環(huán)上海地區(qū)的物流市場

1、環(huán)上海地區(qū)的物流市場附1 甲級倉庫物流市場概況附2 電商物流市場概況附2 冷鏈物流市場概況2附1 市場基本面 中國來源：國家統(tǒng)計局來源: 國家統(tǒng)計局來源: 國家統(tǒng)計局, iResearch社會物流商品總額社會物流商品總額 2007-2013社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額 2007-2013網(wǎng)絡(luò)零售總額網(wǎng)絡(luò)零售總額 2007-2013 受持續(xù)增長的網(wǎng)絡(luò)零售總額支撐，2013年社會物流商品總額同比上升9.5%至人民幣197.8萬億元 2007至2013年網(wǎng)絡(luò)零售總額復(fù)合增長率達(dá)79.1%，反映出近年來強(qiáng)勁的國內(nèi)消費(fèi)量0%5%10%15%20%25%30%0501001502002502007

2、200820092010201120122013人民幣 萬億社會物流總額實(shí)際同比增長0%5%10%15%20%25%05101520252007200820092010201120122013人民幣 萬億社會消費(fèi)品零售總額同比變化0%2%4%6%8%10%05001,0001,5002,0002007200820092010201120122013人民幣人民幣 十億十億 網(wǎng)絡(luò)零售總額網(wǎng)絡(luò)零售總額占比3附1 市場基本面 中國來源: 中國物流信息中心，匯豐，高力國際研究部中國官方中國官方PMI和匯豐和匯豐PMI2014年第三季度中國工業(yè)市場不及上季度活躍，中國官方及匯豐PMI的表現(xiàn)反映出工業(yè)經(jīng)濟(jì)趨

3、緩中國物流業(yè)景氣中國物流業(yè)景氣指數(shù)指數(shù)LPI物流業(yè)景氣指數(shù)從十月54.9升至十二月的57.5，穩(wěn)中有升44 46 48 50 52 54 Jan-13Mar-13May-13Jul-13Sep-13Nov-13Jan-14Mar-14May-14Jul-14Sep-14Nov-14China Official PMI | 中國官方PMIHSBC PMI | 匯豐 PMI48505254565860Apr-14May-14Jun-14Jul-14Aug-14Sep-14Oct-14Nov-14Dec-14LPI | 中國物流業(yè)景氣指數(shù)4附1 市場基本面 政策中國經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段，對于提振內(nèi)需

4、及相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域的政策逐步出臺，而物流作為促進(jìn)國內(nèi)消費(fèi)的基礎(chǔ)服務(wù)，成為政策引導(dǎo)和扶持的重點(diǎn)領(lǐng)域。國務(wù)院、商業(yè)部、國家標(biāo)準(zhǔn)委都十分重視物流業(yè)的發(fā)展，陸續(xù)出臺相關(guān)政策，發(fā)布相關(guān)指導(dǎo)意見，減少關(guān)卡，降低流通成本，完善商貿(mào)物流標(biāo)準(zhǔn)體系，建立了商貿(mào)物流運(yùn)行統(tǒng)計與分析制度、重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)制度，深化物流行業(yè)改革，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著2011年以來“營改增”的試點(diǎn)和實(shí)行，大部分物流企業(yè)稅負(fù)增加明顯，也有少數(shù)物流企業(yè)降低了稅負(fù)，關(guān)鍵取決于當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項稅額，當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項稅額越多，企業(yè)的稅負(fù)越少；當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項稅額越少，企業(yè)的稅負(fù)越多。相信隨著“營改增”中一些問題的暴露，國家將會對物流行業(yè)“營改增”政策進(jìn)行調(diào)整

5、，物流企業(yè)也將得到切實(shí)的優(yōu)惠。5附1 市場基本面 政策2013年國土局發(fā)布節(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案）后，各地紛紛開始試行土地新政，至2014年底，在上海、北京、浙江、山東、福建、江蘇、四川、吉林、安徽、江西、黑龍江、廣東、湖南等的很多地方及城市都開始試行土地集約新政，這無疑將會對工業(yè)土地市場產(chǎn)生重大影響：工業(yè)用地轉(zhuǎn)向彈性出讓，出讓期限縮短。一線城市工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割從嚴(yán)執(zhí)行，二三線城市允許甚至鼓勵工業(yè)用地分割散售。解決工業(yè)“空地”，盤活存量，工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅等的愿望更加強(qiáng)烈?？刂乒I(yè)用地總量，提高工業(yè)用地價格，倒逼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商提升管理水平，探索更長效的運(yùn)營模式工業(yè)用地成本增加，同時工業(yè)用

6、地升值潛力減小，實(shí)體企業(yè)拿地積極性降低，使得工業(yè)用地真正轉(zhuǎn)向工業(yè)用途，提高工業(yè)用地的利用率可能產(chǎn)生炒賣現(xiàn)有工業(yè)用地，通過不正當(dāng)手段占用集體用地等不利影響。6附1 華東區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園市場概述華東區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園市場在物流倉儲的需求方面，各個城市的情況不盡相同。上海商業(yè)比較發(fā)達(dá)，倉庫的需求以電商企業(yè)和第三方物流企業(yè)為主；另外，由于上海產(chǎn)業(yè)升級，所以很多制造業(yè)被要求搬出上海，這樣他們對上海的倉庫需求也會體現(xiàn)出來。蘇州和太倉整個倉儲市場的需求，以制造型帶動為主，但靠近上海的昆山則因為上海的供應(yīng)短缺和租金優(yōu)勢而主要以零售業(yè)和電商為主；上海周邊的其他城市，如南京等地是傳統(tǒng)的老工業(yè)城市以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，因此吸納主

7、體也以工業(yè)企業(yè)為主。華東區(qū)是各大外資物流地產(chǎn)商進(jìn)入比較早的區(qū)域，也是目前相對其他地區(qū)來說，甲級物流設(shè)施發(fā)展相對比較成熟的區(qū)域，租客對甲級物流倉儲設(shè)施的接受度也比較高。目前，華東區(qū)各主要城市對物流的需求穩(wěn)定增長，尤其是環(huán)上海地區(qū)的，如蘇州，昆山等地。隨著倉儲物流的發(fā)展，和中央政府對現(xiàn)代物流業(yè)的支持，許多城市的政府正在積極籌劃發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，把物流作為區(qū)域配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將區(qū)域物流集中化管理。作為甲級物流設(shè)施發(fā)展的前沿地點(diǎn)，除了主流的國際開發(fā)商，如普洛斯，嘉民等，中國本土開發(fā)商也相繼崛起，紛紛在各物流中心建立甲級倉庫。來源：高力國際工業(yè)部7附1 上海物流物業(yè)市場0%5%10%15%20%0.00.

