安徽合肥市房地產(chǎn)分析報(bào)告書

1、word 專業(yè)整理目錄一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展2、合肥市房?jī)r(jià)一路走高3、商品房總體上供小于求4、合肥各區(qū)域房?jī)r(jià)現(xiàn)狀5、規(guī)?；_發(fā)主導(dǎo)市場(chǎng)6、賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng)7、五大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲8、加大二手房監(jiān)管力度確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)二、合肥潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析1、購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕。2、不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布3、家庭年收入萬萬元群體是市場(chǎng)需求主體4、不同收入消費(fèi)者購(gòu)房意向分布5、中高學(xué)歷群體成為購(gòu)房主力三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展四、直面2005 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)1、加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。2、通過宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

2、的區(qū)域平衡3、加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。4、通過宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡5、三位聯(lián)動(dòng)，有力推動(dòng)城市舊城區(qū)改造的進(jìn)程6、以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為先導(dǎo)，促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)并進(jìn)7、規(guī)劃引導(dǎo)，成片配套，通過市場(chǎng)配置經(jīng)濟(jì)杠桿作用，提高土地利用率8、信貸 : 政策調(diào)整引導(dǎo)理智消費(fèi)9、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢(shì)安徽合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施， 房改政策逐步到位， 盡管 近些年 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響， 但 合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭依然迅猛， 特別是 2004 年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資及整體規(guī)模仍然保持較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，正逐漸成為二線城市中新的投資熱

3、點(diǎn)。學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1 、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133.23 億元，其中住宅投資額104.62億元，同比分別增長(zhǎng)了 39.86 和 50.51；施工面積 1414.97萬平方米，其中住宅1106.59萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了 32.03和 33.34 ；新開工面積 710.95萬平方米，其中住宅555.75萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了 19.02和 18.28 ；竣工面積566.39萬平方米，其中住宅 464.99 萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了53.33 和 59.25； 2005年 1-2 月 在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)

4、完成投資19.24 億元，增長(zhǎng) 45.9%。2004 年合肥基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)開發(fā)投資133.23億元施工面積1414.97萬平方米其中住宅投資額104.62億元其中住宅面積1106.59萬平方米其中新開工面積710.95萬平方米竣工面積566.39萬平方米其中住宅面積555.75萬平方米其中住宅面積464.99萬平方米與 2003 年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢(shì)十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)投資膨脹勢(shì)頭已得到有效遏制， 合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良

5、好態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，合肥市的商品住房銷售狀況一直呈穩(wěn)中有升、一路走高的趨勢(shì)。尤其是近7 年，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)更加看好。從商品房銷售看，1999年市區(qū)辦理合同登記備案65.97萬平方米，銷售金額 9.8億元。 2000 年已達(dá)到 141.7 萬平方米、銷售金額21 億元。而剛剛結(jié)束的2004 年，合肥市 商品房銷售面積 371.37萬平方米，其中住宅銷售面積315.85萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了30.76 和 29.74 ；商品房銷售額93.64 億元，其中住宅銷售額 71.62億元，同比分別增長(zhǎng)了37.59和 30.71 。另據(jù)資料顯示，在2004 年合肥市商品房銷售中，個(gè)人購(gòu)房率達(dá)98 以上

6、，目前該市城市居民人均住房建筑面積達(dá) 24.6平方米，住房成套率達(dá) 91 。 隨著各大樓盤在省城遍地開花，全市商品房需求量也成倍增長(zhǎng)：建筑面積平方米住宅保持良好銷售勢(shì)頭，尤以平方米的商品住宅銷量占主流；同時(shí)，建筑面積平方米大套型住房銷量大幅上升。學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理2 、合肥市房?jī)r(jià)一路走高目前合肥市商品住房預(yù)售均價(jià)（不含三縣） 為 2722 元 / 平方米。而據(jù)同一部門的信息，2004 年 6 月份，合肥商品住房預(yù)售均價(jià)僅為每平方米2450 元左右。 從數(shù)字來看， 雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國(guó)平均價(jià)約100 元，但由于房?jī)r(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢(shì)頭在2004 年

7、 8 月份以后開始趨于平緩。據(jù)悉， 2005 年新建樓盤中房?jī)r(jià)在 4000 元/ 平方米以上的約占 12%； 3000-4000 元 / 平方米的約占 52%； 2000 元/ 平方米左右的占 8%。從售價(jià)上看， 2000-3000 元/ 平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大， 3000-3500 元的也有大幅增長(zhǎng)，單套萬元的住宅銷售增長(zhǎng)迅速，占總銷量的近。由于居民收入的提高、住房購(gòu)買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟，購(gòu)房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。與此同時(shí)，一個(gè)明顯的現(xiàn)象已引起政府的關(guān)注，即近年來房

