分時度假酒店講義

1、分時度假酒店講義產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假概述分時度假- 是將酒店的住宿單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限（如30、50年等）的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（或一周）的免費(fèi)入住權(quán)。 產(chǎn)權(quán)酒店-是指將酒店的住宿單位的產(chǎn)權(quán)出售給投資者，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費(fèi)居住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假概念起源: 分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店的概念起源于20世紀(jì)60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)。70年代在美國興起，并擴(kuò)展到世界各地，逐步成為全球推崇的休閑度假方式。 目前世界上已經(jīng)形成了60多家大型分時度假集團(tuán)及

2、由5000多家酒店組成的度假交換網(wǎng)絡(luò)，旅游度假目的地遍及90多個國家，年銷售額超過90億美元。 分時度假與中國市場背景:消費(fèi)者對文化與休閑產(chǎn)品的需求呈增長趨勢商務(wù)活動日趨頻繁，商務(wù)旅行亦呈急劇增長趨勢酒店或度假村的住宿價格較高，一定程度上限制了人們外出與此相對應(yīng)的是，近年來我國酒店業(yè)的超常規(guī)發(fā)展，大量酒店過剩 ，資源閑置發(fā)展中國本土分時度假行業(yè)時機(jī)已經(jīng)成熟 分時度假與中國在中國，目前大致有三類公司提供分時度假服務(wù): 第一類 是以美國國際分時度假交換公司(RCI)為代表的國際分時度假交 換公司。分時度假概念首先由其傳入我國。第二類 是我國一些資金比較雄厚，有意在“分時度假”領(lǐng)域進(jìn)行探索和發(fā)展的企

3、業(yè)，作為長線運(yùn)作。第三類 是我國的一些房地產(chǎn)公司。他們想借用“分時度假”的概念，把積壓在手中的房地產(chǎn)銷售出去。 分時度假與中國分時度假在中國推廣發(fā)展的過程中存在的問題：首先， 把分時度假網(wǎng)絡(luò)發(fā)展為國際產(chǎn)品的設(shè)想本身就存在問題。如現(xiàn)階段我國與世界許多國家間沒有免簽證制度，消費(fèi)者在出國簽證方面可能出現(xiàn)問題，因為交換公司只負(fù)責(zé)酒店交換，不負(fù)責(zé)會員所去國家的邀請、護(hù)照和簽證。其次， 在市場定位方面，分時度假是否可以作為一項資產(chǎn)投資去推廣？分時度假的許多特點(diǎn)決定了它并非針對普通大眾市場的旅游產(chǎn)品，在我國應(yīng)該如何定位？分時度假與中國國家旅游局對發(fā)展分時度假市場的工作意見：第一，暫不允許在中國銷售外國的分時

4、度假產(chǎn)品；第二，國內(nèi)居民到國內(nèi)各度假地的“分時度假”有廣闊的發(fā)展前景；第三，想借助發(fā)展“分時度假”來消化積壓房地產(chǎn)，可以有一些作為，但不具有普遍意義。國內(nèi)分時度假房地產(chǎn)市場狀況 國內(nèi)現(xiàn) 有分時度假房地產(chǎn)同樣分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種國內(nèi)分時度假產(chǎn)權(quán)式酒店國內(nèi)分時度假產(chǎn)權(quán)式酒店 (表-1)序號酒店地址面積 （平方米）銷售均價（元/平方）備注1海南三亞香水灣五星級大酒店海南三亞36-1108500 (一期五星級準(zhǔn)) 6500 (二期四星級準(zhǔn))1.全裝修、含家具 2.五年包租，年回報率6.6%（稅后） 3.每年免費(fèi)30天物業(yè)住宿權(quán)限2東方云頂 廣場公寓昆山巴城鎮(zhèn)湖濱南路1098號30-5010,0001

5、.全裝修、含家具 2.開發(fā)商包租十年，年回報率8%（稅后） 3.每年免費(fèi)12天物業(yè)住宿權(quán)限3周莊江南人家周莊古鎮(zhèn)40-5012,0001.全裝修、含家具 2.開發(fā)商包租十年，年回報率7.2%（稅后） 3.每年免費(fèi)15天物業(yè)住宿權(quán)限4天徽別院 度假酒店黃山風(fēng)景區(qū)南大門湯口鎮(zhèn)40-506,6881.全裝修、含家具 2.開發(fā)商包租，每十年一簽 3.年固定回報率6%（稅后）+利益分成（與酒店運(yùn)營商3、7分成） 4.每年免費(fèi)10天物業(yè)住宿權(quán)限5伯恩國際產(chǎn)權(quán)式酒店蘇州市平江區(qū) 喬司空巷27-33號40-529,5001.全裝修、含家具 2.開發(fā)商包租十年 3.前5年固定回報率6.5%（稅后）+利益分成 4

6、.后5年純利益分成 5.每年免費(fèi)10天物業(yè)住宿權(quán)限6碧海藍(lán)天度假村產(chǎn)權(quán)式酒店秦皇島市南戴河海濱30-405,6601.全裝修、含家具 2.開發(fā)商包租三年,年固定回報率5%（稅后）+利益分成 （與酒店運(yùn)營商4、6分成） 3.每年免費(fèi)15天物業(yè)住宿權(quán)限7上海美麗園 龍都大酒店上海市延安西路396號40-5019,0001.全裝修、含家具 2.開發(fā)商包租，首期簽約10年，年回報率7%（稅前） 3.每年免費(fèi)15天物業(yè)住宿權(quán)限國內(nèi)分時度假房地產(chǎn)市場狀況 分析：1) 地理位置 從所處的位置來看，都坐落在旅游城市或風(fēng)景區(qū)內(nèi)。2) 經(jīng)營方式 將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者擁有一定期限的免費(fèi)

