2013信陽房地產(chǎn)市調(diào)

1、信陽市房地產(chǎn)市場分析目錄一、 信陽市概況1、 城市概況2、 城市區(qū)位3、 行政規(guī)劃4、 交通概況5、 區(qū)域發(fā)展概況二、 信陽地產(chǎn)市場分析三、 信陽樓盤分析1、 信陽各區(qū)域分析2、 樓盤附表四、 重點樓盤分析1、 建業(yè)南湖壹號2、 浉河壹號3、 印象歐洲4、 金上海灣一、 信陽市概況1、 地市概況信陽市，位于河南省南部，東鄰安徽，南接湖北，為三省通衢，是江淮河漢間的戰(zhàn)略要地，豫南政治、經(jīng)濟、文化、教育、交通中心，鄂豫皖區(qū)域性中心城市。信陽山水秀麗，氣候宜人，素有北國江南，江南北國之美譽，是中國著名的宜居之城、旅游之城、創(chuàng)業(yè)之城，也是全國唯一一個連續(xù)四年入選“中國十佳宜居城市”的地方。2、 地市區(qū)

2、位信陽北距鄭州300公里，南距武漢200公里，東距合肥340公里，特殊的地理位置，使信陽成為三大城市這間最具區(qū)域性中心城市發(fā)展力的地區(qū)。3、 行政規(guī)劃信陽市，下轄浉河區(qū)、平橋區(qū)兩區(qū)，潢川縣、淮濱縣、息縣、新縣、商城縣、羅山縣、光山縣七縣，代管固始縣人事事務，另有羊山新區(qū)、南灣湖風景區(qū)、上天梯管理區(qū)、雞公山管理區(qū)、信陽工業(yè)城、潢川經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)六個縣級行政單位。龍山組團湖東組團南灣組團全境總面積18915平方公里。6個管理區(qū)，全市總人口610萬，主城區(qū)人口約60萬人；預計到2020年城區(qū)人口規(guī)模達到100萬人左右。建設用地規(guī)模將達到100平方公里，城市結構由行政政中心組團、龍山組團、老城組團、湖

3、東組團、平橋組團、工業(yè)倉儲組團、教育科研組團和南灣組團8個團形成。4、 交通概況信陽交通便利。信陽南距武漢天河機場、東距安徽阜陽機場均在150公里以內(nèi)，北距鄭州新鄭機場200公里左右；京廣、京九鐵路和106、107國道、京珠高速公路與在建的大（大慶）廣（廣州）高速公路縱貫市境南北，寧西鐵路、312國道和上（上海）武（武威）高速公路橫穿市境東西，在信陽形成多重“十字”交叉，構建了全省乃至全國罕見的陸路交通網(wǎng)絡；河南省最大的港口坐落在市轄淮濱縣，淮河水運可直達安徽、江蘇、浙江、上海等省市。國家通信干線京九、京廣、西合光纜在信陽形成信息高速公路“雙十字”型通道。使這里有了“立中原而通八方，居腹地而達

4、九州”的交通、通信優(yōu)勢。5、 區(qū)域發(fā)展概況發(fā)展方向信陽市主要是“一主、兩翼、八大片區(qū)”的城市格局。“一主”是指羊山新區(qū)；“兩翼”是獅河城區(qū)和平橋城區(qū)。羊山新區(qū)是信陽市的新城區(qū)，是信陽新的政治、經(jīng)濟、文化中心，是建設魅力信陽的窗口。根據(jù)城市總體規(guī)劃，羊山新區(qū)面積為76平方公里，現(xiàn)有人口15萬。規(guī)劃行政管理、金融服務、科技文教、度假休閑“四大組團”。新區(qū)三縱三橫路網(wǎng)框架已經(jīng)形成，基礎設施逐步完善，新區(qū)建設如火如荼，各項事業(yè)欣欣向榮。浉河區(qū)是信陽市的老城區(qū)，信陽人口密集城區(qū)，是信陽市現(xiàn)在的經(jīng)濟、文化中心，以及以浉河為沿線兩岸的開放景點。浉河區(qū)面積為1783平方公里，現(xiàn)有人口59.4萬。城市發(fā)展規(guī)劃根

