物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程

1、 物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程 一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 招投標(biāo)是在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭(zhēng)性的交易方式。1999年8月30日全國(guó)人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過(guò)的我國(guó)第一部招投標(biāo)法，確立了強(qiáng)制性招投標(biāo)制度。 物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會(huì)），在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。物業(yè)

2、管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。 1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標(biāo)，深圳萬(wàn)廈居業(yè)有限公司中標(biāo)，對(duì)蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會(huì)的廣泛好評(píng)，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)的先河。1996年以來(lái)，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門(mén)組織，公開(kāi)招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動(dòng)了深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議在深圳召開(kāi)，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)在工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)各地要"在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，精心組織招投標(biāo)

3、工作。"會(huì)議精神得到全國(guó)各地行業(yè)主管部門(mén)的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開(kāi)展起來(lái)，并在實(shí)踐中積累了很多宅貴經(jīng)驗(yàn)。 2003年9月1日正式實(shí)施的國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例第24條明確規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：?jiǎn)渭兾飿I(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理(例如商住樓、購(gòu)物中心)往往采用第二種形式。 二、物業(yè)管理開(kāi)展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則 物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)招標(biāo)法的規(guī)定，招投標(biāo)活動(dòng)中必須

4、遵循"公開(kāi)"、"公平"、"公正"和"合理"的原則。具體要求如下： (一)公開(kāi)原則 所謂公開(kāi)原則，就是說(shuō)如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開(kāi)招標(biāo)，就必須按公開(kāi)原則，召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊、電臺(tái)、電視上公開(kāi)登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開(kāi)告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。 (二)公平原則 所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說(shuō)所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級(jí)以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，那么就不能隨便拒絕任何具有三級(jí)以

5、上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)投標(biāo)，同時(shí)也不能允許低于三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，總之要體現(xiàn)公平性。 (三)公正原則 所謂公正原則，就是在評(píng)定標(biāo)書(shū)時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)瑚場(chǎng)答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的過(guò)程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競(jìng)爭(zhēng)的原則，進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分。 (四)合理原則 所謂合理原則，是指在最后選擇投標(biāo)單位時(shí)，其確定的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格必須合理，既不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報(bào)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。 招標(biāo)與投標(biāo)足按法律規(guī)定程序進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其全過(guò)程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，否則就可

6、能會(huì)引起糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下： (一)準(zhǔn)備階段 1選擇招標(biāo)方式。是公開(kāi)招標(biāo)還是邀標(biāo)、議標(biāo)。 2成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由業(yè)主方(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員由業(yè)主方派出，也可聘請(qǐng)有關(guān)部門(mén)人員和物業(yè)管理專(zhuān)家參加。通常還委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)(如物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場(chǎng))來(lái)具體實(shí)施招標(biāo)工作。 3確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。 4編寫(xiě)招標(biāo)書(shū)。招標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容有： (1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類(lèi)型與數(shù)量、公用設(shè)施、場(chǎng)地情況等。 (2)物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專(zhuān)項(xiàng)管理。 (3)對(duì)招標(biāo)的

7、有關(guān)說(shuō)明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修資金標(biāo)準(zhǔn)，以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。 (4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施。 (5)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)時(shí)間。 此外，對(duì)招標(biāo)書(shū)的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說(shuō)明，如提供建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備型號(hào)清單等，以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書(shū)。 5若是公開(kāi)招標(biāo)，則將向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。通過(guò)公眾信息渠道向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱(chēng)、投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期，投送投標(biāo)書(shū)截止日期，以及聯(lián)系地址、電話(huà)等有關(guān)事項(xiàng)。 (二)招標(biāo)階段 1招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件，接受咨詢(xún)。在進(jìn)行規(guī)模較大、比較

8、復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)單位委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議通常安排在現(xiàn)場(chǎng)；或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察，再集中開(kāi)標(biāo)前會(huì)。召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類(lèi)問(wèn)題。 2投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查。在報(bào)名截止日期后，對(duì)報(bào)名投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，從中選擇若干家參加投標(biāo)，并書(shū)面通知各投標(biāo)單位。 3投標(biāo)書(shū)的報(bào)送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報(bào)送投標(biāo)書(shū)截止日期前，將投標(biāo)書(shū)密封送達(dá)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。 (三)開(kāi)標(biāo)階段 1按照標(biāo)書(shū)中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)，在法律公證機(jī)關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門(mén)工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下，公開(kāi)

9、開(kāi)標(biāo)并登記。 2由評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書(shū)，確定中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員通常由物業(yè)管理專(zhuān)家組成。 3公證員宣讀公證書(shū)，確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。 (四)中標(biāo)和訂立合同確定中標(biāo)單位后，應(yīng)書(shū)面通知中標(biāo)單位。中標(biāo)單位與業(yè)主方一般還會(huì)進(jìn)行必要的商務(wù)談判，才會(huì)正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂后才標(biāo)志著中標(biāo)單位取得了對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)。 物業(yè)公司招投標(biāo)工作流程 步驟 工作內(nèi)容 1 業(yè)主大會(huì)授權(quán)給業(yè)委會(huì)開(kāi)展物業(yè)公司招投標(biāo)工作 2.1 業(yè)委會(huì)需要得到政府主管部門(mén)核發(fā)的該項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)文件。 2.2 制作標(biāo)書(shū)； 3 業(yè)主委員會(huì)到項(xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)需要提交的材料：

10、（1）業(yè)主大會(huì)決議 （2）政府主管部門(mén)核發(fā)的該項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)文件 （3）填寫(xiě)XX市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表一 （4）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) （5）招標(biāo)文件 （6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料 （7）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，還應(yīng)提交委托書(shū)； 4 公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo) 4.1 公開(kāi)招標(biāo)需要進(jìn)行的工作： 4.1.1 在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在XX市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告； 4.1.2 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制； 4.1.3 公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日； 4.1.4 招標(biāo)人

11、組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料； 4.1.5 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成； 4.2 邀請(qǐng)招標(biāo)需要進(jìn)行的工作： 4.2.1 采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)； 4.2.2 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。 4.2.3 招標(biāo)人組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料； 4.2.4 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成； 5 開(kāi)標(biāo)：在指定時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。 6 評(píng)標(biāo)

12、6.1 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理專(zhuān)家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管 理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的23。市國(guó)土房管局建立北京市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)?。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家人 員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)前3日內(nèi)從市國(guó)土房管局組建的專(zhuān)家?guī)熘幸噪S機(jī)抽取的方式確定; 6.2 一般項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在遞交投標(biāo)文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點(diǎn)工程項(xiàng)目需在15日內(nèi)完成; 6.3 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告; 6.4 評(píng)標(biāo)報(bào)告由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。 6.5 招標(biāo)人可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人，也可以委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦出中標(biāo)候選人名單; 7 中標(biāo) 7.1 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人（業(yè)委會(huì)）應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)通知未中標(biāo)人。 7.2 招標(biāo)人（業(yè)委會(huì)）和中標(biāo)人雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容就 招標(biāo)項(xiàng)目的管理簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標(biāo)書(shū)中的內(nèi)容。 7.3 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自與中標(biāo)人簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到原備案機(jī)關(guān)備案。 備案時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)填寫(xiě)XX市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表二，并提