我國(guó)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及其防范new

1、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范摘 要：伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)也快速發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有高風(fēng)險(xiǎn)的特征、高收益的特征。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要要素，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用，規(guī)范的金融風(fēng)險(xiǎn)防范可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。本文將從我國(guó)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀出發(fā)，研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，提出風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；原因；防范對(duì)策一、我國(guó)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀從1988年起我國(guó)許多銀行開始陸續(xù)設(shè)立與房地產(chǎn)金融有關(guān)業(yè)務(wù)，到目前為止，已形成了全國(guó)性的金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和管理體系，在制度、機(jī)構(gòu)、人員和設(shè)備等方面都有了一定基礎(chǔ)，建立了一整套

2、體系，開辟了個(gè)人住宅儲(chǔ)蓄存貸款、資金拆借等融資渠道，同時(shí)提供了結(jié)算、咨詢、委托代理等多功能服務(wù)。但我國(guó)房地產(chǎn)金融體系不夠成熟，金融服務(wù)明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，存在諸多問題。（一）房地產(chǎn)金融體系不夠完善健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不僅包括房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)也要包括以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。而在我國(guó)的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，只有銀行體系在支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融行業(yè)，同時(shí)資本市場(chǎng)與國(guó)外相比也處于相對(duì)落后的地步，從而使一級(jí)市場(chǎng)很難為房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展提供金融支持。除此之外，我國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)正在處于醞釀階段，2005年4月出臺(tái)了信貸資產(chǎn)證券化的公告。同時(shí)，從我國(guó)住房抵押貸款的發(fā)展情況看，基本上已

3、經(jīng)形成了一定的運(yùn)作模式，但是同發(fā)達(dá)國(guó)家比較，不管是規(guī)模上還是管理上，都存在著很大的差距。目前商業(yè)銀行住房信貸的發(fā)展重點(diǎn)是如何在符合中國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)上借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新，不斷擴(kuò)展我國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。與此同時(shí)我國(guó)的公積金制度隨著住房制度改革和住房商品化的不斷進(jìn)行，在經(jīng)營(yíng)管理上也出現(xiàn)了一些問題和需要完善之處。（二）單一的融資渠道我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)主要以銀行信貸資金為主，股權(quán)融資和債券融資比例過小，除此之外，幾乎沒有其他的融資方式。首先，房地產(chǎn)業(yè)本身沒有成立屬于自己行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)。行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)期資金嚴(yán)重不足，開發(fā)商過于依賴行業(yè)外商業(yè)銀行的貸款支持。其次，由于現(xiàn)階段并沒有形成適用于房地產(chǎn)

4、特殊需要的完整的金融模式，在我國(guó)目前的城市化過程中，也很難進(jìn)一步保證房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展。最后，我國(guó)商業(yè)銀行的改革還不到位，也引起了我國(guó)房地產(chǎn)金融融資渠道單一的問題。（三）我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢目前，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行嚴(yán)格的利率管制，明確規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)范圍，這在一定程度上限制了我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具品種少，融資渠道狹窄，從而是銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問題更加突出。此外，我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)信貸處于剛起步階段，無(wú)論是利率，還是還款方式都存在一定問題，很難滿足不同層次的消費(fèi)者需求。在我國(guó)，因?yàn)榫用袷杖脒^低從而無(wú)力承擔(dān)貸款中比例過高的首期付款，缺乏對(duì)未來還款能力的預(yù)期，利率水平過

5、高，還貸方式單一，抵押品保險(xiǎn)機(jī)制不健全等各種原因,使得中低收入居民的住房難以得到提高。我國(guó)的住房抵押貸款證券化開始于2005年底，中國(guó)建設(shè)銀行為其首筆30.17億元的住房抵押貸款證券“建元個(gè)人住房抵押貸款支持證券”公開征集承銷團(tuán)，這也是迄今為止的唯一一款MBS產(chǎn)品。而且產(chǎn)品創(chuàng)新主要表現(xiàn)為引進(jìn)吸收性的多，原創(chuàng)性的少，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等特點(diǎn)我國(guó)商業(yè)銀行進(jìn)行住房抵押貸款證券化的意愿并不強(qiáng)烈。主要受以下幾方面因素的制約：一方面是銀行盈利模式單一，對(duì)于住房抵押貸款證券化融入的資金缺乏良好的投資盈利渠道；另一方面是住房抵押貸款資產(chǎn)是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，違約率非常低，銀行缺乏將其證券化出售的動(dòng)力。另外我國(guó)住房抵押貸

