買二手房注意事項(xiàng)

1、買二手房注意事項(xiàng)在選擇購買什么樣的二手房時(shí)，要量力而行，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行選擇，只選合適的，不選貴的。購買二手房時(shí)，不要輕信對(duì)方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。下面我談?wù)勝徺I二手房的一些技巧和必須注意的八個(gè)方面：第一，查明產(chǎn)權(quán)狀況，最為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需

2、了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個(gè)人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對(duì)這里的環(huán)境和

3、生活方便度會(huì)有更深入的了解。第二，如通過中介找房，一定要會(huì)選擇一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠?，因?yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在淘房網(wǎng)對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)。因?yàn)槟憧梢詫?duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以中介一般不敢亂來，會(huì)盡心盡力為你服務(wù)。第三，建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為，很多買房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會(huì)發(fā)生比較大

4、的價(jià)差，可能這套房子132 萬拿來，可能 140 萬賣給你，實(shí)際上買賣雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價(jià)。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購房人不知道。第四，怎樣交納購房首付款或訂金通過中介購買二手房，一般要簽兩個(gè)合同，即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的買賣契約，還有與中介公司簽署的房產(chǎn)中介合同。 房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對(duì)方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期

5、。簽訂房產(chǎn)中介合同或買賣契約時(shí)，買方需交納購房首付款或訂金，切記此款應(yīng)親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對(duì)方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對(duì)方是否是賣主的合法代理人。除了要選擇信譽(yù)好的品牌中介公司和選擇專業(yè)素質(zhì)好、負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)人外，選擇購房時(shí)，一定多次、實(shí)地看房。第五，在初步協(xié)議中要寫認(rèn)購款還是定金必須清楚。購房人在二手房交易合同談判時(shí)往往處于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我國擔(dān)保法第8 9 條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，

6、應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。認(rèn)購書幾乎都將認(rèn)購款寫成“定金”。在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認(rèn)購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商-可編輯修改-一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項(xiàng)就應(yīng)該退回。第六，在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時(shí)遷出其戶口。買賣二手房的時(shí)候，人們最關(guān)注的是房產(chǎn)證、土地證等，往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的相關(guān)規(guī)定，一戶頭上只能上一戶人，在原產(chǎn)權(quán)人戶口沒遷

7、走前，新房主的戶口不能遷入，這自然會(huì)影響到以后孩子上學(xué)等一系列問題。購買“二手房”，必須在原房主戶口全部遷出后，方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂好有關(guān)戶口遷移的條款，不 僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶口遷出的時(shí)間，還應(yīng)明確不及時(shí)遷移的法律后果。必要的時(shí)候，可以和原房主一起到當(dāng)?shù)嘏沙鏊_認(rèn)其戶口是否全部遷走，然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清購房款。一定在合同中注明，“甲方（賣方）應(yīng)在 _ 日內(nèi)把戶口遷出，不得拖延?！?并約定不能如期遷出時(shí)的懲罰措施。第七，正常情況下，房子交接完畢，房產(chǎn)登記過戶后當(dāng)日，才應(yīng)該付清全部房款。如果

8、不能按時(shí)交房，以及買方在未取得房地產(chǎn)證前，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，不應(yīng)付清全部房款。這方面應(yīng)在房屋買賣契約中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字。因?yàn)樵趯徟k理證件的過程中，如手續(xù)有問題，就辦不了房地產(chǎn)證。最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。第八，轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。購買二手房要交些什么稅? 稅率是多少?一般二手房交易需要交納的稅費(fèi)：一、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1 、 契稅：房款的1.5% （面積在144 平米以上的需要繳納3%，面積在