8、20.40.60.81.01.21.41.62007200820092010201120122013 2014F 2015F百萬平方米新增供應(yīng)凈吸納量空置率新增供應(yīng)量、凈吸納量、空置率新增供應(yīng)量、凈吸納量、空置率 2007-2015F0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0% - 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 20072008200920102011201220132014F 2015F人民幣每天每平方米平均租金同比變化平均租金及同比變化（整體，非保稅及保稅市場）平均租金及同比變化（整體，非保稅及保稅市場） 2007-2015F2014

9、年末，上海非保稅物流物業(yè)平均租金同比增長3.3%，達(dá)人民幣1.12元每天每平方米鑒于浦東機(jī)場是運(yùn)作航空物流的優(yōu)質(zhì)地理位置，其非保稅物流物業(yè)租金持續(xù)錄得全市最高，達(dá)人民幣1.45元每天每平方米得益于上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，保稅物流物業(yè)租金增速加快，同比增長13.4%，達(dá)人民幣1.24元每天每平方米來源：高力國際研究部來源：高力國際研究部8附1 上海物流物業(yè)市場浦東14%17%0%4%普陀3%3%3%1%松江18%14%0%2%青浦22%14%0%0%閔行25%9%0%4%寶山28%0%0%4%嘉定43%9%1%3%南匯10%0%2%9%奉賢12%3%7%6%金山14%6%0%0%20112012201

10、320140%5%10%15%20%25%30%35%40%45%上海各區(qū)同比租金漲幅（上海各區(qū)同比租金漲幅（2011-2014）由于各物流熱門區(qū)域擁有甲級倉庫的時間不同，故我們選取各區(qū)皆有甲級倉庫的時間段（2011-2014）作對比。上海西部、西北、西南和浦東地區(qū)都較早擁有了甲級倉庫，如普洛斯虹橋北物流園、普洛斯西北物流園、安博松江九亭物流園、普洛斯臨港物流園等，這些設(shè)施的完工時間基本都在20062008年左右，是上海第一批甲級倉庫。大量高標(biāo)新增供應(yīng)的出現(xiàn)顯著提升了市場平均租金，如2007年和2008年松江分別錄得17%和24%的租金增長率，2008年青浦錄得35%的租金增長率，2008年寶

11、山錄得48%的租金增長率。之后的2009年由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，租金增長率都降為個位數(shù)，甚至個別區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長率。2011年，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和新增供應(yīng)出現(xiàn)，除普陀區(qū)外，各區(qū)租金普遍兩位數(shù)上漲，成為上漲幅度最大的一年。20122014年各區(qū)租金增長相對平穩(wěn)，漲幅取決于各區(qū)該年是否有新增供應(yīng)面世。來源：高力國際研究部，高力國際工業(yè)部9附1 上海物流物業(yè)市場總供應(yīng)量（平方米）總供應(yīng)量（平方米） 新增供應(yīng)新增供應(yīng)(平方米平方米) 空置率空置率31%69%總空置總空置面積面積主要是保稅倉庫全部是非保稅倉庫子市子市場場主要租戶主要租戶租戶行業(yè)租戶行業(yè)類別類別主要市場參主要市場參與者與者特征特征浦東外高橋UPS, ,

12、Nippon, 嘉里物流, 世天威, DB Schenker, 商船三井, 川崎汽船, 東方嘉盛, 三運(yùn)物流, 西鐵國際, 卡爾蔡司, 基華物流3PL, 制造業(yè)外高橋集團(tuán)，嘉民，豐樹，普洛斯上海自貿(mào)區(qū) 國內(nèi)主要集裝箱碼頭主要航線：東南亞土地供應(yīng)非常稀缺浦東臨港基華物流, 德迅, 西門子, 德邦, 飛利浦, DHL, 丹馬士, 馬士基, 泛亞班拿, 康捷空, 美集物流, 沃爾沃, 喬達(dá)物流, 世天威, HUB, 臨港物流3PL, 汽車零部件, 制造業(yè), 金屬加工同盛，綜聯(lián)發(fā)，普洛斯，豐樹上海自貿(mào)區(qū)國內(nèi)主要集裝箱碼頭主要航線：歐洲，非洲，美國及地中海浦東機(jī)場德迅, 法拉利物流, 近鐵物流, 喬達(dá)物

13、流, 中遠(yuǎn)集團(tuán), 阿特拉斯 科普柯, 德邦, 康捷空, 強(qiáng)生3PL, 制造業(yè)普洛斯，嘉民，豐樹，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)上海自貿(mào)區(qū)有空運(yùn)需求的租戶浦東其他通用汽車, 康捷空, 新大洲, 喬達(dá)3PL, 汽車零部件普洛斯泛指合慶，申江區(qū)域臨近浦東機(jī)場和外高橋碼頭普陀SBF Logistics, Nippon, 中外運(yùn), DHL, Yum, 伊藤忠物流, 光明, ITL餐飲, 3PL, 電子商務(wù)普洛斯，嘉民，宇培，豐樹，外高橋集團(tuán)地理位置優(yōu)越，臨近市區(qū)高租金水平及入駐率閔行CNPI, 怡亞通,上海醫(yī)藥, 永得利, DB Schenker, 東芝, 大金物流3PL, 制造業(yè), 醫(yī)藥普洛斯臨近虹橋交通樞紐市內(nèi)配送為主青

