萬科集團設(shè)計階段成本控制

1、建筑專業(yè)第一部分總評布置造成回填過高1.室外場地豎向標(biāo)高不合理，非常重要的一點，控制每一款戶型的數(shù)量總量，及總平樓型的適當(dāng)復(fù)制，是2.規(guī)劃與設(shè)計上降低前期費用的主要手段。走線不合理3.總平上變配電間等機房與服務(wù)的區(qū)域距離過長，米）內(nèi)為主，可部 （即結(jié)構(gòu)計算按平均1.54.地下頂板上覆土建筑為11.5m米左右覆土區(qū)域應(yīng)做輕質(zhì)構(gòu)造（土建構(gòu)筑物、分緩坡適當(dāng)升高，但該區(qū)域1.5景觀設(shè)計反饋建筑設(shè)計單位；一般為控制造 空盒子或泡沫板、假山塑石）過渡及以上要方案階段論 4m 左右 ,個別高 3m 價及土方，起坡最高點區(qū)域也控制 在以上景墻（從地面起）等重型元素也要作 2m 證；景觀中泳池、亭子、廊架、 為

2、條件反饋。消防車道、登高場地或車行道近可能在一跨地庫柱網(wǎng)內(nèi)。大樹布置在柱點。 5. 當(dāng)然消防通道、登高場地或車行道盡量不在地下室頂板上。:建筑平面功能.防火分區(qū)過多 ,造成樓梯、門、設(shè)備增加 1.- 防護面積過少造成單元增多人防設(shè)計 2.:.相鄰單元未連接造成臨空墻過長 -）部分可用臨戰(zhàn)封堵替代 - 一框二門的人防門過多 （級人員掩蔽所主要室外出入口的樓 - 進人防前的防倒塌范圍過大 （按現(xiàn)規(guī)范 6）,坡道及走道做即可梯頁1.）應(yīng)盡量將人防做在建筑投影范圍下室外頂板下的人防面積過大（-同.所以除主要通道上外盡量做混凝土人防門-人防門型號不合理（鋼門造價高）時盡量避免汽車通道坡道上做雙開的鋼防火

3、門）如爭取做部分物資庫人防功能不合理（-人防主要.,-平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換方案不合理 應(yīng)盡量平時通風(fēng)系統(tǒng)與戰(zhàn)時系統(tǒng)、用房合用有條件時防爆波電井可與出入口外的人防污水洗消井可與消防電梯集水井合用平時電纜井合用即利用局部夾層或 室內(nèi)非人防區(qū)域、人防頂板上無直接管線的可取消夾層管溝覆土每厚34KG/m2,地下室鋼筋增10cm, 3地下室層高及埋深過大（每埋深增 大喬用局部堆 ,1200mm 左右 10CM, 地下室鋼筋增 1.52KG/m2, 故覆土原則 上地下室面積過 4.2m. 機械車庫 3.6M, 有人防 3.8m, 土、樹池處理 ）；層高無人防 盡可能增加車位利用率，相關(guān)設(shè)備輔助用房先考慮利用主樓空間；

4、多層盡大 -， .了解各地的汽車庫尺寸、通道的要求（必須寫入設(shè)計任務(wù)書） 量不做全地下室查詢其地方規(guī)范或參用的市、省或國標(biāo)，杜絕浪費。工業(yè)建筑等不要做 ,如無殘疾人的宿舍 ,多層電梯公寓建筑無障礙的范圍過大 4.（ ）.無障礙電信與計算機 如消防、監(jiān)控、樓宇自動化可合用 .（;5.弱電機房可合用的未合用專門的廣播、擴聲及傳 ;房、綜合布線合用 ;廣播可與有線電視或消控中心合用）譯系統(tǒng)宜合并設(shè)置等.,導(dǎo)致人工采光及機械通風(fēng)增多 6.暗房間過多頁2.因此如重要科研樓均按一 7建筑平面功能不合導(dǎo)致二類高層按一類又如空調(diào)房間不行政辦公樓分開為）科研建筑設(shè)計時應(yīng)將科研辦公及后電井未布置在負荷中心位在滿足

