中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十個(gè)發(fā)展趨勢(shì)

1、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十個(gè)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十個(gè)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十個(gè)發(fā)展趨勢(shì)一、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)洪峰已至，但高水平商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商寥寥 可數(shù)目前，中國(guó)市場(chǎng)上，有三大力量在驅(qū)動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱。一是政府的主導(dǎo)力量?；趯?duì)城市發(fā)展的需求，政府往往主 導(dǎo)著城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推由，對(duì)于 開發(fā)商而言，商業(yè)開發(fā)能力成為目前開發(fā)企業(yè)取地的競(jìng)爭(zhēng)力。二是市場(chǎng)榜樣的力量。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購(gòu)物中心 的興起，高額的銷售帶來的收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中 樹立良好的品牌效應(yīng)，都驅(qū)使著大量開發(fā)企業(yè)繼而模仿、打 造商業(yè)產(chǎn)品。三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的擴(kuò)容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴(kuò)張的需求

2、；住宅開發(fā)商這塊是主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)開發(fā)或者由于拿地被迫加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行列。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商這塊是其商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日漸 成熟，進(jìn)而加大了對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張。預(yù)計(jì) 2015年 有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到 3億平方米。從現(xiàn)在 到2025年，還會(huì)有7000家建成開業(yè)，屆時(shí)購(gòu)物中心將超10000家。因此在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體 是有非常明確的泡沫趨勢(shì)。不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能 做好商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前有5萬多家登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對(duì)人的購(gòu) 物、休閑、娛樂需求都把握非常準(zhǔn)的企業(yè)，才可能真正把商 業(yè)地產(chǎn)做好

3、。二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，從租售并舉變成自持為主對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟，可以分成三個(gè)階段。第一階 段是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售階段，以分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向那么第二階段將進(jìn)入租售并舉階段。這個(gè)階段以銷售和自持 商鋪并重的階段；第三階段是商業(yè)地產(chǎn)金融化階段。這個(gè)階 段的物業(yè)持有主體將被金融證券化的趨勢(shì)影響。從當(dāng)前現(xiàn)狀來看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持， 一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，才會(huì)存在租售 并舉的產(chǎn)品，這種能夠產(chǎn)品一般的持有比率達(dá)到50%左右只有在三、四線城市，現(xiàn)在還存在著大比例散售的項(xiàng)目存在。 相信隨著市場(chǎng)的不斷成熟，將有越來越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階 段，政府對(duì)商業(yè)項(xiàng)目散售的審批和

4、監(jiān)管也會(huì)越來越嚴(yán)格。三、藝術(shù)、生態(tài)、體驗(yàn)式商業(yè)成為發(fā)展共識(shí)發(fā)展到2014年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗(yàn)性已經(jīng)從營(yíng)銷口 號(hào)轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實(shí)戰(zhàn)。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)感已經(jīng)無需細(xì)說，各家都有自己的獨(dú)到想法。 從硬件的設(shè)計(jì)到招商，到運(yùn)營(yíng)管理， 體驗(yàn)感將會(huì)無處不在。但無論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科 技，各種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢(shì)的潮流不會(huì)改變商業(yè)體驗(yàn)式商業(yè)，只會(huì)是錦上添花，不會(huì)是雪中送炭。立足 于區(qū)域基本消費(fèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運(yùn)營(yíng)管理才是決勝 的根本。四、餐飲成購(gòu)物中心新寵，但受到國(guó)家政策調(diào)控，正經(jīng) 歷痛苦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整2013年，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將餐飲作為救命的最后一根稻 草。餐飲行業(yè)在國(guó)八條由臺(tái)以前， 餐飲行業(yè)