8、價(jià)上漲較快：2002 年省城新建商品房的均價(jià) 1856 元平方米， 2003 年增至 2148 元平方米，到2004 年又猛增到2791 元多，至 2004 年底，一些熱點(diǎn)地段的住房售價(jià)已達(dá)到近4000 元平方米。就在 2005年第一季度，合肥的商品房均價(jià)又上漲了100 元左右。年均增長(zhǎng) 27 的售價(jià)與省城居民可支配收入上漲率9%相比，導(dǎo)致大多數(shù)市民對(duì)房?jī)r(jià)漲幅難以接受。此外，引起政府不安的另一個(gè)關(guān)鍵問題是，雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消費(fèi)的中低價(jià)位樓盤稀缺， 80 平方米以下套型的樓盤更是少之又少，全年還不到 10 萬平方米，與總銷量存在巨大差距。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，雖然二手房的供給會(huì)緩解部分

9、中低收入者的住宅需求，但此舉不能從根本上解決問題。而對(duì)于由此萌發(fā)出來的炒房現(xiàn)象，除了導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲外，也會(huì)對(duì)整個(gè)房市產(chǎn)生不利影響。好在政府已注意到這種傾向，正采取多種措施予以遏制。3、商品房總體上供小于求據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹， 2004 年，合肥房?jī)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，購(gòu)買力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理需求快速增長(zhǎng)主要是因?yàn)楹戏食鞘谢M(jìn)程的加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)發(fā)展中國(guó)家人均GDP達(dá) 1000 美元，

10、城鎮(zhèn)化率達(dá) 30%時(shí)，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國(guó)的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115 平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180 萬，城市用地約170 平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。數(shù)字的差距意味著在近6 年內(nèi)，城市將擴(kuò)大一倍，人口要增加一倍。近兩年，合肥市人口增量將以每年 20 萬人口的速度增加，這些人群形成了龐大的住房需求。按照人均建筑面積35 平方米計(jì)算，每年需建新住宅 70000 套，近 700 萬平方米。按國(guó)家2010 年戶均一套、人均一室、平均每戶120 平方米的住宅建設(shè)目標(biāo)，合肥市300 萬人口以城市每個(gè)家庭3.2 人計(jì)算，人均需增加近10 平方

11、米，預(yù)測(cè)需3000 萬平方米的住宅建設(shè)，才能滿足合肥市居民的住房實(shí)際需求。4、合肥各區(qū)域房?jī)r(jià)現(xiàn)狀目前合肥房?jī)r(jià)受地段和區(qū)域因素的影響依然比較明顯，與市中心直線距離較近的一、二環(huán)之間的房?jī)r(jià)偏高，從區(qū)域上看，東南板塊、西區(qū)板塊、新站板塊因?yàn)橄鄬?duì)成熟，房?jī)r(jià)相對(duì)較高。大部分在售樓盤的均價(jià)集中在每平方米元元之間，當(dāng)然也不乏類似綠城 桂花園、木百景灣、聯(lián)邦家園等均價(jià)在每平方米元以上高檔次樓盤，均價(jià)在每平方米元以下大多集中在東區(qū)和南區(qū)位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域。這樣的價(jià)格水平相對(duì)于北京、杭州、上海等發(fā)達(dá)城市是非常低的，但如果從合肥在全國(guó)的城市地位以及合肥市目前市民收入水平來看，應(yīng)當(dāng)說房?jī)r(jià)上漲的幅度與居民收入增長(zhǎng)還是有

12、一定的脫節(jié)。如果按照房?jī)r(jià)與收入比例來衡量房?jī)r(jià)高低，合肥房?jī)r(jià)與收入比大約在之間，與國(guó)際慣例的房?jī)r(jià)與收入比，房?jī)r(jià)漲幅偏高。隨著融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和千億元規(guī)劃的實(shí)施，合肥作為江淮中心經(jīng)濟(jì)大城市的地位日益突出，無論是經(jīng)濟(jì)規(guī)模、 城市競(jìng)爭(zhēng)力還是城市建設(shè)，都已大踏步地邁上新的歷史臺(tái)階，房地產(chǎn)開發(fā)也隨之進(jìn)入質(zhì)變時(shí)代。5、規(guī)?；_發(fā)主導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，合肥房地產(chǎn)開發(fā)的中小樓盤已經(jīng)提升到相當(dāng)?shù)乃健?004 年以來，以房地產(chǎn)新軍和外來開發(fā)商為主的眾多新盤不斷搶灘，超百萬平方米的大盤頻現(xiàn)合肥，20 多個(gè) 20 萬平方米以上的、附有全新規(guī)劃理念的樓盤也將于2005 年陸續(xù)亮相。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 大盤的不斷涌

13、現(xiàn)標(biāo)志著規(guī)?；_發(fā)時(shí)代應(yīng)勢(shì)而生。盡管上世紀(jì)90 年代合肥也曾出現(xiàn)了琥珀山莊、西園新村等少數(shù)大盤，但整個(gè)市場(chǎng)尚無法與近幾年呈現(xiàn)出的規(guī)?；_發(fā)蓬勃發(fā)展之勢(shì)相比。 2001 年， 30 萬平方米的栢景灣推出，拉開了規(guī)?；_發(fā)的序幕；占地 490 畝的新華學(xué)府花園和占地 600 畝的頤和花園先后于 2002 年和 2003 年上市，更是延續(xù)了本土開發(fā)商的規(guī)?；_發(fā)進(jìn)程。尤其是占地480 畝的綠城桂花園及建筑面積70 萬平方米的國(guó)際花都、37 萬平方米的金色池塘等由外地知名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，把先景觀后建房的理念帶到合肥，使規(guī)模化開發(fā)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)得淋漓盡致。隨著建筑面積130 萬平方米的金水灣、23 萬

