物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)防范

1、物業(yè)管理工程承接風(fēng)險(xiǎn)防范 我們以物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)管理工程的過(guò)程為例， 介紹物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源與 防范措施：簽訂物業(yè)合同過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源：1、缺乏對(duì)另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如，在物業(yè)管理委托合同中;開(kāi)發(fā)商是否具有一定的資質(zhì)， 是否具有良好的資信， 對(duì)以后雙方的合作有著至關(guān)重要的影響。 對(duì)于這一點(diǎn)的重要性， 現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)還是比擬重視的。 但是，在專項(xiàng)管理分包合同中， 有的物業(yè)管理企業(yè)就比擬無(wú)視這個(gè)問(wèn)題。 例如，在與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時(shí)， 如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作， 不僅是違反法律規(guī)定， 被法律所制止， 同時(shí)分 包給沒(méi)有專業(yè)資質(zhì)的公司， 物業(yè)

2、管理企業(yè)即負(fù)有明顯的主觀過(guò)錯(cuò)。 如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè) 主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承當(dāng)賠償責(zé)任。2. 承諾的效勞內(nèi)容和水平過(guò)高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對(duì)等的效勞內(nèi)容和水平。物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的效勞工程的不同而劃分為不同等級(jí)的收費(fèi)水 平。雖然從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費(fèi)，如果業(yè)主所享受的管理效勞不同， 當(dāng)然 業(yè)主會(huì)傾向于效勞內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是， 我們認(rèn)為， 物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實(shí)際而只采取降低收費(fèi)提高效勞的競(jìng)爭(zhēng)方式。 因?yàn)閷?duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)， 降低收費(fèi)和提高效勞， 意 味著經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的降低甚至虧損， 這對(duì)于本來(lái)利潤(rùn)空間就低的物業(yè)管理企業(yè)， 無(wú)疑是

3、加重了經(jīng) 營(yíng)壓力。 同時(shí)， 如果效勞內(nèi)容和水平達(dá)不到對(duì)業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對(duì)大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟， 由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)， 無(wú)疑是雪上 加霜。3. 合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。對(duì)此造成的風(fēng)險(xiǎn)， 通過(guò)學(xué)習(xí) ?中華人民共和國(guó)合同法 ?，物業(yè)管理企業(yè)一般能對(duì)此有一個(gè) 較正確的認(rèn)識(shí)，本文不作贅述。防范措施：1、認(rèn)真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對(duì)方所提供的證件，必要時(shí)，應(yīng)到 相應(yīng)的工商登記部門(mén)進(jìn)展調(diào)查了解，以掌握主體的詳細(xì)登記情況。2、合同約定的效勞內(nèi)容與水平要與公司實(shí)際履約能力相一致。3、合同約定要具體，明確、完整，防止疏漏，防止對(duì)條文的理解出

4、現(xiàn)歧義（特別是對(duì)于時(shí)間、價(jià)格，違約金的約定要注意上述問(wèn)題）。4、注意免責(zé)條款的約定。 如在合同中約定物業(yè)公司在以下情況時(shí)不負(fù)責(zé)承當(dāng)相關(guān)責(zé)任： 因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理效勞中斷的;物業(yè)公司已履行合同約定義務(wù)，但物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的， 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備需事先告之業(yè)主和物業(yè)使用人， 暫時(shí) 停水、停電、停頓共用設(shè)施設(shè)備等造成損失的 ;因非物業(yè)公司責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、 供熱、通訊、有線電視及其它共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的，為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用 人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公 安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，物業(yè)公司因采取緊

5、急措施造成相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失的。承接物業(yè)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源：1、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題。按照 ?物業(yè)管理?xiàng)l例 ?第二十八條的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部 位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)展查驗(yàn)。但是在實(shí)踐中， 我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不夠重視， 有些 企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時(shí)， 已經(jīng)經(jīng)過(guò)了建立單位及相關(guān)政府管理部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收， 有 相關(guān)的合驗(yàn)收合格的證件， 查驗(yàn)也只是一種形式而已。 殊不知這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織 的驗(yàn)收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗(yàn)收，從法律角度來(lái)看，其后果有著不同的責(zé)任承當(dāng)主體。 建立單位及相關(guān)政府管理部門(mén)的竣工驗(yàn)收， 如果驗(yàn)收不合格， 承當(dāng)責(zé)任