6、款證券化的制度不健全，也阻礙了金融創(chuàng)新的進(jìn)一步發(fā)展。 張長(zhǎng)全 羅 莉我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的路徑探討基于次貸危機(jī)爆發(fā)后的思考 【J】市場(chǎng)研究(四) 房地產(chǎn)金融業(yè)本身具有風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資具有長(zhǎng)期性、地域性、周期性、政策相關(guān)性、高收益的投機(jī)性等特點(diǎn)，從而使得房地產(chǎn)金融具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。由于我國(guó)近幾年房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為能夠帶來豐厚利潤(rùn)的行業(yè)。越來越多的開發(fā)商通過房地產(chǎn)金融進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)來賺取高額利潤(rùn)。與此同時(shí)，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)的投資活動(dòng)，使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，增加了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。同時(shí)，房地產(chǎn)金融配套法規(guī)不夠健全，金融部門雖有部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，且多為賬外違規(guī)經(jīng)營(yíng)，這

7、也進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因1.缺乏合理的融資機(jī)構(gòu)，融資渠道單一。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在利益的誘惑下，很多企業(yè)加入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是真正符合上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量甚少，多數(shù)企業(yè)的融資渠道還是以銀行貸款為主。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中有約70%來自銀行貸款，所謂的其他資金即房屋定金和預(yù)收款也有30%來自銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均維持在75%左右。目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)具有明顯的貸款依賴性特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目由于回收期長(zhǎng)、投資金額大等特征，通常開發(fā)商

8、的自有資金不能夠滿足投資所需，銀行信貸成為一個(gè)很重要的資金來源渠道。銀行信貸幫助的是開發(fā)商的整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)，與此同時(shí)銀行尤其是商業(yè)銀行也就承擔(dān)了整個(gè)房地產(chǎn)投資過程的風(fēng)險(xiǎn)。 薛建改 談房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范與制度創(chuàng)新 【J】 財(cái)經(jīng)視線商業(yè)時(shí)代 （原名 商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究） 2011年27期因此，商業(yè)銀行直接或者間接造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的多重風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)給銀行帶來逾期貸款的危機(jī)。2.房地產(chǎn)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)相對(duì)薄弱。由于缺乏有效的房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管手段與措施，同時(shí)商業(yè)銀行治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部控制，經(jīng)營(yíng)管理等方面存在一些不足，使得房地產(chǎn)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展趨勢(shì)的誘惑，只顧眼前

9、利益，而忽略了長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)及利益關(guān)系，從而引起房地產(chǎn)信貸迅速增長(zhǎng)，加劇了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。3.信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控落實(shí)不到位。貸款人在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，所以隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，容易產(chǎn)生了“道德風(fēng)險(xiǎn)”這在很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理計(jì)算貸款人償還能力及貸款的風(fēng)險(xiǎn)，難以對(duì)貸款人信用進(jìn)行評(píng)估，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。此外，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，由于宏觀調(diào)控政策沒有落實(shí)到位，造成金融機(jī)構(gòu)受到房地產(chǎn)業(yè)的影響，加劇了銀行的流動(dòng)性、安全性和收益性的風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因首先，國(guó)家經(jīng)濟(jì)方針、政策和法律、法規(guī)等方面的變化，會(huì)

10、造成整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的環(huán)境發(fā)生變化，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來趨勢(shì)的走向，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的變化。其次，國(guó)際經(jīng)濟(jì)的環(huán)境變化會(huì)引起匯率變化，本國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化主要反映在存、貸款利率上的波動(dòng)，很大程度上影響開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)信貸信息理解及掌握和投資投機(jī)的動(dòng)力，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇，加大了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。薛建改 談房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范與制度創(chuàng)新 【J】 財(cái)經(jīng)視線商業(yè)時(shí)代 （原名 商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究） 2011年27期三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策（一）尋求更加廣泛的融資方式 我國(guó)的商業(yè)銀行要在掌握防控風(fēng)險(xiǎn)的條件下，發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，強(qiáng)化對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控力度，加強(qiáng)對(duì)優(yōu)秀開發(fā)企

