房地產(chǎn)評價案例

1、資料來源：上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)評估案例一案例評估對象為XX有限公司位于上海市XX開發(fā)區(qū)XX路XX號工業(yè)用途房地產(chǎn)（土地為出讓）。該公司因需以評估對象房地產(chǎn)向法院提供財產(chǎn)擔(dān)保，委托XX評估機構(gòu)對該房地產(chǎn)的公開市場價值進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2003年2月21日。該案例采用房地分估然后加總的方法對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。一、基本情況（一）估價對象概況此次委托評估的是位于上海市XX開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房地產(chǎn)。1、估價對象的登記和權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的滬房地X字（2002）第XXX號房地產(chǎn)權(quán)證及估價師實地查勘，估價對象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：XX有限公司坐落：XX路XX號土地權(quán)屬性質(zhì)：國有出讓土地用途：工業(yè)地號：

2、（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地總面積：29,032m2建筑面積：6,791m2房屋類型：工廠建筑結(jié)構(gòu)：鋼混未發(fā)現(xiàn)估價對象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。2、估價對象四至情況估價對象位于上海市xx開發(fā)區(qū)xx路xx號，土地等級屬上海市基準(zhǔn)地價十級地段。距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距上海火車站45公里，距浦東國際機場30公里。估價對象四至：東為待租土地，西為xx路，北為XX路，南為xxx有限公司。3、估價對象土地利用狀況估價對象土地上已建設(shè)總建筑面積為6,791平方米的廠房，估價對象屬大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承

3、載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。(二)影響因素說明1、個別因素分析(1)建筑物狀況根據(jù)實地勘察，估價對象為xx有限公司位于上海市XX開發(fā)區(qū)XX路xx號內(nèi)房地產(chǎn)，建筑物狀況如下:幢號12345678類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險品門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉庫綜合樓門衛(wèi)倉庫結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層局(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂

4、料刷白涂料刷白涂料刷白門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8維護(hù)狀況較好較好較好較好較好較好較好較好(2)廠區(qū)內(nèi)狀況估價對象屬于大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整,能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。(3)交通條件估價對象距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距上?；疖囌?5公里，距浦東國際機場30公里，估價對象的交通條件較好，主干道為XX公路。(4

5、)基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價對象紅線外具備道路、上水、下水、電力、通訊、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施條件?；旧a(chǎn)、生活設(shè)施完善。2、區(qū)域因素估價對象所在的XX區(qū)位于上海的南翼，杭州灣北岸，東西長41公里，南北寬22公里，總面積687平方公里。XX區(qū)歷史悠久，人杰地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線長31.6公里，江岸線長13.6公里，港口碼頭等設(shè)施齊全，開發(fā)前景廣闊，是上海市的南大門。近年來XX區(qū)抓住機遇以吸收上海大企業(yè)和全國大企業(yè)為方向，以開發(fā)市級工業(yè)區(qū)為重點，吸引外資，開拓國際市場，逐步形成機電設(shè)備、汽車配件等一批新型支柱產(chǎn)業(yè)框架，全區(qū)經(jīng)濟已進(jìn)入適度和相對平穩(wěn)發(fā)展的軌道，區(qū)內(nèi)海關(guān)、商檢、外匯銀行、國際貨運

6、、國際商務(wù)等機構(gòu)俱全，1999年被國務(wù)院發(fā)展研究中心列入首批全國10家小康縣之一。XX區(qū)水陸交通便捷，特別是近年來開展以路橋為重點的基礎(chǔ)建設(shè)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，建成以“十字路”為主干道的九縱六橫公路網(wǎng)絡(luò)，與XX港、XX運河等組成相當(dāng)容量和應(yīng)變能力的綜合交通體系。3、市場背景分析2002年國際經(jīng)濟形勢由于受恐怖事件的影響，呈現(xiàn)出復(fù)雜、低迷的局面。我國實行了適當(dāng)?shù)呢斦?、貨幣等宏觀應(yīng)對政策，使國內(nèi)政治局面穩(wěn)定，經(jīng)濟形勢平穩(wěn)。國民經(jīng)濟在此基礎(chǔ)上保持高速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計國民經(jīng)濟的增長速度已達(dá)到8。上海是我國的特大型城市，2002年12月成功獲得了2010年世博會的舉辦權(quán)，上海將獲得更大的發(fā)展機遇。根據(jù)國際國內(nèi)形