5、功能前提下控制自行車地下自行車庫盡量設(shè)置在架空層或半地下89坡屋面內(nèi)的空間未有效利般弱電井保留但電梯井檢修及走道均10住宅躍層中的管利到室躍層中的前室送風(fēng)井、水井可取 除非躍層有疏散要另小型商業(yè)（2單元面300m2）半地下自行車設(shè)備夾層等可不通消防電11當(dāng)平面功能可變性較大可做可不做的墻體分隔盡量不12 設(shè)備機房面積過大或設(shè)置在沿街商場靠小區(qū)的外墻開大窗或靠小區(qū)外 設(shè)置多個出入口都是不合理13 多層住宅和低密度高端物業(yè)設(shè)置電梯時原則上做無機房電可省下電梯房的面14 柱子的外凸與墻的關(guān)系一定要重視， 在住宅中，要減少對廳墻、 廚房衛(wèi)生間、主臥的影響，可往管道井，凹口、陽臺內(nèi)、可遮擋外包處理外墻（

6、如干掛類靠立面材料及細部構(gòu)1 要優(yōu)先使用四新技另外立面材料不要過度追求高端材可嘗試用人造材 適當(dāng)替如用陶土復(fù)合保溫薄型板材代天然花崗玻化石人造石代大理 GR 構(gòu)件代替花崗巖的歐式線條窗 ）立面細部應(yīng)是底部、裙房豐富頂部適 簡 >80 高處的小細部效果不頁3.地下車庫坡道用框柱支).(>800mm 應(yīng)以架空板為主2.室內(nèi)人防頂板上覆土過厚撐代替砼墻支撐要經(jīng)濟，若凹凸過多體型過于曲折或高層的錯層戶型.住宅面寬進深適度3.平面應(yīng)規(guī)整,.不注意控制建筑的體形系數(shù)與窗墻比導(dǎo)致節(jié)能成本增加會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)成本增加.如變形逢二側(cè)無故做雙墻是浪費的變形縫設(shè)置不合理4.地下車庫可用建筑面層深度，除入口區(qū)域

7、外5.地下室或樓層上的管溝、井過多. 沿車庫：，做淺地溝代替結(jié)構(gòu)地溝盡量減少集水井及溝，具體布置有二(100-150),布置溝;在車位區(qū)域間距不小于35-40m邊圈設(shè)置明溝及井，適用于狹長形平面.適用于較方形平面天溝少意建議有中走道的可利用走道降低做天溝 ,6.建筑屋面內(nèi)沿溝設(shè)置不合理. <36m2 的小屋面可不做天溝直接做雨水口味水管線也少.即不合理也浪費 ,導(dǎo)致欄桿整體高度提升 ,7.不合理的可踏面).不建議在凸窗下設(shè)置機位空調(diào)室外機位位置過小或無法安裝(8.樓梯. ,0.000 下的樓梯處防火分隔不合理如分割墻一直做到底板是無必要的 9.的進深過大時可考慮做成四跑或三跑以減少樓梯建

8、筑面積).(半地下埋深淺時可自防水或做防潮處理 10. 半地下防水設(shè)計方案不合理盡量采用倒置式屋面構(gòu) .屋頂構(gòu)造中 ,除公共廚房，浴室外一般可不做隔汽層 11.過大找坡應(yīng)做 ,膨脹珍珠巖砌塊等輕型材料找坡造 .找坡材料用盡量用水泥焦渣.結(jié)構(gòu)找坡中空玻璃 米內(nèi)是安全玻璃就可以 ,2.4 安全玻璃設(shè)置不合理 12.( 如入口門在高度）有安全玻璃要求的往往僅一側(cè)既可，所以設(shè)計要明確頁4.自重大，外墻或內(nèi)墻填充墻體選擇不合理，如混凝土空心砌塊或混凝土多孔磚13.保溫差地下室外墻輪廓應(yīng)盡量平直14.否則要設(shè)置，在地下室時有條件時可設(shè)置采光井15.若上層前室采光做自然排煙豎井對地下室送風(fēng)造成使用不，開敞樓

9、梯做成樓梯間并加門16.不必做防火門的樓梯間做了防火門便均按屋面做增加費，陽臺等無須保溫或防水的樓面構(gòu)造混為一體17.屋面與露臺保溫材料經(jīng)可能為無極類材料。 . 用允許時可整體將主樓不利于結(jié)構(gòu) .時,其底坑很深 ,18. 當(dāng)采用高速電梯 (>2.5m/s)應(yīng)做在相鄰井道內(nèi)或附不要做在井道坑底 ,1-1.5m, 另消防電梯集水井 ,區(qū)域抬高.既可 150 近地面下 ,井底比消防電梯井底低.減少鋼筋混凝土或混凝土的使用可適當(dāng)多用些磚砌 ,腰線細部墻身 ,女兒墻 ,19.高層過分加大窗的開啟面積對造價及節(jié)能均不好 20.>2-3m2)( 前室要注意開啟窗洞面積高層樓梯前室或合用前室可自燃