14、平方米的濱水城、30 萬平方米的西湖花園、40萬平方米的靜安新城、占地面積1000 畝的奧林匹克花園、600 畝的翡翠花園等樓盤于明年的全新上市，可以預(yù)測(cè)合肥樓市的未來無疑是大盤的天下，并將在開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷推廣方式等多方面有較大飛躍。6、賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng)在 2004 年國(guó)慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來開學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營(yíng)銷理念，推

15、動(dòng)了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷手段，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。對(duì)于外來企業(yè)的介入，是有人歡喜有人憂：喜的是消費(fèi)者可以住上性價(jià)比較高的優(yōu)秀品質(zhì)的房子，憂的是舊觀念的改變?cè)诓粩嗥茐闹恍╅_發(fā)商的 “ 賣方 ” 夢(mèng)想。 但隨著市場(chǎng)的發(fā)展， 客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等相

16、關(guān)內(nèi)容的了解和把握越來越深入，消費(fèi)者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在市場(chǎng)的博弈中攜手成長(zhǎng)和成熟起來，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。7、五大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲其一是住房需求量仍然很大。近幾年，合肥市的城鎮(zhèn)化水平大幅度提高，城市規(guī)模和城市人口增長(zhǎng)很快。 2002 年以前，合肥市城區(qū)面積為130 平方公里，人口為 137 95 萬。但 2002年行政區(qū)劃調(diào)整后，根據(jù)合肥市千億元規(guī)劃，到2010年城區(qū)面積將增加到280 平方公里，人口將增加到300 萬。龐大的需求量決定了房屋在一定時(shí)期內(nèi)仍供小于求。與此同時(shí)，市民購(gòu)買力大大提高，消費(fèi)觀念也趨于成熟。其二是 2004年前三季度合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)完

17、成21.5 億元，同比增長(zhǎng) 47.2% ，土地購(gòu)置面積為 361.4萬平方米，同比增長(zhǎng) 4.8%；完成土地開發(fā)面積為111.2 萬平方米， 同比下降 26.7%；可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用加大，開發(fā)成本增加。拍賣土地價(jià)格的居高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是2005年的一個(gè)市場(chǎng)特征之一。有關(guān)土地供應(yīng)的政策會(huì)越來越規(guī)范，加上2005 年開發(fā)的土地絕大部分已是“招、掛、拍”手段取得的，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，由原來的幾萬元一畝增長(zhǎng)到現(xiàn)在的幾十萬，甚至100多萬元。小區(qū)的建筑成本會(huì)因此相應(yīng)提高。其次，拆遷成本必然增加，建材成本價(jià)格的上漲、住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整和品質(zhì)的提高，更讓

18、開發(fā)商的成本居高不下，進(jìn)一步拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。此外，炒房現(xiàn)象也是促成房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)重要因素。為了平抑市場(chǎng)暴漲商品房房?jī)r(jià)，合肥市政府劃撥土地新建50 萬平方米“平價(jià)房”投放市場(chǎng)，政府對(duì)房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)給出了一個(gè)明確的用市場(chǎng)手段干預(yù)的信號(hào)。隨著“平價(jià)房”以及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)， 2005 年房?jī)r(jià)漲勢(shì)將明顯趨緩，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然是上半年緩漲、下半年在高位盤整。如果沒有特別重大意外事情發(fā)生，預(yù)計(jì)合肥明年房?jī)r(jià)整體漲幅在10%左右，與2004 年的暴漲幅度相比較減緩50% 。但是多層、小高層、高層、花園洋房、別墅等各建筑類別版塊以及區(qū)域間漲幅會(huì)有較大差異。其三是合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系尚不平衡供求結(jié)構(gòu)

19、矛盾是合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中較為突出的一個(gè)問題，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)上中高價(jià)位（3000元平方米以上）和大戶型100 150平方米的商品住房，供給和銷售占了市場(chǎng)的近一半，而適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少：從面積上看，80 平方米以下的僅有8 13萬平方米，總戶數(shù)僅為1286戶；從價(jià)格上看，在580 7萬平方米的新建房屋中，售價(jià)低于2000元每平方米的僅有100萬平方米，戶數(shù)只有7000 戶左右，可以說少而又少，根本無法滿足市民的需求。學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消費(fèi)的中低價(jià)位樓盤稀缺，80 平方米以下套型的樓盤更是少之又少，全年還不

