電大房地產(chǎn)法形成性考核答案

1、房地產(chǎn)法形成性考核作業(yè)一一、1、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)管理關(guān)系、物業(yè) 管理關(guān)系2、憲法、房地產(chǎn)法律、國務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令、最 高人民法院的文件、國務(wù)院各部委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章、地方政 權(quán)機關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)二、1、房地產(chǎn)法律關(guān)系：是房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交 易及管理過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2、土地征用：指國家或政府為了公共目的依法強制取得他人土地并 給予補償?shù)囊环N行為。3、安置補償費：指國家對被征地單位支付的安置因征地所造成的多 余農(nóng)業(yè)人口而支付的補助金額。三、1、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系？ 答：土地使用權(quán)出讓作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

2、移的一種形式， 它與土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓行為相同， 都是一方將其擁有的土地使用權(quán)依法有償， 有期限 的讓渡與另一方當事人。 土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓行為均不得影響國家 對出讓、轉(zhuǎn)讓的土地所有權(quán)。這兩點體現(xiàn)了二者的共性。同時，土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是以土地使用權(quán)出讓為前提條件， 而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓又可 以促進土地使用權(quán)出讓市場的繁榮和發(fā)展。區(qū)別： 1、土地使用權(quán)出讓是創(chuàng)設(shè)財產(chǎn)權(quán)的行為，而土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓則是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)的行為。 2、法律關(guān)系主體不同：土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體一方是土地所有者， 另一方是土地使用者； 而土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中的雙方當事人均為土地使用者。3、出讓金與轉(zhuǎn)讓費的構(gòu)成及反映的關(guān)系不同

3、： 土地使用權(quán)出讓金除了土地所有者 事先投資外，主要指地租。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費出了包括出讓金和土地 使用者的投資及其利息之外，還包括經(jīng)營利潤。2、土地使用權(quán)出讓合同變更與解除的條件主要有那幾種情況？ 答： 1、社會公共利益的需要。 2、雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準方 可變更。 3、由于一方違約，致使出讓合同沒有必要履行的。 4、土地 滅失。因自然災害原因造成土地滅失的， 使土地使用權(quán)出讓合同履行 成為不可能時，可以解除出讓合同。四、試論房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移讓的條件。 P233-235五、案例分析 答：1、法院應(yīng)判定兩家公司簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效。因環(huán)宇 公司既不具備預售房地產(chǎn)的條件， 也不具備房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，

4、 并且 該房已抵押給了銀行，更無權(quán)用它收益。2、環(huán)宇公司應(yīng)退還巖達公司的房款，并承擔資金占用期間的損 失（利息）。作業(yè)二一、1、ACDE 2、BD 3、ABC 4、B 5、ACE二、1、房地產(chǎn)（狹義）：指土地與建筑物在空間上合為一體的財 產(chǎn)形態(tài)。它是土地與建筑物的有機結(jié)合。2、土地征用權(quán)：指國家或政府再不需要其他土地所有者同意的情況下，通過一定的補償， 依法把土地用于公共目的的權(quán)利。它有三個特征：它屬于國家或政府的特有權(quán)利；它以公共目的為前提；它以 補償為條件。三、1、簡述房地產(chǎn)法的內(nèi)容。答：廣義的房地產(chǎn)法包括了對房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系進行調(diào)整的所有法 律規(guī)范，如憲法規(guī)范、民法規(guī)范、經(jīng)濟法規(guī)范、行政法

5、規(guī)范、刑法規(guī) 范等，甚至還包括國務(wù)院以及中央各部委所頒發(fā)的條例、規(guī)章、規(guī)定 等。狹義的房地產(chǎn)法在我國一般均指城市房地產(chǎn)管理法 。2、簡述土地征用的程序。答： 1、申請。 2、審查。 3、批準。 4、公告。征用土地方案經(jīng)依 法批準后，市、縣人民政府應(yīng)當在收到批準文件之日起 10 日內(nèi)在被 征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)予以公告。四、案例分析。答：1、市房屋買賣合同，是無效合同。2、應(yīng)當這樣處理：雙方簽訂的代理興建房屋合同是無效的；符 祝浪應(yīng)付給萬泉河黃酒實業(yè)有限公司欠購房款 30萬元及 1996年 7月 1 日起至判決還清之日止的欠款利息。作業(yè)三一、填空題。1、行為、事件 2、以經(jīng)營為目的、以