6、的主體是施工單位和 建立單位， 而通過(guò)了此類的驗(yàn)收，承當(dāng)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。 實(shí)際上，通過(guò)建 立單位和相關(guān)政府管理部門(mén)的竣工驗(yàn)收的物業(yè)， 并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物 業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對(duì)待查驗(yàn)工作， 對(duì)該驗(yàn)收的工程不驗(yàn)收， 對(duì)不合格的 工程按照合格驗(yàn)收等等， 那么， 本該由建立單位或者施工單位承當(dāng)?shù)呢?zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承當(dāng)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2、開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問(wèn)題沒(méi)有得以處理和解決。這對(duì)于完畢了前期物業(yè)管理， 以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)， 是特別 應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。 在開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，

7、 往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者 物業(yè)管理效勞質(zhì)量的遺留問(wèn)題， 需要在承接時(shí)得以明確責(zé)任， 及時(shí)予以解決。 這些遺留的問(wèn) 題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承當(dāng)責(zé)任， 而且往往引發(fā)的原因是比擬復(fù)雜的， 解決起 來(lái)困難很多。 所以這些問(wèn)題如果不在承接時(shí)得以解決,對(duì)開(kāi)發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的局部業(yè)主， 不僅不會(huì)配合新的物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作， 甚至有局部業(yè)主直接拒交物業(yè)管 理費(fèi)，這些無(wú)疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。防范措施：1、交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位 返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。2、對(duì)于遺留問(wèn)題或者發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決的,向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行

8、政主管部門(mén)進(jìn)展協(xié)調(diào)解決。3、注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)于驗(yàn)收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn) 可，以明確相關(guān)責(zé)任。實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源：1、對(duì)業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。這里以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的業(yè)主車(chē)輛喪失案為例進(jìn)展說(shuō)明。 筆者對(duì)近期各地法院審理 的此類案件進(jìn)展了一個(gè)調(diào)查,從法院的審理結(jié)果上來(lái)看，各有不同，既有判決物業(yè)管理企業(yè)承當(dāng)對(duì)業(yè)主的賠償責(zé)任的，也有認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)已盡到管理職責(zé)而無(wú)需承當(dāng)賠償責(zé)任的。 但是， 越來(lái)越多的案例， 已經(jīng)把物業(yè)管理企業(yè)在管理中， 對(duì)業(yè)主的車(chē)輛憑停車(chē)卡予以登記放 行的行為， 認(rèn)定為一種對(duì)車(chē)輛的保管關(guān)系， 而

9、不是以往的只是提供車(chē)位使用的關(guān)系， 這樣的 關(guān)系認(rèn)定，無(wú)疑使得物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。2、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和平安隱患所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。筆者在此不作贅述。3、對(duì)物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，屢見(jiàn)保安 與業(yè)主發(fā)生沖突， 甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件， 這類事件， 雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人 員，但是往往后果承當(dāng)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺姆韶?zé)任的角度來(lái)說(shuō)， 由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來(lái)承當(dāng)其法律后果的。防范措施：物業(yè)管理效勞方面的防范措施：1、提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備日常和例行的檢查、維 修、保養(yǎng)工作。2、對(duì)于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展監(jiān)控和 錄像，定期存儲(chǔ)。3、維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)展書(shū)面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄。4、管理要到位，同時(shí)積極面對(duì)突發(fā)事件和損害問(wèn)題。消防平安工作方面的防范措施：1、承接物業(yè)時(shí)，一定要檢查物業(yè)的消防驗(yàn)收情況。2、監(jiān)視業(yè)主二次裝修過(guò)程。3、做好消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)。4、發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警,并協(xié)助消防部門(mén)進(jìn)展事故處理。員工管理方面的防范措施：1、明確員工