對直管非住宅公房租金調(diào)整的思考

1、對直管非住宅公房租金調(diào)整的思考題記：直管公房是指政府公有房屋管理部門所有的公有房地產(chǎn)和管理的托管房地產(chǎn)和代管房地產(chǎn)，包括解放時沒收、代管、 接受、改造的各類私有公有房地產(chǎn)以及解放后逐年新建和擴(kuò)建的 大量公房。近年來， 我市房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮， 房地產(chǎn)的租金和售價也 穩(wěn)步提升，而市國土房產(chǎn)局直管非住宅用房租金盡管經(jīng)歷了 2006 年、 2010 年和 2013 年的三次系統(tǒng)性調(diào)整， 但直管非住宅 用房的市場化改革仍不徹底，存在諸多問題。一、非住宅房屋租價的現(xiàn)狀與弊端從廈門市直管非住宅房屋租價的現(xiàn)狀來看， 大體上可劃分為 兩大類： 一類是受政府嚴(yán)格控制的統(tǒng)一租價。 這是非住宅用房房 屋租價的主要形

2、式。 其主要特點： 一是要經(jīng)政府或物價部門批準(zhǔn)； 二是租價標(biāo)準(zhǔn)既固定又多年不變，不受房屋租賃供求狀況調(diào)節(jié)； 三是租金極低， 與市場租金相比差距甚大。 以廈門市中山路地段 為例， 該地段商用 2006 年執(zhí)行的租金標(biāo)準(zhǔn)由原先的平均每平方 米 120 提高至 280 元，但仍只有當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鸬?1/15 左右。 2010 年調(diào)整后的租金開始逐漸逼近市場水平，達(dá)到市場租金的 約 80% 。但近年來中山路地段在旅游熱的帶動下市場租金穩(wěn)步 提升， 這使得仍以 2010 評估租金為標(biāo)準(zhǔn)的三年期舊有合同租金 與市場租金價格形成了較大差距。另一類是帶有改革的非統(tǒng)一租價。 如“協(xié)議租金” 、“附加租金”、“聯(lián)營

3、租金” 、“地段租金”等，這類租價是統(tǒng)一租價的補(bǔ)充 形式。 這類租價有些經(jīng)政府或物價部門批準(zhǔn)， 有些未經(jīng)批準(zhǔn)， 而 是用協(xié)議等形式收租， 其租價高于統(tǒng)一租價， 但仍低于市場租價。對于上述的兩類租價， 特別是統(tǒng)一租價，在執(zhí)行過程中，往 往也會產(chǎn)生一些不容忽視的問題，主要表現(xiàn)為：1 、 國有收入大量流失。若放開直管非住宅房屋租價，按市價 收取租金，廈門市直管非住宅房屋租金收入將會大大增加。2 、 以租不能養(yǎng)房埋下安全隱患。低租金導(dǎo)致非住宅房屋的維 修養(yǎng)護(hù)得不到資金支持，既縮短了房屋的使用壽命，導(dǎo)致 國有資產(chǎn)流失，又無法滿足使用單位的要求。3 、 轉(zhuǎn)租牟利現(xiàn)象嚴(yán)重。直管非住宅用房租金與市場租價之間

4、的價差為承租者私下轉(zhuǎn)租牟利提供了便利，從而干擾了正 常的租賃市場。4 、 價格調(diào)節(jié)機(jī)制失效，浪費與短缺并存。在非住宅房屋供求 矛盾相當(dāng)突出的情況下，租金不能很好地發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。 使得部分單位或個人將承租的非住宅房屋改作住宅、閑置 或使用效率低，而部分因事業(yè)發(fā)展急需非住宅房屋的單位 卻無房源可供，結(jié)果造成了房源的浪費，制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。5、 市場的不公平競爭。同等條件下，公用非住宅用房租金與 市場租金之間的價差使得企業(yè)經(jīng)營成本、風(fēng)險承受能力、 盈利能力的不同，從而導(dǎo)致市場的不公平競爭。6 、 不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在建立和培育市場經(jīng)濟(jì)過程中， 非住宅房屋作為生產(chǎn)、經(jīng)營必不可少的生產(chǎn)要素，仍然不

