土地估價(jià)中樓層分配率和容積率修正系數(shù)取值依據(jù)探析精

1、土地估價(jià)中樓層分配率和容積率修正系數(shù)取值依據(jù)探析伍冠玲蘇州市國信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司土地估價(jià)參數(shù)是確定土地價(jià)格的基本要素，它包括土地的質(zhì)量參數(shù)、用途參數(shù)、時(shí)間參數(shù)和價(jià)格參數(shù)。土地的質(zhì)量參數(shù)主要是指土地等級(jí)級(jí)差系數(shù)；土地的用途參數(shù)，是同一地產(chǎn)因用途差異而實(shí)際表現(xiàn)出來的價(jià)格差異系數(shù)，涉及到用途轉(zhuǎn)換系數(shù)；土地的時(shí)間參數(shù)是用土地使用年限來表現(xiàn)的， 一般分為土地使用年限 （土地出讓期和一般使用期） 、 已使用年限和剩余使用年限三個(gè)指標(biāo)；土地價(jià)格參數(shù)是土地估價(jià)的基本參數(shù)， 是指影響土地價(jià)格的各種因素通過一定的方法來確定各種情況的補(bǔ)正系數(shù)。本文僅僅探析土地估價(jià)中的樓層分配率和容積率修正系數(shù)求取方法，希

2、望能在土地估價(jià)中起到拋磚引玉的作用。一、樓層分配率求取方法1、基本原理。樓層分配率是地價(jià)空間分配理論的重要內(nèi)容。地價(jià)空間分配理論是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)綜合用地的理論基礎(chǔ)。地價(jià)空間分配理論與傳統(tǒng)的地租地價(jià)理論不同，傳統(tǒng)的地租地價(jià)理論研究的是地價(jià)平面空間分布規(guī)律，而空間分配理論研究的是立體空間地價(jià)分配規(guī)律?？臻g分配理論認(rèn)為由于建筑物各樓層的空間影響因素（如采光、視野、景觀、使用的便利性、安全性等）差異， 造成地價(jià)在各樓層分配的比例不同， 而這種地價(jià)樓層分配的規(guī)律通過不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格體現(xiàn)出來。根據(jù)房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，可以測算出建筑物各樓層的地價(jià)空間分配比例，從而將這種空間分配規(guī)律定量化表現(xiàn)出來.各用途的用地

3、都有自己的地價(jià)空間分配規(guī)律。工業(yè)用地容積率一般較低，通常不考慮其空間分配規(guī)律。商業(yè)和住宅用地的地價(jià)空間分配規(guī)律是研究的重點(diǎn)。商業(yè)用地底層的競租能力很強(qiáng)，但這種能力隨樓層的增加迅速減弱；住宅用地的地價(jià)空間分配比例相對(duì)較平均。但低層、多層、小高層、高層各類型住宅的分配規(guī)律不盡相同。立體型綜合用地由于其用途組合上的個(gè)體差異較大，無法測定具有實(shí)際使用價(jià)值的地價(jià)空間分配比例，所以在評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以復(fù)合使用各種單一用途地價(jià)空間分配比例作為代替；同時(shí)，不考慮同一幢建筑物中不同用途樓層之間的相互關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響，這種影響比較小，無法準(zhǔn)確用定量的方法測算。2、地價(jià)樓層分配率的測算方法以綜合用地為例，來測算其地價(jià)

4、樓層分配率的方法。地價(jià)樓層分配率測算是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)綜合用地地價(jià)的核心。根據(jù)聯(lián)合貢獻(xiàn)學(xué)說，在樓層不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格差異（即樓層效用比）中扣除建筑成本的樓層分配差異（即建筑物樓層效用比），就可以得到純土地的樓層分配差異（即地價(jià)樓層效用比），將樓層分配差異按百分?jǐn)?shù)（X00%）折算，即得地價(jià)樓層分配率。這種測算地價(jià)樓層分配率的方法在我國的臺(tái)灣地區(qū)使用比較廣泛，測算前需要調(diào)查收集大量分層出售、出租樣點(diǎn)地價(jià)資料。測算原理公式為：樓層效用比=建筑物樓層效用比+地價(jià)樓層效用比根據(jù)以上原理.確定測算綜合用地地價(jià)樓層分配率的公式為：Fi=Si/S100%（1）或 Fi=Ai/A2（Aj/A）/nXBi/2Ai/牙