5、都是25%的增長(zhǎng), 而受這一政策影響，上半年增速在13%到15%左右。另外， 人力資源成本上漲百分之百，行業(yè)壓力還是比較大的。餐飲行業(yè)啞鈴形的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將調(diào)整，未來將呈現(xiàn)紡錘形 的結(jié)構(gòu)，人均價(jià)格在2080元的大眾化餐飲將有很好的發(fā)展 空間?！毕啾葌鹘y(tǒng)餐飲行業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精 神的快時(shí)尚餐飲成為很多購(gòu)物中心的新寵。五、兒童類業(yè)態(tài)蓬勃興起，正成為購(gòu)物中心的主流業(yè)態(tài) 2013年開始，全國(guó)已有近百家購(gòu)物中心先后擴(kuò)大兒童品牌 招商，并對(duì)兒童區(qū)進(jìn)行改裝升級(jí)。隨著中國(guó)購(gòu)物中心的調(diào)整，日漸興起的兒童業(yè)態(tài)正成為購(gòu)物中心重要組成部分，有的甚 至成為核心部分。兒童業(yè)態(tài)帶來高利潤(rùn)的同時(shí)，也成為購(gòu)物中心拉

6、動(dòng)家庭型消費(fèi)及關(guān)聯(lián)商品銷售的重要因素。目前兒童零售約占整個(gè) 兒童業(yè)態(tài)的20% ,兒童體驗(yàn)和教育市場(chǎng)規(guī)模占 80%。兒童類業(yè)態(tài)的興起，正成為購(gòu)物中心吸引人流、帶來差 異化的重要手段。六、社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，區(qū)域性購(gòu)物中心也就 是社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲。經(jīng)過跑馬圈地的粗放型發(fā)展之后，未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將 進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。這個(gè)時(shí)代的商業(yè)發(fā)展模式應(yīng)更多向香 港、日本等成熟市場(chǎng)學(xué)習(xí)。今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是莫個(gè)便利店，莫個(gè)洗衣店這么簡(jiǎn)單,而更應(yīng)該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應(yīng)，餐館、 超市、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合

7、，食品更加安全，生 活更加便利，服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)。七、奧特萊斯成為熱點(diǎn)，但已泡沫化2002年底，燕莎集團(tuán)在北京東四環(huán)開始經(jīng)營(yíng)中國(guó)第一家奧 特萊斯，從那時(shí)開始到現(xiàn)在，中國(guó)已經(jīng)有四五百家各種各樣 的“奧特萊斯”，中國(guó)的奧特萊斯亂象叢生。從整體來看，運(yùn)營(yíng)奧特萊斯是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)壁壘相對(duì)較高的行業(yè)。這個(gè)行業(yè)最需要的是聲望、信譽(yù)和管理經(jīng)驗(yàn)。因此， 對(duì)于一個(gè)行業(yè)新進(jìn)入者來說，要想短期內(nèi)掌握到如此多的資 源的難度非常大。關(guān)鍵指標(biāo)在于：1、擁有成規(guī)模數(shù)量的品牌供應(yīng)商渠道；2、快速周轉(zhuǎn)速度；3、基礎(chǔ)客源數(shù)量；4、進(jìn)貨 談判的溢價(jià)能力；5、基礎(chǔ)物業(yè)條件。上述五大核心資源和競(jìng) 爭(zhēng)力，是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶。八、百貨業(yè)

8、轉(zhuǎn)型，從聯(lián)營(yíng)轉(zhuǎn)型為自營(yíng)在中國(guó)零售業(yè)，自有品牌的發(fā)展尚處在起步階段。根據(jù)一項(xiàng)針對(duì)國(guó)內(nèi)65家主要超市、超大型商場(chǎng)（涵蓋內(nèi)外資，占總市 場(chǎng)份額的25%）的專題調(diào)研，有60%的企業(yè)提供自有品牌產(chǎn) 品，但一般自有品牌產(chǎn)品在總銷售額中的占比不會(huì)超過5%。在美國(guó)超市零售業(yè)，自有品牌的銷售占比平均在 25%左 右，在歐洲，這一比例更高達(dá) 40%甚至是50%。在嚴(yán)酷的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來存活，銷售品 牌商品很難取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因此，發(fā)展自有品牌，從“零售商”轉(zhuǎn)型“零售制造商”這 個(gè)才是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的根本方向。由聯(lián)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I(yíng)，對(duì)企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)能力提由了更高的要求。在聯(lián)營(yíng)模式下，百貨企業(yè)的 管理重