20、到 10 萬平方米，與總銷量存在巨大差距。房地產(chǎn)的投資已處于高位運(yùn)行，市場(chǎng)供需雙方的矛盾依然突出。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，雖然二手房的供給會(huì)解決部分中低收入家庭的需要，但不能從根本上解決問題，中低價(jià)位住宅供應(yīng)仍是瓶頸。因而，政府多提供廉價(jià)房成為2005 年中低收入者的一大期待。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于培育期，合肥房地產(chǎn)自2002 年快速增長(zhǎng)，相當(dāng)一部分是恢復(fù)性的增長(zhǎng)，隨著人們從“住得下”往“住得好”的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住宅的選取則將注重環(huán)境優(yōu)秀、戶型新穎、質(zhì)量良好、服務(wù)頗佳的優(yōu)秀樓盤。也就是說，品牌的競(jìng)爭(zhēng)將是開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段。加上開發(fā)商的背景不同、競(jìng)爭(zhēng)能力不同，2005 年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)

21、一步細(xì)分，以滿足不同消費(fèi)層的需求。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，旅游地產(chǎn)也將出現(xiàn)，住宅的開發(fā)層次也將明顯分化。2005 年，住宅品質(zhì)創(chuàng)新成為合肥樓市的突破點(diǎn)。在合肥市，因?yàn)楣I(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并不強(qiáng)大，合肥市目前在全國(guó)的版圖也不具有經(jīng)濟(jì)流通中心地位 , 而寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)是合肥市整體經(jīng)濟(jì)繁榮的風(fēng)向標(biāo)，基于前面的分析， 可以看出寫字樓的發(fā)展空間仍然不大，商業(yè)地產(chǎn) 2005年上升速度還將乏力。合肥的房地產(chǎn)仍然是住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)，而從五極漂移態(tài)勢(shì)來看，也主要是住宅類產(chǎn)品在作為主力先鋒。2005年住宅產(chǎn)品發(fā)展結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是，小高層產(chǎn)品供應(yīng)量漸漸超過多層建筑，中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，住宅市場(chǎng)將逐漸走進(jìn)“大盤時(shí)代”。其四是

22、區(qū)域連動(dòng)因素的影響。 從近兩年的走勢(shì)看， 房?jī)r(jià)上漲具有區(qū)域性特征。 長(zhǎng)三角地區(qū)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，也是地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)。安徽作為泛長(zhǎng)三角地區(qū)，在承接投資、產(chǎn)業(yè)對(duì)接等方面連動(dòng)效應(yīng)漸顯，地價(jià)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)補(bǔ)漲現(xiàn)象。相對(duì)于長(zhǎng)三角地區(qū)的高房?jī)r(jià)，合肥等省內(nèi)大中城市仍然存在想象空間。其五是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化的影響。一方面，合肥居民自身消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善和升級(jí)，推動(dòng)合肥住宅的檔次和品位不斷提高，另一方面，由于利益機(jī)制的驅(qū)使，開發(fā)商投資瞄準(zhǔn)投資需求，中高檔物業(yè)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭沒有得到緩解，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化趨勢(shì)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。8、加大二手房監(jiān)管力度確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)從合肥市房地產(chǎn)管理局獲悉，為加大房地產(chǎn)管理部門

23、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，合肥市成立了存量房（二手房）資金托管中心，并已于 2004 年底在廬陽區(qū)分局開始實(shí)施資金托管試點(diǎn)。據(jù)了解， 自 2004 年以來， 合肥市二手房交易市場(chǎng)異常火爆，上半年合肥市二手房交易額超過去年全年水平達(dá) 17.76 億元，其中房改房上市交易達(dá)3457 戶，成交額 3.2 億多元。 全年累計(jì)完成交易額39 億多元，同比增長(zhǎng)了一倍以上，約占全年商品房交易額的1/3 強(qiáng)，但由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展迅猛（目前已達(dá)170余家）造成不少中介資質(zhì)等級(jí)低、人員素質(zhì)差，將買房人購(gòu)房款挪作他用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，從而給存量房交易市場(chǎng)帶來諸

24、多不安定因素，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展產(chǎn)生了不良的影響。二、合肥市場(chǎng)潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)。1、購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕。學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為 . 平方米，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示： 2005 年初有的合肥居民打算在近兩年購(gòu)房，購(gòu)房意向較年上升。而且在打算購(gòu)房的人群中，歲歲的占，比年提高了，其中購(gòu)房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，年消費(fèi)意

25、向最強(qiáng)的群體是歲者，占被調(diào)查總體的，而年主力消費(fèi)者年齡下移，為歲，占被調(diào)查總體的比例為。2、不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布購(gòu)房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析年住房消費(fèi)市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：一是低齡化群體需求上升，表明年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關(guān)系的角度來講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)和空間；二是年中檔定位的項(xiàng)目已更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，最初購(gòu)買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì)中堅(jiān)力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場(chǎng)中堅(jiān)力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開發(fā)商過度耗

26、費(fèi)需求資源有關(guān)；三是由于年輕消費(fèi)者購(gòu)房意向相對(duì)強(qiáng)烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，年高層、小高層需求略有上升；四是年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：低端市場(chǎng)需求增長(zhǎng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。3、家庭年收入萬萬元群體是市場(chǎng)需求主體雖說這兩年合肥居民總體收入不斷增長(zhǎng)，但伴隨著購(gòu)房需求總體年齡下降的趨勢(shì)，有購(gòu)房意向的家庭總收入在年增長(zhǎng)并不明顯，購(gòu)房主力仍集中在家庭年收入萬元以下的群體。其中年收入在萬元以下的家庭所占比例從年的下降到了今年的，下降幅度較大；而年收入在萬萬的家庭所占比例由年的上升至年的，

