房地產(chǎn)評(píng)估試卷答案【精選文檔】

1、房地產(chǎn)評(píng)估試卷答案【精選文檔】樣例：      2016房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)（課程代碼  00123)專(zhuān)業(yè)：工程管理（獨(dú)立本科段) 姓名：xxx 身份證號(hào)： 3555464651167076           根據(jù)課程設(shè)計(jì)要求,以北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司名義為委托人（于同江)的這套房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告. 1、 致委托方函 致于同江： 承蒙委托,房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)位

2、于北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)9棟第12層02號(hào)（建筑面積188.42平方米）房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為委托方用該房產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則,在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素,根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)值為1625.05萬(wàn)元，（幣種：人民幣)。以下是估價(jià)結(jié)果明細(xì)表。詳情請(qǐng)閱讀房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估對(duì)象：京師家園二棟五梯101室

3、實(shí)用面積(）：188。42估價(jià)單價(jià)（元/）：86246。14估價(jià)值（萬(wàn)元）：1625.05  估價(jià)結(jié)果明細(xì)表法定代表人:李*              北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二一六年一月十六日    2、 估價(jià)師聲明   我們鄭重聲明:1、估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，

4、但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制.3、估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、估價(jià)人員依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員張*已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘.6、本報(bào)告書(shū)含若干附件,與報(bào)告書(shū)正文具同等效力，不可分割對(duì)待.7、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。8、本評(píng)估報(bào)告由北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。9、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)

5、之外的單位和個(gè)人提供,也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表.特此聲明！參與本系評(píng)估活動(dòng)的評(píng)估人員簽名： 姓名             評(píng)估師注冊(cè)號(hào)             簽字 張            

6、0;110206789540 二一六年一月十六 3、估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)假設(shè)和限制條件一、假設(shè)和限制條件1、本估價(jià)報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng),是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易,對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí).此外，市場(chǎng)交易條件公開(kāi)并不具有排它性，即所有市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易并同時(shí)滿足以下條件：（1）自愿銷(xiāo)售的賣(mài)方及自愿購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)方;（2)有一段合理的洽談交易時(shí)間，可

7、以通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)；(3）在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；（4)該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓;（5)不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià).2、對(duì)于估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù),我們并未到有關(guān)主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性.3、估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn),我們未進(jìn)行專(zhuān)業(yè)測(cè)量，無(wú)理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。4、對(duì)于估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。6、本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、

8、在市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場(chǎng)價(jià)值，不包含該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi).7、估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為完成實(shí)地查勘之日.  二、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1、本報(bào)告中市場(chǎng)趨勢(shì)分析等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是估價(jià)人員根據(jù)具體情況和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況分析推斷、預(yù)測(cè)得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要依據(jù),估價(jià)人員已對(duì)其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實(shí)性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。3、如無(wú)特

9、別說(shuō)明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。4、本次評(píng)估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的,如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整.      4、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方于同江二、估價(jià)方北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：北京市X路X號(hào)X大廈22樓法 人 代 表:李房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別：貳級(jí)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：*號(hào)聯(lián)  系  人:*      聯(lián)系電話： 010-*三、評(píng)估對(duì)

10、象1、1.估價(jià)對(duì)象基本狀況本次估價(jià)對(duì)象為北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)9棟第12層02號(hào)房地產(chǎn)，房屋建筑面積為188。42平方米,商品房用途為住宅。北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)11棟為普通住宅，建成于2007年,鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)19層，建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚;電照線路暗設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。估價(jià)對(duì)象位于12層,四室兩廳2衛(wèi)一廚格局,正南朝向。室內(nèi)裝修情況為：地面鋪地板磚,內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?斷橋鋁窗。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好,未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場(chǎng)觀察法確定估價(jià)對(duì)象成新

11、率為87%.2。估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載，估價(jià)對(duì)象買(mǎi)受人為于同江，商品房用途為住宅,房屋建筑面積為188。42平方米,土地使用年限自2007年2月23日至2077年2月23日。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛,評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格.3。估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（1)海淀區(qū)基本概況估價(jià)對(duì)象位于北京市海淀區(qū)，海淀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況等，均對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響.海淀區(qū)擁有深厚的文化底蘊(yùn)和豐富的文化資源，同時(shí)也是全國(guó)智力資源和科技人員最密集的地區(qū)。以圓明園、頤和園為代表的園林藝術(shù),記載了

