住宅物業(yè)管理方案

1、住宅物業(yè)管理方案住宅物業(yè)管理方案住宅物業(yè)管理方案作者：佚名時(shí)間： 2008-7-23瀏覽量：某項(xiàng)目物業(yè)管理方案一、概述某項(xiàng)目位于甲縣城東 , 將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心 , 地理位置優(yōu)越 , 物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景 , 某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。二、目標(biāo)貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思, 引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念,通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū), 讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大 , 力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌 ,1/20住宅物業(yè)管理方案三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè), 當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此 , 物業(yè)

2、管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用 , 降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。反饋運(yùn)行機(jī)制組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖四、人事人事設(shè)置原則 : 一人多崗 , 不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16 名員工。2/20住宅物業(yè)管理方案序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注經(jīng)理 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下, 全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。2 經(jīng)營(yíng)部主任1 具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3 辦事員 3 文書(shū)、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5 安全護(hù)衛(wèi)員7 門(mén)衛(wèi)、巡更、停車(chē)管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管

3、理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn), 骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。3/20住宅物業(yè)管理方案五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)a) 經(jīng)營(yíng)收入 : 萬(wàn)元l 物業(yè)管理費(fèi) : 萬(wàn)元應(yīng)收萬(wàn)元30000*12*=126000預(yù)計(jì)收入萬(wàn)元l 維修服務(wù)費(fèi) : 萬(wàn)元l 特約服務(wù) : 萬(wàn)元l 其他收入 : 萬(wàn)元b) 支出:萬(wàn)元l 人員工資福利 :14 萬(wàn)元4/20住宅物業(yè)管理方案l 辦公費(fèi)用 : 萬(wàn)元住宅物業(yè)管理方案作者：佚名時(shí)間： 2008-7-23瀏覽量：l 維修保養(yǎng)費(fèi)用 : 萬(wàn)元l 稅金: 萬(wàn)元l 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 : 萬(wàn)元c) 潤(rùn)虧萬(wàn)元d) 物業(yè)接管期間前期投入 :10 萬(wàn)元e) 公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算: 萬(wàn)元 / 年

4、, 元 / 月 *m2員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)5/20住宅物業(yè)管理方案序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)經(jīng)理 1120012002 經(jīng)營(yíng)部主任18008003 辦事員 360018004 物業(yè)管理員18008005 安全護(hù)衛(wèi)員750035006 水電工 17007007 保潔員 2400800工資總額合計(jì)9600工資總額合計(jì) :9600 元/ 月 ;115200 元/ 年福利 :115200*23264966/20住宅物業(yè)管理方案合計(jì) :14.17萬(wàn)元 / 年公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi): 萬(wàn)元綠化管理費(fèi) : 綠化率 45%萬(wàn) m2*1 元 / 年 *m2=萬(wàn)元清潔衛(wèi)生費(fèi) :2 人*12 月*80

5、 元/ 月*人=萬(wàn)元安全護(hù)衛(wèi)費(fèi) :7 人 *200 元 / 年* 人 =萬(wàn)元辦公費(fèi) : 按管理人員工資總額25%計(jì)算萬(wàn)元 *25 萬(wàn)元固定資產(chǎn)折舊費(fèi): 按 10%計(jì)算即 1 萬(wàn)元稅費(fèi) : 按營(yíng)收 %繳納即萬(wàn)元保險(xiǎn)費(fèi) : 暫不投保合理利潤(rùn) : 按營(yíng)收 8%計(jì)算萬(wàn)元7/20住宅物業(yè)管理方案但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān), 我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù), 嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入 , 減少支出 , 從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格 , 擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為元 / 月 *m2。六、前期物業(yè)接管a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收。b) 物業(yè)接管驗(yàn)收l(shuí) 既應(yīng)從今后物

6、業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收 , 也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上 , 對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收 , 以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后, 對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收 ;l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;8/20住宅物業(yè)管理方案l 房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn);l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí) , 重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;l 接管小組按圖紙資料移交清單 , 技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查 , 發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的 , 應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商 , 請(qǐng)求給予協(xié)助解決。l 接管小組按設(shè)備移交清單, 對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)

7、照檢查, 發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備與移交清單不符或有缺漏的 , 應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商, 請(qǐng)求給予協(xié)助解決。l 接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查,并將檢查記錄在冊(cè) , 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l 在保修期內(nèi) , 因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量住宅物業(yè)管理方案作者：佚名時(shí)間： 2008-7-23瀏覽量：?jiǎn)栴} , 公司應(yīng)查明原因 , 及時(shí)上報(bào)開(kāi)發(fā)商 , 請(qǐng)求盡快解決。9/20住宅物業(yè)管理方案l 抄水、電、氣表的底數(shù), 記錄備案。l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 , 應(yīng)明確記錄在案 , 約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修 , 直至完全合格。l接管驗(yàn)收符合要求后,

