杭州樓市供應(yīng)量分析

1、2009 年杭州樓市供應(yīng)量分析 影響房?jī)r(jià)的第一因素?zé)o疑是供求關(guān)系。由于 2008 年杭州土地供應(yīng)量比較 少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2008 年 11 月底杭州八區(qū) （包括余杭、蕭山 ）共推出住宅 用地（建筑面積）不足 334 萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字甚至少于 2005 年的供應(yīng)量。 同時(shí)，受行業(yè)調(diào)整、企業(yè)洗牌、價(jià)格回調(diào)、理性回歸等因素影響， 2009 年 樓市將有太多的不確定，是否會(huì)出現(xiàn)房荒現(xiàn)象，再次導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？ 2009 年將新增房源 1000 萬(wàn)平方米，未來(lái)兩年內(nèi)，杭州樓市不會(huì)出現(xiàn)房荒。第一部分截止到 2009 年底，預(yù)計(jì)杭州共有 1700 萬(wàn)平方米的可售房源， 至少需 要3 年消化。明年可售房源 1

2、700 萬(wàn)平方米據(jù)漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)統(tǒng)計(jì)， 從 2007 年 10 月起，杭州商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量 持續(xù)增加，但需求受調(diào)控影響逐步萎縮， 致使存量房不斷增加， 截至 2008 年 11 月底，杭州八區(qū)商品房存量超過(guò) 650 萬(wàn)平方米，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)杭州八 區(qū)年均銷售量 （據(jù)多年的銷售數(shù)字統(tǒng)計(jì)，杭州八區(qū)年均銷售量約 500 550 萬(wàn)平方米 ）。如果對(duì) 2009 年杭州樓市供應(yīng)量做個(gè)預(yù)計(jì)，按正常供應(yīng)量計(jì)算 （不排除 開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)工因素 ），2009 年杭州八城區(qū)商品住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)量約 1060 萬(wàn)平方米，加上 2008 年的存量，按年均去化量來(lái)計(jì)算，約 1700 萬(wàn) 平方米的可售房源，至少需要 3 年來(lái)消

3、化，即使不加新增供應(yīng)量、僅存量 來(lái)看，到 2010 年杭州樓市不會(huì)出現(xiàn)房荒，甚至存量消化還會(huì)持續(xù)到 2011 年。而且 2009 年市場(chǎng)行情并不容樂(lè)觀，因此嚴(yán)重的供大于求會(huì)導(dǎo)致銷售 壓力進(jìn)一步加大。附表： 2009 年各板塊供應(yīng)量（注： 2009 年可售房源不包括 2008 年 12 月存量， 2008 年銷售量以 前 11 個(gè)月銷售量為統(tǒng)計(jì)依據(jù)， 預(yù)計(jì) 2009 年行業(yè)形勢(shì)更加不容樂(lè)觀， 因此 2009 年去化量以 2008 年去化為計(jì)算基準(zhǔn)，并以此計(jì)算 2009 年存量。 ）蕭山上市量最大濱江存量房最多從各區(qū)塊 2009 年上市量來(lái)看，蕭山板塊最多，達(dá)到 176 萬(wàn)平方米， 閑林排第二，

4、為萬(wàn)平方米。 主城區(qū)區(qū)塊中， 濱江區(qū)最多， 為 101 萬(wàn)平方米， 共有錢塘山水、東方郡、彩虹豪庭、海威國(guó)際等 14 個(gè)樓盤要推出新房源， 新增房源量最大。 而小和山板塊、 黃龍板塊、老蔣村板塊和西湖板塊， 2009 年沒(méi)有新增供應(yīng)量。而根據(jù) 2007 年的消化速度， 從 2009 年各區(qū)塊預(yù)測(cè)存量來(lái)看， 濱江區(qū) 以 158 萬(wàn)平方米排在第一，閑林和蕭山分列第二和第三，老蔣村板塊則因 為區(qū)塊比較成熟，可售房源減少，很有可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。第二部分90 平方米房源對(duì)價(jià)格最敏感、去化壓力趨大； 90-140 平方米的房源 消化壓力不大； 140 210 平方米房源去化速度不容樂(lè)觀；豪宅市場(chǎng)的

5、去化力要看稀缺性。市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)低迷，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，迫在眉睫的顯然是研究購(gòu)買心 理，深入研究各個(gè)意向客戶群的需求。在理性面對(duì)市場(chǎng)變化的同時(shí)，找準(zhǔn) 細(xì)分市場(chǎng)切入點(diǎn)，以盡快出貨，回籠資金。90 平方米以下房源：對(duì)價(jià)格敏感去化壓力日增購(gòu)買這部分房源的客戶群大部分為首次置業(yè)者，是市場(chǎng)中最為剛性的 需求。因?yàn)樗麄兇蠖嗍墙Y(jié)婚買房，觀望周期較短，需求保持相對(duì)穩(wěn)定，雖 遭遇市場(chǎng)調(diào)整，但一直都在持續(xù)釋放。各項(xiàng)利好政策的出臺(tái)，會(huì)對(duì)此類客群產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用，可在短時(shí) 間內(nèi)有一定程度的放量，但由于受“ 90/70 ”政策影響，供應(yīng)量不斷增加， 存量房源也會(huì)不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2008 年11 月底，90 平方米