5、Ai2（Ai/A）/nX2Bi/2Ai%100式中，F(xiàn)i 為某層地價(jià)樓層分配率，Si 為某層地價(jià)樓層效用比，S 為各層地價(jià)樓層效用比之和，Ai 為某樓層不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，A 為最低售價(jià)樓層不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，n 為建筑物樓層總數(shù)，Bi 最為某樓層建筑造價(jià)。3、典型樣本地價(jià)樓層分配率的測算。本文共收集某市近郊四區(qū)綜合用地樣點(diǎn) 106個(gè)，剔除數(shù)據(jù)不完整或明顯偏離客觀事實(shí)的樣點(diǎn)后，保留有效樣點(diǎn) 87 個(gè)，不同樓層樣點(diǎn)分布較為均勻。選取 2007 年建成，當(dāng)年出售的 6 幢商住樓（分別用 A、B、C、D、E、F 表示）作為地價(jià)分?jǐn)偟牡湫蜆颖?。求取地價(jià)樓層分配率。選取樣本位于某市 xx 區(qū).其中 A、B 是某一商住小

6、區(qū)內(nèi) l、2 號(hào)樓，C、D、E、F 是另一商住小區(qū)內(nèi) 13、14、25、26 號(hào)樓。6 幢樓盤位于同一地段，樓層數(shù)相同，建筑形態(tài)均為鋼混結(jié)構(gòu)。12層作為臨街商鋪。各樓宇建筑面積的差異或容積率并不影響地價(jià)樓層分配率的求取。根據(jù)資料，這些樓宇的單位不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格如表 l所示。表 l 各樓宇各樓層不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（單位：元/褶）樓層A AB BC CD DE EF F樓層ABCDEF130.6930.5330.683L7632.073L10運(yùn)用公式（1）、（2）,計(jì)算此類樓宇各樓層地價(jià)樓層分配率見表 2。表 2 地價(jià)樓層分配率（單位：）1320003200033200320003200033000217000

7、1780019000186001B0001880033960393039003560351039004412041BO418037B0376042005428012S0129838603840429864460448014604070405044607463046604680426042104680347604&101912H4044204912950505060508016801660508010519052305260482048005260115 現(xiàn)5 孜535650004980536012542054605490819051605498135560562056105380534

8、05612145 胡5760574057205700574015587058805820592059005820166150W060586100608060601762806340623062506230628018600060005898595059305800樓屋3U 樓宇隊(duì)；接宇12U 樓宇18 層樓宇30 房樓宇漢5L6840.6933.533L1117.61按照地價(jià)樓層分配率測算方法，根據(jù)樣點(diǎn)分布情況，就某市商住綜合樓宇（3 層、8 層、12 層、18 層、30 層）立體空間地價(jià)分配率分別進(jìn)行測算，其過程不再一一贅述，其結(jié)果見表 5。表 5 不同高度商住綜合樓宇地價(jià)樓層分配率（單位：

9、）216.2116.1216.917.6017.1416.8832.092.092.021.711.711.9642.252.272.301.951.942.2652.412.402.412.032.032.3662.602.602.572.252.252.53r2.772.782.792.452.462.7482.902.973.012.642.652.9893.203.193.182.92.93.15103.343.363.353.043.053.33113.433.413.453.233.243.43123.583.603.583.423.443.56133.723.763.693.61

10、3.633.68143.853.903.823.994.013.81154.034.023.904.214.233.89164.324.374.134.404.424.13174.454.494.354.554.584.35184.171.113.98-1.214.263.89225.618.1217.】216,799.22322.718.201091.931.214氏 271272.16L2758.8271.4068.61L L71Z47P6f8.775,182,67L6788,905,35Z86L7795.543+OB-LS4105,723.25I.91115.8

11、13.37L96126.0D3,532.09133,加2,17143.902.29154.052.44164,292.67174.462.71184.11Z87192.9202,97213.09223,0823416|一 2 層為商鋪，其他為住宅。二、容積率修正系數(shù)確定方法1、容積率的內(nèi)涵及其特性。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)

12、，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：（1）容積率表達(dá)的是具體宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地問才具有可比性。（2）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C.H,此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。（3）容積

13、率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率243.4251672613.73AF4*3.8528I293,781303.72因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。（4） 容積率存在客觀上的最合理值。 在一般情況下， 提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。2、住宅用地容積率修正系數(shù)確定方法各住宅用地宗

14、地地價(jià)修正體系中多有容積率這一修正因素，認(rèn)為容積率不同，其地價(jià)也應(yīng)不同，修正方式通常有兩種：一種是列出不同容積率下修正系數(shù)表；一種是類似其他因素分成優(yōu)劣 5 等，列出各等的修正系數(shù)。但我們?cè)谠u(píng)估實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，同一宗地、容積率相同，由于建蔽率和房屋層數(shù)不同，地價(jià)卻有明顯差異。例如：某一宗地，總用地面積 200m2,規(guī)劃建一住宅樓，容積率為 2,有兩種可取的設(shè)計(jì)方案：A 方案建筑占地面積 200m2,建 2 層，每層建筑面積均為 200m2,總建筑面積 400m2;B 方案建筑占地面積 100m2,建 4 層，每層建筑面積均為100m2,總建筑面積 400m2。A、B 兩種不同的設(shè)計(jì)方案，盡管容積率