10、排煙的 21.;走道、中庭或若干房間可自然排煙的做機械排煙均不合理 做正壓送風(fēng)或隨橋架走向和 ;許多商場超市 ,走道可采用金屬擱柵取代金屬板 22. 吊頂構(gòu)造 :尤其適合有較密管線的層高較大的 ,;這二種做法有利減低造價燈具布置來做吊頂.空間；-弱電機房除消控及計算機房外一般不做吊頂23.不必設(shè)吊頂?shù)牟课辉O(shè)計吊頂)如人防不允許頂抹灰 不必做粉刷的夾層或悶頂、吊頂內(nèi)面做面層等.(有利空間利用，可不做豎井,排煙道的底層一般的排氣道24.,頁5.，類似結(jié)200樓梯梯寬沒必要撞墻，可按厚度減少 25.外墻遇到干掛時構(gòu)造， 構(gòu)構(gòu)造要注意。>在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟性優(yōu)先順序為：減小

11、窗墻比26.玻璃。 LOW-E>外墻保溫板 > 采用 > 加厚外墻砌體材料外墻聚苯顆粒砂漿，則應(yīng)降低一個檔次選擇門窗用料。中檔及以15%若項目成本利潤率低于 27.下項目，不宜選用大比例、成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。對中檔項目，控制墻地面天然石材及大規(guī)格拋光磚的使用。對中檔項目，樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不宜使用木質(zhì)裝飾性扶手。28.電梯僑門的標(biāo)準(zhǔn)高2100,超過的每門增加1000元，故一般樓盤僑門及僑 箱增高無必要。技術(shù)指標(biāo) :1. 不重視人均指標(biāo) ,如餐廳、會議廳、閱覽室、廚房、宿舍、教室等過大造成浪 費.2. 不重視平面的經(jīng)濟指標(biāo) ,如

12、得房率 ,標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等 ,導(dǎo)致戶型不經(jīng)濟 .3. 地下車位車均面積過大 ,車道過多車道浪費 ,柱網(wǎng)不合理 .輔助用房占據(jù)車位位 置等.（一般車均面積 >35m2 每車是要優(yōu)化的 ,宜在 30-35 平米內(nèi) ）第二部分 結(jié)構(gòu)專業(yè)1. 結(jié)構(gòu)體系不合理 ;或框架 ,剪力墻布置不均勻?qū)ΨQ造成造價增大 ,體形系數(shù)超標(biāo) （一般<6 ）,且造價上 60M/80M 是關(guān)，超過 2.9m 層高要論證。2. 上下柱子尺寸、剪力墻厚未合理收分 .3. 多,高層不宜在同一地下室內(nèi)，多高層地下室未脫開導(dǎo)致同一結(jié)構(gòu)單元基礎(chǔ)成本增加；高層主樓部分與地下車庫底板標(biāo)高拉平要慎重（多排布置的一般中間頁6.，要

13、結(jié)合總圖、車庫布置、定位要求等綜合；的拉平，二邊外沿的按實際用途）高層主體的基礎(chǔ)、埋深應(yīng)一致。 原則上18F所以建筑專業(yè)要提.（,通道的范圍會造成浪費4.室外頂板面全部考慮消防車登高）并反映出登高場地消防道的位置供頂板平面圖，一般在.，如各弱電機房的樓面荷載也不一樣 5.樓面的凈活荷載考慮過大電500-750kg/m2, 計算機網(wǎng)絡(luò)機房 500kg/m2,聲控、廣播機房在 300kg/m2, kg/m2.150-200750-800kg/m2, 井道 梯機房在非人防區(qū)可地下車庫頂板在人防區(qū)使用無梁板柱結(jié)構(gòu)或胖梁厚板是浪費的,6.但限于控制埋深的情況下。底板采用上翻梁或倒翻梁均不是使用無梁板柱結(jié)

14、構(gòu)做優(yōu)化，有條件改為倒置無梁樓蓋。非人防頂板采用單向雙層配筋布置最經(jīng)濟，900mm800mm 考慮；人防頂板采用雙向雙層鋼筋布置，梁高梁高按適當(dāng)加粱有利降低 .結(jié)構(gòu)板布置中過多使用大跨板 (>8m), 導(dǎo)致板厚及配筋加大 7.板厚及配筋可要求建筑用懸挑或 ,對于小跨度柱的基礎(chǔ)在地基條件差的必須要打樁的地區(qū)8.勘探允許時多采用人工挖孔樁與沖孔樁組合。 .,減少樁數(shù)基礎(chǔ)地梁挑的辦法 控制轉(zhuǎn)換層的設(shè)計。 9.-1.2/1.05) II級鋼筋，則鋼材可節(jié)約約 10.將強度高的III級鋼筋代替強度低 的級鋼筋代替 ，這是降低含鋼量最直接的措施。同理，若將強度高的 II1 =14%；若 43% 級鋼