27、可以看出今年整個(gè)合肥購(gòu)房者向家庭年收入萬萬的群體靠攏4、不同收入消費(fèi)者購(gòu)房意向分布?xì)q以下有購(gòu)房意向的年輕人絕大部分正處于事業(yè)起步階段，他們的家庭平均月收入大部分在元，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。正如上面的分析，購(gòu)房群體的低齡化，必然導(dǎo)致可支配收入的減少和購(gòu)買力的下降。盡管開發(fā)商不愿意，政府也會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，盡量保持合肥房市穩(wěn)步向中低收入走齊。但由于開發(fā)成本較之前幾年有了較大提高，特別是土地成本的提高，必然限制了今年房?jī)r(jià)的下調(diào)。合肥住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力目前是：以中低收

28、入水平的年輕消費(fèi)者為主的消費(fèi)群體，正是這一消費(fèi)群支撐了合肥的中低檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展。學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理5、中高學(xué)歷群體成為購(gòu)房主力六成以上的潛在購(gòu)房群體擁有?？萍耙陨蠈W(xué)歷，學(xué)歷和購(gòu)買力之間存在著強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。一般而言，對(duì)于在同一行業(yè)中具有類似工作經(jīng)歷和工作年限的不同群體，學(xué)歷越高，其收入水平一般也越高（職位通常也高），相應(yīng)購(gòu)買力也越強(qiáng)。高學(xué)歷群體在購(gòu)買需求，購(gòu)買決策過程等方面也會(huì)存在差異：相對(duì)于中低學(xué)歷群體而言，高學(xué)歷群體的購(gòu)買決策相對(duì)比較理性；從購(gòu)買需求來看，由于高學(xué)歷群體在掌握和理解房地產(chǎn)相關(guān)信息和知識(shí)方面要優(yōu)于中低學(xué)歷群體，所以在和開發(fā)商進(jìn)行購(gòu)買談判和簽訂合同時(shí)，相對(duì)而言擁有

29、的主動(dòng)權(quán)略高一些；另外中高學(xué)歷群體在了解房地產(chǎn)信息渠道方面，相對(duì)于低學(xué)歷群體而言，形式更加多樣化，由于這個(gè)群體具有接觸網(wǎng)絡(luò)的機(jī)會(huì)比較多的特點(diǎn)，所以對(duì)于房產(chǎn)商而言，網(wǎng)絡(luò)推廣的作用比照以往顯得日益重要起來了。三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展自 2004 年以來，安徽省的土地開發(fā)與購(gòu)置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長(zhǎng)情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會(huì)城市的合肥，又占到了安徽省的1 3。2004 年合肥市出售四類經(jīng)營(yíng)性用地7000 余畝，供應(yīng)總價(jià)達(dá)65 億元，政府直接受益近30 億元，更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”，在全國(guó)也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76 宗

30、，成交面積約5990.8畝，較上年增長(zhǎng)11.5%，成交僅額約415867.1 萬元。 （注：以上數(shù)據(jù)為 2004 年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目，不含1 月份成交項(xiàng)目和面積為20 畝以下項(xiàng)目）按區(qū)域劃分，2004 年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32 宗，成交面積約 2480.7 畝，成交金額187537.7 萬元。其次為龍陽區(qū)成交14 宗，成交面積約933.1 畝，成交金額71764.4萬元?，幒^(qū)成交11 宗，成交面積約367.8 畝，成交金額約13961.7 萬元。按土地用途劃分：成功出讓的76 宗地塊中，住宅用地（含住宅配套公建用地）為33 宗，合計(jì)面積約308

31、1.8 畝，成交金額 212967 萬元；商住用地29 宗，合計(jì)面積約1770.6 畝，成交金額95571.9 萬元；商業(yè)用地11 宗，合計(jì)面積約 625.9 畝，成交金額 50277.4 萬元；其他綜合用地為3 宗，合計(jì)面積為194.6 畝，成交金額 12988.1萬元。學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理正確定位是有效開展工作的前提和基礎(chǔ)，將合肥市土地儲(chǔ)備交易工作引領(lǐng)到正確的道路。正確定位主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是定位為政府實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供“抓手”。土地資源是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量，才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán)，從而解

32、決土地市場(chǎng)混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。2004 年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600 平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營(yíng)性用地上市計(jì)劃為 7300 畝，土地儲(chǔ)備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項(xiàng)目區(qū)位供地，在盤活存量、 合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。二是定位為有效保證城市規(guī)劃的實(shí)施，促進(jìn)舊城改造、加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的配套。一方面是土地收儲(chǔ)機(jī)制的建立，徹底改變了過去開發(fā)企業(yè)各自為政、各自為利、找地開發(fā)，城市規(guī)劃難以實(shí)施的局面；另一方面是收儲(chǔ)的土地一律采用招標(biāo)拍賣掛牌的形式公開向市場(chǎng)供應(yīng)，并擴(kuò)大了凈地供應(yīng)量，吸引了一大批全

