中控物業(yè)智能系統(tǒng)介紹

1、1 項(xiàng)目背景及意義2015年兩會(huì)期間，李克強(qiáng)總理在報(bào)告中多次提到了關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并“制定互聯(lián)網(wǎng)+行動(dòng)計(jì)劃，推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等與現(xiàn)代制造業(yè)結(jié)合，促進(jìn)電子商務(wù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展，引導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拓展國(guó)際市場(chǎng)。國(guó)家已設(shè)立400億元新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金。隨著物聯(lián)網(wǎng)的廣泛應(yīng)用，各行各業(yè)都得到了快速的發(fā)展，相對(duì)于物業(yè)行業(yè)，目前物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用并沒(méi)有得到深入的應(yīng)用，更多的在于智慧社區(qū)的上層應(yīng)用，而對(duì)物業(yè)行業(yè)日常的生產(chǎn)管理則并沒(méi)有得到很好的提升。從物業(yè)業(yè)主方面看，隨著人們生活水平的提高，在物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中，市場(chǎng)環(huán)境也發(fā)生了深刻變化，同時(shí)，業(yè)主與物業(yè)使用人的維權(quán)

2、意識(shí)逐漸提高，以及業(yè)主需求日益復(fù)雜化和差異性，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出了更高的要求。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身來(lái)看，目前，在全國(guó)約4萬(wàn)余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)劃分，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)不足2%，二級(jí)資質(zhì)約占10%左右，約88%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是三級(jí)資質(zhì)，屬于典型的扁平型金字塔結(jié)構(gòu)。具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)特色的一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要分布在一線城市和東部發(fā)達(dá)省區(qū)，三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)則同質(zhì)性強(qiáng)，缺乏服務(wù)新手段和新技術(shù)，業(yè)務(wù)范圍主要以提供普通的公共服務(wù)為主，如清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)等，在物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期面臨著優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻考驗(yàn)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，作為服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)范管理、提高服

3、務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，也必須考慮如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和降低其運(yùn)營(yíng)成本。從國(guó)家層面看，物業(yè)是關(guān)乎民生和民心的一件國(guó)家大事，從安生立命這個(gè)民生之本上，推動(dòng)“歡樂(lè)和諧、安居樂(lè)業(yè)”的社會(huì)環(huán)境建設(shè)，為構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)主義新型城市環(huán)境有著極其重要的作用，從改善民生當(dāng)前居住環(huán)境和解決業(yè)主與物業(yè)之間矛盾的關(guān)系上，這是體現(xiàn)政府建設(shè)和諧社會(huì)的決心，收獲民心愛(ài)戴的信息，是促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、長(zhǎng)治久安的最有力舉措。同時(shí)，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將成為智慧城市、智慧社區(qū)的重要組成部分，能夠?qū)崿F(xiàn)社區(qū)的安全、環(huán)保、節(jié)能運(yùn)行，對(duì)建立和諧社區(qū)、和諧社會(huì)具有重要意義。因此，以“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)提升小區(qū)物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)智能優(yōu)化管理系統(tǒng)，是物業(yè)日常管理

4、發(fā)展的必然趨勢(shì)。萬(wàn)科物業(yè)EBA設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)已走在國(guó)內(nèi)物業(yè)智能信息化管理的前端，我公司通過(guò)對(duì)物業(yè)行業(yè)的設(shè)備和管理模式進(jìn)行深入的研究，提出了一套完整的“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)智能管控系統(tǒng)”整體解決方案。2 物業(yè)管理中主要存在的問(wèn)題通過(guò)對(duì)北京多個(gè)物業(yè)公司的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，目前物業(yè)管理日常生活中經(jīng)常遇到的問(wèn)題主要如下：Ø 生活用水、消防水泵等水泵突停；Ø 停電（弱電室跳閘）；Ø 污水井的污水溢出。經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)堵塞，導(dǎo)致污水回灌和溢出等現(xiàn)象。Ø 生活水箱、消防水箱等水箱的溢出。水箱目前市場(chǎng)上都是采用浮球的機(jī)械式結(jié)構(gòu)，容易出現(xiàn)壞死或不靈的狀況，導(dǎo)致水箱里的水溢出；Ø

5、 電梯運(yùn)行故障頻發(fā)。若電梯出現(xiàn)故障后，物業(yè)人員將會(huì)不顧成本的首先將被困人員救出；Ø 保安、保潔人員巡更不到位；Ø 安全監(jiān)控存在死角；Ø 節(jié)能效率低。如灌溉用水、電梯空調(diào)用電、公共區(qū)域用電等。3 系統(tǒng)解決方案綜上所述，物業(yè)日常遇到的問(wèn)題主要涉及到用水、用電以及物業(yè)的日常行為管理。為解決上述出現(xiàn)的問(wèn)題，就需要對(duì)物業(yè)的水、電及物業(yè)日常運(yùn)行管理活動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)采集、監(jiān)控和智能優(yōu)化。物業(yè)智能管控系統(tǒng)SmartKeepV1.0主要是通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)手段，對(duì)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境、消防、安防等因素進(jìn)行數(shù)據(jù)采集和監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的智能優(yōu)化管理，同時(shí)，預(yù)防和解決物業(yè)日常管理中經(jīng)常出現(xiàn)