15、筋，強度比為 1.43 ，價格相差不大，則鋼材可節(jié)約約 強度低的I。當(dāng)然，上述節(jié)約率的計 63% 級鋼筋，節(jié)約鋼材更多， 約為級鋼筋代替 III I 將 算僅對主筋而言，且實際上配筋還要考慮構(gòu)造要求，而構(gòu)造鋼筋并不因為強度 學(xué)資學(xué)習(xí)網(wǎng) 提供考研資料 高而少配，因此節(jié)約率比上述計算小一些。此外，在樓板構(gòu)件中采用高強的冷頁7.左右。在以控制裂縫寬度為主的構(gòu)件 15%軋帶肋鋼筋代替普通鋼筋，節(jié)約可達II級鋼。設(shè)計中，采用高強鋼筋不能發(fā)揮鋼筋強度優(yōu)勢，宜用11.能采用淺基礎(chǔ)時就不要用樁基，采用樁基時，樁長度應(yīng)視樁端持力層、地質(zhì)條件及所需承載力特征值確定，求短不求長。第三部分給排水專業(yè)1立管可合用的未合

16、用，導(dǎo)致空間，管線受影響.（如屋面水與空調(diào)板水管可合用），立 管間距過大或匯水面積過小均不合理.2排污系統(tǒng)中有條件廢污合流的未廢污合流，導(dǎo)致室內(nèi)管線增多，但此問題與外部 條件,房子的檔次要求有關(guān)3.消火栓數(shù)量過多，或單栓未合用.4采用非節(jié)水型潔具5.地下汽車庫通室外開口段可不設(shè)置卷簾及噴水系統(tǒng) .第四部分 電器專業(yè)1. 非節(jié)能型設(shè)備和照明燈具，公共部位照明必須采用節(jié)能照明模式及常規(guī)模式 組合。2. 開關(guān)插座布置與建筑布置矛盾，如客廳主要位置放置強弱電箱，主臥床位置布置 插座.3. 電器布置與數(shù)量未協(xié)調(diào)好一次設(shè)計與二次裝修設(shè)計的關(guān)系，造成裝修時浪費.4. 地下室消防用電同時使用防火電纜與防火橋架

17、對一般建筑是不合理的.不使用防火電纜。5. 智能化專業(yè)在施工圖必須介入，他與其他專業(yè)及施工太密切。第五部分暖通專業(yè)頁8.能效比不先進的空調(diào)設(shè)備 1.機械排煙及機械通風(fēng) ,2.不必要的正壓送風(fēng).導(dǎo)致車位或通道不達標(biāo)送回風(fēng)管布置位置不經(jīng)濟或占用空間凈高不夠,3.管。 為好，不用鋁塑管、 PB 水內(nèi)空調(diào)水管材采用 PPR/UPVC 4.精裝修專業(yè) 第六部分）室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實行限額設(shè)計，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。減 1少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟采購批量。、會 2 ）公共裝修：裝修方案確定后，估算售樓處面積（銷售、辦公面積分開）所、大堂、電梯廳成本是否

18、在估算成本內(nèi)。）根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。 3 ）材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。 4消防專業(yè)配合第七部分建筑消防設(shè)計未能注意建筑面積、層數(shù)規(guī)模對分區(qū)、自噴系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、機:主要有 ,從而規(guī)避掉可能要增加的投資 .械排煙等的配置要求病房門，旅館3000m2且總面積 的展覽，商業(yè)1.多層中單層面積小于1500m2診樓可不做自噴多層中局部設(shè)有中央空調(diào)（指有集中送風(fēng)系統(tǒng)的）的3000m22.的辦公樓（且不穿越防火分區(qū)），在1-3F內(nèi)的每一層面積300m2 歌舞娛樂場所可不做自噴.3.多層中任一層面積1500m2 且總面積3000m2 的旅館醫(yī)院,在1-3F內(nèi)的每一層面積500m2歌舞娛樂場可不做報警（必須有二個獨立安全出口）;每層建頁9.的商業(yè)樓、財貿(mào)金融樓、