6、自用為目的 3、土地登記人、 土地位置、土地權(quán)屬性質(zhì)、用地面積、地類面積、土地實際用途、 土地等級、土地權(quán)屬來源及依據(jù)和土地使用期限。二、1、土地利用總體規(guī)劃：指各級人民政府根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā) 展的情況，對土地的開發(fā)、 利用、整治和保護在時間上和空間上所作 的戰(zhàn)略構(gòu)思和設(shè)計方案。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將 其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。3、房屋租賃：指房屋所有人作為出租人，將其房屋出租給承租人使 用，由承租人向出租人支付租金的行為。三、1、簡述房屋租賃的條件。 答：1、有從事房屋租賃的營業(yè)執(zhí)照。房屋租賃屬于房地產(chǎn)經(jīng)營的一 種方式，因此出租人應(yīng)辦理營業(yè)執(zhí)照，取得合

7、法的經(jīng)營資格。2、出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的。 3、有合法的房屋所有證書。4、房屋屬正常使用，符合安全條件。2、簡述房地產(chǎn)抵押權(quán)標的物的范圍。 答：根據(jù)房地產(chǎn)法第 31條和第 47 條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)標的 范圍包括房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)； 以出讓方式 取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，后者則視為權(quán)利的抵押。四、論述題。試論房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容。 答：1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。 2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和 編號。 3、房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限。 4、土地宗地號、土地 使用權(quán)取得方式及年限。 5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。 6、成交價格 及支付方式。 7、房

8、地產(chǎn)交付使用的時間。 8、違約責任。 9、雙方約 定的其他事項。作業(yè)四一、1、A 2、ABCD 3、C 4、ABC二、1、土地使用權(quán)拍賣出讓：指土地使用權(quán)出讓人在指定時間、地 點利用公開場所，就所出讓的土地使用權(quán)公開叫價競投，按“價高者 得”的原則確定土地使用權(quán)出讓人的一種方式。2、城鎮(zhèn)土地使用稅：指國家向在城鎮(zhèn)或工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國家土地 和集體所有土地的單位和個人， 按占用土地面積分等額征收的一種土 地稅。3、房地產(chǎn)市場管理：指房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀 規(guī)律和國家的政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動進行計劃、組織、指 揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動。三、試答需辦理土地變更登記手續(xù)的情形。答：

9、 1、依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得國有土地使用權(quán)的應(yīng)將出讓、轉(zhuǎn)讓合同向土地管理部門申請變更土地登記。2、因贈與或繼承、買賣、交換、分割土地附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 移的，應(yīng)持有關(guān)合法證明文件，向土地管理部門申請變更土地登記。3、宗地合并或一宗地分割為兩宗以上宗地時，有關(guān)各方應(yīng)持合并或 分割協(xié)議書及其他合法證明文件到土地管理部門申請變更土地登記。4、因機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起土地權(quán)屬變更的，變更各方應(yīng) 持有關(guān)合法證明文件到土地管理部門申請變更土地登記。5、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地在工程竣工一個月內(nèi)，由土地使用者按照規(guī)定程序申請復查后再辦理正式變更土地登記6、凡因土地權(quán)屬引起他項權(quán)利轉(zhuǎn)移的。7、抵押國有土地使用權(quán)。8、因土地征收、劃撥、土地使用權(quán)依法回收、抵押終止或因自然災 害等原因造成土地使用權(quán)或所有權(quán)以及他項權(quán)利消滅的。9、因變更土地使用者、所有者