15、相同，但由于建蔽率和房屋層數(shù)不同，對(duì)地價(jià)的影響是不同的。進(jìn)一步分析其原因，發(fā)現(xiàn)容積率、建蔽率、房屋層數(shù)有如下關(guān)系：建筑面積 2 每層建筑面積容積率-用地面積用地面積建筑占地面積11 敝率=用地面積若房屋每層建筑面積相同，都等于建筑占地面積，則有：建筑占地面積容積率=初屋層數(shù)=建蔽率 X屋層數(shù)用地面積因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響，其實(shí)質(zhì)是由建蔽率和房屋層數(shù)兩個(gè)不同的因素相互影響而產(chǎn)生的，要正確確定容積率修正系數(shù)，必須正確確定建蔽率和房屋層數(shù)對(duì)地價(jià)的影響，而不能簡單地用容積率修正系數(shù)進(jìn)行修正。7(1)建蔽率和房屋層數(shù)聯(lián)合修正確定容積率修正系數(shù)思路。首先，確定區(qū)域基準(zhǔn)條件容積率修正系數(shù)。應(yīng)對(duì)同一區(qū)域范圍

16、內(nèi)住宅用地的建蔽率和房屋層數(shù)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，確定該區(qū)域一般條件建蔽率具體數(shù)值和房屋的一般樓層層數(shù)值，以該值為基準(zhǔn)條件，確定在該基準(zhǔn)條件下的容積率修正系數(shù)為 0,即 K 基=0,K 基為基準(zhǔn)條件下的容積率修正系數(shù)。其次，確定無地上建筑物時(shí)的地價(jià)。利用成本逼近法，測算無地上建筑物即建蔽率為 0 時(shí)的土地取得成本，作為建蔽率為 0 時(shí)的宗地地價(jià)。再其次，測算建蔽率在基準(zhǔn)條件下， 房屋層數(shù)變化對(duì)地價(jià)的影響。 利用區(qū)域內(nèi)住宅樓房商品房銷售資料，運(yùn)用剩余法，測算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，由于房屋層數(shù)的不同，地價(jià)的變化情況。最后，測算不同建蔽率、不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)。利用上述有關(guān)資料，建立容積率修正系

17、數(shù)、建蔽率、房屋層數(shù)代數(shù)式，逐項(xiàng)求出不同建蔽率，不同樓層數(shù)量條件下的相應(yīng)容積率修正系數(shù)。(2)住宅用地容積率修正系數(shù)確定方法模似實(shí)例?，F(xiàn)以某縣城 I 級(jí)住宅用地區(qū)域?yàn)槔?，說明容積率修正系數(shù)確定方法。區(qū)域基準(zhǔn)條件確定某縣城 I 級(jí)住宅用地區(qū)域均為近幾年開發(fā)建成，按照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，每幢房屋前后均不得留有庭院，用地面積=建筑占地面積=樓層面積，即建蔽率為 100%。房屋層數(shù)一般為 5 層，所以，區(qū)域基準(zhǔn)條件為建蔽率 100%,房屋層數(shù)為 5 層，即 K 基=K(100%.5)=0。K(100%.5)建蔽率為 100%,房屋層數(shù)為 5 層時(shí)的容積率修正系數(shù)。確定無地上建筑物時(shí)的地價(jià)。根據(jù)成本逼近法求取

18、地價(jià)的計(jì)算公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地審批稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)用+投資利息+投資利潤+土地所有權(quán)權(quán)益，計(jì)算得到某城關(guān)鎮(zhèn) I 級(jí)住宅用地?zé)o地上建筑物即建蔽率為 0 時(shí)的成本地價(jià)為 620 元/m2。測算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，房屋層數(shù)變化對(duì)地價(jià)的影響。i.調(diào)查同一區(qū)域商品房售價(jià)資料。在實(shí)地調(diào)查了某縣城 I 級(jí)區(qū)域有關(guān)商品房售價(jià)市場資料，將同一區(qū)域其它條件相似的不同房屋層數(shù)商品房平均售價(jià)資料整理編制成表 1。表 1 某縣城 I 級(jí)住宅用地商品房各樓層售價(jià)表以次ii.建筑成本計(jì)算。根據(jù)某房地產(chǎn)開發(fā)成本資料，開發(fā)房地產(chǎn)的成本包括建安成本、投資利息、開發(fā)商合理利潤、有關(guān)稅費(fèi)等在內(nèi)，合計(jì)約 800 元/m2。