33、國(guó)乃至世界一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼進(jìn)入合肥，對(duì)合肥的城市建設(shè)快速發(fā)展起到了積極作用，尤其是收儲(chǔ)為城市建設(shè)注入前期資金和配套資金，提升了房地產(chǎn)業(yè)的高速高質(zhì)量發(fā)展。2002 年該市在環(huán)城路以內(nèi)建設(shè)小高層尚得不到認(rèn)同，可 2004 年在二環(huán)路以內(nèi)的建筑容積率已很少有小于2 的了，商住樓已基本沒有多層建筑。三是定位為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、支持和幫助國(guó)有企業(yè)改制、脫貧解困。土地儲(chǔ)備制度建立前，一些瀕臨倒閉的企業(yè)以土地資產(chǎn)為法碼，到處招商引資，擾亂了土地市場(chǎng)秩序；收儲(chǔ)機(jī)制建立后，對(duì)需盤活企業(yè)的土地資產(chǎn)均由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收回收購(gòu)，統(tǒng)一申報(bào)規(guī)劃，統(tǒng)一運(yùn)作。實(shí)行凈地拍賣、捆綁式退城進(jìn)工業(yè)園區(qū)、 騰籠換鳥式招標(biāo)掛牌等

34、方式處置，不但使國(guó)有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了最大化，而且徹底改變了瀕臨破產(chǎn)企業(yè)，要“活”沒出路，要“關(guān)”沒資金的狀況，達(dá)到了政府保品牌、保就業(yè)、保產(chǎn)業(yè)、保產(chǎn)值稅收的愿望，促進(jìn)了國(guó)企改革中的穩(wěn)定。如該市公交二保場(chǎng)騰空的45 畝土地開價(jià) 4000 萬元多次“嫁”不出，由土地儲(chǔ)備中心提供 6000 萬元收購(gòu)后， 企業(yè)不僅按期建成了新的保養(yǎng)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了與香港白馬巴士集團(tuán)的資本對(duì)接，實(shí)現(xiàn)了城市公交檔次的整體提升，還投資建設(shè)了一所現(xiàn)代化的醫(yī)院，而原土地由開發(fā)企業(yè)以1 44 億元競(jìng)拍成交后，開發(fā)成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)吸引了家樂福等世界商業(yè)巨頭的進(jìn)駐；建材二廠位于該市東郊，廠區(qū)荒廢近20 年，前幾年分別以 61 O多萬元畝的價(jià)格均難出手

35、，儲(chǔ)備中心收購(gòu)后，與規(guī)劃部門一起8 次調(diào)整規(guī)劃、數(shù)次招開協(xié)調(diào)會(huì)，解決諸如學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施配套、整合周邊地塊等問題，并在全國(guó)性的會(huì)議上推介，最后以每學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理畝 6l 萬元成交。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2002 年實(shí)施招拍掛出讓國(guó)有土地使用權(quán)制度以來，共收購(gòu)老企業(yè)73 家，提供資金 86 億元，盤活老企業(yè)土地資產(chǎn)26 85 億元。四是定位于合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地國(guó)策，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。單位土地面積產(chǎn)出率逐步提高，單位土地面積投入逐步加大， GDP增長(zhǎng)對(duì)土地面積需求變小，最終實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供更可靠的資源保障，是該市土地管理工作的重要目標(biāo)。土地

36、由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備并公開上市交易制度的建立，為這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了最好的機(jī)制。通過招拍掛形式向市場(chǎng)供地，促進(jìn)了土地利用的最大化、最快化，是利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿解決土地使用中浪費(fèi)和閑置的有效手段。從合肥這兩年供地的統(tǒng)計(jì)看，開發(fā)企業(yè)取得凈地后，都能在三到六個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)。五是定位于讓開發(fā)企業(yè)有利可圖。首先是不向開發(fā)企業(yè)提供虛假的信息，不為招商、追求土地價(jià)格夸大土地的價(jià)值，實(shí)事求是地進(jìn)行推介，讓購(gòu)買人自己去看、去查、去決策，不因人而異，真正體現(xiàn)了市場(chǎng)的誠(chéng)信度； 其次是給開發(fā)企業(yè)提供真心的參謀意見， 如果開發(fā)企業(yè)需要， 有關(guān)人員會(huì)毫不保留地分析利弊，嚴(yán)格審查拍賣公司制作的拍賣文件，統(tǒng)一宣傳口徑，不允許拍賣公司

