在窗口期有效控制房地產(chǎn)泡沫

1、在窗口期有效控制房地產(chǎn)泡沫提要本文分析自2007年以來(lái)由美國(guó)次貸危機(jī)中的房地產(chǎn)泡沫化所引發(fā)的嚴(yán)重社會(huì)影響以及經(jīng)濟(jì)影響，對(duì)比如今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于泡沫化日趨嚴(yán)重的結(jié)果。針對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，討論我國(guó)國(guó)家宏觀調(diào)控手段在開放市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度以及市場(chǎng)反應(yīng)，并做出我國(guó)宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理是有必要的結(jié)論。最后提出要在窗口期及時(shí)控制住房地產(chǎn)泡沫這頭灰犀牛，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展。、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定、城市發(fā)展等都具有非常重要的作用。20世紀(jì)90年代末以來(lái)，伴隨改革開放步伐加快以及住房改革制度推出，

2、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也開始令人矚目地快速發(fā)展。但隨著2008年金融危機(jī)席卷全球，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也難以避免地遭到嚴(yán)重沖擊，GDP增速創(chuàng)歷史新低。此時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)由于長(zhǎng)期制度不完善、投資過(guò)熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)飆升等不良現(xiàn)象的積累，在國(guó)家六次加息、十次提高銀行存款準(zhǔn)備金率等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)開始大幅下跌，市場(chǎng)萎靡，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響效果顯著。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，已成為當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，我們也清楚地看到房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：部分地區(qū)因炒房導(dǎo)致房?jī)r(jià)與市場(chǎng)價(jià)值相偏離，而城市外圍地區(qū)商品房區(qū)入住率低，社會(huì)資源浪費(fèi)嚴(yán)重。住房明明是生活必需品，為何在我們國(guó)家具備了奢侈品的經(jīng)濟(jì)特

3、性？這種資源配置不合理現(xiàn)象將導(dǎo)致社會(huì)資源極大的浪費(fèi)，同時(shí)也會(huì)引發(fā)一系列的經(jīng)濟(jì)問題。二、透過(guò)美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)看房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響2007年開始，一場(chǎng)規(guī)模不容小覷的經(jīng)濟(jì)危機(jī)由美國(guó)開始逐漸向全球蔓延開來(lái)。來(lái)。這場(chǎng)金融危機(jī)最主要的原因就在于市場(chǎng)產(chǎn)能過(guò)剩以及有效需求不足。那么，次貸危機(jī)為何能掀起如此軒然大波？房屋是生活必需品，所以它的價(jià)格有不斷上漲的趨勢(shì)，另一方面居民收入遠(yuǎn)不能支付高額房屋價(jià)格，這就導(dǎo)致購(gòu)房者需要通過(guò)抵押貸款才能購(gòu)得住房。抵押貸款解決了大部分人住房的問題，但同時(shí)帶來(lái)了極大的負(fù)面影響：貪婪的資本家為了最大限度攫取利潤(rùn)，向不具備還款能力的人發(fā)放住房抵押貸款，導(dǎo)致銀行次級(jí)貸款規(guī)模占比提高

4、。同時(shí)，銀行又通過(guò)資產(chǎn)證券化將這些不市場(chǎng)中增加杠桿層級(jí)，將風(fēng)險(xiǎn)放大的過(guò)程。聰明的美國(guó)經(jīng)濟(jì)家應(yīng)該已經(jīng)看到嚴(yán)重性，然而為何無(wú)人叫停，最終引發(fā)金融風(fēng)暴？良貸款進(jìn)行打包，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到證券市場(chǎng)中。這就是不斷在金融就如時(shí)任花旗集團(tuán)CEO勺查克？普林斯所說(shuō)，“我們知道（這些產(chǎn)品）有很多風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)帶來(lái)復(fù)雜的后果。但是，只要音樂還在播放，我們就必須不停地起舞?！痹趫D1中我們看到，美國(guó)家庭的平均房貸支出與收入比在20002006年間從65%快速上升到99%無(wú)限接近房?jī)r(jià)的壓力線。當(dāng)家庭全部收入只能用于房貸支出時(shí)，房地產(chǎn)崩盤已成為必然結(jié)果。2007年該比例已達(dá)101%,突破極限后迅速爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。圖1）對(duì)比同期的中

5、國(guó)，20062016年間中國(guó)家庭房貸支出與收年間，中國(guó)居民房貸支出入比從33%上升至U了67%,20132016與收入比以及房?jī)r(jià)增速大幅上升，與美國(guó)20012004年加杠桿的過(guò)程驚人的相似。從家庭的負(fù)債來(lái)看，如圖2所示,2016年的中國(guó)又像極了2004年的美國(guó)：貨幣政策開始發(fā)生轉(zhuǎn)向,資產(chǎn)價(jià)格迎來(lái)拐點(diǎn),家庭的負(fù)債和杠桿率仍會(huì)上升，隨著2016年下半年中國(guó)收緊了貨幣政策并且出臺(tái)一系列房地產(chǎn)限購(gòu)政策,中國(guó)的家庭部門也將經(jīng)歷從主動(dòng)加杠桿轉(zhuǎn)為被動(dòng)加杠桿的過(guò)程，而房貸收入支出比仍將繼續(xù)上升。（圖2）顯然這不是一個(gè)善意的信號(hào)，中國(guó)的灰犀牛已經(jīng)動(dòng)起來(lái)了。幸好中國(guó)目前的房貸收入比相對(duì)于美國(guó)爆發(fā)危機(jī)時(shí)的數(shù)據(jù)還處于

6、相對(duì)安全的區(qū)間范圍內(nèi)，我們距這頭灰犀牛還有一段相對(duì)安全的距離，這正是我們平穩(wěn)跨越債務(wù)周期的窗口期。三、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)讓全球金融界都感到十分的迷惑，看上去它好像違反了正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，而事實(shí)上它卻從未出現(xiàn)過(guò)所謂崩盤。早在2005年，各大外媒體紛紛預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即將破滅。而到了2008年，又陸續(xù)有外國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)唱衰。而后來(lái)，人們又將中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的預(yù)期向后調(diào)至2014年。事實(shí)上，無(wú)論中國(guó)樓市的行情如何，都會(huì)有大批財(cái)經(jīng)評(píng)論者緊隨其后，做出像“中國(guó)樓市泡沫即將破滅”這樣的預(yù)期。面對(duì)看似已經(jīng)過(guò)度膨脹了的價(jià)格，為何中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然能夠保持完全穩(wěn)定？

7、回答這樣的問題，就不得不說(shuō)到我國(guó)特殊的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。我們知道，在西方一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，相比于國(guó)家這只“有形的手”而言，“無(wú)形的手”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中起到了更為重要的作用，而反觀我國(guó)，目前還處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)并行的階段。不管是中央還是地方政府，都在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行著嚴(yán)格的管控。政府掌握著新建設(shè)用地的土地供給、開發(fā)、建造資金，掌握制定貸款政策、稅率制度的方向，并使用房產(chǎn)購(gòu)買限制這樣的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，以起到“溫度調(diào)節(jié)器”作用。那么，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段都有哪些呢？一）利率調(diào)整。當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，政府就會(huì)提高貸款利率，使房地產(chǎn)建造企業(yè)因投資成本變高來(lái)降低新建房屋的供給量，時(shí)貸款利率的提高也會(huì)增加購(gòu)房者貸款成本，使得購(gòu)房需求下降，從而在短時(shí)間內(nèi)降低房屋市場(chǎng)的熱度；相反，降低利率就會(huì)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度。（二）資金調(diào)控。任憑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何