中心商業(yè)街招商統(tǒng)一說(shuō)辭

1、中心商業(yè)街招商統(tǒng)一說(shuō)辭一、中心商業(yè)街項(xiàng)目簡(jiǎn)介中心商業(yè)街是懷化2013年重點(diǎn)建設(shè)工程，是國(guó)家重點(diǎn)平站結(jié)合人防工程，由湖南大興人防投資開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目位于懷化市商業(yè)核心地段，人民路、鶴州路兩條主干道以下，規(guī)劃人民路由中心市場(chǎng)至迎豐路口段(大潤(rùn)發(fā))，鶴州路由迎豐路口至人民路口段。項(xiàng)目全長(zhǎng)1460米，占地面積36000川，建筑面積近40000，規(guī)劃五大主題，復(fù)合領(lǐng)先業(yè)態(tài)，集購(gòu)物'美食、娛樂(lè)、休閑功能于一體，致力于打造懷化規(guī)模最大的綜合性地下商業(yè)街。項(xiàng)目于2013年底正式開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于2014年底交付使用。二、項(xiàng)目特征分析1、黃金地段：業(yè)內(nèi)有一句名言：投資商業(yè)，第一要素是地段、第二

2、要素是地段，第三要素還是地段。地段決定了商鋪的性價(jià)比、商鋪的客流量及對(duì)消費(fèi)群體的吸引力。(1)項(xiàng)目地處懷化市發(fā)展規(guī)劃的核心區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍日益濃厚(步步高、佳慧華盛堂、大潤(rùn)發(fā)、新天地等)；(2)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，位于懷化兩條商業(yè)主干道人民路與鶴州路；(3)項(xiàng)目周邊有汽車站、火車站僅100米內(nèi)，其車流量、人流量達(dá)到10萬(wàn)次/天，為項(xiàng)目發(fā)展提供充足的人流量；(4)項(xiàng)目周邊有電力局'公安局、電信、移動(dòng)等機(jī)關(guān)單位，客流量穩(wěn)定，有效提升項(xiàng)目周邊人氣；(5)懷化市的整個(gè)公交車線路有80%的線路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，交通十分便捷。2、配套完善：(1)項(xiàng)目配套設(shè)施方面，具備完善的水、電、暖、寬帶網(wǎng)接

3、口'電話接口等配套設(shè)施，為商戶提供良好的經(jīng)營(yíng)條件，為消費(fèi)者提供冬暖夏涼優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境；（2）社會(huì)配套：距離汽車西站800米，距離正健醫(yī)院'耳鼻喉醫(yī)院200米；距離人民路小學(xué)、一中約800米；中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行'中國(guó)工商銀行、農(nóng)村信用社距離項(xiàng)目均在200米之內(nèi)；（3）物業(yè)配套：公司組建專門的物業(yè)公司，對(duì)商戶進(jìn)行24小時(shí)服務(wù)，提供保安'保潔'設(shè)施維修'水電管理等服務(wù)；3、新興商圈：項(xiàng)目由20條特色商業(yè)街，五大文化主題組成，是集購(gòu)物'休閑、娛樂(lè)、美食等多功能業(yè)態(tài)組成，多種復(fù)合業(yè)態(tài)，互為依勢(shì)，有效互動(dòng)，通過(guò)名吃、名品'名

4、店的加盟，將成為懷化市的城市核心商業(yè)街。4、經(jīng)營(yíng)理念：中心商業(yè)街實(shí)行統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)規(guī)范，統(tǒng)一營(yíng)銷策劃、調(diào)整品牌升級(jí)、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)布局，保障物業(yè)管理，樹(shù)立和提升了中心商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)形象和檔次，為經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者營(yíng)造了時(shí)尚'舒適、安全的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境。統(tǒng)一形象管理（店招統(tǒng)一規(guī)格、尺寸一致）統(tǒng)一招商管理（在招商過(guò)程中著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，兼顧到各業(yè)態(tài)、各商戶的經(jīng)營(yíng)，使商戶能夠共榮發(fā)展），統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題（項(xiàng)目總體上有個(gè)明確的定位，各商業(yè)街區(qū)有自身的定位比如：孕嬰一條街等），統(tǒng)一物業(yè)管理（主要是設(shè)備管理、工程管理、水電管理'治安管理、清潔衛(wèi)生管理），統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督（主要是商品質(zhì)量、文明禮貌'營(yíng)業(yè)時(shí)間、

