惠州環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃和市場

1、1目錄A. 環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃 惠州市總體規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)規(guī)劃起步區(qū)規(guī)劃B. 環(huán)大亞灣新區(qū)市場概況新區(qū)版塊劃分新區(qū)土地市場新區(qū)商品房市場2惠州市下轄2區(qū)3縣：p惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣設(shè)有兩個國家級開發(fā)區(qū)：p大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，屬珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)惠州市總體規(guī)劃城市規(guī)劃及功能定位惠州城市規(guī)劃以“一城三組團(tuán)、雙核心結(jié)構(gòu)”發(fā)展，三組團(tuán)包括惠城、惠陽、陳江-仲愷，雙核心包括惠城和惠陽惠城次區(qū)域：珠江三角洲地區(qū)性主中心，惠州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，廣東重要的歷史文化名城和旅游基地；惠陽-大亞灣次區(qū)域：珠江三角洲地區(qū)性副中心，惠陽區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，我國沿海重要港口

2、和石化基地；陳江仲愷次區(qū)域：加工制造業(yè)聚集區(qū)，珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，城市遠(yuǎn)景發(fā)展儲備用地區(qū)域；北部山區(qū)次區(qū)域：惠州重要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要的生態(tài)屏障。區(qū)域功能及定位河源深圳東莞惠東縣博羅縣農(nóng)產(chǎn)品基地電子產(chǎn)品、加工制造業(yè)地區(qū)性主中心地區(qū)性副中心惠城次區(qū)域北部山次區(qū)域陳江-仲愷次區(qū)域惠陽-大亞灣次區(qū)域大亞灣城市規(guī)劃范圍包括惠城區(qū)、惠陽區(qū)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積2672.3平方公里。3環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃新區(qū)戰(zhàn)略意義及規(guī)劃范圍新區(qū)14年6月27日掛牌成立，是惠州進(jìn)入珠三角第二梯隊的重大戰(zhàn)略平臺和新興增長極， 預(yù)計17年起步區(qū)初見雛形，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量再造一個惠州

3、包括惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)全境，以及惠東縣白花鎮(zhèn)及平海半島上的6個鎮(zhèn)、2個旅游管理區(qū)；陸地面積2168平方公里，海域面積4520平方公里。新區(qū)總規(guī)劃范圍包括惠陽區(qū)的秋長、淡水和大亞灣的澳頭、西區(qū)四個街道辦構(gòu)成的核心區(qū)，總面積約200平方公里核心區(qū)規(guī)劃范圍包括惠州南站新城起步區(qū)、大亞灣石化產(chǎn)業(yè)起步區(qū)和稔山濱海新城起步區(qū)建設(shè)，總面積約28平方公里起步區(qū)規(guī)劃范圍4環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃整體空間布局及片區(qū)功能新區(qū)空間規(guī)劃打造陸海統(tǒng)籌、區(qū)域聯(lián)動的“一軸一帶”，建設(shè)功能互補、產(chǎn)城融合的“八大片區(qū)”城市功能拓展軸：建設(shè)聯(lián)動南北、帶動周邊、支撐惠州向南向海發(fā)展的核心軸；海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶：以大亞灣臨港產(chǎn)業(yè)片區(qū)和稔

4、平半島濱海旅游片區(qū)為雙核心，形成廣東東部海洋經(jīng)濟(jì)特色發(fā)展帶。一軸一帶大亞灣臨港產(chǎn)業(yè)片區(qū)：制造業(yè)基地惠陽綜合服務(wù)片區(qū)：綜合性服務(wù)中心新圩低碳產(chǎn)業(yè)片區(qū)：綠色低碳產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和深莞惠城郊型旅游觀光勝地鎮(zhèn)隆電子信息產(chǎn)業(yè)片區(qū)：電子電器業(yè)生產(chǎn)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地稔平半島濱海旅游片區(qū)：濱海旅游區(qū)稔山特色產(chǎn)業(yè)片區(qū)：海洋新興產(chǎn)業(yè)基地和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型示范區(qū)白花新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)：新興產(chǎn)業(yè)、休閑旅游臨空產(chǎn)業(yè)片區(qū)：空港物流等綜合服務(wù)區(qū)八大片區(qū)5環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)空間布局及功能核心區(qū)面積200平方公里，建設(shè)港區(qū)城聯(lián)動的六大功能組團(tuán)核心區(qū)六大功能組團(tuán)惠州南站新城組團(tuán)：以TOD模式為導(dǎo)向，圍繞公交樞紐進(jìn)行土地綜合開發(fā)?；蓐?/p>

