《關(guān)于完善我區(qū)農(nóng)村固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意見》起草說明【附件2】

1、附件2?關(guān)于完善我區(qū)農(nóng)村固化宅基地政策推行 公寓式村民住宅的意見?起草說明根據(jù)區(qū)處理宅基地問題專責(zé)小組的統(tǒng)一部署，我局會同專責(zé) 小組辦公室有關(guān)成員在充分調(diào)研的根底上，對我區(qū)固化宅基地政 策的調(diào)整提出了具體的實(shí)施意見，并草擬了?關(guān)于完善我區(qū)農(nóng)村 固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意見?以下簡稱?意見??，F(xiàn)就起草?意見?說明如下：一、調(diào)整我區(qū)固化宅基地政策的必要性我區(qū)自2001年起根據(jù)原市人民政府深化農(nóng)村體制改革與調(diào) 整農(nóng)村集體土地管理制度有關(guān)文件的精神，開展村民含“村改 居轄區(qū)的居民宅基地固化工作。總的思路是總量固化、分期 實(shí)施。即以村居為單位對一定時(shí)期符合用地申請條件的村民 的住宅建設(shè)用地總量

2、進(jìn)行固化并具體到人，具體為村集體按照到 2021年12月31日止符合分戶條件的人數(shù)與每人不超過80平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行固化， 已改為居委會的，按照到 2005年12月31 日止符合分戶條件的人數(shù)與每人不超過80平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行固化。固化人員確定后，由土地行政主管部門一次性下達(dá)建房用地指標(biāo)，指標(biāo)不隨人口的增加而增加，指標(biāo)按年度需要分期實(shí)施據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)符合固化條件的村民共11.26萬人，約需安排住宅小區(qū)建設(shè)用地23127畝。目前為止，宅基地固化政策已實(shí)施 了 7年多，但全區(qū)的固化宅基地分配工作僅完成了約36% 按人數(shù)計(jì)，已使用建設(shè)用地 7867畝，未來還需約15260畝按住宅 凈用地面積占小區(qū)總用地面

3、積的50%計(jì)土地用于村民住宅小區(qū)的建設(shè)。從目前我區(qū)的宅基地政策實(shí)施的形勢看，現(xiàn)行的宅基地 分配使用模式存在大量浪費(fèi)土地資源、嚴(yán)重影響城市建設(shè)面貌等 問題，也與我區(qū)的城市化開展戰(zhàn)略相違背。在目前上級下達(dá)給我區(qū)的新增建設(shè)用地年度方案指標(biāo)非常有限以與城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的“一城三片區(qū)規(guī)劃要求形勢下，有必要對我區(qū)的固化宅基地政 策進(jìn)行適度的調(diào)整。二、調(diào)整固化宅基地政策的根本原那么一保持我區(qū)現(xiàn)行固化政策的延續(xù)性，維持現(xiàn)行固化宅基 地政策的根本原那么不變原市政府?印發(fā)關(guān)于調(diào)整農(nóng)村集體土地管理制度的實(shí)施細(xì) 那么的通知?順府辦發(fā)200185號，對宅基地固化條件、對 象、用地指標(biāo)作出了明確的規(guī)定，各鎮(zhèn)街亦據(jù)此確定了固化

4、。為保持政策的嚴(yán)肅性和延續(xù)性，保障宅基地固化人口的合法權(quán)益，對文件規(guī)定的固化條件不宜改變。二適度調(diào)整在維持原固化宅基地政策根本原那么不變的前提下，適當(dāng)調(diào)整 我區(qū)現(xiàn)行的宅基地分配制度，嚴(yán)格限制單家獨(dú)院式村民住宅的建 設(shè)，制定優(yōu)惠政策引導(dǎo)和鼓勵村民建設(shè)村民公寓住房上樓居住。三、?意見?起草的思路一劃定“單家獨(dú)院式村民住宅禁建區(qū)，其他區(qū)域在用地指標(biāo)和規(guī)劃上限制單家獨(dú)院式村民住宅建設(shè)為保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施，對于重點(diǎn)開展區(qū)域或規(guī)劃控制區(qū)域 必須劃定“單家獨(dú)院式村民住宅禁建區(qū)，禁止單家獨(dú)院住宅建設(shè)。 但是，對于一般區(qū)域特別是遙遠(yuǎn)村莊假設(shè)全面禁止單家獨(dú)院住宅建 設(shè)并不現(xiàn)實(shí)，可能會激發(fā)不穩(wěn)定因素，也難以實(shí)行集中