5、據(jù)規(guī)劃，2020年城區(qū)人口規(guī)模將達到100萬人左右。向東主要布置城市行政中、文化以及工業(yè)區(qū)，城市大規(guī)模集中建設的居住區(qū)；向北羊山區(qū)和龍飛山，主要建設科教園區(qū)及配套居住組團，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)；向西南灣風景區(qū)及金牛山風景區(qū)，發(fā)展成為旅游觀光、娛樂休閑、康體健身為主的服務基地；向南完善湖東區(qū)建設，保護和完善浉河兩岸景觀，作為城市重要的生態(tài)建設及特色河濱風景區(qū)。二、 信陽地產(chǎn)市場分析2012年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資189.15億元，同比增長15%;實現(xiàn)成交金額67.1億元，同比增長2.8%.全年新增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)79家，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到567家（不含固始），注冊資金75億元。市中心城區(qū)新建商品房

6、成交7685套，同比增長15%;成交面積79萬平方米，同比增長16%;成交金額32億元，同比增長18%.商品房累計可售面積218.4萬平方米，商品住房累計可售面積194.2萬平方米。全市房地產(chǎn)市場供應充足，運行平穩(wěn)，住房交易價格基本穩(wěn)定。2013年信陽市土地市場（僅住宅用地），自1月份以來共公告16宗、924.73畝、212192.25萬元，起價均價為229萬元/畝（具體以下圖）。隨著信陽市經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，信陽市房地產(chǎn)市場也隨之發(fā)展迅速，可以預見日后信陽市房地產(chǎn)市場勢必競爭激烈。編號土地位置土地面積（）土地 用途規(guī)劃指標要求出讓競買保證金（萬元）起拍價（元/平方米）年容積率綠地率建筑限（年）密

7、度P2013-101信陽市平橋區(qū)明港鎮(zhèn)明河橋社區(qū)居委會境內(nèi)8486商服10% 住宅90%1.0-2.5大于 30%小于30%商服40 住宅704507302013-301信陽工業(yè)城城東辦事處袁寨村99527工業(yè)不小于1.0不大于不低于5027055020%40%2013-302平橋區(qū)平西路以東、寧西鐵路南側3099.8住宅1.0-3.4/7033075P2013-401湖東辦事處三里店七組（107國道西側）2836.1商服20% 住宅80%1.6-2.0不低于35%25%-28%商服40 住宅701500300P2013-402信陽市浉河區(qū)信應公路西側6410.9商服10% 住宅90%1.0-

8、3.8不小于30%不大于30%商服40 住宅701250560P2013-403雞公山管理區(qū)李家寨鎮(zhèn)區(qū)中心大道東側1168.85住宅（兼容不大于20%商業(yè)）1.0-2.2不小于30%不大于45%商業(yè)40 住宅7065050P2013-404雞公山管理區(qū)李家寨鎮(zhèn)區(qū)中心大道西側2862.6住宅（兼容不大于20%商業(yè)）1.0-2.2不小于30%不大于45%商業(yè)40 住宅70650130P2013-405雞公山管理區(qū)李家寨鎮(zhèn)區(qū)中心大道西側728.06住宅1.0-2.2不小于30%不大于50%住宅7060030P2013-501信陽市雞公山管理區(qū)李家寨鎮(zhèn)謝橋村境內(nèi)95451.46商服不1.0-1.5不小

9、于35%不大于30%商服40 住宅706003000大于20% 住宅不小于80%2013-501羊山新區(qū)新六大街北延段東側46410.76商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126030002013-502羊山新區(qū)新六大街北延段東側36370.12商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126023002013-羊山新區(qū)新六大街北延段東側66372.7商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126042005032013-羊山新區(qū)新六大街北延段東側77920.03商業(yè)10% 住

10、宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126050005042013-羊山新區(qū)新六大街北延段東側84391.13商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126054005052013-羊山新區(qū)新六大街北延段東側81144.51商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅7012605200506P2013-601信陽市浉河區(qū)十三里橋鄉(xiāng)3306住宅1.0-1.6不小于30%30%70750180三、 信陽樓盤分析2013年上半年份信陽房地產(chǎn)銷售情況持續(xù)上漲，上半年商品房成交預售登記房屋套數(shù)10180套，