11、業(yè)的篩選，通過發(fā)放項(xiàng)目?jī)?chǔ)備貸款等方式，重點(diǎn)扶持一些實(shí)力雄厚、信譽(yù)度高、具備品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場(chǎng)向規(guī)范化方向發(fā)展。再次基礎(chǔ)上，開發(fā)商和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要不斷尋求各種新的融資方式，拓展融資渠道。在地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面，信托具有財(cái)產(chǎn)隔離功能、政策規(guī)避功能、避稅功能等，日益成為一種主要的金融工具。將銀行資產(chǎn)量大、信托具有靈活性的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。同時(shí)，建立長(zhǎng)期投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金來投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，可以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)，豐富了融資品種，拓展融資渠道。（二）要謹(jǐn)慎進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新。首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)抵押貸款工具

12、的創(chuàng)新，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化既有利于改變我國(guó)證券產(chǎn)品比較少的現(xiàn)狀，拓寬廣大居民投資渠道，同時(shí)有有利于參與的各個(gè)市場(chǎng)主體投資活動(dòng)的進(jìn)行。其次，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新，借鑒國(guó)際先進(jìn)的理論與管理經(jīng)驗(yàn)，重新確立的監(jiān)管理念、方式、目標(biāo)以及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立起統(tǒng)一、高效、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制。不斷完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管措施和手段，更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的高效率和政策上的靈活性，確保房地產(chǎn)金融體系持續(xù)健康運(yùn)行。再次，建立穩(wěn)定的聯(lián)系機(jī)制，保證監(jiān)管政策的統(tǒng)一，有效識(shí)別防范和化解房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性。最后，商業(yè)銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化

13、規(guī)律，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)對(duì)市場(chǎng)周期性矛盾的解決，避免造成社會(huì)資源浪費(fèi)，有利于進(jìn)一步優(yōu)化社會(huì)資源配置，有利于正確把握住房金融的經(jīng)營(yíng)策略（三）建立社會(huì)信用體系，提高防范意識(shí)與能力。從目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)抵押貸款的發(fā)展趨勢(shì)來看，住房抵押貸款將越來越被人們所接受，將在房地產(chǎn)貸款中占有較高比重，所以應(yīng)加快我國(guó)個(gè)人信用體系的建立，這有助于銀行及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握貸款者信息，并及時(shí)對(duì)貸款人的信息情況進(jìn)行有效審查，從而降低我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)于主要用于投資的客戶，應(yīng)適當(dāng)提高貸款利率及貸款限額要求，遏制“假按揭”等違規(guī)行為的發(fā)生。（四）建立和完善住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范與控制機(jī)制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)常表現(xiàn)融資投資風(fēng)險(xiǎn)和抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。防范和化解融資投資風(fēng)險(xiǎn),首先要注重融資投資前可行性分析,然后拓展房地產(chǎn)融資渠道,加強(qiáng)管理回收投資,最后還要大力發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)和擔(dān)保,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失補(bǔ)償。對(duì)于抵押貸款風(fēng)險(xiǎn),則要完善房地產(chǎn)抵押貸款的法律條文,建立個(gè)人信用制度,銀行應(yīng)對(duì)抵押貸款事先嚴(yán)格審查,事后跟蹤監(jiān)管,建立房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)制度。 李 芯 我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題與建議 【J】銀行實(shí)務(wù) 2007年第1期保險(xiǎn)資金相比其他資金具有比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長(zhǎng)的特征，比較適合投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)，進(jìn)而有利于增加房地產(chǎn)開放商的投資規(guī)模。保險(xiǎn)資金投入房地產(chǎn)是一個(gè)拓寬融資渠道有效途徑之一，應(yīng)借鑒