6、的問(wèn)題，從而提高物業(yè)管理的運(yùn)行效率。其架構(gòu)圖如下所示。該架構(gòu)圖是一個(gè)綜合性的物業(yè)整體架構(gòu)，可運(yùn)用于多種模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)每個(gè)小區(qū)物業(yè)的單獨(dú)管理或多個(gè)小區(qū)的綜合管理，其平臺(tái)架構(gòu)分別為綜合設(shè)施平臺(tái)、社區(qū)管理平臺(tái)和系統(tǒng)應(yīng)用平臺(tái)。綜合設(shè)施平臺(tái)：包括物聯(lián)設(shè)備管理平臺(tái)、運(yùn)行設(shè)備管理平臺(tái)和視頻監(jiān)控管理平臺(tái)，通過(guò)對(duì)這些平臺(tái)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)采集和監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的精細(xì)化管理；社區(qū)管理平臺(tái)：該平臺(tái)對(duì)小區(qū)的日常運(yùn)行進(jìn)行管理，主要包括日常巡檢、維修、人員考核、視頻監(jiān)控管理等，是物業(yè)管理直接應(yīng)用層。系統(tǒng)應(yīng)用平臺(tái)：該平臺(tái)是一個(gè)綜合性的服務(wù)平臺(tái)，可同時(shí)對(duì)多個(gè)或單個(gè)小區(qū)進(jìn)行優(yōu)化管理，最終實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的智能管控。4 實(shí)現(xiàn)

7、的功能為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化和精細(xì)化，物業(yè)智能管控系統(tǒng)SmartKeepV1.0以物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為基礎(chǔ)，建立的物業(yè)智能化優(yōu)化管理系統(tǒng)，具有以下功能：l 生產(chǎn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集和監(jiān)控l 預(yù)防和預(yù)測(cè)事故的發(fā)生,，減少事故的發(fā)生率和故障率l 具備工單運(yùn)維功能，以及及時(shí)預(yù)判事故發(fā)生的原因并提供解決預(yù)案，l 具有手機(jī)App功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)消息的實(shí)時(shí)推送及巡更功能，可以讓各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)時(shí)了解物業(yè)公司的實(shí)時(shí)狀況l 具備豐富的開(kāi)放式數(shù)據(jù)接口功能，可以與物業(yè)小區(qū)已建設(shè)的系統(tǒng)相連接和將生產(chǎn)設(shè)備數(shù)據(jù)信息反饋至設(shè)備廠家，更好地做好服務(wù)工作l 實(shí)現(xiàn)能源的節(jié)能減排l 實(shí)現(xiàn)設(shè)備的安全、穩(wěn)定、可靠運(yùn)

8、行l(wèi) 具有統(tǒng)計(jì)報(bào)表功能l 具有運(yùn)行考核功能l 具備數(shù)據(jù)挖掘功能，提高物業(yè)運(yùn)行效率和降低事故的發(fā)生率4 案例（半島國(guó)際公寓）案例以半島國(guó)際公寓小區(qū)為例。半島國(guó)際公寓總面積約11萬(wàn)平方米，住戶為788戶，共2棟樓，64部監(jiān)控?cái)z像頭。通過(guò)對(duì)該小區(qū)物業(yè)的實(shí)際調(diào)研，小區(qū)內(nèi)鍋爐房、生活水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、配電室、電梯機(jī)房等設(shè)施均未實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的采集和控制。本方案中需要進(jìn)行設(shè)備的數(shù)據(jù)采集和控制情況如下：（1）低壓配電間15個(gè)、污水泵（公共）8臺(tái)、污水井20口、消防泵房共2間（10臺(tái)泵）、生活水泵房共2間，12臺(tái)泵，電梯12部。（2）水、電、燃?xì)赓M(fèi)用的收取分別為自來(lái)水公司、國(guó)家電網(wǎng)和燃?xì)夤荆圆恍枰M(jìn)行數(shù)據(jù)

9、的采集和監(jiān)控。（3）鍋爐房、電梯機(jī)房都是需要專業(yè)人員才能進(jìn)行維護(hù)和維修的，物業(yè)本身并不具備該條件，因此，這些都是采用外包的形式進(jìn)行管理，若要實(shí)現(xiàn)監(jiān)控和管理，可將重要信息遠(yuǎn)程至控制中心。（4）中央空調(diào)機(jī)房若要實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控，可將具體數(shù)據(jù)信息進(jìn)行遠(yuǎn)程至控制中心。該小區(qū)物業(yè)智能管控系統(tǒng)建設(shè)的系統(tǒng)拓?fù)鋱D如下：該系統(tǒng)設(shè)備列表如下：序號(hào)名稱型號(hào)及規(guī)格單位單價(jià)（元）數(shù)量總價(jià)（元）備注1PLC控制柜CPU 224 XP、開(kāi)關(guān)電源燈套12開(kāi)關(guān)量輸入模塊控制柜根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的點(diǎn)數(shù)選擇適應(yīng)的模塊及其他附件套13啟動(dòng)/停止信號(hào)開(kāi)關(guān)施耐德C65系列+A9A26924或S202-C32+S2C-H11R套14監(jiān)控主機(jī)戴爾臺(tái)15水

10、用電磁閥DC24V套16DTU模塊GPRS DTU，支持宏電協(xié)議臺(tái)17交換機(jī)8路套18串口集線器RS485多路轉(zhuǎn)1路，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體的幾路RS485線路進(jìn)行選型套19室內(nèi)溫濕度傳感器RS485輸出，DC24V供電套110遠(yuǎn)傳壓力表RS485，供電24VDC，0-1.6Mpa,0.5級(jí)套111磁翻板液位傳感器RS485，供電24VDC，量程0-2米套112電量模塊EDA9033D，量程500V套113攝像頭DS-2DE7172-A套1球機(jī)14軟件平臺(tái)物業(yè)智能管控平臺(tái)iPES、組態(tài)界面套115輔件網(wǎng)線、線纜、扎帶等套1合計(jì)（元）6 效益分析相較于以往的物業(yè)日常管理系統(tǒng)，物業(yè)智能管控系統(tǒng)SmartKeepV1.0從物業(yè)日常工作效率、業(yè)主投訴率、故障率、人工成本以及