物業(yè)管理知識題庫一知識講解

1、物業(yè)管理知識題庫一一、判斷題：1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的一切決議和決定。（X ）2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。（，）3、前期物業(yè)管理的費用，由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè) 承擔(dān)。（X ）4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。（X ）5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。（V ）6、物業(yè)管理條例不適用建設(shè)單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。（V ）7、物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。（，）8、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)

2、管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（ X ）9、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征求意見的形式。（V ）10、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（V ）11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上的關(guān)系。（V ）12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。（ V ）13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。（，）14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（V）15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低于憲法而高于其他法，是

3、法的形式體系中的二級大法。（ V ）16、行政法規(guī)是由最高國家權(quán)力機關(guān)依法制定和變動的，有關(guān)行政管理和管理行政事項的規(guī)范性文件的總稱。（V）17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。（ X ）18、由國務(wù)院頒布的、于2007年10月1日實施的全國物業(yè)管理條例是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個具有最高法律效力的行政規(guī)章。（ X ） 19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力，有權(quán)利能力的人一定有行為能力。（20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財產(chǎn)權(quán)利。（ V ）21、高檔住宅的裝修管理服務(wù)費可以執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價（，）22、為了便于裝修管理，物業(yè)公司可以向業(yè)主收取裝修保證金（X）23、業(yè)主可以

4、根據(jù)自己喜好隨意安裝雨棚和防護(hù)欄（X）24、房屋產(chǎn)權(quán)是業(yè)主的，所以裝修可以不向物業(yè)公司中報（X）25、物業(yè)公司有權(quán)同意業(yè)主改變?nèi)細(xì)夤艿溃╔）26、物業(yè)公司可以收取裝修期間電梯使用維護(hù)費（X）27、某業(yè)主說“房子是我自己的，我愛怎么裝就怎么裝，我不需要你們物業(yè)公司來管理，所以不用交裝修管理費”。是否正確（X）28、業(yè)主裝修房屋，應(yīng)遵照小區(qū)的整體規(guī)劃，保持外立面的統(tǒng)一（，）29、業(yè)主裝修給相鄰房屋造成滲漏的，應(yīng)給與修復(fù)或賠償（，）30、物業(yè)公司要求裝修工人進(jìn)出登記，業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合和支持（，）二、單項選擇題：（每題1分，共20題）1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時管理

5、規(guī)約予以（A ）A、書面承諾 B、承諾C、不應(yīng)承諾 D、不予書面承諾2、（ D ）必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。A所有物業(yè) B、住宅物業(yè)G住宅規(guī)模較小的 D、前期管理的住宅物業(yè)3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得（ D ）A、上崗證書B、職稱證書C、執(zhí)業(yè)資格證書D、職業(yè)資格證書4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于（B ）A委托管理 B、建筑物區(qū)分所有權(quán)G政府的分配D、居民委員會的授權(quán)5、物業(yè)管理對公共秩序的作用是（B ）,屬于安全防范性質(zhì)。A、保障業(yè)主的人身安全 B、提供協(xié)助性管理服務(wù)G行使治安管理職能D 、業(yè)主自治管理6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的（ C ）。A、

6、住戶 B、租戶 C、業(yè)主 D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于（ A ）所有。A全體業(yè)主B、物業(yè)管理企業(yè)C、開發(fā)建設(shè)單位D、居民委員會E、公安派出所8、業(yè)主（A ）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的 各種管線。A、不得隨意B、允許根據(jù)自己的需要C、可以任意D、能擅自9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護(hù)、修繕和改良行為，彼此間（C ）相互容忍。A沒有必要B、根據(jù)自己的需求C、應(yīng)該有義務(wù)D、沒有義務(wù)10、物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（ A ）關(guān)系。A權(quán)利與義務(wù) B 、服務(wù)與被服務(wù)G管理與被管理

7、D、委托與被委托11、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項最終決定權(quán)的是：（ C ）A業(yè)主委員會B、居委會C、業(yè)主大會D、其他組織。12、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主，業(yè)主處于（ A ）地位。A、主導(dǎo) B、次要 C 、服從D、協(xié)助13、在房屋保修期內(nèi)，竣工驗收與交付業(yè)主使用前的時間差而產(chǎn)生的修繕責(zé)任，由（C ）承擔(dān)。A施工單位 B、物業(yè)管理單位 C、建設(shè)單位D、業(yè)主14、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（ A ）A平等的法律主體關(guān)系B 、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系G管理者與被管理者的關(guān)系 D、法人與法人的關(guān)系15、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)，按照（ D ）確定。A業(yè)主的人數(shù) B