5、淡水老城組團(tuán)：形成服務(wù)環(huán)大亞灣新區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心和生活服務(wù)中心；惠陽北部綜合發(fā)展組團(tuán)：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村居民點改造；大亞灣中心區(qū)組團(tuán)：強化對石化企業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)功能培育，打造專業(yè)性生產(chǎn)服務(wù)平臺；大亞灣石化區(qū)組團(tuán)：營造舒適宜人的產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境；西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)組團(tuán)：發(fā)展高端新型電子信息、半導(dǎo)體照明和新能源汽車三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。6環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)空間布局及功能核心區(qū)中軸線惠州南站新城組團(tuán)，建設(shè)客家與海洋文化相融合的城市景觀中軸濱水休閑旅游區(qū)城市生態(tài)綠心嶺南特色宜居區(qū)公共服務(wù)核心區(qū)區(qū)域公共服務(wù)中心惠陽城市會客廳中央商務(wù)區(qū)高鐵樞紐新城惠州城市新門戶北部：以古屋河生態(tài)景觀為依托，建設(shè)濱河濕地公園和客

6、家風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)，打造濱水休閑旅游區(qū)，成為城市生態(tài)綠心和嶺南特色宜居區(qū)；中部：以文化展示為主題，著力推動城市公共服務(wù)和公共空間建設(shè)，適度引入休閑商業(yè)娛樂功能，打造惠陽公共服務(wù)核心區(qū)，成為區(qū)域公共服務(wù)中心和惠州文化休閑新地標(biāo)；南部：以高鐵樞紐為核心，集中布局商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、酒店餐飲等服務(wù)功能，打造惠州城市新門戶。以惠州南站為起點，建設(shè)一條公共空間開放、公共活動聚集，現(xiàn)代港城景觀和客家傳統(tǒng)風(fēng)貌相融合，集文化、體育、科普、娛樂和休閑等多種功能于一體的城市活力中軸線。7環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃起步區(qū)范圍優(yōu)先推動起步區(qū)建設(shè)，3大起步區(qū)2014年計劃投資46億元，當(dāng)年完成投資52.3億元，完成年度計劃的114%

7、8環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃起步區(qū)空間布局惠州南站新城起步以高鐵樞紐為核心，集中布局商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、酒店餐飲等服務(wù)功能，打造惠州城市新門戶位于惠陽新僑片區(qū)內(nèi)，北至白云路、東至惠大高速、西至淡澳河、南至亞公頂山，面積約8平方公里；近期以廈深鐵路惠州南站客運樞紐、城市核心景觀中軸線、古屋河都市景觀、綜合體育公園和現(xiàn)代物流園等項目為重點，拉開惠州南站新城建設(shè)空間框架?；葜菽险拘鲁瞧鸩絽^(qū)9環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃起步區(qū)空間布局稔山濱海新城起步推進(jìn)區(qū)域性商務(wù)中心、惠東站前廣場和稔樹綠廊公園建設(shè)，打造紅樹林海洋生態(tài)園，建成環(huán)大亞灣新區(qū)旅游新名片位于惠東縣稔山鎮(zhèn)，北起惠深沿海高速，南至范和河，東至廣汕公路、西至范和港海域

8、，面積約9平方公里；重點建設(shè)惠東站客運樞紐，結(jié)合海、山、水、田、古村風(fēng)光，推進(jìn)區(qū)域性商務(wù)中心、惠東站前廣場和稔樹綠廊公園建設(shè)，打造紅樹林海洋生態(tài)園，建成環(huán)大亞灣新區(qū)旅游新名片。稔山濱海新城起步區(qū)10環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃起步區(qū)空間布局石化產(chǎn)業(yè)起步區(qū)加快推進(jìn)中海油惠煉二期、中卡LPG制烯烴項目，著力引進(jìn)和建設(shè)一批石化中下游項目石化產(chǎn)業(yè)起步區(qū)位于大亞灣石化區(qū)，北至惠深沿海高速、西至疏港大道、南至濱海大道、東至濱海十路，面積約11平方公里。石化產(chǎn)業(yè)起步區(qū)11目錄A. 環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃惠州市總體規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)規(guī)劃起步區(qū)規(guī)劃B. 環(huán)大亞灣新區(qū)市場概況新區(qū)版塊劃分新區(qū)土地市場新區(qū)商品房市場12環(huán)大亞灣新區(qū)市

