房地產(chǎn)全程策劃

1、房地產(chǎn)全程策劃現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：    1、項目投資策劃營銷；    2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；    3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；    4、項目形象策劃營銷；    5、項目營銷推廣策劃；   

2、 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；    7、項目服務(wù)策劃營銷；    8、項目二次策劃營銷；    第一章 項目投資策劃營銷概念：項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。    項目投資策劃營銷的作用：（1）定價模擬；（2）投入產(chǎn)出分析；（3）規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示；（4）項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見；

3、60;   一、 項目用地周邊環(huán)境分析    1、項目土地性質(zhì)調(diào)查    地理位置、地質(zhì)地貌狀況、土地面積及紅線圖、土地規(guī)劃使用性質(zhì)、 七通一平現(xiàn)狀    2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查    地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀、環(huán)境污 染狀況    3、地塊交通條件調(diào)查    地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃       4、周

4、邊市政配套設(shè)施調(diào)查    購物場所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、郵政服務(wù)、（娛樂、 餐飲、運動）、生活服務(wù)、休息設(shè)施、周邊可能存在的對項目不利 的干擾因素、歷史人文區(qū)位影響    二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷    1、宏觀經(jīng)濟運行狀況    .國內(nèi)生產(chǎn)總值：    第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量、房地產(chǎn)所占比例 及數(shù)量    .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)    .國家宏觀金融政策

5、：    貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策    .固定資產(chǎn)投資總額：    全國及項目所在地、其中房地產(chǎn)開發(fā)比重    .社會消費品零售總額：    居民消費價格指數(shù)、商品住宅價格指數(shù)    .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用    2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)    .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重   

6、 .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)    .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)    .短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃    3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀    4、項目所在地商品住宅市場板塊的差異性    5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值的發(fā)現(xiàn)    6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買因素分析.各種檔次商品住宅客戶分析    .商品住

7、宅客戶購買行為分析   （通常以市場調(diào)研問卷的形式完成） 三、 土地SWOT（深層次）分析    1、項目地塊的優(yōu)勢    2、項目地塊的劣勢    3、項目地塊的機會點    4、項目地塊的威脅及困難點    四、 項目市場定位   1、類比競爭樓盤調(diào)研    .類比競爭樓盤基本資料    .項目戶型結(jié)構(gòu)詳析

8、0;   .項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料    .綜合評判    2、項目定位    .市場定位：    區(qū)域檔次定位    主力客戶群定位    .功能定位    .建筑風(fēng)格定位    五、 項目價值分析    1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念    .商品住宅價值分析法（可

9、類比實現(xiàn)價值分析法）：    選擇可類比項目；    確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重；    分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征；    對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值    根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價    .可類比實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值    A 市政交通及直入交通的便利性的差異    B 項

10、目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異    教育和人文景觀的差異    各種污染程度的差異    社區(qū)素質(zhì)的差異    C 周邊市政配套便利性的差異    項目可提升價值判斷    A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)    B 單體戶型設(shè)計    C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計    D 小區(qū)配套和物業(yè)管理  &#

11、160; E 形象包裝和營銷策劃    F 發(fā)展商品牌和實力    價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素    A 經(jīng)濟因素    B 政策因素    2、項目可實現(xiàn)價值分析    .類比樓盤分析與評價    .項目價值類比分析：    價值提升和實現(xiàn)要素對比分析    項目類比價值計算   六、 項目定價模擬 &#

12、160;  均價的確定    住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法    有效需求成本加價法    A 分析有效市場價格范圍    B 確保合理利潤率，追加有效需求價格   運用以上兩種方法綜合分析確定均價 C 市場動態(tài)分析，進行均價合理修正通過對三級市場區(qū)域內(nèi)的價格走勢分析，確定修正區(qū)間2、項目中具體單位的定價模擬    .商品住宅定價法：    差異性價格系數(shù)定價

13、法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）    .各種差異性價格系數(shù)的確定：    確定基礎(chǔ)均價    確定系數(shù)    確定幅度    .具體單位定價模擬    七、 項目投入產(chǎn)出分析    1、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬    .項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)    .首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)   

14、 2、項目首期成本模擬    .成本模擬表及其說明    3、項目收益部分模擬    .銷售收入模擬：    銷售均價假設(shè)    銷售收入模擬表    .利潤模擬及說明：    模擬說明    利潤模擬表    .敏感性分析：    可變成本變動時對利潤的影響    銷

15、售價格變動時對利潤的影響    八、 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示    1、項目風(fēng)險性評價    價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：    項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值    項目形象包裝和營銷推廣是否成功    2、資金運作風(fēng)險性    減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本    對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的

16、資金占用啟 動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠    3、經(jīng)濟政策風(fēng)險    .國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化    .國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)    九、 開發(fā)節(jié)奏建議    1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素    政策法規(guī)因素    地塊狀況因素    發(fā)展商操作水平因素    資金投放量及資金回收要求

17、    銷售策略、銷售政策及價格控制因素    市場供求因素    上市時間要求    2、項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測    項目開發(fā)步驟    項目投入產(chǎn)出評估    結(jié)論   十、案例分析：（一）、項目相關(guān)費用及經(jīng)濟指標(biāo)設(shè)定1、土地價格及土地費用設(shè)定地價設(shè)定：地價約為567.24元/平米付款方式設(shè)定：一次性支付,總款約1307.5萬元.2、項目擬建技術(shù)指標(biāo)總

18、用地面積4978.5平方米，建筑覆蓋率40%，容積率4.63總建筑面積23050平方米其中住宅13550平方米 商業(yè)辦公9500平方米會所600平方米（估算值）項目擬建兩棟兩梯2戶約21-25高層連體住宅， 及1棟約15層高的商業(yè)辦公樓。3、銷售價格設(shè)定住宅的銷售均價為5000元/平方米,商業(yè)辦公的銷售均價為6500元/平方米計算。（二）、 項目投資成本估算表項 目單價（元/）面積（）合計（萬元）一、地價成本地價567.24230501307.5二、建安費用人防、地下室、土建、內(nèi)外裝修2200230504379.5水電安9電梯150461通訊、智能化系統(tǒng)8023050

19、184.4燃?xì)猓ò硐到y(tǒng)）202305046.1室外配套（包綠化及市政建設(shè)）20023050461建設(shè)管理費(包報建、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、招標(biāo)、審計等)6523050207.45勘察測繪、監(jiān)理費152305023.05規(guī)劃設(shè)計費5023050115.25小 計29306753.65三、本體維修基金2%建安成本135.07四、不可預(yù)見費3%建安成本202.61五、銷售及管理費用5%銷售收入647.5六、財務(wù)費用5.5%1.5年（地價+建設(shè)成本×30%）×5.5%×1.5年302.98項目成本總計一+二+三+四+五+六 = 9349.31單方成本4056.1元/平米 注：工程概算的依據(jù)來自于深圳市建設(shè)工程造價網(wǎng)公布的深圳建設(shè)工程造價