8、 、入住時間長短G物業(yè)使用人數(shù)比例D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)16、棄權(quán)或投反對票的業(yè)主（C ）業(yè)主大會做出的各項決議。A、可以不服從也不執(zhí)行 B、可以服從但不執(zhí)行G應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行D 、可以選擇性服從和執(zhí)行17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選（ B ）物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管 理規(guī)約的法律效力。A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)兀˙ ）負(fù)責(zé)。A、工商部門B 、房地產(chǎn)行政主管部門G稅務(wù)部門D 、物業(yè)管理協(xié)會19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（ D ）。A 2年B、5年C、10年D、合同約定期間20、在物業(yè)管理活動中

9、，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè) 管理企業(yè)的合法權(quán)益（C ）。A、合同整體無效B 、合同的格式條款有效G合同的格式條款無效D、合同應(yīng)撤銷。21、我國現(xiàn)代物業(yè)管理最早興起于（D）A、北京B、上海C、大連D深圳22、物業(yè)不僅有價值，而且具有使用或觀賞價值，這體現(xiàn)了物業(yè)的（ D）特征。A、固定性 R耐久性 G多樣性 D高值性23、（C）不屬于特種物業(yè)A、古建筑B、療養(yǎng)院C、高層電梯住宅D健身房24、（B）不是物業(yè)的特點。A覆蓋面廣 B、管理對象復(fù)雜 G業(yè)主處于主導(dǎo)地位 D與社區(qū)管理相結(jié)合25、（A）是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職能。A、維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益B、使物業(yè)保值、增值C、

10、努力擴大公司的業(yè)務(wù)范圍D提高企業(yè)的資質(zhì)等級26、物業(yè)管理是圍繞創(chuàng)造（C）這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。A、經(jīng)濟效益B、社會效益C、安居樂業(yè)D保值增值27、按照國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于（C）A、第一產(chǎn)業(yè)R第二產(chǎn)業(yè)G 第三產(chǎn)業(yè)D 第四產(chǎn)業(yè)28、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是（D）A、維修B、管理C、經(jīng)營D服務(wù)29、在物業(yè)管理中占主導(dǎo)地位的是（C）A、物業(yè)管理公司B、有關(guān)行政主管部門C、業(yè)主和使用人D居民委員會30、物業(yè)管理條例第四條規(guī)定，國家鼓勵物業(yè)管理采用（C）依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。A、新知識B、新創(chuàng)造C、新方法C ）萬元以上。31、一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊資本應(yīng)

11、為人民幣（A 50B 300C 500D 100032、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（A ） ，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。A 30B. 45C. 60D.9033、某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120 萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（ C ）資質(zhì)條件。A. 一級B. 二級C. 三級D. 三級暫定34、物業(yè)服務(wù)合同由（C ）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。A. 各業(yè)主分別 B. 業(yè)主大會C. 業(yè)主委員會代表業(yè)主 D. 物業(yè)建設(shè)單位35、業(yè)主臨時規(guī)約由（A ）制定。A. 建設(shè)單位B. 購房人C. 物業(yè)服

12、務(wù)企業(yè)D. 房地產(chǎn)行政主管部門36、物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（D ） 。A. 設(shè)計工作B. 工程監(jiān)理工作C. 開發(fā)建設(shè)工作D. 物業(yè)管理咨詢活動37、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（B ）之日止的物業(yè)管理活動。A. 首次業(yè)主大會會議召開B. 業(yè)主大會成立C. 50%業(yè)主入住D. 物業(yè)服務(wù)合 同生效38、業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（ B ）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。A. 建設(shè)單位B. 業(yè)主委員會C. 政府主管部門 D. 新物業(yè)服務(wù)企業(yè)39、因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等， （ A ）應(yīng)當(dāng)負(fù)

13、責(zé)修復(fù)和賠償。A. 裝修人B. 裝修企業(yè)C. 裝修施工人員 D. 物業(yè)管理公司40、物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（ B ）記錄。A. 日常運行B. 客戶投訴C. 維修和技術(shù)改造D. 各項電氣預(yù)防性實驗和其它測試41、 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中， 表述正確的是（ A ） 。A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任C. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任D. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問42、下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是（ B ） 。A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部

14、分消防通道劃為停車位R物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位C物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示D業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進(jìn)行管理43、電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是（ C ） 。A. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生B. 通過安全窗撤離轎廂C. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援D. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救44、 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每（ C ）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。A. 三個月B. 半年C. 一年D. 二年45、