7、勢的發(fā)展和國家的要求，上海長遠(yuǎn)發(fā)展的總體目標(biāo)是：到2010年，把上海建成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一，在后十年上海需要繼續(xù)保持二位數(shù)的經(jīng)濟增長速度，人民生活水平接近發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）水平。要基本實現(xiàn)與世界經(jīng)濟的全面接軌和功能的根本改變。由于我國已加入WTO作為國家最大經(jīng)濟中心的上海市與國際間的經(jīng)濟活動更趨于頻繁，投資增加，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量的增加,使廠房類物業(yè)需求將會增加，對其價格產(chǎn)生刺激作用，估計近期其價格將會穩(wěn)步上升。二、評估價值定義本次評估所揭示的是XX有限公司位于上海市XX開發(fā)區(qū)XX路XX號的房地產(chǎn)（建筑總面積6,791m2,土地總面積29,032m2）在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于評估基準(zhǔn)

8、日的公開市場價值。三、評估方法的選擇1、估價技術(shù)路線和估價方法根據(jù)委托方確定的估價目的以及可以收集到的資料，采取適宜的估價方法。估價對象所在區(qū)域及附近區(qū)域，存在較多與估價對象類似用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的土地近期成交實例，但缺乏與估價對象類似用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)近期交易實例，故采用房地分估的估價方法，即對土地采用市場比較法估價，對建筑物采用成本法估價，然后土地使用權(quán)價格與建筑物價格之和即為評估值。2、市場比較法市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即估價人員通過市場調(diào)查，選擇了三個屬于

9、同一供需圈、房屋類型一致的交易案例作為參照物，然后，經(jīng)過估價人員對案例的實地勘察，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素分別進(jìn)行比較和修正，計算得出估價對象房地產(chǎn)在估價期日的比準(zhǔn)價格，用算術(shù)平均法求得估價對象土地為工業(yè)用地、出讓方式獲得、熟地狀態(tài)（紅線外“六通一平”）在估價期日的市場價格。3、成本法成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即根據(jù)委托方提供和估價人員實地勘察收集的資料，以上海市同類地區(qū)建筑行業(yè)造價信息中典型工程建安費為依據(jù)，運用類比法將估價對象與典型工程的差異因素進(jìn)行比較分析，增減調(diào)整后確定估價對象建筑物的建安費

10、，在此基礎(chǔ)上加上必要的增容及管理工程費、專業(yè)費、管理費、利息、利潤和稅金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估價對象建筑物的現(xiàn)實價格。四、評估技術(shù)說明（一）土地使用權(quán)價值估算（市場比較法）1、計算公式估價對象比準(zhǔn)價格=比較案例價格X交易日期修正指數(shù)X交易情況修正指數(shù)X區(qū)域因素修正指數(shù)X個別因素修正指數(shù)2、比較實例選擇選擇比較案例時，根據(jù)估價對象情況，應(yīng)符合以下要求：用途相同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價期日接近、區(qū)域及個別因素相近。3、估價對象房地產(chǎn)價格測算本次估價，選擇了與估價對象條件類似的三個交易案例作為比較實例。(1)估價對象和交易實例土地因素條件描述見表1表1土地比較因素條件說

11、明表對象因素條件7、待估土地實例AXX工業(yè)區(qū)XX鎮(zhèn)土地實例BXX開發(fā)區(qū)土地實例CXX工業(yè)開發(fā)區(qū)土地區(qū)域等級十級十級十級十級交易日期2003.22003.22003.2交易單價(元/m2)210190180交易情況正常正常正常道路級別主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度域較局較局較小因距火車站、機距火車站較遠(yuǎn)，距火車站較遠(yuǎn)，距火車站、機場距火車站較遠(yuǎn)，素場、碼頭距離機場、碼頭較近機場、碼頭較近較遠(yuǎn)，碼頭較近機場、碼頭較近環(huán)境狀況優(yōu)劣較好較好較好較好容即小于1小于1小于1小于1使用年限假設(shè)50年50年50年50年地勢平坦地勢平坦地勢平坦地勢平坦1小地口於殺懺適于建廠

