房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析真題及答案

1、2011年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題一、問答題（共3 題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）甲上市公司為收購(gòu)其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/M2，

2、再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問：上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處？（二）甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造。站內(nèi)建有營(yíng)業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營(yíng)方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該加油站的市場(chǎng)價(jià)值.請(qǐng)問：1該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括哪些？2乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料？二、單項(xiàng)選擇題（共3 大題，10 小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）2009年10月1日，甲公司以其擁

3、有的一幢總建筑面積為25000 M2的綜合樓申請(qǐng)了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值經(jīng)評(píng)估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請(qǐng)了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值為15億元。截至該時(shí)點(diǎn)，2009年申請(qǐng)的抵押貨款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50；2011年7月1日，政府因公共利益需要，對(duì)該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4 億元。1.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價(jià)值為（     ）億元。A 10

4、60;       B .11           C.13             D 152.2011年7月1日該綜合樓的被征收價(jià)值為（      ）億元。A. 12        B. 14&#

5、160;         C. 15            D.163征收補(bǔ)償時(shí)，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)（         ）。A委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定B由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定C 由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定D由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑

6、證等，結(jié)合市場(chǎng)情況綜合確定4政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為（         ）。A征收補(bǔ)償方案     B行政訴訟權(quán)利     C行政復(fù)議權(quán)利    D搬遷期限（二）甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托，評(píng)估該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格, 經(jīng)調(diào)查：甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款欠款300萬(wàn)元，銀行貸款余額2700萬(wàn)元，第三方欠款為20

7、00萬(wàn)元。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該辦公樓全部可銷售面積為5萬(wàn)M2  , 其中已售出3萬(wàn)M2 ，經(jīng)評(píng)估,該辦公樓市場(chǎng)價(jià)格為6000元/M2，拍賣變現(xiàn)時(shí)費(fèi)用及稅金為2500萬(wàn)元。5法院第一次拍賣保留價(jià)應(yīng)為(       )萬(wàn)元。A.7500          B.9600         C.12000      

8、0;D l80006.拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費(fèi)用為（         ）。A 施工單位工程款   B.銀行貸款    C 第三方欠款    D拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金7.拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金不包括（         ）A.拍賣傭金      B.營(yíng)業(yè)稅及附加    

9、C評(píng)估費(fèi)     D 房地產(chǎn)稅（三）甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12 ，設(shè)計(jì)高度為150m，設(shè)計(jì)用途為酒店。該項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完成時(shí)，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計(jì)高度降為120m。酒店現(xiàn)已按期竣工，為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)分析測(cè)算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬(wàn)元，使用成本年均高出2萬(wàn)元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬(wàn)元，報(bào)酬率為7。8 對(duì)該酒店進(jìn)行損害賠償估價(jià)，不適宜采用的估價(jià)方法為( 

10、0;     ) oA修復(fù)費(fèi)用法     B損失資本化法   C賠償實(shí)例比較法    D損失前后差價(jià)法9.規(guī)劃調(diào)整該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括（         ）A投資利息損失         B.土地價(jià)值減損C前期工程費(fèi)損失       D酒店品質(zhì)

11、受損造成經(jīng)營(yíng)收益損失10.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價(jià)值減損額為(         ) 萬(wàn)元。三請(qǐng)指明下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告其中的13處錯(cuò)誤，（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號(hào)商業(yè)用房征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)枯報(bào)告估價(jià)委托人：xx 市房屋征收管理辦公室估價(jià)機(jī)構(gòu)：xx 市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：x xx （注冊(cè)號(hào)：xxx )x xx （注冊(cè)號(hào)：x xx )估價(jià)作業(yè)日期：2011年8月8日