5、服務(wù)態(tài)度等）的優(yōu)勢(shì)徹底打破了以往傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)混亂，魚(yú)龍混雜的詬病。賦予每條街區(qū)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展不足。通過(guò)品牌的集中效應(yīng)，帶動(dòng)街區(qū)商業(yè)發(fā)展，引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展潮流。5、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：中心商業(yè)街實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理的開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目分兩期建設(shè)，商業(yè)建筑面積近40000川，是懷化市規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全'商品最豐富的地下商業(yè)步行街。6、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目通過(guò)差異化'特色化定位，實(shí)現(xiàn)與街面的步步高、新天地、凱邦萬(wàn)象城等業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，填補(bǔ)其業(yè)態(tài)及品牌上的空白，增加餐飲'休閑、娛樂(lè)、中高檔品牌業(yè)態(tài)比例，實(shí)現(xiàn)客流共享，使消費(fèi)者享受到一站式體驗(yàn)。7、專業(yè)化管理：中心商業(yè)街由公司

6、組建專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（由公司聘請(qǐng)具有豐富商業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行操作，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商宣傳推廣等流程進(jìn)行操作，期間結(jié)合統(tǒng)一的宣傳推廣，為入住商戶造勢(shì)，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一營(yíng)銷策劃），在充分的市場(chǎng)調(diào)研的規(guī)劃合理的業(yè)態(tài)組基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)階段懷化市的商業(yè)格局及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),合和經(jīng)營(yíng)布局，充分考慮車流和人流走向，做到布局合理形成整體優(yōu)勢(shì)。隨著中心商業(yè)街的啟動(dòng)，我們與步步高、新天地、凱邦萬(wàn)象城等一起將成為懷化市商業(yè)氛圍最濃厚的商圈，憑借優(yōu)越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流，完善的配套設(shè)施，專業(yè)化的管

7、理，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，中心商業(yè)街將為懷化市商業(yè)的繁榮和發(fā)展提供良好的環(huán)境，改變和引領(lǐng)周邊居民改變消費(fèi)習(xí)慣，是懷化市商業(yè)核心轉(zhuǎn)移和商業(yè)發(fā)展升級(jí)的核心動(dòng)力。三'招商組市策略項(xiàng)目在啟動(dòng)階段采取“放水養(yǎng)魚(yú)”、“品牌拉動(dòng)、莊家托市”、“品牌共贏”戰(zhàn)略。1、放水養(yǎng)魚(yú)：在市場(chǎng)啟動(dòng)初期，開(kāi)發(fā)商、投資者通過(guò)系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)，通過(guò)大量經(jīng)營(yíng)戶的入駐來(lái)啟動(dòng)市場(chǎng)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)商業(yè)街作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚(yú)的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入住商戶收取過(guò)高的租金，結(jié)果無(wú)異于殺雞取卵。

8、2、品牌拉動(dòng)'莊家托市：在市場(chǎng)啟動(dòng)階段經(jīng)營(yíng)者觀望態(tài)度較濃，通過(guò)項(xiàng)目的宣傳'推廣，把有影響力的商家'消費(fèi)者認(rèn)可度較高的商家、規(guī)模較大的商家、主力店引入項(xiàng)目，以此來(lái)帶動(dòng)其它商家的進(jìn)駐。3、品牌共贏戰(zhàn)略：常言說(shuō)“一根筷子容易斷，三根筷子斷就難”，作為一個(gè)特色商業(yè)步行街，如果經(jīng)營(yíng)戶各自為政，各自宣傳自己的品牌就很難形成大的氣候，只有通過(guò)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一宣傳，才能吸引更多的一站式消費(fèi)者，才能擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。通過(guò)多業(yè)態(tài)組合、吸引眾多的品類商家，發(fā)揮品牌集中效應(yīng)，可以實(shí)現(xiàn)客流共享，如果商戶各自為政，將削弱品牌集中帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目也將無(wú)法有效引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展和承載商業(yè)繁榮，改變當(dāng)?shù)鼐?/p>