9、90 平米以下并且是首套房的可以繳納 1% ）2、 印花稅：房款的0.05%3、交易費(fèi)：3 元/平方米4 、 測繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定5 、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200 元內(nèi)。二、賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1 、 印花稅：房款的0.05%2、 交易費(fèi)：3 元 /平方米3、 營業(yè)稅：差價(jià)*5.5% （ 房產(chǎn)證未滿5 年的 ）4 、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20% 或者房款的1% （房產(chǎn)證滿5 年并且是唯一住房的可以免除）買二手房流程及注意事項(xiàng)二手房買賣要注意的問題很多，經(jīng)常有朋友問，買二手房要經(jīng)過哪些流程，有哪些注意事項(xiàng)，通過查找資料得知， 買二手房要經(jīng)過如下流程：-可編

10、輯修改-1. 查詢房源、發(fā)布房源：2. 實(shí)地看房：賣方出示房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證等相關(guān)證件。3.簽訂買賣合同、二手房買賣契約： 賣方帶房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證身份證明等 ;買方帶定金、身份證明等，二手房買賣契約5 份4.辦理貸款手續(xù)：買方準(zhǔn)備貸款資料、賣方準(zhǔn)備房產(chǎn)證明買方資料：身份證件原件/戶口本原件/ 婚姻證明/ 收入證明/已婚借款人需提供配偶身份證件原件、配偶戶口本原件/ 公積金貸款還需提供公積金繳存單原件賣方資料：賣方身份證原件/ 產(chǎn)權(quán)證原件/土地證原件若賣方有未成年人，需承諾公證書若需提前還貸：借款合同原件/還款存折或卡/ 房產(chǎn)抵押合同產(chǎn)權(quán)證及土地證5.辦理交易過戶：（產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間

11、為一周） 買賣雙方親自前往房產(chǎn)局辦理，攜帶相關(guān)證件原件（若委托辦理，需出具公正委托書）辦理交易過戶時(shí)，買方需向賣方支付房屋首付款,過戶同時(shí)買賣雙方需繳納相應(yīng)稅費(fèi),賣方需提供原購房發(fā)票.6. 辦理土地證過戶： 買方可單獨(dú)辦理，需準(zhǔn)備新產(chǎn)權(quán)證、舊土地證、二手房買賣契約、買方身份證原件。銀行放款到賣方賬戶。7. 戶口遷出、房屋交驗(yàn)，費(fèi)用結(jié)清： 水、電、煤氣、物管費(fèi)、有線電視、電話等過戶、鑰匙交接，簽署物業(yè)交接確認(rèn)書 ，支付房屋尾款 買二手房注意事項(xiàng)有以下幾點(diǎn) :（ 1 ）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房

12、產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（ 2 ）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（ 3 ）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“ 買賣不破租賃 ” ，也就是說房

13、屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（ 4）土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40 年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70 年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。-可編輯修改-（ 5 ）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5 到 10 年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，

14、可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（ 6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。（ 7）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（ 8 ）物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，

15、其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù) 目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。（ 9 ）中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（ 10 ）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買二手房注意事項(xiàng)買二手房和買

16、一手房比起來程序要復(fù)雜得多，除了要和上家打交道，還要和中介打交道，特別 是在上家有抵押貸款或下家辦理要抵押貸款的情況下， 就更容易產(chǎn)生糾紛了。 筆者結(jié)合自己所承辦 的案件，介紹一下購買二手房常見的欺詐手段及應(yīng)對(duì)方法。本文中的案例均來自于真實(shí)的案件。第一招：核實(shí)上家身份是首要案例：劉先生因?yàn)榉课荼粍?dòng)遷，找到中介想買一套房屋。中介公司向他推薦了一套房屋， 劉先 生看了挺滿意，就和中介公司介紹的上家張先生訂立了購房合同，還分兩次向張先生支付了定金和 首期房款。 可后來到交房的時(shí)候卻找不到張先生了， 后來才得知張先生根本就不是產(chǎn)權(quán)人， 房屋只 是他租借的，產(chǎn)證也是偽造的。劉先生只好到公安報(bào)案，至今張先