7、居住權(quán)，其余時間可以委托給酒店物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，并可享受每年的經(jīng)營收益分紅，從而實現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。3) 推廣方式 大眾媒體、展會形式進(jìn)入市場、現(xiàn)場設(shè)售樓處 、主要目標(biāo)消費(fèi)群集中的地區(qū)設(shè)有辦事處 。負(fù)責(zé)項目的推廣，提供樓盤的信息，接受客戶的咨詢業(yè)務(wù)。市場認(rèn)知度較高，客戶較容易接受。4) 特殊功能 一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，既是消費(fèi)又是存儲，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，既可自用又可贈送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的有效綜合。 5) 客源情況 作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團(tuán)購買，家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團(tuán)購買一方面用于投資

8、，另一方面用于員工度假或公司年會專用。國內(nèi)分時度假房地產(chǎn)市場狀況使用權(quán)度假酒店使用權(quán)度假酒店表表-2序號酒店地址銷售均價備注1滇池溫泉花園酒店分時俱樂部 昆明滇池路海埂公園旁三房二廳二衛(wèi)一廚 86,000元(30年) 52,000元(15年) 26,000元(5年)1.每年免費(fèi)7天物業(yè)住宿權(quán)限2.通過度假交換組織RCI,交換使用世界其他度假酒店2碧海藍(lán)天度假村產(chǎn)權(quán)式酒店秦皇島市南戴河海濱20,000(旺季50年) 10,000(淡季50年) 1.每年免費(fèi)7天物業(yè)住宿權(quán)限2.具有可交換性，交換使用亞洲37個協(xié)議酒店國內(nèi)分時度假房地產(chǎn)市場狀況 1) 在中國，這種有錢有閑人的存儲式消費(fèi)行為至今難以廣

9、被接受。有關(guān)人士認(rèn)為，中國人并非缺少有錢而有閑的人，關(guān)鍵是國人的傳統(tǒng)生活習(xí)慣和消費(fèi)觀念很難與這種模式擦出火花。分時度假于國人來說還是過于前衛(wèi)。 2) 另外還有一個重要原因，就是自從“分時度假”在中國安家落戶后，不長的時間里，不僅沒有迎來廣大消費(fèi)者的認(rèn)同，有關(guān)部門反而接到大量的投訴。究其原因，目前大部分分時度假銷售(代理)公司在推銷時或多或少涉嫌虛假宣傳、超范圍經(jīng)營，提供霸王合同等；分時度假是一個新事物，消費(fèi)者知之甚少、法律知識欠缺，很多重要權(quán)益和對方承諾沒有落實到合同或補(bǔ)充合同中。最后不了了之。給分時度假帶來了諸多負(fù)面影響。 分析：案例分析-奧運(yùn)場館奧運(yùn)場館 性質(zhì)：產(chǎn)權(quán)酒店+分時度假確立依據(jù)：

10、奧運(yùn)場館建設(shè)是一項投資巨大的工程，如何籌措資金、如何形成有效的投資回報，如何運(yùn)用商業(yè)化手段進(jìn)行奧運(yùn)金融運(yùn)作降低項目中標(biāo)方的風(fēng)險，無論中標(biāo)方采取何種辦法解決融資問題，場館建成后如何產(chǎn)生有效的投資回報都是十分關(guān)鍵的核心。投資咨詢專業(yè)公司通過充分研究，認(rèn)為奧運(yùn)村及部分場館的投資可通過采用“產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店+ +分時度假分時度假”的模式實現(xiàn)投資的增值及迅速有效的投資回報。 案例分析-奧運(yùn)場館奧運(yùn)場館投資回報分析：第一階段：產(chǎn)權(quán)酒店的銷售 奧運(yùn)村建筑面積： 36萬平方米 公建面積： 3.6萬平方米 可銷售面積： 32.4萬平方米假設(shè)價格： ￥15000元/平方米總銷售額： ￥44.1億元人民幣 扣除銷售

11、成本基本可以回收奧運(yùn)村及國家體育館的全部投資 第二階段：分時度假的銷售 奧運(yùn)金卡：6.8萬元/張每套奧運(yùn)村公寓：40張金卡公寓總數(shù)：1800套共售卡：7.2萬張售卡資金： ￥ 48.96億元；同時每年還能為奧運(yùn)村帶來100多萬人次的旅游度假者，為其他奧運(yùn)場館設(shè)施提供了可觀的消費(fèi)客流。案例分析-奧運(yùn)場館奧運(yùn)場館可行性分析： 1)產(chǎn)權(quán)酒店,中國新的投資熱點(diǎn)。擁有產(chǎn)權(quán)、投資回報較高、風(fēng)險較低。迎合了中國中產(chǎn)階級的投資需求，現(xiàn)在已經(jīng)成為了中國新的投資熱點(diǎn)。在以往開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式酒店的成功經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，在奧運(yùn)品牌支持下的奧運(yùn)村，如果能夠引進(jìn)專業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒店顧問公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，完全可以按產(chǎn)權(quán)酒店模式預(yù)售奧運(yùn)村公寓，相信會在較短的銷售周期內(nèi)獲取足夠的建設(shè)資金。 2)采用分時度假模式的可行性中國分時度假的潛在市場十分廣闊，旅游消費(fèi)的總量在逐年遞增。國內(nèi)分時度假公司已初具規(guī)模,分時度假交換系統(tǒng)也已經(jīng)形成。奧運(yùn)概念的引入會使分時度假信用增級,專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保使購買者的權(quán)益能得到有效保障,降低銷售成本、加速資金的回收。低息消費(fèi)信貸，輕松享受奧運(yùn)分時度假的各項超值服務(wù)。整合奧運(yùn)場館的各類門票于分時度假金卡