15、實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（ B ）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。A. 物業(yè)服務(wù)成本B. 物業(yè)服務(wù)支出C. 物業(yè)服務(wù)支出、 法定稅費 D. 物業(yè)服務(wù)成本、 法定稅費46、住宅專項維修資金屬于（ B ）所有。A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)B. 全體業(yè)主C. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主D. 建設(shè)單位47、在業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)（A ） 。A. 提出計劃房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔B. 自行決定C. 與部分業(yè)主商議決定D. 與建設(shè)單位商議決定48、新建物業(yè)承接驗收時物業(yè)管理公司應(yīng)向（ B ）索取物業(yè)檔案資料。A. 業(yè)主B. 建設(shè)單位C. 施工單位D. 監(jiān)理單位49、 某項目

16、管理處擬購置固定資產(chǎn) 須書面報請公司批準(zhǔn)采用的文書類型應(yīng)是（ C）A. 通知B. 報告C. 請示D. 決定50、按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 （建設(shè)部令第 110 號） 業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議收取（ A ）。A.管理服務(wù)費B.審批費C.施工現(xiàn)場管理費D.裝修保證金51、勞動合同期限三個月以上不滿一年的，試用期不得超過（B）月D. 3 個月B、1 個月C、2 個月52、勞動合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過（C）月；E. 3 個月B、1 個月C、2 個月53、三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同，試用期不得超過（B）個月A 3個

17、月R 6個月C、4個月54、用人單位瀕臨破產(chǎn)進(jìn)行法定整頓期間或者生產(chǎn)經(jīng)營狀況發(fā)生嚴(yán)重困難，確需裁減人員的，應(yīng)當(dāng)提前（B）日向工會或者全體員工說明情況，聽取工會或者職工的 意見，經(jīng)向勞動行政部門報告后，可以裁減人員。A 15 日 B、30 日 C 、60 日三、多項選擇題：1、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ ABD ）以及國際公約。A.地方性法規(guī)B.行政規(guī)章C.宗教戒律D.司法解釋2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有（ABC權(quán)利A.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)B.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)C監(jiān)督業(yè)主委員會的工作D.按時交納物業(yè)服務(wù)費用E.遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會

18、議事規(guī)則3、業(yè)主大會的職責(zé)是：（ABD ）A.制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則B.選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作C.與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同D.決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施4、有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會的有（ACD ）A.物業(yè)建設(shè)單位B.物業(yè)管理企業(yè)C.房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 D.業(yè)主代表5、業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列（BDE條件。A.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主B.熱心共益事業(yè)、責(zé)任心強C.經(jīng)濟實力雄厚D.具有一定組織能力 E .具備必要工作時間6、業(yè)主委員會委員有下列（ACDE情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，具業(yè)主委員 會委員資格終止。A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓

19、、滅失等原因不再是業(yè)主的B.無故缺席業(yè)主委員會會議累計三次以上的C.有犯罪行為的D.拒不履行業(yè)主義務(wù)的E.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的7、有下列（BCD情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20犯上投票權(quán)業(yè)主提議的F. 20%以上業(yè)主提議的C.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的D.業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況8、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物（ AC ）所構(gòu)成。A專有部分所有權(quán)B .房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)C共用部分持分權(quán)D .人身權(quán)和人格權(quán)9、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（ ABCD）。A.占有 B. 使用 C. 收益 D .處分1

20、0、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為（ABCDE）。A.按照本來用途和使用目的使用專有部分B.維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀C.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線D.獨自承擔(dān)修繕自己專有部分的費用和責(zé)任E.對他人的合理行為應(yīng)相互容忍四、案例分析題1、案情：2000年8月，某物業(yè)管理公司，將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主告上法 庭。原告稱，該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費每月0.30元/平方米建筑面積，但被告自99年1 月起一直拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，為此，請求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費及滯納金。被告辯稱：被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)合同，原告與業(yè)主委員會簽訂的合同

21、無效，其收費屬于單方行為。同時又稱，物業(yè)管理公司只收錢不服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量 差，管理混亂，不符合對等原則，甚至交納的物業(yè)服務(wù)費無正規(guī)發(fā)票。如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。判決結(jié)果：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主所在大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)符合物業(yè)管理條例規(guī)定。收費標(biāo)準(zhǔn)有國家行政職能部門的批復(fù)，收費行為合法。被告入住小區(qū)后，享受了 原告的物業(yè)服務(wù)，必須支付相應(yīng)的費用。理由：1、物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定：”業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘 的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！币虼耍飿I(yè)管理公司不必也不可能與住 宅區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、按時交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的法定義務(wù)。 個別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不

22、到位、清潔不好，公共秩序管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理 由來逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費用的法定義務(wù)，顯然是錯誤的，也是違法行為。3、如對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任，而不能以此為借口拒 交物業(yè)服務(wù)費用。2、案情：1998年，黃女士購買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于1998年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù) 費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從 1999年6月份起，黃女士將該商品房 出租給萬某一家使用。從99年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費用