12、適于建廠適于建廠適于建廠別宗地臨路條件臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道較大，適宜建較大，適宜建較大，適宜建較大，適宜建四力、1以|_|=|八大型廠房大型廠房大型廠房大型廠房素宗地形狀矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則市政配套紅線外紅線外紅線外紅線外齊全度“六通一平”“六通一平”“六通一平”“六通一平”(2)編制比較因素條件指數(shù)表以估價對象土地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100,將交易實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，詳見表表2土地比較因素條件指數(shù)表比較因素待估房地產(chǎn)實例A實例B實例C交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素道路級別1001

13、00100100產(chǎn)業(yè)聚集度1009710095距火車站、機場、碼頭距離100102100102環(huán)境狀況優(yōu)劣度100100100100個別因素容積率100100100100使用年限100100100100宗地自然條件100100100100宗地臨路條件100100100100宗地面積100100100100宗地形狀100100100100市政配套齊全度100100100100（3）交易實例修正后的土地價格（比準(zhǔn)價格）經(jīng)比較修正，交易實例修正后達(dá)到估價對象條件時的價格，詳見表3。表3土地比較因素修正系數(shù)表比較因素實例A實例B實例C市場銷售單價（元/m2）210190180交易日期100/10010

14、0/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)道路級別100/100100/100100/100域產(chǎn)業(yè)聚集度100/97100/100100/95因距火車站、機場、碼頭距離100/102100/100100/102素環(huán)境狀況優(yōu)劣度100/100100/100100/100個容積率100/100100/100100/100別使用年限100/100100/100100/100因宗地自然條件100/100100/100100/100素宗地臨路條件100/100100/100100/100宗地面積100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/10

15、0100/100市政配套齊至度100/100100/100100/100修正后的單價（元/m2）212190186（4）估價對象土地價格的確定（假設(shè)50年使用權(quán)）對上述3個交易實例經(jīng)因素條件修正后的比準(zhǔn)價格，采用簡單算術(shù)平均計算得出估價對象土地的評估單價，即：估價對象土地評估單價=（212元/m2+190元/m2+186元/m2）/32=196兀/m合13.07萬元/畝（5）估算估價對象土地現(xiàn)狀的市場單價和總價估價對象土地為1996年4月出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限為43.11年。通過以下公式對估價對象土地進(jìn)行年期修正，

16、計算年期修正系數(shù)為：R_1-1/（1r）ny1-1/（1r）N式中：Ry：年期修正系數(shù)；r:土地折現(xiàn)率，取r=6%n：土地剩余有效使用年限（43.11年）；N:土地法定最高使用年限（工業(yè)用地50年）。經(jīng)計算，Ry=0.97,則:估價對象土地評估單價=196元/m2x0.97=190元/m2估價對象土地總價=29,032m2X190元/m2=5,516,080元，取整為551.61萬元（二）建筑物及構(gòu)筑物估價（成本法）1、建安費測算經(jīng)現(xiàn)場勘察，獲悉估價對象現(xiàn)狀如下：幢號12345678類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險品倉庫門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉

17、庫綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積（m2）32145881504,04580498250層局（m）6.06.06.04.87.58.04.04.8室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8維護(hù)狀況較好較好較好較好較好較好較好較好根據(jù)

18、以上建筑物的特點，查閱近期上海市房地產(chǎn)估價、上海房地產(chǎn)市場報告、上海市工程造價信息等資料，獲悉與估價對象相同結(jié)構(gòu)的典型工程概況：典型工程工程概況建安費（元/m2）典型工程1多層廠房：框架結(jié)構(gòu)；建筑面積11,656m2;層數(shù)八層；總高度36.9m；預(yù)制鋼碎方樁獨立基礎(chǔ)；樓地面細(xì)石碎整體面層；局部同質(zhì)地磚地坪；鋁合金門窗，硬木框三夾板門，鋼板分戶門；外墻面?zhèn)?；?nèi)粉刷乳膠漆，局部白瓷傳，輕鋼龍骨吊頂；屋面三兀乙丙橡膠防水卷材，現(xiàn)澆正主巖保溫；電氣由主干線電纜、普通開關(guān)、熒光燈、防火報警系統(tǒng)組成；管道由聚氯乙烯給水管、塑料排水管、普通衛(wèi)深設(shè)施、消火栓系統(tǒng)組成。1,157.75典型工程2倉庫：框架結(jié)構(gòu)；