19、iii.各樓層應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)計(jì)算。根據(jù)剩余法原理，利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格的基本公式：土地價(jià)格=開發(fā)后的房地產(chǎn)總價(jià)值-(整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本+開發(fā)商合理利潤)， 不同層數(shù)樓房應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)計(jì)算結(jié)果如表 2:表 2 某縣城 I 級(jí)住宅用地各種不同層數(shù)樓層地價(jià)分?jǐn)偙韺哟谓泽@樓層1 123* *56合計(jì)1155/1/1/1155二圖Ml650700/1350三層樓房435610500/1575四層樓房300300465500400400/1665五層樓房250110415425425250/1780六層樓房2503203754154153002201880iv.計(jì)算各種不同層數(shù)地價(jià)與房屋層數(shù)在基準(zhǔn)條件下

20、的地價(jià)差額 APo通過對(duì)該縣城 I 級(jí)住宅用地的調(diào)查，房屋層數(shù)大多是 5 層樓，以 5 層樓的地價(jià)1780 為基準(zhǔn)房屋層數(shù)地價(jià)，計(jì)算不同層數(shù)樓房地價(jià)與基準(zhǔn)樓層地價(jià)差價(jià) AP,結(jié)果如表 3:臺(tái)僑僵層1心3156一層樓房1955.層樓房1450|1500工:樓厲1235111013M四層橫房1100126513001200五層樓房10501210121512251050六層樓房10501L201175121511001020v.計(jì)算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，由于樓層數(shù)量變化后的容積率修正系數(shù)。將各種不同層數(shù)樓房地價(jià)與基準(zhǔn)樓層地價(jià)差 AP,除以區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià) P 基，得出的百分比即為建蔽率在基準(zhǔn)條件下， 由

21、于房屋層樓變化后的容積率修正系數(shù)， 設(shè) Kn 為建蔽率在基準(zhǔn)條件下，且層數(shù)為 n 層時(shí)的容積率修正系數(shù)，那么AP-1160K0=X100%=X100%=65.46%P 基 1772AP-625K1=X00%=X100%=35.27%P 基 1772AP-430K2=X100%=M00%=24.27%P 基 1772依此類推，百分比取整數(shù)，得出 Kn 如表 4:各類后庫優(yōu)數(shù)0:-四五六65一 35一 24-1206測算不同建蔽率、不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)。設(shè) m 為建蔽率，n為各類房屋層數(shù)，Kmn 為建蔽率 m,房屋層數(shù) n 的容積率修正數(shù)，Kn 為建蔽率為基準(zhǔn)條件，且層數(shù)為 n 層時(shí)

22、的容積率修正系數(shù)，Pmn 為建蔽率為 m,房屋層數(shù)為 n 時(shí)的地價(jià)，P 基為基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)上述計(jì)算的資料，此時(shí)有：Pmn=(1m)M5%P 基+m(1+Kn)P 基(1)Pmn-P 基P 基各類房屜房歌)0-1四|n1.1。陸割僂 4 地價(jià)-1160-625-130-130-205-1150100Kmn=X100%(2)將(1)代入(2)得：Kmn=(1m)X35%+m(1+Kn)1即 Kmn=0.65(m1)+mKn依此式計(jì)算，得到不同建蔽率，不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)如下:K(100%.1)=0.65X(100%1)+100%X(35)=35%K(90%.1)=0.65X(90%1

23、)+90%X(35)=38%K(80%.1)=0.65X(80%1)+80%X(35)=41%依此類推，計(jì)算結(jié)果如表 5。建融t tn n傕正彖ftftL.L.懂星n n100%100%陋70M70M6G6G50*50*36(36(層35.35.0 0-3&-3&。-11.-11.0 0-r.o-r.o- -50,C50,C53.053.0Str0Str0三層-21.-21.0 0-25.1-25.1-32.2-32.2-苑3 3-W,-W,1 1-4L5-4L5T&6T&6-52.T-52.T二層-12.0-12.0-K.3-K.3-27.9-27.9-33.2-33.2-38.5-38.5-13.S-13.S-1-1工1 1四層- -6.6.0 0-11.-11.9 917.S17.S一M.M.T9.QT9.Q-IL-IL工-r,3-r,3h h片：0 0- -5 5_1301 1工， -26.0-26.0-32,5-32,5r39.0r39.0- -15.515.5K 層5.05.02,2,0