23、由實際使用人 萬某交付，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向萬某收取物 業(yè)服務(wù)費時遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費用？說明理由。處理結(jié)果：物業(yè)管理條例第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交 納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費。理由如下：1、向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。2、物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān)系。3、業(yè)主與物業(yè)使

24、用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù) 連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中 出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費用。3、案情:某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，在購房時，已將該公共部分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中，對此公共部位擁有使用權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為， 業(yè)主委員會一紙訴狀將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者， 有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位

25、出租給別人經(jīng)營。你作一個法官該如何判決并說出理由。判決結(jié)果：某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 判決被告停止侵權(quán)， 返還非法所得， 賠償損失。理由： 物業(yè)管理條例第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金， 也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營權(quán)，屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān)，物業(yè)的經(jīng)營就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，如果只與一部分業(yè)主有關(guān)，則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。4、

26、案情業(yè)主林某裝修完居住一個月發(fā)現(xiàn)墻面及樓板有多處明顯的裂痕， 而且這些裂痕有逐漸擴大的跡象，于是找到開發(fā)公司要求進(jìn)行檢測和維修?？蓭讉€月過去了，開發(fā)公司并沒有派人檢查，也沒有給林某一個說法，于是找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求進(jìn)行檢測和維修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱房子仍在保修期內(nèi)，質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來負(fù)責(zé)。業(yè)主林某沒辦法， 就拒交物業(yè)服務(wù)費， 前后主有半年多。 物業(yè)企業(yè)無奈之下將林某告上法庭。訴稱：業(yè)主林某無正當(dāng)理由，故意不交物業(yè)服務(wù)費，請求判處林某補交拖欠的物業(yè)服務(wù)費，并按規(guī)定繳納相應(yīng)的滯納金。業(yè)主林某答辯：開發(fā)公司交付的房子存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題、我們已向開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次提出檢查、維修的要求，但兩家企

27、業(yè)均不給予答復(fù)。 開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父子關(guān)系， 以拒交物業(yè)服務(wù)費的方式來作為抗辯的理由是合理合法的。說明理由。判決結(jié)果： 小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主林某之間的物業(yè)管理合同關(guān)系合法有效， 林某應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費。 林某與開公司之間的房屋質(zhì)量問題屬于林某與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，可以另行起訴，與本案不是同一法律關(guān)系。理由： 物業(yè)管理條例第三十一條規(guī)定： “建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 ”本案所提問題屬于房屋質(zhì)量問題，與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容無關(guān)，業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費用屬違法行為。應(yīng)判決補交物業(yè)服務(wù)費，并繳納相應(yīng)的滯納金。5、案情：某業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被歹徒搶去身上

28、的手袋， 內(nèi)有現(xiàn)金、 手機等價值價值六千多元。被搶后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任并悉數(shù)賠償。面對業(yè)主的要求，物業(yè)管理公司能賠償嗎？說明理由。判決結(jié)果：某業(yè)主要求賠償損失和精神撫慰金的訴訟請求不予支持。理由：因為，物業(yè)管理的公共秩序服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不存在人身、 財產(chǎn)的保管或保險關(guān)系。 當(dāng)然， 如果在案發(fā)時，物業(yè)管理公司的員工（無論是公共秩序管理員，還是其他員工）裝作視而不見，袖手旁觀，不敢挺身而出與歹徒搏斗，那就應(yīng)該受到輿論和道德的譴責(zé)，物業(yè)管理公司也應(yīng)給其以紀(jì)律處分和行政處罰。 而這種處分和處罰的目的就是為了弘揚見義勇為、 抵制邪惡的正氣， 倡

29、導(dǎo)敢于同違法犯罪分子作斗爭的價值取向， 并非是有承擔(dān)民事賠償責(zé)任的義務(wù)。6、案情：1998 年 3 月 30 日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后門進(jìn)入深圳筆架山莊小區(qū)，潛入3棟 104房內(nèi)，伺機作案。 1998年4 月 4 日晚，業(yè)主明某在3 棟 104 房內(nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。 2001 年 4 月 16 日，明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴，狀告小區(qū)物業(yè)管理公司合同違約，并索賠約百萬余元。如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。判決結(jié)果：駁回原告業(yè)主家屬的全部訴訟請求。理由： 物業(yè)管理公司對筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財產(chǎn)安全，不負(fù)有法定、合同約

30、定的義務(wù)，亦不負(fù)有附隨義務(wù)。 物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的 服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損 害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。所以，物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi) 人身、財產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同確7、 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務(wù)有哪些？。遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。8、由物價部門、房管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)查處的有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費違規(guī)情形有哪些？ 1)超出政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)制定價格的。 2)擅自設(shè)立強制性收費項目，亂收費用的。 3)不實行明碼標(biāo)價或不