12、至8月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：xx 估字第xx 號(hào)目錄（略）致委托人函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人（略）（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）（三）估價(jià)對(duì)象1實(shí)物狀況(l）土地狀況估價(jià)對(duì)象位于xx 區(qū)xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場(chǎng)，北至xx 餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開發(fā)程度為“三通一平”（其他情況略）。(2）建筑物狀況估價(jià)對(duì)象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4 層。建筑面積為3000 M2，分割為9個(gè)零售商鋪和餐飲賣場(chǎng)，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司裝修、經(jīng)營(yíng)（其他情況

13、略）。2權(quán)益狀況( l ）土地使用權(quán)根據(jù)委托人提供的資料，（國(guó)有土地使用權(quán)證證號(hào)為x xx 號(hào)，用地面積為1000M2，使用權(quán)類型為出計(jì)，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。( 2 ）房屋所有權(quán)估價(jià)對(duì)象已辦理了 房屋所有權(quán)證，證號(hào)為x xx 號(hào)，產(chǎn)權(quán)人為xx 公司，建筑面積為3000 M2（其他情況略）。( 3）他項(xiàng)權(quán)利估價(jià)對(duì)象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬(wàn)元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。( 4 ）租賃情況估價(jià)對(duì)象由某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/M2，租賃期從201D年8月8日至20

14、30年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司可優(yōu)先租賃。3區(qū)位狀況（略）（四）估價(jià)目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。（六）價(jià)值定義被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。（七）估價(jià)依據(jù)( 1 ） 中華人民共和國(guó)物權(quán)法。( 2 ）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。( 3 ） 中華人民共和國(guó)土地管理法。( 4 ）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T

15、50291 一1999）。( 5 ） 城市房屋征收管理?xiàng)l例。( 6 ） 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法。( 7 ） 房屋征收評(píng)估委托書。( 8 ） 房屋征收評(píng)估委托合同。( 9 ）委托人提供的國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。( 10 ）估價(jià)對(duì)象的 房屋租賃合同。( 11 ）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場(chǎng)調(diào)查資料。（八）估價(jià)原則( 1 ）獨(dú)立、客觀、公正原則（說(shuō)明略）。( 2 ）合法原則（說(shuō)明略）。( 3 ）最高最佳利用原則（說(shuō)明略）。( 4 ）替代原則（說(shuō)明略）。( 5 ）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（說(shuō)明略）。（九）估價(jià)方法經(jīng)綜合分析，確定選用市場(chǎng)法和收益法作為本次估價(jià)的估價(jià)方法。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與

16、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的一種估價(jià)方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。（十）估價(jià)結(jié)果評(píng)估總價(jià)：4001.24萬(wàn)元大寫金額：人民幣肆仟零壹萬(wàn)貳仟肆佰圓整（單價(jià)略）（十一）估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：x xx （蓋章）；注冊(cè)號(hào)：x xx。（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）（十三）估價(jià)作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）（三）估價(jià)對(duì)象

17、區(qū)位狀況描述與分析（略）（四）市場(chǎng)背景描述與分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估價(jià)力法適用性分析（略）（七）估價(jià)測(cè)算過程1市場(chǎng)法測(cè)算市場(chǎng)法具體估價(jià)思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例；將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。( l ）選取可比實(shí)例 實(shí)例名稱位置交易時(shí)間總層數(shù)/所在層建成年代交易價(jià)格/

18、元/平房屋用途房屋面積/平Axx 天地1 號(hào)樓l 段21 號(hào)營(yíng)業(yè)房xx 區(qū)2011.44 /一至三200315500商業(yè)2929.56Bxx 東街xx 城3 號(hào)樓03 號(hào)營(yíng)業(yè)房xx 區(qū)2011.417 /一至三200717319商業(yè)3165.12Cxx 東街xx 城2 號(hào)樓20 號(hào)營(yíng)業(yè)房xx 區(qū)2011.619 /一至三200717320商業(yè)2810.99( 2 ）比較因素說(shuō)明表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易價(jià)格/元/m2 155001731917320交易日期2011882011420114201 1.8交易情況正常市場(chǎng)交易正常市場(chǎng)交易正常市場(chǎng)交易正常市場(chǎng)交易實(shí)