17、生仍未找到。對(duì)策：現(xiàn)在什么都有假，文憑有假，身份證有假，房產(chǎn)證當(dāng)然也有假?，F(xiàn)在到處可見的“城市 牛皮癬 ”為這些詐騙行為提供了極大方便，花個(gè)二三百元，假的身份證，假的房產(chǎn)證就可以辦出來 了。二手房和一手房不同， 一手房是和開發(fā)商做交易，一般不存在這個(gè)問題。所以買二手房的第一 步就要核實(shí)與你交易的對(duì)方的身份。 最簡單的一個(gè)辦法是到各區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢一下房屋的權(quán) 屬情況， 只要憑自己的身份證花三十元， 交易中心就會(huì)給你一-可編輯修改-張房屋基本信息的單據(jù)，上面有權(quán)利人的名字、抵押貸款、面積等基本情況。如果怕對(duì)方持假身份證冒充房東，你還可以委托律師到公安局調(diào)查人口信息，以便核實(shí)賣房人的身份。做好

18、這兩樣工作，你就可以放心地和對(duì)方簽訂合同，不用擔(dān)心遇到劉先生這樣的倒霉事了。第二招：審核貸款合同要仔細(xì)案例：李先生和上家訂了一份五十萬元的購房合同， 因?yàn)槔钕壬枰y行貸款， 就通過中介介 紹的擔(dān)保公司辦理抵押貸款手續(xù)。 擔(dān)保公司辦理好手續(xù)叫李先生到銀行簽訂貸款合同。 李先生到了 銀行后，擔(dān)保公司的人告訴他， 說這是銀行提供的格式合同，不會(huì)有問題的， 只要核對(duì)一下貸款金額就可以了，李先生覺得銀行的格式合同總歸不會(huì)有錯(cuò)的，就簡單地看了一下貸款金額就簽了字。 一個(gè)星期以后，到了銀行答應(yīng)的放貸時(shí)間， 可李先生還是沒有收到貸款，就打電話到銀行去問， 銀 行告訴他說貸款已按貸款合同的約定劃到擔(dān)保公司帳戶

19、上去了。 李先生再去找擔(dān)保公司， 擔(dān)保公司 的人叫他放心， 說這是公司規(guī)定， 貸款要到第二個(gè)月就會(huì)直接劃到上家?guī)羧ァ?以后李先生又多次 找擔(dān)保公司， 擔(dān)保公司一直拖著， 最后竟然人去樓空。 李先生后來才得知這家擔(dān)保公司早就資不抵 債，就動(dòng)歪腦筋，挪用了客戶貸款。他們?cè)诳蛻舻馁J款合同上將貸款劃入帳戶寫成擔(dān)保公司帳戶，然后利用客戶的疏忽騙客戶簽訂合同， 再將貸款非法挪用， 最后無力償還就 “人間蒸發(fā) ”了。雖然李先生馬上報(bào)了案， 后來也將擔(dān)保公司主要負(fù)責(zé)人抓捕， 但錢款卻已揮霍一空， 李先生因?yàn)闆]有支付 房屋余款而被上家告到法院。對(duì)策：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的：步驟一：下家支付首

20、期房款。步驟二：上家拿到首付后將房屋過戶給下家。步驟三：下家在取得房產(chǎn)證或交易中心收件收據(jù)后將房屋抵押給銀行。步驟四：銀行向下家發(fā)放貸款。步驟五：雙方交接房屋，結(jié)清水電等費(fèi)用，余款付清，交易結(jié)束。下家向銀行申請(qǐng)貸款過程中，如果申請(qǐng)的是商業(yè)貸款，銀行會(huì)要求下家找一家擔(dān)保公司-可編輯修改-進(jìn)行擔(dān) 保，而下家一般都會(huì)采用中介公司推薦的擔(dān)保公司。 少數(shù)不良的擔(dān)保公司會(huì)鉆購房人的空子， 謀求 非法利益。李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同， 但并不能因此而高枕無憂， 因?yàn)楦袷胶贤幸灿性S 多是需要填寫進(jìn)去的內(nèi)容，如果對(duì)這些內(nèi)容不加以重視并認(rèn)真核對(duì)，就容易被鉆了空子。第三招首付交到貸款銀行案例：吳小姐看中