9、場概況房地產(chǎn)版塊劃分新區(qū)包括惠陽、大亞灣以及惠東8鎮(zhèn)，但并不涉及行政區(qū)域調(diào)整；房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在中心版塊以及濱海版塊，兩個板塊各項指標(biāo)合計占新區(qū)比重90%以上中心版塊90個在售項目濱海版塊10個在售項目新區(qū)土地面積2168平方公里, 三個片區(qū)中，大亞灣區(qū)290平方公里、惠陽區(qū)916平方公里、惠東板塊（劃入新區(qū)的沿海8鎮(zhèn)）為962平方公里；新區(qū)并不涉及行政區(qū)域調(diào)整,新區(qū)黨工委、管委會不負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)具體的社會管理和行政事務(wù)。新區(qū)范圍中心板塊：由淡水、秋長、澳頭、西區(qū)4個辦事處組成，靠近城市中心區(qū)，購房以日常居住生活為主；濱海板塊：由小徑灣至雙月灣的一線海景樓盤構(gòu)成，是旅游地產(chǎn)的代表。2011-201

10、3年，累計完成投資：中心板塊345億元、濱海板塊158億元；商品房累計銷售：中心板塊901萬平米、濱海板塊208萬平米。這兩大板塊合計的各項指標(biāo)比重均占新區(qū)的90%以上。房地產(chǎn)版塊13環(huán)大亞灣新區(qū)市場概況新區(qū)土地市場2014年惠州土地供應(yīng)面積下滑，集中在工業(yè)和住宅用地，降幅均在50%以上；博羅與惠城是土地供應(yīng)熱點區(qū)縣，環(huán)大亞灣新區(qū)住宅用地供應(yīng)總量偏少319.47248.4964.4323.450100200300400500600700800工業(yè)用地住宅用地商服用地其他用地惠州市各類土地供應(yīng)量變化情況（萬）2013年2014年2014年惠州掛牌供應(yīng)388宗，面積655.85萬，同比下降51.1

11、5%；從供應(yīng)量構(gòu)成來看，以工業(yè)用地為主，占整體供應(yīng)面積的49%，其次為住宅用地，占整體供應(yīng)面積的38%，商服用地占整體供應(yīng)面積的10%；受開發(fā)商對市場預(yù)期的影響，土地供應(yīng)下滑明顯，主要是住宅用地與工業(yè)用地供應(yīng)的大幅度下滑。23.9333.4427.8682.4939.9940.77050100150200惠陽大亞灣惠東惠城博羅龍門惠州市2014年各縣區(qū)土地掛牌面積（萬）工業(yè)用地其他用地商業(yè)用地住宅用地2014年惠州土地供應(yīng)熱點區(qū)域為博羅和惠城，兩個區(qū)域的供應(yīng)面積占整體供應(yīng)量的51.64%；而大亞灣受工業(yè)用地供應(yīng)量減少的影響，全年供應(yīng)面積同比下降88.77%；從住宅用地來看，惠城仍是住宅用地供應(yīng)

12、熱點區(qū)域，其次是龍門，供應(yīng)量40.77萬，同比上漲239.45%，漲幅最大；從商服用地來看，惠東與惠城實現(xiàn)比較大的突破，區(qū)域商業(yè)被看好。環(huán)大亞灣新區(qū)14環(huán)大亞灣新區(qū)市場概況新區(qū)土地市場受供應(yīng)影響，2014年全市掛牌成交面積大幅度下滑，但地面價上漲明顯；惠東商住土地成交占比最大，主要在濱海區(qū)域，未來濱海仍會保持較大開發(fā)規(guī)模大亞灣因低地面價的工業(yè)用地占比減少，2014年地面價上漲192.06%，達(dá)到1363元/，漲幅排名第一；而惠城區(qū)地面價2745.31元/，同比上漲50.42%。惠東2014年土地掛牌成交190.98萬，占總體成交量的24.92%，成交面積在各區(qū)縣排名第一，但是惠城區(qū)基于最高成交

13、地面價，成交金額排名第一，占總成交金額的46.00%2014年各區(qū)域商、住類土地消化上一年存量，整體成交面積有所下降；惠東住宅用地成交95.01萬，商服用地成交41.58萬，成為住宅與商服成交量最高的縣區(qū)，土地成交主要在濱海區(qū)域，未來濱海仍會保持著比較大的開發(fā)規(guī)模。391321901591667767713637772745728495050010001500200025003000050100150200惠陽大亞灣惠東惠城博羅龍門2014年惠州土地掛牌成交面積和地價成交面積（萬）地面價格（元/）環(huán)大亞灣新區(qū)13.3970.2795.0172.7742.331.420.246.341.5810