14、浦中外運(yùn),DB Schenker, 天貓, 海爾物流, 基華3PL, 電商,制造業(yè)普洛斯,安博連接G1501周邊城市配送為主松江嘉里大通, 萬絡(luò), Grainder, 拓領(lǐng)物流, 凡客, 康德樂中國, 基華物流, 雀巢, 韓國現(xiàn)代, Elee, 易買得, 中國招商局物流, 百安居3PL, 餐飲,零售,制造業(yè)普洛斯,安博,寶灣,易商上海主要工業(yè)制造基地,比如: 松江出口加工區(qū),松江工業(yè)園寶山利豐物流, 高瀨物流, 嘉里大通, SDV, 拓領(lǐng)物流3PL寶灣臨近外環(huán)高速及外高橋港區(qū)嘉定伊藤忠物流, 環(huán)通物流, 惠爾物流, ABB3PL, 制造業(yè)普洛斯,宇培,維龍汽車零配件制造基地鄰接太倉及昆山奉賢亞

15、馬遜, DHL, Misumi, 一號店, Kievit3PL,電商,制造業(yè)安博,易商,普洛斯,建發(fā)出口導(dǎo)向型市場臨近洋山港區(qū)金山中石化, 賽科石油, 日本郵船化工,配套物流金山同程化工及制造基地區(qū)域配送為主上上 海海總供應(yīng)量總供應(yīng)量 7,180,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量550,267.8（）（）空置面積空置面積818,520（）（）空置率空置率11.4%租金租金1.2（元（元/天）天）增長率增長率10.3%來源：高力國際研究部，高力國際工業(yè)部10附1 太倉物流物業(yè)市場市場存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到25萬平方米，比去年同期增長66.3%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)55,

16、000平方米，去年同期沒有新增物業(yè)平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣0.95/平方米/天，比去年同期增加3.26%2012年起，新增供應(yīng)的租金水平較高，因而推升了市場平均租金。目前新增的供應(yīng)主要集中在港區(qū)，新增供應(yīng)的租金報價都比較高，所以近幾年來太倉整體的租金水平一直在增長。但是伴隨和新的增長，港區(qū)的需求卻一直沒有跟上，所以我們預(yù)計未來的租金會持平。太倉太倉總總供應(yīng)量供應(yīng)量和總供應(yīng)量增長率和總供應(yīng)量增長率太太倉平均租金和增長率倉平均租金和增長率太太倉現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)量和總供應(yīng)量增長率倉現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)量和總供應(yīng)量增長率來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工

17、業(yè)部11附1 太倉物流物業(yè)市場太太倉總供應(yīng)量、吸納量和空置率倉總供應(yīng)量、吸納量和空置率太太倉新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率倉新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率隨著某些發(fā)展商及基金投資者于過去幾年收購了工業(yè)地塊，以及政府于2013年中旬對太倉港進(jìn)行了重新規(guī)劃，太倉已經(jīng)成為一個新興的物流物業(yè)市場2007年，永得利在太倉建成了第一個甲級倉庫項目。2010年，永得利在太倉港建成了第二個項目，總建筑面積44,000平方米。2015年太倉將有大量新增供應(yīng)，如嘉民太倉物流園將新增55,000平方米、鼎暉投資將新增89,000平方米、新中聯(lián)將新增100,000平方米，帶動新增供應(yīng)增長率大幅上升太倉的吸納量和凈吸納基本緊跟

18、供應(yīng)量和新增供應(yīng)量，顯示出這是一個比較成熟的市場，空置率也呈現(xiàn)逐年下降的態(tài)勢。來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部12附1 昆山物流物業(yè)市場市場存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到131萬平方米，比去年同期增長37.7%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)360,033平方米，比去年同期增長8.5%凈吸納：至2014年第三季度，凈吸納356,755平方米，比去年同期上升6.97%空置率：至2014年第三季度，空置率2%，比去年同期下降0.41%平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣1.04/平方米/天，比去年同期增長0.97%昆山的需求隨和上海倉庫需求的外溢在過去一段時間內(nèi)需求一直在增

19、長，這也推高了過去幾年昆山市場的整體租金水平，但是最近1年，由于昆山的租金已經(jīng)到了一個比較高的水平，所以昆山市場的整體租金變化不大，2014年的租金基本和2013年持平。明年昆山的整體新增供應(yīng)量不大，所以我們預(yù)計昆山的租金還會有小幅的增長。昆山總昆山總供應(yīng)量供應(yīng)量和總供應(yīng)量增長率和總供應(yīng)量增長率昆山平均租金和增長率昆山平均租金和增長率昆山現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總供應(yīng)量增長率昆山現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總供應(yīng)量增長率來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部13附1 昆山物流物業(yè)市場昆山總供應(yīng)量、吸納量和空置率昆山總供應(yīng)量、吸納量和空置率昆山新增應(yīng)量、凈吸納和空置率昆山新增應(yīng)量、

20、凈吸納和空置率昆山在2005年就建成了其第一個甲級倉庫安博昆山保稅物流園。2008年，寶灣昆山花橋物流中心一期落成，總建筑面積65,000平方米。2010年和2011年相繼建成了寶灣二期、嘉民玉山物流中心、普洛斯淀山湖物流園、易商花橋物流園一期等，使得新增供應(yīng)量達(dá)到新高。昆山是個越來越成熟的市場，總供應(yīng)量逐年上升但增長率逐漸減緩，吸納量隨著總供應(yīng)量上升并且有著吸納速度越來越快的趨勢。來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部14附1 太倉及昆山物流物業(yè)市場城市主要租戶租戶行業(yè)類別主要市場參與者特征太倉德迅, 中石化, REHAU, 利豐物流（耐科）, 美孚, 舍弗勒3PL, 石油, 加工永得利，

