商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)定位

1、商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)定位1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)價(jià)值評(píng)價(jià)表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重評(píng)定分值分值星光百貨世紀(jì)陽(yáng)光國(guó)貿(mào)商場(chǎng)商業(yè)大廈本案A周邊環(huán)境（小計(jì)）3020.6723.67232422A-1商業(yè)位置5344.3344A-2交通便利度53.674.334.334.334A-3周邊房屋素質(zhì)543.673.6743A-4周邊居民質(zhì)素543.3333.333A-5人流52.674.333.3344A-6車流53.3344.334.334B規(guī)劃及建筑（小計(jì)）2018.331210.331417B-1整體規(guī)劃43.672.672.3333B-2外觀建筑風(fēng)格43.672233B-3建筑空間規(guī)劃32.6721.6722B-4停車位

2、、便利、大小331.6711.673B-5主題廣場(chǎng)32.671.671.672.333B-6動(dòng)線組織32.6721.6723C配套設(shè)施（小計(jì)）2013.6710.339.6712.3317C-1公共配套設(shè)計(jì)432.331.672.673C-2無(wú)障礙設(shè)計(jì)42.3321.672.333C-3導(dǎo)購(gòu)設(shè)施32.67221.673C-4安全設(shè)施321.331.523C-5燈光設(shè)計(jì)321.331.51.673C-6其它設(shè)施31.671.331.3322D營(yíng)銷管理（小計(jì)）3022.0317.9714.9319.3325D-1主題形象32.331.671.3323D-2營(yíng)銷策略322.171.832.332D-

3、3主力店432.331.932.53D-4業(yè)態(tài)布局432.331.772.674D-5人流設(shè)計(jì)（商場(chǎng)內(nèi)）221.2711.332D-6經(jīng)營(yíng)管理模式321.771.8322D-7商業(yè)管理公司21.271.2711.172D-8促銷活動(dòng)21.171.1711.171.5D-9經(jīng)營(yíng)管理321.8311.673.5D-10品牌控制2211.071.171D-11物業(yè)服務(wù)21.271.171.171.331合計(jì)10074.763.9757.9369.6781價(jià)值實(shí)現(xiàn)度100%74.70%63.97%57.93%69.67%81%價(jià)值實(shí)現(xiàn)表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重分值價(jià)值實(shí)現(xiàn)度星光百貨世紀(jì)陽(yáng)光國(guó)貿(mào)商場(chǎng)商業(yè)大廈本案

4、A周邊環(huán)境3020.6723.6723.0024.0022B規(guī)劃及建筑2018.3312.0010.3314.0017C配套設(shè)施2013.6710.339.6712.3317D營(yíng)銷管理3022.0317.9714.9319.3325價(jià)值實(shí)現(xiàn)度100%74.7%63.97%57.93%69.67%81%推算出本案的租金水平就要先得出平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（本案除外）為66.57%,但由于無(wú)法確定商業(yè)大廈的銷售價(jià)格和租金因此在計(jì)算本案的租金時(shí)所需的平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不將商業(yè)大廈的價(jià)值實(shí)現(xiàn)度計(jì)入其中，此時(shí)得出的平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度為65.5%1、價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定位1）租金統(tǒng)計(jì)及分析

5、漢中各商業(yè)街租金統(tǒng)計(jì)表（元/itf月）業(yè)態(tài)人民路東大街西大街刖進(jìn)西路頭橋路天漢大道太白路人民路最同租金130906572631408073最低租金8040233418752628平均租金10565445340.51075350.5價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定位根據(jù)各商場(chǎng)的租金來(lái)測(cè)算出本項(xiàng)目的平均租金。星光商場(chǎng)的租金是以扣點(diǎn)的形式來(lái)取得的，根據(jù)測(cè)算的星光商場(chǎng)年收益來(lái)推算出其月租金。漢中商場(chǎng)租金表（元/Itf月）項(xiàng)目最低租金最同租金平均租金世紀(jì)陽(yáng)光100140120國(guó)貿(mào)商場(chǎng)90140115星光商場(chǎng)7810089平均租金89.333126.666108根據(jù)上表知項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)的平均租金為108元/平方米月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價(jià)。本案平均租金=平均租金X本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度+平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)