21、了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30 萬元。中介說上家要先取消抵押才能過戶，不過由于上家拿不出30 萬元償還貸款，所以希望吳小姐多付一點(diǎn)首付，然后上家再去注銷。于是，吳小姐在簽約后就付了20 萬元的首付給上家，但是上家遲遲沒有去銀 行取消抵押。最后上家卻說因?yàn)樽錾獍l(fā)生了虧空，將吳小姐付給他的 20 萬元去還了債。吳小姐 聽了這氣得發(fā)抖，不過現(xiàn)在也沒辦法了，只能去打官司。對(duì)策：如果上家有抵押貸款， 那么上家必須先還清貸款， 并到房產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷手續(xù) 后才能交易過戶 （有的交易中心還要求要辦完抵押注銷手續(xù)之日起幾個(gè)工作日后才能交易 ）。在這種 情況下，上家一般會(huì)要求下家先

22、支付一定的首付， 用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是， 如果 下家將首付交給上家后， 上家并未按原來的約定去取消抵押而是挪作他用， 那么就會(huì)出現(xiàn)吳小姐這 樣的事了。但如果下家堅(jiān)持在取消抵押后再交首付的話，很可能由于上家資金不足以致交易失敗。 對(duì)此， 下家可以要求上家聯(lián)系好銀行， 并在上家辦理好還貸手續(xù)后， 再將首付直接匯入上家在該銀 行的帳戶，銀行當(dāng)場即可劃款并出具他項(xiàng)權(quán)證。 這樣一來，上家就不可能將下家交付的首付挪用了。第四招：交易過戶辦委托公證案例：謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交首 付以便取消抵押， 謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的貸款銀行

23、就可以了， 于是就與上家一起 去貸款銀行幫上家還款。 上家也按約付清了銀行的貸款并拿到了他項(xiàng)權(quán)證。不過，因?yàn)榻灰字行囊?guī) 定在辦理完抵押注銷手續(xù)后需要再過三個(gè)工作日才能辦理過戶手續(xù)。于是謝女士和上家約好再過三 個(gè)工作日再去辦理?？傻搅思s定的那一天， 上家卻沒有來，對(duì)方一會(huì)說出差去了，一會(huì)又說家里不 同意賣了， 其實(shí)后來謝女士了解到， 上家是因?yàn)橛X得-可編輯修改-房子賣便宜了想反悔， 所以故意不去辦過戶手 續(xù)。謝女士向咨詢律師， 律師建議她為了防止上家再轉(zhuǎn)賣給他人必須立即起訴， 謝女士只得按照律 師的建議做打官司的準(zhǔn)備了。對(duì)策：下家交首付讓上家注銷抵押貸款， 但注銷抵押和過戶之間有一個(gè)時(shí)間差。 按

24、照法律的規(guī) 定，房屋在誰的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有用。所以，只有過戶好并拿到新的產(chǎn)證之后， 房屋才會(huì)成為下家的。 但是如果上家在這期間毀約的話， 下家非但不能按時(shí)過戶， 反而還有一筆首 付被上家扣著。 為了避免發(fā)生這種情況， 下家最好在交首付之前要求上家辦理一個(gè)過戶交易的委托 書，并對(duì)委托書進(jìn)行公證，并且最好在委托書上注明 “本委托不可撤銷 ”的字樣。一般情況下，中介 公司員工可以作為受托人。 這樣的話， 即使上家到交易時(shí)反悔， 下家也可以和受托人憑委托公證書 直接到交易中心辦理過戶手續(xù)。 當(dāng)然辦理委托公證會(huì)付公證費(fèi)， 但幾百元的公證費(fèi)和幾十、 幾百萬 元的房款比起來，公證費(fèi)就不算什么