37、虛假吹噓；再次是積極做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，特別是當(dāng)?shù)谝淮芜M(jìn)入該市的企業(yè)遇到矛盾的時(shí)候，決不推委扯皮，及時(shí)有效地組織召開協(xié)調(diào)會(huì)，解決企業(yè)的困難。六是定位于為城市建設(shè)積累必要的資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003 年 1 月至 2004 年 l1 月，該市儲(chǔ)備交易中心儲(chǔ)備的土地上市交易為政府提供凈收益15.86 億元； 2004 年全市包括開發(fā)區(qū)在內(nèi)按年初計(jì)劃公開上市四類經(jīng)營(yíng)性用地 7300 畝，實(shí)現(xiàn)政府收益近30 億，目前庫存儲(chǔ)備土地近萬畝，貸款余額7.3億。有了這些資金的支持，有效支撐了城市的道路交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，緩解了政府財(cái)政緊張的局面，推動(dòng)了城市建設(shè)的快速發(fā)展。截止目前，合肥市土地儲(chǔ)備總量近2 萬畝，

38、04 年市場(chǎng)公開配置土地7006 畝，土地供應(yīng)總價(jià)近65 億元，政府土地收益近30 億元，經(jīng)營(yíng)性用地100實(shí)現(xiàn)了“招標(biāo)拍賣掛牌”出讓。我市國(guó)有土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和土地市場(chǎng)治理整頓工作在03、04 年國(guó)家和省開展的多次專項(xiàng)檢查、審計(jì)和驗(yàn)收中均獲得好評(píng)。四、直面 2005合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)1、加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。由于土地儲(chǔ)備交易機(jī)制的不斷完善， 到 2004 年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府的主導(dǎo)思想和地位真正得到了體現(xiàn)，政府調(diào)控和駕馭市場(chǎng)的能力不斷增強(qiáng)。政府通過采取上收經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)權(quán)，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)計(jì)劃，杜絕多頭供地等各種行之有效的措施，加強(qiáng)了土地資

39、產(chǎn)集中統(tǒng)一管理，規(guī)范和凈化了土地市場(chǎng)秩序，利用手中充足的土地儲(chǔ)備，成功實(shí)現(xiàn)了對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保證了土地市場(chǎng)的健康有序，保持了城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁。2、通過宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡受多年城市發(fā)展格局的影響，合肥房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)像全國(guó)很多城市一樣，也存在著區(qū)域發(fā)展不均衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等弊端。局部社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)啟動(dòng)較早的區(qū)域，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高；而有些區(qū)域比如瑤海區(qū)作為合肥的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低谷狀態(tài)，近兩年隨著國(guó)企改革的不斷深入，政府加大了老舊企業(yè)和嚴(yán)重污染企業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)，采取”退二進(jìn)三”、”騰籠換業(yè)”等多種方式

40、盤活企業(yè)土地資產(chǎn)，逐漸形成了以新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)為中心向四周輻射的物流和各類專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了該區(qū)的第一次經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和經(jīng)濟(jì)飛躍，然而這些物流和專業(yè)市場(chǎng)的配套學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理設(shè)施相當(dāng)不完善，市場(chǎng)檔次普遍較低，商品住宅缺位現(xiàn)象較為嚴(yán)重，04 年，政府有針對(duì)性的加大了該區(qū)域住宅用地的市場(chǎng)投放量，利用成片組團(tuán)式的規(guī)模供地和相對(duì)較低。3、加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。由于土地儲(chǔ)備交易機(jī)制的不斷完善， 到 2004 年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府的主導(dǎo)思想和地位真正得到了體現(xiàn)， 政府調(diào)控和駕馭市場(chǎng)的能力不斷增強(qiáng)。政府通過采取上收經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)權(quán)，嚴(yán)格

41、控制經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)計(jì)劃，杜絕多頭供地等各種行之有效的措施，加強(qiáng)了土地資產(chǎn)集中統(tǒng)一管理，規(guī)范和凈化了土地市場(chǎng)秩序，利用手中充足的土地儲(chǔ)備，成功實(shí)現(xiàn)了對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保證了土地市場(chǎng)的健康有序，保持了城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁。4、通過宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡受多年城市發(fā)展格局的影響，合肥房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)像全國(guó)很多城市一樣，也存在著區(qū)域發(fā)展不均衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等弊端。局部社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)啟動(dòng)較早的區(qū)域，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高；而有些區(qū)域比如瑤海區(qū)作為合肥的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低谷狀態(tài)，近兩年隨著國(guó)企改革的不斷深入，政府加大了老舊

42、企業(yè)和嚴(yán)重污染企業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)，采取”退二進(jìn)三”、”騰籠換業(yè)”等多種方式盤活企業(yè)土地資產(chǎn)，逐漸形成了以新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)為中心向四周輻射的物流和各類專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了該區(qū)的第一次經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和經(jīng)濟(jì)飛躍，然而這些物流和專業(yè)市場(chǎng)的配套設(shè)施相當(dāng)不完善，市場(chǎng)檔次普遍較低，商品住宅缺位現(xiàn)象較為嚴(yán)重， 04 年，政府有針對(duì)性的加大了該區(qū)域住宅用地的市場(chǎng)投放量， 利用成片組團(tuán)式的規(guī)模供地和相對(duì)較低的地價(jià)吸引一批實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，激活了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使該區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出多元化快速發(fā)展的良好局面，形成了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的第二次轉(zhuǎn)軌和第二次騰飛。5、三位聯(lián)動(dòng)，有力推動(dòng)城市舊城區(qū)改造的進(jìn)程我們?cè)趯?shí)施舊城區(qū)和城中村改造