14、11.052.88020406080100惠陽大亞灣惠東惠城博羅龍門惠州市2014年各區(qū)住宅和商服用地成交面積住宅用地商服用地15環(huán)大亞灣新區(qū)市場概況新區(qū)商品房市場惠州14年銷量下滑，受城市結(jié)構(gòu)影響，價格實現(xiàn)分化，保持上漲趨勢；近期均價波動較大，以走量去庫存為主627.3796.3826.721149.46924.4249615537578758476058010002000300040005000600070000200400600800100012002010年2011年2012年2013年2014年惠州市近年商品房年度銷售面積和均價成交面積（萬）成交均價（元/）惠州市近年商品房銷售呈斜坡

15、式上升，但2014年首次出現(xiàn)下滑，各區(qū)縣銷量均有不同程度下降，全市銷售面積924.42萬平米，同比下降19.58%；銷售金額為560 億，同比下降16.68%；近年惠州商品房均價呈現(xiàn)增漲的趨勢，2014年受大亞灣、惠東和博羅均價上漲影響，惠州整體市場銷售均價突破6000元/，同比上漲3.60%。5200540056005800600062006400660002040608010012014.514.614.714.814.914.1 14.11 14.12 15.115.215.315.4惠州市商品房月度銷售面積和均價成交面積（萬）成交均價（元/）從成交走勢來看，商品房成交呈現(xiàn)量升價跌的態(tài)勢

16、;目前市場依然以去庫存為市場共識。16環(huán)大亞灣新區(qū)市場概況新區(qū)商品房市場5.19.46.15.35.18.78.99.99.53.96.39.661027186616250974729539563736718681069346515637901000200030004000500060007000800002468101214.514.614.714.814.914.114.1114.1215.115.215.315.4惠陽區(qū)商品房成交面積和均價成交面積（萬）成交均價（元/）新區(qū)內(nèi)惠陽區(qū)因公共設(shè)施配套比較成熟和完善，均價平穩(wěn)從成交走勢來看，惠陽區(qū)一手商品房呈“量升價跌”態(tài)勢；隨著片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的

17、完善、廈深高鐵的開通等影響，片區(qū)均價繼續(xù)保持，預(yù)期未來隨著深莞惠交通運輸一體化與環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃的兌現(xiàn)，樓市將繼續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢。17環(huán)大亞灣新區(qū)市場概況新區(qū)商品房市場新區(qū)內(nèi)大亞灣區(qū)樓市呈“量大、價低”特征大亞灣4月份商品房成交2657套，環(huán)比上升83.37%，同比上升50.11%，成交面積為24.16萬平米，環(huán)比上升95.15%，同比上升64.83%，成交均價5726元/平米，環(huán)比上升1.07%，同比上升1.47%?？偟膩碇v，大亞灣商品房成交呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢。15.211.4149.316.21919.418.718.48.912.324.1546956085503572957655632

18、54505403570355975666572601000200030004000500060007000051015202514.514.614.714.814.914.114.1114.1215.115.215.315.4大亞灣區(qū)商品房成交面積和均價成交面積（萬）成交均價（元/）18環(huán)大亞灣新區(qū)市場概況新區(qū)商品房市場新區(qū)內(nèi)惠東區(qū)樓市主要由一線海景樓盤構(gòu)成，由于濱海資源的稀缺性，呈“量少、價高”特征惠東4月份商品房成交1806套，環(huán)比上升245.98%，成交面積為19.41萬平米，環(huán)比上升261.45%，成交均價5545元/平米，環(huán)比下降7.70%。從成交走勢來看，惠東商品房呈“量升價跌”態(tài)勢。10.417.12.125.710.117.516.112.8169.45.319.468946736696468796933583169937420635571266008554501000200030004000500060007000800005101520253014.514.614.714.814.914.114.1114.1215.115.215.315.4惠東區(qū)商品房成交面積和均價成交面積（萬）成交均價（元/）19環(huán)大亞灣新區(qū)市場概況新區(qū)商品房市場惠州各區(qū)均處在高庫存，長去化周期狀態(tài)，其中惠陽去化周期