5、進(jìn)入市場，不實行市場機(jī)制調(diào)節(jié)，對整個房地產(chǎn)市場的培 育也會帶來一些消極因素。二、非住宅用房租金的調(diào)整 針對直管非住宅用房租金存在的問題， 調(diào)整非住宅用房租金 十分必要，且具有一定的客觀性。這是因為，其一，非住宅用房 大多用作生產(chǎn)、經(jīng)營等市場經(jīng)濟(jì)活動，其既是重要的生產(chǎn)資料， 又是勞動產(chǎn)品。因此， 它符合市場經(jīng)濟(jì)中的基本要素， 可以通過 市場機(jī)制定價， 并通過價格調(diào)節(jié)來平衡供求關(guān)系， 使有限的非住 宅房屋發(fā)揮最佳效益。其二，為實現(xiàn)以租養(yǎng)房，解決非住宅用房 因得不到正常維修改造而成為危房的國有資產(chǎn)損失問題， 非住宅 用房租金應(yīng)當(dāng)與市場接軌、 不斷放開價格、 加快資金收回，確保 回收資金可用于非住宅房

6、屋改造， 形成非住宅房屋投入產(chǎn)出的良 性循環(huán)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。為此， 廈門市政府于 2006 年、2010 年、2013 年對非住宅 用房租金進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整（見下表） 。由表可知，首先，市政府 對直管非住宅用房租金的調(diào)整大方向始終保持一致， 即不斷提高 租金， 與市場租金接軌。 這是為了有序推進(jìn)公共資源的市場化配 置，減少國有租金流失，實現(xiàn)國有資產(chǎn)實現(xiàn)保值和增值。其次， 為了鼓勵自主經(jīng)營， 扶持民生公益事業(yè)， 發(fā)揮公房管理在服務(wù)民 生上的作用， 并維護(hù)非住宅租賃市場穩(wěn)定發(fā)展， 政府對自主經(jīng)營的商貿(mào)企業(yè)、涉及民用公益事業(yè)的企業(yè)單位以及老國有、集體老企業(yè)長期以來均給予了一定的政策優(yōu)惠。其中

7、，今年政府加大了對涉民生公益事業(yè)單位的政策優(yōu)惠力度，減免租金額達(dá)40%。但對老國有、集體老企業(yè)的政策優(yōu)惠力度則有所減弱。此外，為減少非公用住宅轉(zhuǎn)租牟利的空間，今年政策規(guī)定除歷史負(fù)擔(dān)較重的國有和集體老企業(yè)外， 對轉(zhuǎn)租人嚴(yán)格按市場評估租金100%標(biāo)準(zhǔn)征收。表1:廈門市直管非住宅用房租金調(diào)整概況2006 年2010 年2013 年調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)2005年廈門市直 管非住宅用房租金 征收辦法規(guī)定的 租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場價，由福建光明資 產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限責(zé) 任公司和廈門均和評估咨 詢有限公司評估的月租金 算術(shù)平均確定根據(jù)市場價，由政府采購中標(biāo)的 四家評估機(jī)構(gòu)評估的租金的算術(shù) 平均值確定減免范圍1. 公益事業(yè)租

8、用的 直管非住宅用房租 金按市場評估租金 的70 %計收。若將 其部分或全部轉(zhuǎn)租 的或經(jīng)營其他用途 的，按市場評估租 金調(diào)整。2. 對虧損、停產(chǎn)或半 停產(chǎn)的商業(yè)集團(tuán)、 供銷社等老企業(yè)承 租戶，可提出減免 租金申請，經(jīng)主管 部門認(rèn)定審查，可 享受租金額30 %的同2006年1. 公益事業(yè)租用的直管非住 宅用房租金按市場評估租 金的70 %計收。若將其部 分或全部轉(zhuǎn)租的或經(jīng)營其 他用途的，按市場評估租金 調(diào)整。2. 對虧損、停產(chǎn)或半停產(chǎn)的 商業(yè)集團(tuán)、供銷社等老企業(yè) 承租戶，可提出減免申請， 經(jīng)主管部門認(rèn)定審查，可享 受30 %租金額減免，減免 期限一年。一年后視情再3. 直管非住宅用房由承租人1.