19、建筑面積3,523m2;層數(shù)一層；總高度8.6m；獨立基礎(chǔ)；水泥砂漿樓地面；鋁合金門窗，鋁合金卷簾門；外墻苯丙乳膠漆；內(nèi)粉刷803涂料；聚乙烯橡膠防水卷材；主干線電纜；普通開關(guān)插座、防塵防水燈、吸頂燈、自動防災(zāi)報警系統(tǒng)；鍍鋅鋼管、消火栓、自動噴淋系統(tǒng)、照明配電箱。947典型工程3獨立別墅：磚混；二層；總高度(檐口)7.8米；帶型基礎(chǔ)；水泥砂漿樓地面，局部鋪設(shè)花博巖；噴塑鋁合金門窗，柚木大門，GRC板門窗套；外墻為花茴巖及高級涂料；混合砂漿內(nèi)粉刷；自粘型橡膠瀝青防水卷材；擠塑聚苯乙烯隔熱板保溫，小西瓦斜屋面；普通開關(guān)及插座，座頭燈，軟線吊燈；復(fù)合銅管，鋼塑復(fù)合管，塑料排水管，普通衛(wèi)生潔具；照明配

20、電箱；離心泵。1,776.67以此為依據(jù)，運用類比法將估價對象與典型工程的差異因素進(jìn)行比較分析，增減調(diào)整，確定估價對象的建安費如下：幢號估價對象1估價對象2估價對象3估價對象4估價對象5估價對象6估價對象7估價對象8舊工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險品倉庫門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉庫綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層Wj(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安費8508508508001,4009401,700800以上建安費含室內(nèi)外裝修

21、。2、室外工程費每平方米取45元。3、增容及管理工程費每平方米取95元。4、專業(yè)費專業(yè)費包括前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計咨詢等費用，根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會、上海市房地產(chǎn)估價所編印的上海房地產(chǎn)估價，上海市社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心、上海市房地產(chǎn)市場、中房上海房地產(chǎn)開發(fā)總公司研究所編印的上海房地產(chǎn)市場報告等統(tǒng)計資料獲悉，目前上海市建設(shè)工程項目的專業(yè)費，一般為建安費的38之間，考慮估價對象的具體特點，專業(yè)費取5。5、建設(shè)單位管理費根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會、上海市房地產(chǎn)估價所編印的上海房地產(chǎn)估價，上海市社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心、上海市房地產(chǎn)市場、中房上海房地產(chǎn)開發(fā)總公司研究所編印的上海房地產(chǎn)市

22、場報告等統(tǒng)計資料獲悉，目前上海市建設(shè)工程項目的建設(shè)單位管理費為建安費的25之間，考慮估價對象的具體特點，取建設(shè)單位管理費為3。6、貸款利息根據(jù)“建設(shè)工期定額”及估價對象建設(shè)特點，綜合確定該項目建設(shè)期為半年，年貸款利息按中國人民銀行公布的一年期貨款利率5.31%。利息=（建安費+室外工程費+增容及管理工程費+專業(yè)費+建設(shè)單位管理費）X工期（年）x年貸款利息x1/27、利潤根據(jù)目前上海市房地產(chǎn)市場一般狀況，該類型房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率在1015%之間，本估價項目利潤率取10%。利潤=（建安費+室外工程費+增容及管理工程費+專業(yè)費+建設(shè)單位管理費）X利潤率8、營業(yè)稅及附加上海市營業(yè)稅及附加為5.577