9、民消費(fèi)習(xí)慣的使命。通過(guò)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一宣傳，可以吸引更多的一站式消費(fèi)者，才能擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。四、交通分析&人口分析1、交通分析懷化是湘西南門戶和交通樞紐，從云、貴川及廣西'上海等地進(jìn)出張家界的游客，大都從這里中轉(zhuǎn)。對(duì)外交通：懷化市素有“火車拖來(lái)的城市”之喻，國(guó)家重要鐵路動(dòng)脈湘黔鐵路和焦柳線及在建的渝懷鐵路呈“大”字在城區(qū)交匯，目前，每天由懷化始發(fā)和終到的客運(yùn)列車有10對(duì)，過(guò)境客運(yùn)列車13對(duì)。湘黔、枝柳兩條鐵路和320,209兩條國(guó)道成“十”字型交匯于懷化市。滬昆高鐵懷化南站正在籌建中，隨著濟(jì)茂高鐵的確定，懷化成為繼長(zhǎng)沙之后湖南省內(nèi)第二大高鐵交匯城市。2、項(xiàng)目周邊人口分析目前項(xiàng)目周

10、邊3公里范圍內(nèi)大約20萬(wàn)人的消費(fèi)群體，成為項(xiàng)目的核心商圈消費(fèi)群，為商業(yè)發(fā)展提供有力支撐。五、臨街商鋪與步行街商鋪區(qū)別1、臨街商鋪的特征臨街商鋪各自獨(dú)立設(shè)點(diǎn)，互不干預(yù)，很難形成一定的規(guī)模效應(yīng)。消費(fèi)對(duì)象是周邊固定的消費(fèi)群，消費(fèi)目的單一，從業(yè)態(tài)分布來(lái)講，比較分散，不能形成聚合效應(yīng)，由于沒(méi)有的統(tǒng)一的管理，很難形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)格局。2、步行街商鋪的特征(1)步行街商鋪，依附于步行街兩側(cè)，店鋪裝修風(fēng)景各異，為消費(fèi)者提供良好的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，在滿足人們?cè)谙M(fèi)的同時(shí)還可以體驗(yàn)這里時(shí)尚的休閑、旅游空間。(2)步行街的業(yè)態(tài)定位為復(fù)合業(yè)態(tài)，集購(gòu)物'餐飲'休閑'娛樂(lè)于一體，在這里消費(fèi)，可以享受

11、一站式的服務(wù)，即在購(gòu)物的同時(shí)可以享受美食'健身、娛樂(lè)等活動(dòng)?？梢詷O大的帶動(dòng)消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，并能夠起到良好的聚集效應(yīng)。(3)由于這里的商鋪各具特色，又互不影響，即彼此競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)又相互帶動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)格局客觀上既促進(jìn)了經(jīng)營(yíng)者提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平，同時(shí)又使經(jīng)營(yíng)者提高了經(jīng)營(yíng)效益。在這樣的步行街里很容易形成品牌效應(yīng)，就像上海的南京路'新天地，北京的王府井一樣。(4)在步行街經(jīng)營(yíng)，可以享受專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)和良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，這就解決了經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂。如果是單一的臨街商鋪則很難形成統(tǒng)一的管理模式。(5)步行街內(nèi)通過(guò)品牌加盟，莊家托市，不僅可以帶動(dòng)中小經(jīng)營(yíng)者提高經(jīng)營(yíng)管理水平，同時(shí)還可起到聚客效應(yīng)，從而帶動(dòng)整個(gè)步行街的旺盛的人氣，形成濃厚的商業(yè)氛圍。六、招商優(yōu)惠政策及租賃商鋪投資分析1、招商優(yōu)惠政策(未定)2、租賃商鋪投資分析(未定)七、租金價(jià)格定價(jià)依據(jù)：公司定價(jià)是在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上結(jié)合不同業(yè)態(tài)的承租能力'項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)租金水平'項(xiàng)目自身狀況對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響（項(xiàng)目周邊環(huán)境、展示面、硬件條件等）考慮自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景、經(jīng)營(yíng)效益，地段和商圈及周邊的人口情況，市場(chǎng)啟動(dòng)前期對(duì)經(jīng)營(yíng)者的讓利優(yōu)惠等。八、招商內(nèi)容（見(jiàn)招商手冊(cè)）九、合