8、 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件, 辦理了必要的手續(xù)以后,整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。七、入伙、準(zhǔn)備工作l 治安方面 : 小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄 ; 增設(shè)報(bào)警系統(tǒng) ; 統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗 ;10/20住宅物業(yè)管理方案l 車(chē)輛管理 : 增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志 ; 封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出 ; 增設(shè)自行車(chē)棚 ; 加固架空層車(chē)庫(kù) ;l 垃圾清運(yùn) : 增設(shè)垃圾池或垃圾清運(yùn)站等l 樓道燈 : 改用節(jié)能燈l 分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等 ;l 制定入住流程 ;l 印刷入住表格 ;2、協(xié)調(diào)工作l 與供電局、自來(lái)水

9、公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作 , 保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜, 爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào) , 方便業(yè)主。11/20住宅物業(yè)管理方案l 與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系 , 了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié) , 以及有關(guān)聯(lián)系電話 , 入住時(shí)公告。3、入伙現(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后 , 要部署入伙現(xiàn)場(chǎng) , 彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè) , 安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更 , 迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式 : 邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩 , 造聲勢(shì)。注意事項(xiàng) : 避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序發(fā)函辦入伙手續(xù)簽約12/20住

10、宅物業(yè)管理方案5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書(shū)、身份證、購(gòu)房合同確認(rèn)業(yè)主身份繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi), 蓋章業(yè)主簽署向業(yè)主八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修, 但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括 : 國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定 , 業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記 , 包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定 , 根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字 , 繳納裝修管理押金及保證13/20住宅物業(yè)管理方案金, 經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后 , 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收 ,

11、 合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí) , 需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內(nèi)容 , 并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù) , 業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄, 是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高, 樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多, 越來(lái)越復(fù)雜 , 越來(lái)越高科技化和專業(yè)化, 因此一旦發(fā)生故障, 物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用

12、四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整, 時(shí)間上講是指從住宅物業(yè)管理方案作者：佚名時(shí)間： 2008-7-23瀏覽量：規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料; 從14/20住宅物業(yè)管理方案空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面 , 從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境 , 整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的 , 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存 , 利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。十、日常管理房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍 / 天, 入伙期間 6 天 , 消滅違章于未然每周三次 100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定,

13、無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接, 無(wú)違章裝修 , 房屋完好率100%,投訴率 1以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿足業(yè)主合理要求 , 業(yè)主滿意率 99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)15/20住宅物業(yè)管理方案施、管線、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問(wèn)隨答 , 正確率 90%以上收繳率 90%以上日清月結(jié), 帳表相符 , 每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次工作程序 8:008:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:3017:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲(chóng)防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水 ,

14、 時(shí)間近午為宜 ; 夏秋季每天二次 , 時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍 , 根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍 ; 冬季喬木一遍春夏秋季多遍 , 冬季清園 , 嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍 , 嚴(yán)重者半月一遍 8 天春夏季一遍 , 嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻 , 保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好均勻 , 無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形 , 灌木造型 , 地被草保持 3050 長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境純度 90%以上保潔率 99%以上綠化率 95%以上16/20住宅物業(yè)管理方案程序 7:009:30澆水、施肥 ;9:3011:30除雜草、整形、保潔;13:3015:30 除殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔 ;15:3017:00 澆水

15、、施肥房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車(chē)場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度 8H 內(nèi)隨來(lái)隨辦 , 隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍 / 月 , 化糞池一遍/ 半年 , 污水管二遍/ 季急修不過(guò)夜, 小修補(bǔ) 24H內(nèi) , 中修二天 , 大修二天內(nèi)有回音檢查二遍 / 天 , 及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍 , 每周查換梯燈一遍 , 隨壞隨修每周檢查一遍 , 即壞即修每月檢查一遍 , 即壞即修每月檢查一遍 , 責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修 , 責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)每月檢查一遍 , 即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定 , 無(wú)危及安全、外觀,

16、 無(wú)改變用途熟悉房屋公用17/20住宅物業(yè)管理方案設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置, 公用設(shè)施完好率 90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率 100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處 , 回訪率 100%,業(yè)主滿意率 90%以上平整率無(wú)積水 , 缺損 , 完好率 90%以上無(wú)積水 , 無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺 , 扶手完好 , 梯燈正常 , 無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常, 無(wú)亂搭亂接 , 無(wú)泄漏燈泡正常 , 燈罩完好率 90%以上程序8:008:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:3017:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工

17、作內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度 24H 每周一遍 24H, 每 20 分鐘一遍 24H5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每周一次 , 每次 1H標(biāo)準(zhǔn)人車(chē)進(jìn)出有序 , 車(chē)輛發(fā)牌、登記 , 交費(fèi) 90%以上 , 無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。 完好率 100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率 2違章率 5%以下無(wú)違章、 無(wú)鳴笛叫人 100%18/20住宅物業(yè)管理方案無(wú)違章采取正確、恰當(dāng)措施國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練安全護(hù)衛(wèi)、停車(chē)管理住宅物業(yè)管理方案作者：佚名時(shí)間： 2008-7-23瀏覽量：保潔管理工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍 / 天 14 天掃二遍 / 周洗一遍 / 月二遍 / 天一遍 / 天二遍/ 月 , 向業(yè)主發(fā)藥一次 / 年標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物、 垃圾、道路無(wú)泥