11、面積為10911453.8平方米。其中浉河區(qū)占32%，羊山區(qū)占55%，平橋區(qū)占11%，南灣風景區(qū)2%。 2013年至今，信陽市房價一直上漲，從今年1月份年初3930元/平方米，漲到4150元/平方米。2013年上半年信陽市房價穩(wěn)步上漲，5月份達到最高4500元/平方米。但明顯看出5月份價格的大幅度上漲。消費者觀望情緒嚴重，信陽房價在4000元/平方米左右，十分穩(wěn)定。隨著信陽城市化進程加大的明顯化，但由于信陽市房產(chǎn)商品房體量增多信陽市房價還是有一定上升空間，但不會有太明顯加大的幅度。1、信陽各區(qū)域分析a、羊山區(qū)：以印象歐洲、中樂江南名郡、金上海灣、經(jīng)緯寬世界為代表樓盤，主要產(chǎn)品類型為小高層，均價

12、4500元左右，這個新區(qū)域締造著信陽房地產(chǎn)市場唯新的中高端形象，并且將拉升區(qū)域內(nèi)的住房水平，調(diào)整住房結構，匯聚一大部分信陽中高端人群。b、浉河區(qū)：以浉河一號、領秀城、龍躍河山為代表，主要產(chǎn)品供應主要為多層、小高層、高層；多層、（?。└邔颖憩F(xiàn)價區(qū)間為41004900（龍躍電梯房），洋房價格區(qū)間為56005800，電梯洋房均價為7000。c、南灣區(qū)：以香江帝景、建業(yè)南湖一號、建業(yè)森林半島為代表，供應產(chǎn)品類型主要為多層及別墅，多層均價6000元/起，別墅價位為9000元/起，這個區(qū)域主要依靠南灣風景區(qū)的知名度快速啟動信陽高端市場，并且有愈演愈熱的趨向。2、樓盤附表信陽在售樓盤的內(nèi)部配套多相對多樣均可

13、滿足客戶基礎需要層面，在售戶型產(chǎn)品設計比較多樣化，平層、飄窗、多陽臺等均已成為產(chǎn)品的基礎配置，但入戶花園、露臺、轉角窗等舒適性配置僅部份樓盤配有。未來在產(chǎn)品設計時需在滿足居民基礎生活需求的同時提高舒適性配置打造享受型居家環(huán)境。信陽在售樓盤戶型面積分布區(qū)間較廣，尚屬粗放型供給，對市場細分不夠。兩方多集中在80-90，三房多集中在110-150，但95-110的小三房產(chǎn)品較少，屬于市場空白區(qū)，未來在產(chǎn)品設計中可增加小三房的產(chǎn)品配比以迎合市場需求。四、 重點樓盤分析 1、 項目名稱：建業(yè)南湖壹號 開發(fā)商：信陽建業(yè)天明住宅建設有限公司 物業(yè)位置：南灣湖風景區(qū)水上樂園對面 區(qū)域：南灣湖風景區(qū) 聯(lián)系方式：

14總占地面積：106畝 建筑面積： 14萬 物業(yè)類型：住宅 建筑形態(tài)：洋房、公寓、別墅 綠化率：30% 主力戶型：一室一廳一衛(wèi)、別墅 均價：6000元/ 別墅：10000元/ 項目優(yōu)勢： 戶型設計合理 工程進度較快，已封頂 在風景區(qū)內(nèi),環(huán)景好 開發(fā)商實力強 項目劣勢： 目前周邊配套不成熟 小區(qū)門前的河沒有水源 2、 項目名稱：浉河壹號 開發(fā)商：信陽大融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)位置：浉河區(qū)浉河南岸斜拉橋東側100米 區(qū)域： 浉河區(qū) 聯(lián)系方式總占地面積：60畝 建筑面積： 13萬 物業(yè)類型：住宅 建筑形態(tài)：高層 綠化率：45% 主力戶型：三室二廳一衛(wèi) 均價：4800元/ 項目優(yōu)勢： 戶型設計合理 毗鄰浉河，景色怡人 周邊配套完善 現(xiàn)房 項目劣勢： 目前只剩大戶型 3、 項目名稱：印象歐洲 開發(fā)商：信陽新政源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)位置：新六大街與新七大街交匯處 區(qū)域： 羊山新區(qū) 聯(lián)系方式總占地面積：280畝 建筑面積： 49萬 物業(yè)類型：住宅 建筑形態(tài)：高層 小高層 綠化率：45% 主力戶型：三室二廳一衛(wèi) 均價：4500元/ 項