房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查清單(最全)

1、盡職調(diào)查前的準備無論在何種類型的信用市場展業(yè)，作為一名理性投資人在作出 決策之前，首要問題是解決信息不對稱問題，于是盡職調(diào)查是必須采 取的手段。通過法律、商業(yè)、財務的盡職調(diào)查，使投資人盡可能多地 明確交易對手及項目方案設計中的風險點和存在的問題，為進一步完善項目方案設計和投資條款的細化落實打下基礎。從傳統(tǒng)地產(chǎn)融資（債權投資）盡職調(diào)查的流程出發(fā)，系統(tǒng)梳理 盡調(diào)中每一步實施的要點。本文為第一篇一一盡調(diào)前的準備一、項目方案的解構1、項目類別（主要從融資結構、項目所處的開發(fā)階段等綜合判 斷、所處的地域位置、業(yè)態(tài)類型等）2、融資主體的特點（融資主體一般為項目公司，是否為公眾公 司、是否為集團公司的一員、

2、經(jīng)營特點等。如項目公司僅僅為融資工 具，則要深度判斷集團公司在項目交易結構中的地位）3、融資主體實際控制人情況（有可能穿透至集團層面）4、主要風控措施有哪些（集團信用擔保、第三方保證擔保、個人無限連帶責任、房地產(chǎn)抵押、財務控制等）5、項目的還款來源是什么6、交易主體（項目方案中所有交易主體，初步明確各方的主要 權責）7、交易結構中涉及的稅費二、盡調(diào)思路及重點在對項目方案和交易結構進行初步解構后， 基本會形成盡調(diào)的 思路，主要為本次盡調(diào)的重點和擬采取的手段。三、資料清單一般在去現(xiàn)場盡調(diào)之前，投資經(jīng)理應該根據(jù)融資方已經(jīng)提供 的材料、公開信息搜集到的材料、本次盡調(diào)的重點，列出資料清單， 以便融資方準

3、備提供，提高現(xiàn)場盡職調(diào)查的效率。（一）融資主體（1）工商稅務登記信息（營業(yè)執(zhí)照、組織結構代碼證、稅務登 記證，新的營業(yè)執(zhí)照應該為三證合一，帶二維碼）。該部分信息可以 通過“全國企業(yè)信息系統(tǒng)”查詢獲取。部分省市的工商局網(wǎng)站查詢到 的信息會更加詳細。（2）項目公司章程、授權代表的身份證復印件（法定代表人）（3）人員情況：實際控制人、主要領導人簡歷（法定代表人、 董事長、總經(jīng)理、常務副總經(jīng)理、財務負責人）；人員分布情況（按 學歷、工作崗位職責、地域、年齡、性別等）（4）辦公場所情況：場所面積、權屬等（5）公司的主要資質、榮譽情況等，證書復印件（6）公司的業(yè)務情況（領域、區(qū)域、過去、現(xiàn)在、未來）（7）

4、享受的稅收等方面的政策優(yōu)惠文件（8）開戶銀行、相應信用等級及授信額度、主要融資渠道、貸 款卡卡號及密碼（9）近三年審計報告（包括報表及附注）及最近一期財務報表， 上年度末與最近一期財務報表末級科目余額表； 近兩年末的銀行對賬 單及調(diào)節(jié)表（10）融資情況統(tǒng)計（融資主體、金融機構、期限、金額、利率、 還本付息約定、擔保方式），并提供借款合同；重大負債及或有負債 情況說明（11）稅務情況：公司主要承擔的稅種及稅率、是否有稅務負債； 近三年所得稅匯算清繳證明；近三年繳納 12月份增值稅的納稅申報 表（公司主要制度：內(nèi)控目錄，財務資金管理制度；重點崗位 提示；人力資源制度。（13）現(xiàn)金流預測表：要求融資

5、主體提供從放款起始日開始，到 融資到期日期間的現(xiàn)金流預測表。 并提供詳細的假設前提，以便現(xiàn)場 與財務經(jīng)理溝通（二）項目情況主要確保其合法合規(guī)性，不存在已有或潛在的瑕疵；了解工程建 設情況，核實投入情況，以便為現(xiàn)金流預測表服務。1、項目情況概覽：包括但不限于項目定位、開發(fā)計劃、投資概 算等。提供立項文件；如果項目為收購的，則提供收款合同及款項支 付憑證。2、土地是否合法擁有及沒有欠費：土地出讓合同、土地使用權 證及土地相關費用交納憑證，若尚未簽訂合同并繳納費用，則提供土 地中標文件。3、五證是否齊全：土地證、建設用地規(guī)劃許可證及附件、建設 工程規(guī)劃許可證及附件、建設工程施工許可證及附件、商品房預售許 可證4、其他合法性證件及審批手續(xù)5、項目建設進度計劃表、監(jiān)理月報、工程進展明細6、項目資金使用情況：投資估算及分項投入情況、資金來源、 后續(xù)資金需求計劃、項目所簽訂的所有合同及合同項下的支付情況7、房屋銷售及出租計劃8抵押物情況：清單及評估報告（三）母公司相關材料此處的母公司不限于項目公司的股東， 而是其實際控制人，根據(jù) 項目交易結構判斷。1、母公司的工商材料2、母公司的歷史沿革、業(yè)務板塊（房地產(chǎn)業(yè)務板塊請?zhí)峁┮验_ 發(fā)、在開發(fā)及待開發(fā)的項目情況表）3、母公司公開資信情況：如行業(yè)地位及排名4、母公司主要控制人簡歷及身份證復印件5、項目公司在母公司中的地位以及母公司所