9、 對直管非住宅用房由承租人自 主經(jīng)營的，經(jīng)承租人申請，經(jīng)有 關(guān)部門批準(zhǔn)后，可按市場評估標(biāo) 準(zhǔn)的70%繳交。2. 承租人為機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、部 隊、人民團(tuán)體的，以及承租人經(jīng) 批準(zhǔn)將直管非住宅用房作為書 店、電影院、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào) 市場等用途的，經(jīng)承租人申請， 有關(guān)部門批準(zhǔn)，可按相應(yīng)用途市 場評估租金標(biāo)準(zhǔn)的 60%繳交。3. 對歷史負(fù)擔(dān)較重的國有和集體 老企業(yè)轉(zhuǎn)租的，經(jīng)承租人申請，相關(guān)部門批準(zhǔn)，2013年6-12月 份可按市場評估租金標(biāo)準(zhǔn)的 80%減免，減免期限一 年。一年后視情再自主經(jīng)營的，承租人可提出 申請，經(jīng)相關(guān)部門核準(zhǔn)后可 緩調(diào)租金，保留原租金最長 一年。繳交；2014年可按市場評估租金

10、標(biāo)準(zhǔn)的90%繳交；2015年按市 場評估租金標(biāo)準(zhǔn)繳交。資料來源：根據(jù) 2013關(guān)于調(diào)整市直管非住宅用房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知 、2009年關(guān)于廈門市直管非住宅用房租 金按市場評估標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的通知以及 2006年廈門市調(diào)整部分一樓沿街直管非住宅商業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)整理。三、調(diào)整市直管非住宅用房租金的影響一方面，從地方政府的角度來看，調(diào)整非住宅房屋的租價，可以較好地解決現(xiàn)行統(tǒng)一租價所造成的諸多弊端，對發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著現(xiàn)實意義。主要表現(xiàn)在：1、有利于國有資產(chǎn)保值、增值。非住宅房屋租價與市價的接 軌大幅度地提高了租金，為租金用于非住宅房屋的改造和 經(jīng)營提供了資金支持，從而確保了國有資產(chǎn)保值、增值。2

11、、有利于市場經(jīng)濟(jì)的形成和培育。租價的調(diào)整減少了其與市 場價格之間的價差，且對于享受優(yōu)惠政策的承租人一旦轉(zhuǎn) 租也按照100%市場評估租金標(biāo)準(zhǔn)征繳租金，這使得私下 轉(zhuǎn)租牟利等不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的現(xiàn)象逐漸消失，有助于營造一個公平競爭的市場環(huán)境，推動市場經(jīng)濟(jì)的形 成。3 、 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。非住宅房屋租價的調(diào)整，使 非住宅房屋真正成為房地產(chǎn)業(yè)的生財之本，必然為房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展注入活力。并通過多種方式經(jīng)營，使之不斷流動 增值，提高放低的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。4、 有利于緩解非住宅房屋的供求矛盾?？衫米鈨r調(diào)整這一 經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)劑余缺，緩解日益嚴(yán)峻的非住宅房屋供不應(yīng) 求的矛盾，同時加速資金回收，加快發(fā)展非住宅房屋建設(shè)。 另一方面， 從直管非公用住房的承租人角度來看， 租金的不 斷提高增加了企業(yè)的經(jīng)營成本， 從而減少了企業(yè)的營業(yè)利潤。 尤 其是歷史負(fù)擔(dān)重的國有、集體等老企業(yè)，在政策優(yōu)惠力度減弱， 租金攀升的情況下，企業(yè)盈利空間進(jìn)一步減少。但是， 租金的市 場化改革這一長期趨勢也有助于推動承租企業(yè)不斷創(chuàng)新經(jīng)營管 理模式，提高盈利水平，以適應(yīng)日益激烈的市場競爭環(huán)境。結(jié)束語面對形勢的挑戰(zhàn)和競爭激烈的房地產(chǎn)市場， 政府對