6、以下面積的房產(chǎn)品存量約 160 萬(wàn)平方米， 從趨勢(shì)圖中可以看到， 自去年 10 月起，此類房源連續(xù)供大 于求。而從今年 8 月份開(kāi)始，存量更是大幅度上揚(yáng)，未來(lái)去化壓力相對(duì)較 大，而且這類客源對(duì)價(jià)格調(diào)整最為敏感，只有當(dāng)價(jià)格達(dá)到適當(dāng)心理價(jià)位， 這些需求才會(huì)逐步放量。從圖中也可以看出，近幾個(gè)月此類房源量成交也在穩(wěn)步增加，比如近 期熱銷的東方郡、風(fēng)景蝶院、上東城等樓盤，因?yàn)樾詢r(jià)比比較高，所以深 受市場(chǎng)歡迎， 成交量頻頻位居成交榜前 10 位。說(shuō)明此類市場(chǎng)需求放量， 很 大程度上都取決于價(jià)格調(diào)整。90 140 平方米房源：消化存量房為主去化相對(duì)平穩(wěn) 首次改善型市場(chǎng)，屬于換房置業(yè)，這類需求相對(duì)剛性，客戶群

7、年齡層 次在 30 35 歲左右，消費(fèi)觀念較理性，因此在目前觀望情緒較濃的形勢(shì) 下，觀望時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)。從下圖中可以看到，自今年 5 月起，這類需求呈萎縮態(tài)勢(shì)。隨著樓市 盤整的進(jìn)程，預(yù)測(cè)這類需求會(huì)逐步在 2009 年釋放，而其去化速度，關(guān)鍵 也是看價(jià)格調(diào)整的速度。跟 90 平方米房源相比， 這類房源目前市場(chǎng)新增供應(yīng)量相對(duì)較少， 大多 是消化存量， 130 平方米左右的房源，雖有近 140 萬(wàn)平方米的存量，但大 多數(shù)集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，因此一些學(xué)區(qū)房、周邊配套相對(duì)完善的房產(chǎn)品，將 會(huì)更加符合該類市場(chǎng)。如 11 月銷售量較好的四季風(fēng)景苑， 位于下沙區(qū)中心， 配套齊全， 因此 本月也取得了較好的銷售量。

8、140 210 平方米房源：受沖擊比較大去化速度不容樂(lè)觀 再次改善型市場(chǎng)， 屬于二三次換房置業(yè)， 一般會(huì)選擇面積較大的戶型。 這類市場(chǎng)客戶群以中小企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管為主，由于金融危機(jī) 對(duì)此類人群影響較大，企業(yè)利潤(rùn)大幅減少或虧損，不少企業(yè)面臨倒閉，導(dǎo) 致此類市場(chǎng)購(gòu)買力及購(gòu)買意愿下降， 需求萎縮嚴(yán)重， 即使價(jià)格有小幅調(diào)整， 也不會(huì)刺激此類市場(chǎng)需求放量。從表格中可以看出，雖然這類房源供應(yīng)量不大， 80 萬(wàn)平方米左右的存 量，也不及前面兩類產(chǎn)品，但由于總價(jià)比較高，因此樓盤回款壓力大，所 以 2009 年這塊市場(chǎng)仍將繼續(xù)萎縮，去化速度慢，甚至遠(yuǎn)郊范圍內(nèi)的排屋 類產(chǎn)品，去化都將受限。豪宅市場(chǎng)：購(gòu)買力強(qiáng)勁去化要看資源稀缺性 最后一個(gè)細(xì)分區(qū)域是位于金字塔尖的高端市場(chǎng)，屬于豪宅市場(chǎng)，此類 群體購(gòu)買力強(qiáng)，財(cái)富縮水相對(duì)較小，因此受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響最小。值得一提的是，此類客戶群注重產(chǎn)品稀缺性。由于 2007 年拍出多塊 高價(jià)地，因此未來(lái)高端市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)增加。比如綠城濱江聯(lián)手開(kāi)發(fā)的杭汽 發(fā)地塊、綠城的藍(lán)色錢江、濱江的城市之星、昆侖的昆侖公館、廣宇西房 ?東南面粉廠項(xiàng)目、雅戈?duì)??隱寓等樓盤，地段都