19、物狀況所處樓層4 /一至四層,規(guī)劃使用無(wú)限期4 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制17 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制19 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營(yíng)鋼混結(jié)構(gòu)設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營(yíng)鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營(yíng)鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營(yíng)室內(nèi)凈高3.5m3.5m3.5m3.5m無(wú)形價(jià)值無(wú)特殊無(wú)形價(jià)值無(wú)特殊無(wú)形價(jià)值無(wú)特殊無(wú)形價(jià)值無(wú)特殊無(wú)形價(jià)值裝飾裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修建筑面積M230002929.563156.122810.99權(quán)益狀況剩余土地使用年限26303434其他限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)區(qū)位狀況土地級(jí)別毗鄰

20、商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)無(wú)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通條件便捷度高便捷度高便捷度高便捷度高 公共服務(wù)配套公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全 臨街狀況臨x xx 東街臨x xx 東街臨x xx 東街臨x xx 東街( 3 ）比較因素情況修正表   估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C  位置xx 東街xx 號(hào)xx 天地1 號(hào)樓1 段21 號(hào)營(yíng)業(yè)房修正系數(shù)（% )xx 東街xx 城3 號(hào)

21、樓03 號(hào)營(yíng)業(yè)房修正系數(shù)（% )xx 東街沉x 城2 號(hào)樓加號(hào)營(yíng)業(yè)房修正系數(shù)% 交易價(jià)格/元/M2 15500 17319 17320  交易日期201 1 882011462011462011.63 交易情況正常正常0正常0正常0四實(shí)物狀況  9 11 1l1樓層4 /一至四4 /一至三1017 /一至三1019 /一至三102建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局相同相同。相同0相同03室內(nèi)凈高相同相同0相同0相同04無(wú)形價(jià)值無(wú)無(wú)0無(wú)0無(wú)05裝飾裝修中檔裝修簡(jiǎn)單裝修-3簡(jiǎn)單裝修-3簡(jiǎn)單裝修-36面積/

22、 M230002929 5603165 12028109907建成年代199920032200742 加74五權(quán)益狀況  4 7 71剩余土地使用年限263043473472其他限制無(wú)無(wú)0無(wú)0無(wú)0六區(qū)位狀況  0 0 01商業(yè)繁華度好好0好0好02基礎(chǔ)設(shè)施完備度好好0好0好03交通條件好好0好0好04公共設(shè)施完備度完善完善。完善。完善05臨街狀況好好0好0好0七比準(zhǔn)價(jià)格Z （元/M2）16670.8115782.90 1735994 1686960 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實(shí)物狀況權(quán)重確

23、定為30% ，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35% ，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35% ；權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略。    市場(chǎng)法評(píng)估單價(jià)：16670.81元/M2    市場(chǎng)法評(píng)估總價(jià)：16670.81×3000=50012430元    2收益法測(cè)算   收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。其計(jì)算公式為：V = A/Y×1-(1+Y)n 式中V-收益法評(píng)估及價(jià)格；A 房地產(chǎn)凈收益；Y-房地產(chǎn)報(bào)

24、酬率；n 房地產(chǎn)收益年限。( 1 ）房屋收益、空置率和重置價(jià)格確定根據(jù)租賃合同，月租金為65元/M2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評(píng)估月租金取65元/M2，空置率取0。根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋造價(jià)審計(jì)報(bào)告，經(jīng)造價(jià)指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2（測(cè)算過程略）。( 2 ）報(bào)酬率確定報(bào)酬率的確定方法有累加法、市場(chǎng)提取法、排序插入法等。本次估價(jià)采取累加法。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為3.5% ；依據(jù)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%（過程略），最終求出：報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即6.