21、新中聯(lián)，太倉新港物流，（未來供應(yīng)：Prax，普洛斯，嘉民）太倉港受益于上海港的溢出需求受航線影響（以日本，韓國及臺灣航運(yùn)為主），散貨吞吐量強(qiáng)勁并且不斷上升，集裝箱吞吐量相對較低逾50%的散貨屬國內(nèi)貿(mào)易未來規(guī)劃：增加散貨航運(yùn)能力，發(fā)展新能源，新材料，新設(shè)備昆山亞馬遜, 德莎物流, H&M, 利豐物流, 東方CJ, 葉水福, 中外運(yùn), 怡亞通, 豐田, 好孩子, 唯品會, DB Schenker, 緯創(chuàng)集團(tuán), 泰科電子電商，零售業(yè)，3PL，電器，制造業(yè)易商，普洛斯，安博，嘉民，寶灣，昆山保稅區(qū)管委會長三角電器制造基地電商及零售物流樞紐鄰接重要物流市場（江蘇省蘇州，太倉，及上海嘉定，青浦）的

22、戰(zhàn)略性物流樞紐保稅區(qū)域內(nèi)，租金穩(wěn)定及土地供應(yīng)充足太倉港強(qiáng)勁并持續(xù)增長的貨物吞吐量以及其鄰接上海的優(yōu)質(zhì)物流地理位置，使其不斷吸引著投資者及發(fā)展商，2014年某些由發(fā)展商及投資者開發(fā)的新增供應(yīng)即系佐證昆山被認(rèn)為是國內(nèi)陸路運(yùn)輸及出口的戰(zhàn)略性物流區(qū)域，主要因其鄰近上海，太倉和蘇州，并且有一定的倉儲面積，以及與上海相比較低的租金水平太太 倉倉總供應(yīng)量總供應(yīng)量 250,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量55,000（）（）空置面積空置面積7,500（）（）空置率空置率3%租金租金0.95（元（元/天）天）增長率增長率3.26%昆昆 山山總供應(yīng)量總供應(yīng)量 1,310,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量360

23、,033（）（）空置面積空置面積26,200（）（）空置率空置率2%租金租金1.04（元（元/天）天）增長率增長率0.97%TaicangKunshan來源：高力國際工業(yè)部，高力國際研究部15附1 蘇州物流物業(yè)市場蘇州總供應(yīng)量、蘇州總供應(yīng)量、新增新增供應(yīng)和供應(yīng)和總總供應(yīng)量供應(yīng)量增長率增長率蘇州平均租金及增長率蘇州平均租金及增長率蘇州租金及空置率蘇州租金及空置率市場存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到98萬平方米，比去年同期增長26.12%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)204,832平方米，比去年同期增長3.40%凈吸納：至2014年第三季度，凈吸納77,070平方米空置率：至2014年第三季

24、度，空置率達(dá)10%平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣1.00/平方米/天，比去年同期上升2.04%來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部16附1 蘇州物流物業(yè)市場蘇州總供應(yīng)量、吸納量和空置率蘇州總供應(yīng)量、吸納量和空置率蘇州新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率蘇州新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率蘇州的第一個甲級倉庫項目建成于2005年，位于SIP（蘇州工業(yè)園區(qū)），有將近12萬平方米的總建筑面積。2008和2009年，普洛斯SIP物流園、普洛斯蘇州望亭物流園和宇培SND物流園中部分或全部物業(yè)的建成，以及較低的基數(shù)，使得這兩年的供應(yīng)增長率達(dá)到了約50%。2011年，隨著普洛斯SIP

25、物流園中12萬平方米新物業(yè)及Grand China海航置業(yè)46,000平方米物業(yè)的落成，將此年增長率拉高至47%。蘇州是全國最早擁有甲級倉庫的城市之一，物流物業(yè)市場比較成熟，2010年后，每年凈吸納和新增供應(yīng)量都基本持平。來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部17附1 蘇州物流物業(yè)市場總空置總空置面積面積保稅非保稅蘇蘇 州州總供應(yīng)量總供應(yīng)量980,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量204,832（）（）空置面積空置面積98,000（）（）空置率空置率10%租金租金1.0（元（元/天）天）增長率增長率2.04%子市場子市場主要租戶主要租戶租戶行業(yè)類別租戶行業(yè)類別主要市場參與者主要市場參與者特征

26、特征蘇州工業(yè)園區(qū)三九物流, 艾普爾集團(tuán)物流普洛斯，建屋，Green Land 同新加坡緊密合作形成了功能完善的分區(qū)，出口加工業(yè)發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，優(yōu)二進(jìn)三吳中全球國際物流、可口可樂、頂通物流、美的銷售公司、安得物流、蘇寧電器，日本三高, 卡夫食品食品飲料，電商，物流普洛斯，宇培物流倉儲基地蘇州高新區(qū)大潤發(fā), 百世物流, 第三方物流, 韻達(dá)快遞, 廣州達(dá)意隆包裝機(jī)械股份有限公司，菜鳥網(wǎng)絡(luò)物流，制造業(yè)，零售業(yè)普洛斯，嘉民，Logos高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)稅收優(yōu)惠金閶傳化物流傳化公路運(yùn)輸港望亭德邦物流物流普洛斯連接無錫較近土地資源豐富，發(fā)展空間大蘇州工業(yè)園區(qū)依托區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的倉庫需求，整體的租金最高，區(qū)內(nèi)空置率最

27、低。從市場來看，蘇州工業(yè)園區(qū)的保稅倉庫表現(xiàn)不好。普洛斯正在尋求轉(zhuǎn)型的可能性來源：高力國際工業(yè)部18附1 南京物流物業(yè)市場南京平均租金及增長率南京平均租金及增長率南京平均租金及空置率南京平均租金及空置率市場存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到88.8萬平方米，比去年同期增長40.9%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)257,700平方米，比去年同期下降23%平均租金：至2014年第三季度，租金報價達(dá)到人民幣0.88/平方米/天，與去年同期持平南京市場較晚擁有甲級倉庫，并且市場對于甲級倉庫接受需要時間。近兩年南京市場涌現(xiàn)了較多新增供應(yīng)，在推高總供應(yīng)量的同時也讓市場漸漸開始接受甲級倉庫，吸納量上升，空