9、點(diǎn)是商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，而在自營(yíng)模式下，百貨企業(yè)要對(duì)消費(fèi) 者需求有精準(zhǔn)的定位，并擔(dān)負(fù)起采購(gòu)、商品管理、市場(chǎng)推廣、 品牌建設(shè)的重任。九、超市業(yè)外延式擴(kuò)張放緩，迎來關(guān)店潮、并購(gòu)潮 和觸網(wǎng)熱潮總體來看，超市業(yè)在一、二線城市由現(xiàn)飽和，三、四線城市 逐步成為主戰(zhàn)場(chǎng)。雖然超市行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本越來越高，但由于終端消費(fèi)者對(duì)價(jià) 格敏感度較高，超市難以通過提價(jià)來轉(zhuǎn)嫁成本，要想提升毛 利率，只能重視精細(xì)化管理。這種精細(xì)化管理能力包括對(duì)超 市購(gòu)物環(huán)境、品類管理、營(yíng)銷策略的提升。除此之外，企業(yè) 還需要在信息化、供應(yīng)鏈方面進(jìn)一步改善。通過減少采購(gòu)環(huán) 節(jié)、有效利用資金、建立高效節(jié)能的物流配送網(wǎng)絡(luò)、搭建先 進(jìn)的信息系統(tǒng)、豉勵(lì)員工和管理層的

10、有效溝通，達(dá)到提升人 流、物流、資金效率的目的。十、專業(yè)市場(chǎng)類項(xiàng)目進(jìn)入險(xiǎn)惡時(shí)代專業(yè)市場(chǎng)這類業(yè)態(tài)經(jīng)過 10多年的發(fā)展，這類業(yè)態(tài)已經(jīng)遍地 開花。應(yīng)該說這個(gè)對(duì)于外行來說，看似藍(lán)海的商業(yè)模式，只 有走近之后，才知道其中的險(xiǎn)惡?？傮w來看，當(dāng)前要想再涉 足這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，不得不面對(duì)下面四個(gè)重大挑戰(zhàn)。1、資金壁壘。小規(guī)模的集貿(mào)市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)過去，發(fā)展 到當(dāng)前產(chǎn)業(yè)更為集中的物流商貿(mào)城時(shí)代，開發(fā)商必須具備充 沛的資金。2、土地供應(yīng)壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供 地模式的變革也成為這類業(yè)態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵困難。進(jìn)入城鎮(zhèn)化 發(fā)展的2.0時(shí)代，各地城市建設(shè)進(jìn)入精細(xì)化管理進(jìn)程。上千 畝以上的批量供地模式已成為過去，政府供地

11、更是在前期大 刀闊斧的拉開城市發(fā)展框架后，在原先的新城、開發(fā)區(qū)等各 類新區(qū)已有的土地上進(jìn)行精雕細(xì)琢，在切碎的小地塊進(jìn)行精 準(zhǔn)的定位。目標(biāo)是提高土地集約化利用效率，提高土地產(chǎn)生 率，減少公共市政基礎(chǔ)資源的浪費(fèi)。因此，在這樣的大背景 下，若想通過興建物流商貿(mào)城的方式大規(guī)模圈地，再分期開 發(fā)，做好一個(gè)再做一個(gè)，這樣的模式已越來越困難。3、行業(yè)商戶資源瓶頸。物流商貿(mào)的根本還是商貿(mào)業(yè)資 源，對(duì)于普通城市而言，各個(gè)行業(yè)的商貿(mào)資源有限。除非在 傳統(tǒng)的大交通、大物流等樞紐型城市，這類商貿(mào)資源會(huì)相對(duì) 集中。如若一個(gè)城市已有穩(wěn)定的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，若這是大規(guī) 模興建商貿(mào)城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依 靠本地存量商戶資源消化，這樣的新增供給在未來數(shù)年內(nèi)都 會(huì)給城市帶來惡性競(jìng)爭(zhēng)。除非傳統(tǒng)商