25、了。畢竟，誰也不想發(fā)生了糾紛后再去打官司。第五招：上家戶口一定要遷走案例：古老師買房完全是沖著孩子讀書才去買的， 他家在郊區(qū)， 現(xiàn)在孩子讀書都是按戶口所在 地就近入學(xué)， 古老師為了讓女兒受到更好的教育， 就在市區(qū)一所名校附近買了一套二手房。 買房之 初他就問上家戶口是不是遷走了， 當(dāng)時(shí)上家拍著胸脯保證戶口已經(jīng)遷走了。 古老師看他說得這么肯 定，也就相信了。 于是支付了房款，辦理了交房手續(xù)。 可后來古老師在辦戶口時(shí)才發(fā)現(xiàn)上家的戶口 還沒有遷走， 這下他可著急了， 而上家卻說那個(gè)戶口也不是他的， 說他從別人手上買房時(shí)戶口已經(jīng) 在上面了，他也沒辦法。 古老師想到法院去起訴上家，而律師卻告訴他遷戶口的

26、事法院不受理。古 老師只好自認(rèn)倒霉。對(duì)策：遷移戶口是公安機(jī)關(guān)辦理的，戶口要遷走就一定要找一個(gè)落戶的地方，如果不能落戶， 當(dāng)然也遷不走了，所以這類案件由于不適合強(qiáng)制執(zhí)行， 法院現(xiàn)在還不受理。因此，在簽訂房屋買賣 合同之前， 一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況。 下家最好委托律師到公安局戶政處去調(diào)查一下房 屋內(nèi)是否有戶口， 決不要輕信上家的空口許諾。 如果房內(nèi)有戶口， 一定要在合同中約定上家在交房 前或過戶前將戶口遷出， 否則應(yīng)支付一定的違約金， 或者約定留一部分房款， 待戶口遷出后再支付。第六招：貸款風(fēng)險(xiǎn)要把握案例：陳先生看中了一套 120 萬元的二手房，不過他手上沒有足夠的現(xiàn)金，想通過商業(yè)貸款

27、來支付。中介告訴他，按現(xiàn)在的房貸政策，根據(jù)房屋的房齡等情況，他可以貸到七成也就是 84 萬 元。于是，陳先生就與上家簽訂了合同，并支付了首付36 萬元，合同約定在付了首付后一個(gè)月內(nèi) 通過銀行貸款支付房款余額， 如果逾期付款的話， 每逾期一天， 陳先生要按余款的千分之五向上家 支付違約金。但是， 陳先生在貸款時(shí)卻遇到了麻煩，銀行說陳先生貸-可編輯修改-款買了好幾套房， 所以這套房 子銀行只肯貸五成，也就是 60 萬元。眼看合同約定的付款時(shí)間就要到了，可陳先生還是湊不出另 外的 24 萬元。最后只好東拼西湊借了不少錢， 盡管這樣還是逾期了， 所以又支付了一部分違約金。對(duì)策：在下家貸款買房的情況下，

28、合同約定 “首付 +貸款”只是表明上家許可下家通過貸款的方 式來付款， 所以如果是由于下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話，那么這個(gè)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由下家自己來負(fù)（這個(gè)問題有些爭議，不同法院的看法可能不一樣），但是為了規(guī)避類似的風(fēng)險(xiǎn)，下 家在準(zhǔn)備貸款時(shí)候一定要將自己的情況如實(shí)地告訴中介， 或直接向貸款銀行咨詢， 搞清楚銀行貸款 的可能性，再簽訂房屋買賣合同，也可同時(shí)約定如果銀行不放貸則合同解除。第七招：交房時(shí)再付尾款案例：王經(jīng)理和上家簽訂了一套價(jià)值150 萬元的房屋買賣合同，合同約定這150 萬元里包括裝修和家電、煤氣等等固定設(shè)施，并約定簽訂合同之日付首付30% 即 45 萬元，余額70% 即 105萬元采用銀行抵押貸款方式支付。后來，銀行放了款，王經(jīng)理將余額全部支付給了上家。但等于交房時(shí)卻出現(xiàn)問題了，原來上家還欠一年多的水電煤和物業(yè)管理費(fèi)用，這些錢加起來有好幾萬元， 另 外原來房間內(nèi)的兩臺(tái)