28、置率下降。南京總供應(yīng)量、吸納量和空置率南京總供應(yīng)量、吸納量和空置率來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部19附1 南京物流物業(yè)市場南南 京京總供應(yīng)量總供應(yīng)量888,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量257,700（）（）租金租金0.88（元（元/天）天）增長率增長率 0%子市場子市場主要租戶主要租戶租戶行業(yè)類別租戶行業(yè)類別主要市場參與者主要市場參與者特征特征江寧安能物流, 中興通訊, 華為, 愛立信, 金伯利, 光明乳業(yè), 中遠(yuǎn)物流，京東, 中國郵政, 南京醫(yī)藥物流，制造，電商，醫(yī)藥，食品飲料普洛斯，蓋世理，萬通，寶供，順源物流及空港樞紐產(chǎn)業(yè)特色明顯，技術(shù)領(lǐng)域集中科技氛圍

29、濃厚，創(chuàng)新能力強(qiáng)龍?zhí)秳傞_始招租剛開始招租普洛斯，維龍金箔產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)溧水德邦物流普洛斯，嘉民影視基地、農(nóng)業(yè)科技基地和新興制造業(yè)基地華東重要交通樞紐南京高標(biāo)物流倉儲市場在2013年迎來了非常高的供應(yīng)增長率，普洛斯和蓋世理的江寧項目分別竣工，使得南京物流市場新增了130,688平方米的總建筑面積。2014和2015年，多家著名物流開發(fā)商的項目將在南京落成，其中有普洛斯溧水物流園、普洛斯龍?zhí)段锪鲌@、嘉民溧水物流園、維龍龍?zhí)段锪鲌@、平安江寧物流園等。南京甲級倉庫市場在短短幾年內(nèi)被迅速占據(jù)。由于南京過去的倉庫供應(yīng)一直集中在江寧，且一直沒有新增供應(yīng)，所以，南京租金市場一直比較穩(wěn)定。從今年開始，南京市場在龍?zhí)稌?/p>

30、有一批新增供應(yīng)，新開發(fā)的物業(yè)租金報價比江寧目前的租金要高。但是空置率也比較高。開發(fā)商為了保證租金面價要求，會通過免租期的形式給與一定的租金補(bǔ)貼，所以我們預(yù)計實(shí)際的租金價格應(yīng)該與江寧差不多，在人民幣0.85/平方米/天。來源：高力國際工業(yè)部20附1 杭州物流物業(yè)市場杭州現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總供應(yīng)量增長率杭州現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總供應(yīng)量增長率杭州平均租金和增長率杭州平均租金和增長率杭州平均租金和空置率杭州平均租金和空置率市場存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到25萬平方米，比去年同期增長66.3%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)100,000平方米，比去年同期增長299%空置率：至2014年第

31、三季度，空置率達(dá)26%，比去年同期下降1.12%平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣0.95/平方米/天，與去年同期持平。來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部21附1 杭州物流物業(yè)市場杭州總供應(yīng)量、吸納量和空置率杭州總供應(yīng)量、吸納量和空置率杭州新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率杭州新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率杭州在2007年有了第一個甲級倉庫，2009年隨著普洛斯杭州物流園中兩棟建筑的完工，新增供應(yīng)增長率達(dá)到了66%。萬通二期預(yù)計于2014年四季度建成，可以提供100,00平方米國際標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲空間，使新增供應(yīng)增長率又上升到66%。杭州的高標(biāo)物流倉庫需求一直都不錯，但是

32、2012年以前以出租為目標(biāo)的市場甲級倉庫的供應(yīng)量比較有限。基本以客戶的自建倉庫為主。所以整體來說杭州市場的空置率一直比較低。2014年底由于有大量供應(yīng)上市，所以拉高了一部分的空置率，但是，2015年新增倉庫供應(yīng)有限，所以我們預(yù)計2015年的空置率會下降。來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部22附1 杭州物流物業(yè)市場杭杭 州州總供應(yīng)量總供應(yīng)量250,000250,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量100,000100,000（）（）空置面積空置面積 65,00065,000（）（）空置率空置率 26%26%租金租金 0.950.95（元（元/ /天）天）增長率增長率 0%0%子市場主要租戶租

33、戶行業(yè)類別主要市場參與者特征下沙德邦物流，百勝餐飲第三方物流，零售行業(yè)普洛斯先進(jìn)制造業(yè)基地吸引外商能力強(qiáng)余杭阿里巴巴電商普洛斯第三產(chǎn)業(yè)增長迅速淘寶，阿里巴巴總部蕭山UPS，佛吉亞第三方物流，汽車零部件普洛斯，傳化浙江交通樞紐工業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)杭州江干區(qū)下沙工業(yè)園是杭州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，普洛斯在2007年進(jìn)入該市場，并建成了杭州第一個甲級倉庫。蕭山為近年物流地產(chǎn)較熱門的區(qū)域，普洛斯于2012年在該區(qū)建成了臨江物流園。同時，普洛斯在該庫附近還有另一個在建項目，總建筑面積約4,700平方米。來源：高力國際工業(yè)部23附1 無錫物流物業(yè)市場無錫總供應(yīng)量、總無錫總供應(yīng)量、總供應(yīng)量供應(yīng)量增長率和新增供應(yīng)增長率和新增供

