均好電梯作為商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線最主要的組成部分，必須要進(jìn)行最合理的規(guī)劃，電梯經(jīng)過(guò)調(diào)整后，能夠使商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線更加流暢，在一、二層聯(lián)動(dòng)上也能凸顯兩部電梯的優(yōu)勢(shì)，增加優(yōu)質(zhì)商鋪比例，能夠有效提高內(nèi)部商鋪的銷售均價(jià)。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾no

15、vember 2009首層建議首層建議增加對(duì)外獨(dú)立商鋪的進(jìn)深和面積對(duì)外獨(dú)立商鋪是整體商業(yè)中銷售單價(jià)最高，可銷售性最高，而且對(duì)外獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)品牌店較多，需求面積以及展示面要求較大，擴(kuò)大對(duì)外獨(dú)立商鋪面積比較符合商業(yè)發(fā)展要求。調(diào)整超市入口的面積浪費(fèi)超市入口不需要占有太多的對(duì)外獨(dú)立店鋪的面積，重新規(guī)劃超市入口可以更多地完成銷售額。調(diào)整衛(wèi)生間的位置衛(wèi)生間在商場(chǎng)里是個(gè)很重要的位置，俗稱“黃金鋪位”，在某種程度人流量相對(duì)多點(diǎn)。一般在邊角位置，而且遠(yuǎn)離扶梯或入口。建議將衛(wèi)生間調(diào)整至最偏和斜角位置，以便鋪位切割和均好性。調(diào)整酒店用消防樓梯酒店用消防樓梯的位置影響了商場(chǎng)的鋪位分割和經(jīng)營(yíng)動(dòng)線，人為形成死角，是商業(yè)大

16、忌。酒店首層的設(shè)計(jì)也沒(méi)從分利用好首層的黃金位置，完全可以把酒店用消防樓梯移入一跨。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009平面圖變更比較平面圖變更比較變更后首層設(shè)計(jì)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009藍(lán)色為通道，黃色為對(duì)外獨(dú)立店鋪紅色圈為需調(diào)整部分標(biāo)準(zhǔn)層（標(biāo)準(zhǔn)層（2-4層）設(shè)計(jì)要求層）設(shè)計(jì)要求經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨銷售切割：?jiǎn)武伱娣e20-50平方米之間，主流店鋪面積30平方米。進(jìn)深面寬比不大于2.層高要求：4.5M使用率：不低于65%通

17、道寬度：主通道2.4M，副通道2M.(銷售分割方案，經(jīng)營(yíng)通道根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要另行分割）鋪面開(kāi)間：不低于3M張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)變更示意圖標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)變更示意圖原通道設(shè)計(jì)示意圖張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009標(biāo)準(zhǔn)層（標(biāo)準(zhǔn)層（2-4層）設(shè)計(jì)更改建議層）設(shè)計(jì)更改建議鋪位重新切割，使動(dòng)線更合理。單鋪面積減小。調(diào)整衛(wèi)生間位置： 1-5層衛(wèi)生間最好固定在同一位置。節(jié)省成本、方便施工和運(yùn)營(yíng)后使用方便。位置建議參照首

18、層建議。扶梯位置調(diào)整 建議分開(kāi)分別靠近兩個(gè)主入口。提高整個(gè)商場(chǎng)的鋪位均好性。這里有建議的大概位置。寫(xiě)字樓電梯位置調(diào)整 寫(xiě)字樓的電梯和消防樓梯影響了整個(gè)商場(chǎng)的平整性。根據(jù)通道的設(shè)計(jì)位置，將電梯的前室的寬度和 位置與商場(chǎng)的通道相吻合。使商場(chǎng)的整體性更強(qiáng)，動(dòng)線不受干擾。酒店用消防樓梯移入一跨，使通道更流暢。張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)變更示意圖標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)變更示意圖通道設(shè)計(jì)變更示意圖張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 2009標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)變更示意圖標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)變更示意圖功能區(qū)調(diào)整示意圖張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)張家口城投大廈項(xiàng)目商業(yè)部分建筑建議書(shū)丨丨 CANAL可諾可諾november 20095層設(shè)計(jì)要求層設(shè)計(jì)要求經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：品牌餐飲、中型餐飲銷售切割：?jiǎn)?/p>