23、5%營業(yè)稅及附加=（建安費+室外工程費+增容及管理工程費+專業(yè)費+建設(shè)單位管理費+利息+禾I潤）X5.5775%9、建筑物重置價值建筑物重置價值=建安費+室外工程費+增容及管理工程費+專業(yè)費+管理費+利息+利潤+營業(yè)稅及附加10、建筑物價格根據(jù)建筑物的用途和實際維護(hù)狀況，以及建筑物不同的竣工年月，確定綜合成新率時，以觀察法為主，并考慮建筑物功能性、實體性和經(jīng)濟性損耗進(jìn)行綜合修正。運用如下公式確定估價值：建筑物價值=建筑物重置價值X綜合成新率詳細(xì)計算見下表：建筑物估價象1估價象2估價象3估價象4建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)行車無無無無工程造價850.00850

24、.00850.00800.00專業(yè)費用5%42.5042.5042.5040.00管理費用3%25.5025.5025.5024.00增容及管理工程費95.0095.0095.0095.00室外工程費45.0045.0045.0045.00小計1,058.001,058.001,058.001,004.00建設(shè)期0.500.500.500.50籌資成本5.31%14.0414.0414.0413.33禾潤率10%)10%)10%010%利潤105.80105.80105.80100.40營業(yè)稅及附加5.5775%65.6965.6965.6962.34重置成本1,243.531,243.531

25、,243.531,180.07建筑面積321.00458.0081.0050.00評估原值399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50規(guī)定年限40404040建成年月1998年1998年1998年1998年年限成新率88%)88%)88%088%觀察成新率90%)90%)90%o90%綜合成新率90%)90%)90%o90%評估單價1,119.181,119.181,119.181,062.06建筑面積321.00458.0081.0050.00建筑物價值359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00建筑物估價又象5估價象6估價象

26、7估價象8建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)行車無無無無工程造價1,400.00940.001,700.00800.00專業(yè)費用5%70.0047.0085.0040.00管理費用3%42.0028.2051.0024.00增容及管理工程費95.0095.0095.0095.00室外工程費45.0045.0045.0045.00小計1,652.001,155.201,976.001,004.00建設(shè)期0.500.500.500.50籌資成本5.31%21.9315.3426.2313.33禾潤率10%)10%)10%010%利潤165.20115.52197.60

27、100.40營業(yè)稅及附加5.5775%102.5871.73122.7062.34重置成本1,941.711,357.792,322.531,180.07建筑面積4,045.00804.00982.0050.00評估原值7,854,216.951,091,663.162,280,724.4659,003.50規(guī)定年限40404040建成年月1998年1998年1998年1998年年限成新率88%)88%)88%088%觀察成新率90%)90%)90%o90%綜合成新率90%)90%)90%o90%評估單價1,747.541,222.012,090.281,062.06建筑面積4,045.008

28、04.00982.0050.00建筑物價值7,068,799.30982,496.042,052,654.9653,103.00經(jīng)測算，建筑物價值合計為11,172,531元，取整為1,117.25萬元。（三）估價對象房地產(chǎn)價值確定估價對象房地產(chǎn)評估價值=土地價格+建筑物價格=551.61+1,117.25=1,668.86萬兀五、估價結(jié)論本次估價根據(jù)估價目的，遵循估價原則和程序，以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，經(jīng)估價，XX有限公司位于上海市XX開發(fā)區(qū)XX路XX號的房地產(chǎn)（建筑面積6,791平方米以及相應(yīng)土地面積29,032平方米，轉(zhuǎn)讓方式獲得土地，工業(yè)用途，開發(fā)程度為紅線外“六通一平”）在估價時點2003年2月21日的評估價值為人民幣1,668.86萬元，大寫人民幣壹仟陸佰陸拾捌萬捌仟陸佰元整（其中：土地面積29,032m2,評估價值為人民幣551.61萬元；建筑面積6,791m2,評估價值為人民幣1,117.25萬元）。案例分析該案例在以下幾個方面值得特別關(guān)注：1、相對其他資產(chǎn)類型而言，房地產(chǎn)無論在價格特性、市場特征、評估技術(shù)等方面都存在特殊的性質(zhì)，而且房地產(chǎn)評