房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法步驟(一)

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法步驟 一1工程前期市場調(diào)研逐漸受重視 早期房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念就是踩盤 主要了解工程周邊樓盤的情況， 以后逐漸演化到競爭環(huán)境的分析，即通過收集到的資料對市場出現(xiàn)的 同質(zhì)樓盤進(jìn)行分析，到現(xiàn)在應(yīng)該說真正進(jìn)入了房地產(chǎn)市場調(diào)研階段， 開發(fā)商已經(jīng)意識到工程前期的房地產(chǎn)市場調(diào)研對企業(yè)決策，對工程成 功的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)把市場調(diào)研作為一種獲取決策信息的重要方法，在認(rèn)識上 是有一個過程的。 1993 年以前的房地產(chǎn)市場，可以說不需要進(jìn)行詳細(xì) 認(rèn)真的市場調(diào)研就可以把握市場，因為那時的房地產(chǎn)市場明顯是賣方 市場。只要你建，無論是住宅還是寫字樓，都不愁沒有買家，因此就 不愁沒有錢掙，這可以說是

2、一個最淺顯的道理。在當(dāng)時所謂的房地產(chǎn) 市場調(diào)研，以及依據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)研而進(jìn)行的可行性研究報告、資金 測算，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，其主要的目的都是完成辦理政府批件的一 個步驟，僅僅是一個文件， 幾張紙而巳。在那個“時間就是金錢 的時代 里，沒有一個房地產(chǎn)開發(fā)商會浪費時間認(rèn)真地去研究和分析市場究竟 是什么樣的開展趨勢，因為當(dāng)時這樣做沒有必要。但是隨著房地產(chǎn)市場的日趨完善，市場競爭日益劇烈，房地產(chǎn)市場調(diào) 研工作對房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實起來。在是否購置 工程用地時，不能再像以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋，憑經(jīng)驗決定是否該買。 對地價是多少才有盈利也需要認(rèn)真測鋅分析。這是因為近幾年的房地 產(chǎn)市場發(fā)生了重

3、大的變化，已逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)變成為買方市場，而 且買方也從過去的大機關(guān)、團(tuán)體逐漸過渡為個人，如果不了解什么樣 的工程才是市場真正需要，對市場開展趨勢沒合明確、清醒的認(rèn)識， 盲目決策，那么一旦在購置土地的決策上發(fā)生失誤，其后果將是致命 的。因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查是十分 關(guān)鍵的一步。有一句俗話叫做 兵馬未動，糧草先行，應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)使成為 項 目未動，籌劃先行，到了今大.準(zhǔn)確地說就是 工程未動，調(diào)研先行， 在房地產(chǎn)市場競爭愈來愈劇烈的今天，開發(fā)商大多數(shù)已經(jīng)認(rèn)識到工程 前期調(diào)查和籌劃的重要件，甚至在拿地之前，已有開發(fā)商會花費數(shù)萬 元對地塊進(jìn)行調(diào)查分析，研究有無投資價值，

4、從而為決策提供參考。在房地產(chǎn)開發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計其數(shù)。寫字樓改住宅、 酒店故公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓(xùn)對后來者的啟示是，在 劇烈的市場競爭中，對項日的定位和把握一分重要，一個成功的工程， 前期市場調(diào)研必不可少。在深港兩地知名度頗高的小國海外公司一直以來十分重視對市場的調(diào) 查研究，公司專門沒有調(diào)研部，并且對工作人員素質(zhì)要求很以往所有 的工程調(diào)查都是由調(diào)研部進(jìn)行，其巾場調(diào)研便是從拿地開始。如位于 深圳中心區(qū)的中海華庭，該工程最初調(diào)查研究地塊的價值然后對項 目進(jìn)行定位，確定工程的檔次和客戶群之后， 再對目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分： 這些客戶的家庭成員如何，個人什么有偏好？這些問題主要是為了

5、幫 助確定戶型以及環(huán)境設(shè)計。近幾年，中國海外也開始委托調(diào)查公司進(jìn) 行調(diào)查，但一般來說，調(diào)研部合有一似目明確的主題，并且設(shè)計好問 卷由調(diào)查公司執(zhí)行并進(jìn)行分析。在深圳地產(chǎn)界引起 場“藍(lán)色沖擊波 的蔚藍(lán)海岸，前期調(diào)查更是做到了 細(xì)致入微的程度。 蔚藍(lán)海岸是卓越地產(chǎn)公司開發(fā)的首個大型地產(chǎn)工程， 也是深圳市規(guī)模最大的海濱住宅項日，占地面積 20 多萬平方米，有 1 公里長的海岸線，地理位置、環(huán)境都相當(dāng)不錯。開發(fā)商曾聘請深圳兩 家比擬知名的調(diào)查公司做了四次房地產(chǎn)市場調(diào)研，其中有兩次調(diào)查是 摸底性質(zhì)的，對地塊進(jìn)行價值分析，對工程進(jìn)行定位，確定客戶群， 在客戶對象確定以后再對特定客戶進(jìn)行調(diào)查：這些待定的客戶的

6、喜 好如何需要什么？最后確定一個主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這 個主題展開，包括建筑風(fēng)格、園藝設(shè)計、會所設(shè)施，甚至樣板房的調(diào) 查等。其方式不僅有問卷調(diào)查，還有定向客戶座談會。此外，開發(fā)商 還舉行過房地產(chǎn)專業(yè)人土座談會，聽取專家們對該工程的建議，應(yīng)該 說，該工程的前期調(diào)研工作十分扎實。2方案設(shè)計要依據(jù)調(diào)研信息做決策工程前朔調(diào)查所需費用并不但作用卻不可小看，工程的前期調(diào)查是避 免決策失誤的一個最有效的方式。一位專業(yè)人士做了一個最簡單的比擬：一般委托一家公司調(diào)查，一個 工程的費用不過 510 萬元即使像上述公司那樣一個工程同時委 托三家調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，費用也不過二三十萬元。但是，如果因為 工程定位出現(xiàn)偏差， 在工程上哪怕做一個小小的改動 加打掉一面墻， 就可能損失數(shù)萬元，如果做比擬大的改動，損失的資金就是以百萬來 計算。許多