25、5( 3 ）收益年限確定根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為26年。( 4 ）價(jià)格評(píng)估確定（詳見下表）序號(hào)名稱取值依據(jù)計(jì)算公式（或取值計(jì)算結(jié)果 (1)年收益1建筑面積/M2房屋權(quán)屬證書30003000 2重置成本/元依據(jù)審計(jì)報(bào)告測(cè)算確定1200×30003600000 3月毛租金收人/（元/M2）租賃合同6565 4空置率租賃合同00 5有效毛收人/元/月 （3）×（1）（1）-（4）195000  6年

26、收益小計(jì)Z元按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取(5)×122340000 （2）年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1年管理費(fèi)用/元按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取2%46800 2稅金/元按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取A+b411840 A房產(chǎn)稅/元按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取12%280800 B其他稅費(fèi)/元按重置成本為基礎(chǔ)計(jì)取5.6%131040 3保險(xiǎn)費(fèi)/元按重置成本為基礎(chǔ)計(jì)取0.2%7200 4維修費(fèi)/元 2%72000 5年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用/元 (+)+(2)+(3)+(4)537840 （3）年凈收益/元 (一)-(二)1802160 

27、（4）收益年限  26 （5）報(bào)酬率  6.5% （6）收益價(jià)格 （三）/6.5%×1-1/(1+6.5%)2622333038.05 （7）收益法單價(jià)/元/m2  7444.35 參數(shù)選取及具體計(jì)算過程略。收益法評(píng)估單價(jià)：7444.35元/M2收益法評(píng)估總價(jià)：22333038.05元（八）估價(jià)結(jié)果確定考慮到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果能較客觀地反映估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)值，而收益法測(cè)算結(jié)果背離市場(chǎng)交易價(jià)格，故收益法測(cè)算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價(jià)對(duì)象xx 市xx 區(qū)xx 東街x

28、x 號(hào)xx 商業(yè)用房于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日的被征收房屋價(jià)值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬(wàn)元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即50012430-1000000=40012430(元）因此評(píng)估總價(jià)為40012430元，即：4001.24萬(wàn)元大寫金額：人民幣肆仟零壹萬(wàn)貳仟肆佰圓整（單價(jià)略）xx 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二O 一一年八月十八日附件（略）四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷

29、上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)M2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片斷：（六）估價(jià)方法適用性分析l.根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)劉象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采

30、用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法

31、。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素.2011年試題參考答案一、問答題（一）評(píng)分要點(diǎn)：1.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。（2分）（或：未對(duì)甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)，2分；未對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照，1分）2.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評(píng)估期望值。（2分）3.確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐?。?分）（或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分）4

32、.不應(yīng)選用350元/M2作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值；曲解了最高最佳利用原則）。（2分）（或：未說(shuō)明收益年限，2分）5不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。（2分）（二）評(píng)分要求：1.( l ）加油站的房屋（1分）、構(gòu)筑物（1分）及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。（1分）( 2 ）加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動(dòng)產(chǎn)。（1分）( 3 ）加油站的特色裝飾裝修。（1分）( 4 ）加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。（1分）2.( l ）加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書（房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證）。（1分）( 2 ）加油站的設(shè)施設(shè)備情況（儲(chǔ)油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格等）。（l分）( 3 ）加油站的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、特許

33、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同。（1分）( 4 ）加油站近3年的經(jīng)營(yíng)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表。（1分）（三）評(píng)分要點(diǎn)：1四個(gè)交易實(shí)例不可直接作為可比實(shí)例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。（2分）2.( 1 ）對(duì)實(shí)例A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對(duì)剩余3年租期中市場(chǎng)租金與租約租金的差價(jià)折現(xiàn)后加總。（2分）（或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格）( 2 ）對(duì)實(shí)例B 應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。（2分）( 3 ）對(duì)實(shí)例C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。（2分）（或測(cè)算合并后的增值收益）( 4 ）對(duì)實(shí)例D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度（寬深比）修正和形狀（平面布局）修正。（2分）二單項(xiàng)選擇題  1.B     2 D     3.C      4.D   &#