12、海淀的文化積淀；以北大、清華為標(biāo)志的高等學(xué)府和以中科院為代表的科研院所,證明了海淀的文化傳承;以國(guó)風(fēng)企業(yè)等為代表的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán),更標(biāo)示出海淀文化的發(fā)展創(chuàng)新.圖書(shū)城身處的中關(guān)村地區(qū)尤其是文化與科技發(fā)展交融的前沿地帶。這里的高等學(xué)府所，有以中科院為代表的各級(jí)各類(lèi)科研機(jī)構(gòu)家,兩院院士占全國(guó)院士總數(shù)的%，每年產(chǎn)業(yè)輻射全國(guó)的高水平科研成果數(shù)千項(xiàng)，高新技術(shù)余家,年銷(xiāo)售額達(dá)億元(年）.其中，純智力產(chǎn)業(yè)（軟件、圖書(shū)、企業(yè)診斷及咨詢(xún)等）占全國(guó)的%左右，全員勞動(dòng)生產(chǎn)能力達(dá)萬(wàn)左右,以此項(xiàng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷，中關(guān)村無(wú)疑可列全國(guó)之首.(2）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況位于北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)9棟第12層02號(hào)，正南方靠北三環(huán),

13、街對(duì)面是大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng),正西方靠大鐘寺東路方向，委估對(duì)象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高,交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大,周?chē)h(huán)境良好,目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地外“五通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要.4。估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)分析近年，受土地開(kāi)發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁;開(kāi)發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長(zhǎng)；隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷(xiāo)量出現(xiàn)下滑;金融貸款力度的加大以及銷(xiāo)售市場(chǎng)的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大.2015年北京全市住宅網(wǎng)上簽約49891套,與2014年相比

14、，成交套數(shù)同比上漲13。7,成交總金額同比上漲37。7，成交均價(jià)漲幅為12。8%。除了2015年初開(kāi)局遇冷，進(jìn)入二季度以來(lái)，北京樓市成交無(wú)論量?jī)r(jià)都接連攀升,甚至有多個(gè)月份成交連連破紀(jì)錄。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示,9月份,我市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲3。6，漲幅比上月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.4，漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1。8，降幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0。1，價(jià)格環(huán)比在連續(xù)3個(gè)月上漲0。2之后，本月漲幅比上月回落0。1個(gè)百分點(diǎn).受銷(xiāo)售形勢(shì)好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)

15、需等宏觀政策出臺(tái)影響，5月份以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢(shì)。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長(zhǎng)82.8%，增幅比18月擴(kuò)大1。5個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長(zhǎng)最快，為1602。2億元，同比增長(zhǎng)1。5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600。9億元和1074。5億元，同比分別增長(zhǎng)25。9和65。9?？傊?北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。 四、估價(jià)目的為委托方擬用估價(jià)對(duì)象向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù).五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年1月10日六、價(jià)值定義（1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

16、的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。該估價(jià)結(jié)果基于以下假設(shè)條件：估價(jià)對(duì)象以委托方確定并經(jīng)政府確認(rèn)的用途持續(xù)使用，估價(jià)對(duì)象無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制和其他限制按估價(jià)目的的使用情形;未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害和強(qiáng)制處分等非常因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響。（2）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途為居住用房.因此，本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下的房地產(chǎn)所有權(quán)公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)格.貨幣單位：人民幣元.七、估價(jià)依據(jù)1。有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國(guó)土地管理法;（2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；（3)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T502911999；（4）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地

17、估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2001;（5)京政發(fā)200232號(hào)文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知;（6)京國(guó)土房管出20021121號(hào)文件關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知;(7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料3。評(píng)估人員掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料.八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。    九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象用途為住宅，與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用資

18、料較齊全,故采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象土地處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可采用市場(chǎng)比較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格.然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定其最終價(jià)格。1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，按照替代原則,就估價(jià)對(duì)象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。2、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所

19、需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法.3、市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 十、評(píng)估結(jié)果本著公正、公平、公開(kāi)的總原則,經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)委估對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)分析,按照房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序,選擇適宜的估價(jià)方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格為：(幣種:人民幣）房地產(chǎn)總價(jià):1625.05萬(wàn)元大 寫(xiě) 金 額：

20、 壹仟叁佰伍拾陸萬(wàn)陸仟貳佰元整房地產(chǎn)單價(jià)：82246。14元/平方米十一、估價(jià)人員勘查人：張        簽名： 估價(jià)人員：張         簽名：聯(lián)系電話12345678901十二、估價(jià)作業(yè)日期二一六年一月十日至二一六年一月十六日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本報(bào)告在市場(chǎng)情況無(wú)較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年(自二一六年一月十六日起至二一七年一月十五日），若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。 5、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告   素修正1、交易情況修正（1） 基準(zhǔn)地價(jià)說(shuō)明：2002年12月4日,北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)200232號(hào)文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；2002年12月27日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局以京國(guó)土房管出20021