5、居住。因 此，對于“單家獨(dú)院式村民住宅禁建區(qū)以外的區(qū)域，應(yīng)允許其 安排宅基地，但在規(guī)劃上、用地指標(biāo)上作一定的限制，且必須經(jīng) 區(qū)人民政府批準(zhǔn)。假設(shè)興建公寓式村民住宅那么可享受一定的優(yōu)惠政 策，讓村民從中作出選擇。二提高村民住宅的交易本錢通過轉(zhuǎn)讓宅基地上蓋房產(chǎn)獲利，是村民偏愛使用宅基地建房 的一個(gè)主要原因，特別是“村改居圍，其位置比擬靠近城區(qū)，區(qū)位條件好，地價(jià)也相對較高。而根據(jù)我區(qū)現(xiàn)行的土地有償使用政策，對“村改居圍的土地出讓除享受80平方米免補(bǔ)地價(jià)的優(yōu) 惠外，超出80平方米以上的土地按 40%補(bǔ)繳土地出讓金，因此， 村民通過轉(zhuǎn)讓宅基地可賺取相當(dāng)可觀的地價(jià)差。?意見?將“村改居圍土地補(bǔ)辦出讓補(bǔ)繳地

6、價(jià)的比例由60濾高到80%，提高了交易本錢，從而降低使用宅基地建房的吸引力。三從用地指標(biāo)、政府稅費(fèi)、子女入學(xué)等方面出臺優(yōu)惠政策，引導(dǎo)公寓式村民住宅建設(shè)提高村民私人住宅交易本錢的同時(shí)，對建設(shè)公寓式村民住宅推出優(yōu)惠措施，包括建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先安排，辦理土地出讓、工 程規(guī)劃、施工報(bào)建和驗(yàn)收、房產(chǎn)登記等涉與的屬區(qū)分成的有關(guān)稅 費(fèi)予以減免，以與納入社會保障等優(yōu)惠。四、解決固化宅基地問題的方式?意見?提出了 4種以興建公寓式村民住宅為主的解決固化 宅基地問題的方式。一村居集體經(jīng)濟(jì)組織利用原有固化小區(qū)用地自主開發(fā)建設(shè)村民公寓。此方式適合于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的村居。二政府主導(dǎo)作價(jià)收購住宅小區(qū)土地統(tǒng)一興建村民公寓， 并

7、以本錢價(jià)出售給有關(guān)的固化人員。由于建設(shè)村民公寓的前期投入涉與較大的費(fèi)用，村居集體經(jīng)濟(jì)組織不一定能承擔(dān)。特別是新 一輪的城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃要求整合土地資源，引導(dǎo)村民住宅建設(shè)向城 鎮(zhèn)和集中居住區(qū)集中，公寓式村民住宅建設(shè)也將趨向于集中興建。 由政府主導(dǎo)統(tǒng)一興建公寓式村民住宅有利于整合資源，集中建設(shè)，形成配套設(shè)施比擬完善的居住小區(qū)。三經(jīng)宅基地固化人員 2/3以上代表表決同意，村居 集體經(jīng)濟(jì)組織可將固化住宅小區(qū)土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地，通過招、 拍、掛的方式推出市場公開交易，并通過將土地純收益分配給相 關(guān)的固化人員，以經(jīng)濟(jì)手段表達(dá)村民分配固化宅基地的權(quán)利。但 由于土地公開交易價(jià)格受規(guī)劃指標(biāo)影響較大，為平衡村居的 利益，建議設(shè)定一個(gè)全區(qū)統(tǒng)一的平均容積率。四政府作價(jià)收購固化住宅用地指標(biāo)。對于歷史上全征地 或接近全征地造成“無地可用的村居，那么只能采取這一方式 解決宅基地固化問題。但這種方式政府收購的是指標(biāo)，而非實(shí)質(zhì) 上的土地，所以難免比擬“吃虧，但可以作為對全征地村居的一 種優(yōu)惠政策來考慮。除上述方法外，各鎮(zhèn)街道還可以探索其他解決宅基地問 題的方式，目的只有一個(gè)，就是提高土地利用效率，改善村民居 住環(huán)境，推進(jìn)城市化建設(shè)。五、配合?意見?的出臺，需進(jìn)一步細(xì)化的有關(guān)問題?意見?中提出的一些政策需要進(jìn)一步細(xì)化或征得相關(guān)部門 同意才能正式出臺。包括：一“村改居圍土地住宅用地出