43、過程中，一直堅(jiān)持依托市直各有關(guān)部門、依托各級(jí)政府、依托有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的工作方針，遵循著“地方政府出力、開發(fā)企業(yè)出資、國(guó)土部門出面”三位聯(lián)動(dòng)的工作原則，聯(lián)合社會(huì)各方力量， 對(duì)每一個(gè)建設(shè)改造項(xiàng)目， 均要做出科學(xué)詳細(xì)的論證和測(cè)算， 在確保群眾利益的基礎(chǔ)上，盡可能地為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)便捷的服務(wù)，保證其能獲取合理的利潤(rùn)。6、以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為先導(dǎo)，促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)并進(jìn)4 年合肥市國(guó)有土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)的另外一個(gè)特點(diǎn)是，在鞏固房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)并進(jìn)，確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。在對(duì)國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活過程中，并不以房地產(chǎn)開發(fā)作為唯一模式，而是根據(jù)每個(gè)企業(yè)的實(shí)際狀況

44、和不同特點(diǎn)，對(duì)癥下藥，或采取土地和資產(chǎn)剝離分別處置，或以引進(jìn)新的產(chǎn)業(yè)、新的技術(shù)采取土地和資產(chǎn)捆綁處置等多種方式，其主要目的是為了確保傳統(tǒng)工業(yè)項(xiàng)目、優(yōu)勢(shì)工業(yè)項(xiàng)目、特色工業(yè)項(xiàng)目的延續(xù)和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)與土地資源的最佳結(jié)合。 03、 04 年兩年我們盤活的國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)總額達(dá) 27 億元，不但為國(guó)企改制、改革、解貧脫困和職工安置提供了大量的資金支持，有效地維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，而且利用土地市場(chǎng)這個(gè)平臺(tái)引進(jìn)了聯(lián)合利華、香港華潤(rùn)、上海綠寶電纜、北京國(guó)富投資、加拿大松芝國(guó)際企業(yè)機(jī)構(gòu)、家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、中國(guó)輕紡城等一大批知名工業(yè)和商業(yè)企業(yè)入駐合肥。7、規(guī)劃引導(dǎo)，成片配套，通過市場(chǎng)配置經(jīng)濟(jì)杠桿作用

45、，提高土地利用率學(xué)習(xí)資料整理分享word 專業(yè)整理1）、成片規(guī)劃，成片配套，提升城市建設(shè)水平。為了防止項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)和減小城郊結(jié)合部改造建設(shè)成本，合肥市一開始便按土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，對(duì)城市周邊地區(qū)進(jìn)行成片規(guī)劃控制儲(chǔ)備和集體土地統(tǒng)征儲(chǔ)備，并對(duì)“黃山公園 、“森林城 、“望湖城”、“東南引風(fēng)口 、“合瓦路 、“樊洼路”、“新安江路”等城市重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行了規(guī)劃論證和控制性詳規(guī)，已投入規(guī)劃費(fèi)用數(shù)千萬元。今后這些土地供應(yīng)和開發(fā)建設(shè)必須嚴(yán)格按照已審批的詳規(guī)執(zhí)行?？刂菩栽斠?guī)的編制，提升了城市建設(shè)的水平，更提高了土地的集約利用。2）、依據(jù)審批后的控制性詳規(guī)，市土地儲(chǔ)備交易中心投入資金對(duì)規(guī)劃儲(chǔ)備區(qū)域進(jìn)行

46、統(tǒng)征統(tǒng)拆，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施配套，統(tǒng)一營(yíng)造大環(huán)境。這樣做，不但促進(jìn)市政配套設(shè)施功能更加完善，而且能更好的保護(hù)群眾利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)，“凈地出讓”，使開發(fā)企業(yè)更準(zhǔn)確的測(cè)算成本，把開發(fā)企業(yè)從拆遷安置中解放出來，使他們精心于設(shè)計(jì)和管理，精心于營(yíng)造功能齊全、配套設(shè)施完善的小區(qū)人居環(huán)境來吸引消費(fèi)者，獲取利潤(rùn)。通過市場(chǎng)化配置的土地，開發(fā)建設(shè)周期大大縮短，動(dòng)工率、竣工率和開盤率較之以往都有較大幅度的提升，而且土地資源也得到了更加合理、集約的利用，基本杜絕了閑置土地的現(xiàn)象。3）、合理規(guī)劃，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和群眾消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地利用率的大幅提升。以往，合肥的老百姓習(xí)慣于居住多層住宅，對(duì)高層和小高層住宅難以接受，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)尤其是本地開發(fā)企業(yè)不敢過多涉足這一開發(fā)領(lǐng)域。近幾年，我們?cè)诩哟笞≌玫氐墓δ芘涮缀铜h(huán)境建設(shè)要求的基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)配置杠桿，陸續(xù)推出了一些位置較好、面積較大、規(guī)劃容積率較高的土地，吸引了一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，打造出了一批功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的高檔次、高品位的高層住宅小區(qū)，受到了廣大消費(fèi)者的歡迎。目前，高層和小高層住宅