34、應(yīng)無錫平均租金和增長率無錫平均租金和增長率無錫平均租金和空置率無錫平均租金和空置率市場存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到42萬平方米，比去年同期增長393%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)336,367平方米，去年同期無新增供應(yīng)平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣0.90元/平方米/天，與去年同期持平2014年以前無錫市場的甲級倉庫供應(yīng)比較少，所以隨著各個項目日益成熟，整體的租金增長也是比較穩(wěn)定。2014年下半年和2015年將建成多個甲級倉庫項目，新增甲級倉庫的租金報價比較高，拉高了無錫市場整體的租金水平。來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部24附1 無錫物

35、流物業(yè)市場無錫總供應(yīng)量、吸納量和空置率無錫總供應(yīng)量、吸納量和空置率無錫新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率無錫新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率無錫在2008年底建成了第一個甲級倉庫豐樹無錫機(jī)場物流園，總建筑面積45,000平方米。次年，其附近落成普洛斯機(jī)場物流園。各開發(fā)商迅速搶占無錫市場。2014年無錫涌現(xiàn)了較多新增供應(yīng)，吸納速度未及時跟上，導(dǎo)致空置率大幅上升。來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部25附1 無錫物流物業(yè)市場圖例圖例總供應(yīng)量總供應(yīng)量420,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量336,367（）（）空置面積空置面積 8,400（）（）空置率空置率 2%租金租金 0.9（元（元/天）天）增長率增長

36、率 0%子市場主要租戶租戶行業(yè)類別主要市場參與者特征無錫新區(qū)德邦物流，蘇州華裕恒通國際貨運(yùn)代有限公司, 鴻池運(yùn)輸, 大田物流物流運(yùn)輸普洛斯，豐樹，萬通航空物流基地功能分區(qū)清晰，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、光伏產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速錫山全峰快遞、新華文軒物流運(yùn)輸，電子商務(wù)普洛斯重工業(yè)制造基地目前發(fā)展較慢，面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型難題惠山剛完工，招租中計劃集汽車零部件及三種和和電子商務(wù)分撥中心為一體寶灣高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)產(chǎn)值比例超過三成無錫新區(qū)成立于上世紀(jì)90年代，是無錫最成熟的工業(yè)區(qū)域。目前大多數(shù)建成的甲級倉庫都位于這個區(qū)域，如普洛斯無錫機(jī)場物流園、豐樹無錫物流園、萬通物流園等。錫山無錫新興的物流區(qū)域，該區(qū)于2014年8月建成普

37、洛斯錫山鵝湖物流園一期，成為該區(qū)第一個物流園區(qū)。蓋世理無錫物流園一期也預(yù)計于2015年第二季度落成，同時，蓋世理在該區(qū)還留有約220畝的土地儲備。寶灣在惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)風(fēng)電科技產(chǎn)業(yè)園有一在建項目，預(yù)計在2015年末給惠山市場帶來11萬平方米的甲級倉庫新增供應(yīng)。來源：高力國際工業(yè)部26附1 嘉興物流物業(yè)市場嘉興現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和嘉興現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總總供應(yīng)量增長率供應(yīng)量增長率嘉興平均租金和增長率嘉興平均租金和增長率嘉興平均租金和空置率嘉興平均租金和空置率市場存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到23.8萬平方米，比去年同期增長27.6%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)51,660平方米，比

38、去年同期上升40%空置率：至2014年第三季度，空置率達(dá)47%，比去年同期上升4%平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣0.86/平方米/天，比去年同期上升1.18%受新增供應(yīng)的影響，大嘉興地區(qū)的租金一直受新增供應(yīng)的影響。一旦有新項目面試，則租金都會有小幅上升。由于2015年，有幾個新項目上市，所以我們預(yù)計嘉興2015年的租金會上升。從地區(qū)來看，嘉善雖然空置率比較高，但是由于項目是2012年上市的，所以目前的租金最高，達(dá)到了人民幣1/平方米/天，但是由于租賃情況不好，所以業(yè)主可以給很大空間的免租期。平湖地區(qū)，年底也有新項目，所以空置率比較高，且租金也相對比較高。來源：高力國際工業(yè)部來源

39、：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部27附1 嘉興物流物業(yè)市場嘉興總供應(yīng)量、吸納量和空置率嘉興總供應(yīng)量、吸納量和空置率嘉興新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率嘉興新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率嘉興市場對于高標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施的需求主要來自上海的外溢需求，并且有幾個定制倉庫，如蓋世理嘉興物流中心為沃爾瑪定制庫，安博嘉興物流園二期為DHL/瑪氏和德邦定制庫。嘉興市場經(jīng)過了幾年才接受了甲級倉庫，并且吸納速度比較緩慢，如易商嘉興平湖物流園，建成一年多仍有一半面積空置。近年來，隨著新項目的入市，吸納量穩(wěn)步上漲。來源：高力國際工業(yè)部來源：高力國際工業(yè)部28附1 嘉興物流物業(yè)市場嘉嘉 興興總供應(yīng)量總供應(yīng)量238,000（）（）

40、新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量51,660（）（）空置面積空置面積111,860（）（）空置率空置率 47%租金租金 0.86（元（元/天）天）增長率增長率 1.18%子市場主要租戶租戶行業(yè)類別主要市場參與者特征嘉興順豐快遞、德邦物流物流運(yùn)輸安博民營經(jīng)濟(jì)和開放型經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。輕工業(yè)發(fā)達(dá)嘉善特易購（樂購）超市連鎖普洛斯，嘉民臨近上海，融入上海被列為嘉善經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的首位戰(zhàn)略平湖凡客電商易商，嘉民光機(jī)電，臨港，生物醫(yī)藥，服裝為主力產(chǎn)業(yè)臨近上海蓋世理為沃爾瑪在嘉興定制了第一個高標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫。即它之后，2009年安博是第一個在嘉興建立出租型物流中心的國際開發(fā)商。之后就一直鮮有開發(fā)商在嘉興地區(qū)拿地開發(fā)。直至201

41、2年，普洛斯在嘉善開發(fā)了69,000平方米高標(biāo)物流倉庫。嘉興地區(qū)的需求一直是比較穩(wěn)定的，隨著當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)的發(fā)展和環(huán)上海地區(qū)物流圈的日益成熟，嘉興地區(qū)的空置率在逐年降低。2014年，嘉民嘉興姚莊物流中心建成，給嘉善市場帶來了52,000平方米的新增供應(yīng)。來源：高力國際工業(yè)部附2 冷鏈物流市場冷鏈產(chǎn)品消費(fèi)者冰箱生產(chǎn)性冷庫、加工廠冷藏船預(yù)冷包裝站信息系統(tǒng)、設(shè)備提供、管理外包裝卸、搬運(yùn)長途調(diào)撥冷藏運(yùn)輸分撥儲藏性冷庫冷藏短途運(yùn)輸配送冷庫或批發(fā)市場冷藏配送零售商冷庫或冷藏柜冷鏈物流(Cold Chain Logistics) 泛指冷藏冷凍類食品在生產(chǎn)、貯藏運(yùn)輸、銷售，到消費(fèi)前的各個環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)

42、境下，以保證食品質(zhì)量，減少食品損耗的一項系統(tǒng)工程。是以冷凍工藝學(xué)為基礎(chǔ)、以制冷技術(shù)為手段的低溫物流過程。它由冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運(yùn)輸及配送、冷凍銷售四個方面構(gòu)成。冷鏈物流需要綜合考慮生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷售、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)性等各個要素原料基地捕撈種植進(jìn)口初加工屠宰分割成品深加工店面消費(fèi)者批發(fā)配送中心30附2 冷鏈物流市場 冷鏈物流溫度冷鏈物流冷鏈物流適用范圍適用范圍初級農(nóng)產(chǎn)品蔬菜/水果水產(chǎn)品、花卉產(chǎn)品肉、禽、蛋加工食品速凍食品、冰淇淋快餐原料禽、肉、水產(chǎn)等包裝熟食、奶制品特殊商品藥品10-15 5-10 -5-10 0-5-28C -23C 5-10 -20-0 5-15 農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流：農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物

43、流泛指水果、蔬菜、肉類等物品在生產(chǎn)、貯藏運(yùn)輸、銷售，到消費(fèi)前的各個環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證物品質(zhì)量和性能的一項系統(tǒng)工程。農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流需掌握三大特點(diǎn)：1、建設(shè)投資大，系統(tǒng)龐大復(fù)雜。2、時效性。3、高成本性。來源：高力國際工業(yè)部3131附2 冷鏈物流市場 冷鏈物流的過程和特點(diǎn)特點(diǎn)投資規(guī)模大，資產(chǎn)專用性高與常溫物流相比，冷鏈物流系統(tǒng)的建設(shè)投資要大很多。很多設(shè)備都是專用的，容易產(chǎn)生沉沒成本對信息技術(shù)要求高冷鏈物流參與主體多，要求安全實(shí)時監(jiān)控，因此需要高度信息技術(shù)支撐需要高度組織協(xié)調(diào)性冷鏈物流在運(yùn)營中對時間要求非常高。如果某環(huán)節(jié)脫節(jié)，將造成巨大損失需要有效控制能耗在保證產(chǎn)品品質(zhì)的同時，需

44、要降低能耗，控制冷鏈物流成本具有鏈條寬而短的內(nèi)在要求更寬廣的物流空間，盡量少的交易次數(shù)，對冷鏈物流運(yùn)營有利必須嚴(yán)格遵循“3T3T”原則冷鏈產(chǎn)品最終質(zhì)量取決于冷鏈儲藏的流通時間流通時間（timetime）、溫度（）、溫度（temperaturetemperature）和產(chǎn)品的耐藏性產(chǎn)品的耐藏性（tolerancetolerance）中國目前冷鏈物流存在的問題1服務(wù)的質(zhì)量；2運(yùn)輸?shù)馁|(zhì)量；3缺乏可靠的物流服務(wù)商4高費(fèi)用；5運(yùn)輸和儲存等基礎(chǔ)設(shè)施的不足。32附2 冷鏈物流市場 冷庫分類（1 1） 按結(jié)構(gòu)形式按結(jié)構(gòu)形式土建冷庫：土建冷庫：目前建造較多的一種冷庫，可建成單層或多層。這類冷庫的主體結(jié)構(gòu)和地下荷

45、重結(jié)構(gòu)都用鋼筋混凝土，其維護(hù)結(jié)構(gòu)的墻體都采用磚砌而成。裝配式冷庫：裝配式冷庫：這類冷庫的主體結(jié)構(gòu)采用輕鋼結(jié)構(gòu)，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的墻體使用預(yù)制的復(fù)合隔熱板組而成?！盎顒永鋷臁保? 2）按使用性質(zhì)）按使用性質(zhì)生產(chǎn)性冷庫：生產(chǎn)性冷庫：主要建在食品產(chǎn)地附近、貨源較集中的地區(qū)和漁業(yè)基地。食品在此進(jìn)行冷加工后，經(jīng)過短期儲存即運(yùn)往銷售地區(qū)、直接出口或運(yùn)至分配性冷藏庫作長期的儲藏。零進(jìn)整出。分配性冷庫：分配性冷庫：它們主要建在大中城市、人口較多的工礦區(qū)和水陸交通樞紐，專門儲藏經(jīng)過冷加工的食品，以供調(diào)節(jié)淡旺季節(jié)、提供外貿(mào)出口和作長期儲備之用。零售性冷庫：零售性冷庫：這類冷庫一般建在工礦企業(yè)或城市大型副食品店、菜場內(nèi)，

46、供臨時儲存零售食品之用，其特點(diǎn)是庫容量小、儲存期短。冷藏容量在10 000t以上，生產(chǎn)性冷庫的凍結(jié)能力在120160t/d范圍內(nèi)，分配性冷庫的凍結(jié)能力在4080t/d范圍內(nèi)。Large大型冷庫冷藏容量在10 0001 000t范圍內(nèi)，生產(chǎn)性冷庫的凍結(jié)能力在40120t/d范圍內(nèi)，分配性冷庫的凍結(jié)能力在2060t/d范圍內(nèi)。Medium中型冷庫凍結(jié)能力在1 000t以下，生產(chǎn)性冷庫的凍結(jié)能力在2040t/d范圍內(nèi)，分配性冷庫的凍結(jié)能力在20t/d以下。Small小型冷庫（3）按）按規(guī)模規(guī)模大小大?。? 4）按冷庫制冷設(shè)備）按冷庫制冷設(shè)備 使用氨作為制冷劑。Ammonia氨冷庫 使用氟利昂作為制冷

47、劑。Freon氟利昂冷庫（5 5）按使用庫溫要求）按使用庫溫要求: :HighHigh高溫冷庫：高溫冷庫：L L級級5555MediumMedium中溫冷庫：中溫冷庫：D D級級10101818LowLow低溫冷庫：低溫冷庫：J J級級23232828。Ultra-lowUltra-low超低溫冷庫：超低溫冷庫：3030（6 6）按使用儲藏特點(diǎn)）按使用儲藏特點(diǎn)超市冷庫:超市用來儲藏零售食品的小型冷庫。恒溫冷庫:對儲藏物品的溫度濕度有精確要求的冷庫。包括恒溫恒濕冷庫。氣調(diào)冷庫:氣調(diào)保鮮庫是目前國內(nèi)外較為先進(jìn)的果蔬保鮮冷庫。它既能調(diào)節(jié)庫內(nèi)的溫度、濕度，又能控制庫內(nèi)的氧氣、二氧化碳等氣體的含量，使庫

48、內(nèi)果蔬處于休眠狀態(tài)，eg.將空氣中的氧氣濃度由21降到3。33附2 冷鏈物流市場各國人均冷庫量對比各國人均冷庫量對比冷鏈物流率比較冷鏈物流率比較農(nóng)產(chǎn)品腐損率比較農(nóng)產(chǎn)品腐損率比較我國冷鮮產(chǎn)品中，果蔬、肉類、水產(chǎn)品果蔬、肉類、水產(chǎn)品流通中的腐損率分別達(dá)到20-20-30%30%、12%12%、15%15%，因此每年帶來的損失將分別高達(dá)4807萬噸、555萬噸和730萬噸。而發(fā)達(dá)國家發(fā)達(dá)國家農(nóng)產(chǎn)品的腐損率低于低于5%5%，大幅好于我國水平。目前我國果蔬、肉類、水產(chǎn)品果蔬、肉類、水產(chǎn)品冷鏈流通率分別為5%5%、1515% %和和23%23%，遠(yuǎn)低于歐美發(fā)達(dá)國家水平，大部分生鮮農(nóng)產(chǎn)品仍在常溫下流通大部分

49、生鮮農(nóng)產(chǎn)品仍在常溫下流通。1)1)容量低容量低 我國冷庫總?cè)萘?80萬噸，人均冷庫容量僅0.01立方米（7公斤），遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平人均0.18立方米的水平。2) 2) 設(shè)備老舊設(shè)備老舊 中國現(xiàn)有的冷庫大部分已有30年以上的庫齡，新冷庫建設(shè)緩慢；過去15年冷庫總?cè)萘績H增長了360萬噸，對應(yīng)年復(fù)合增長率僅有4%。3) 3) 區(qū)域區(qū)域分布不平衡分布不平衡目前，中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)地區(qū)冷庫嚴(yán)重短缺；并且，承擔(dān)全國70以上生鮮農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易功能的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品配送中心等關(guān)鍵物流節(jié)點(diǎn)缺少冷凍冷藏設(shè)施。政府重視肉類冷庫的建設(shè)，對蔬果類冷庫不夠重視。4) 4) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不完善冷鏈產(chǎn)業(yè)

50、物流政策不夠規(guī)范,主要反映在相關(guān)冷鏈物流法律少且冷鏈物流技術(shù)指標(biāo)不明確。雖然越來越多的協(xié)會和部門都開始制定冷鏈的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但在內(nèi)容上，地方標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、國家標(biāo)準(zhǔn)相互交叉，沒有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)很不完善。5) 5) 標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)不到位標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)不到位 很多沒有資質(zhì)的小型企業(yè)，如果沒有通過全程冷鏈，成本就低，那么產(chǎn)品價格就相對較低。但是正規(guī)企業(yè)按照國家標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，每一個環(huán)節(jié)都通過冷鏈完成，產(chǎn)品價格就會相對較高。這對于完全通過冷鏈的規(guī)范企業(yè)來說就是不公平的競爭。巨大增長巨大增長空間空間有待提高有待提高巨大差距巨大差距來源：網(wǎng)絡(luò)34附2 冷鏈物流市場6) 6) 冷凍冷藏配送運(yùn)輸效率低冷凍冷藏配送

51、運(yùn)輸效率低物流各個環(huán)節(jié)信息傳遞不暢，使庫存、裝卸、運(yùn)輸?shù)热狈ν该鞫?，造成冷凍冷藏產(chǎn)品在配送、運(yùn)輸途中發(fā)生無謂耽擱，風(fēng)險及成本增加。7) 7) 市場化市場化程度低，第三方物流發(fā)展滯后程度低，第三方物流發(fā)展滯后冷鏈物流的經(jīng)營觀念和管理體制還沒有完成從單純倉儲分配型向配送服務(wù)型的轉(zhuǎn)變，大部分在國內(nèi)流通的冷鏈產(chǎn)品的物流配送業(yè)務(wù)是由生產(chǎn)商和經(jīng)銷商完成的。第三方物流發(fā)展十分滯后，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)不夠健全，大大影響了冷鏈產(chǎn)品的在途質(zhì)量、準(zhǔn)確性和及時性，這也導(dǎo)致了冷鏈的成本和商品損耗很高。8) 8) 缺乏缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合上下游的整體規(guī)劃和整合 冷鏈物流缺乏供應(yīng)鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)，在一些地區(qū)中