標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理

1、標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理目錄 一、 設(shè)計(jì)管理的常見(jiàn)問(wèn)題舉例 二、 如何衡量設(shè)計(jì)管理的績(jī)效 三、 設(shè)計(jì)管理流程的優(yōu)化 四、 如何控制設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵點(diǎn) 五、 如何管理設(shè)計(jì)變更 六、 設(shè)計(jì)管理的七只眼睛在設(shè)計(jì)管理中各部門(mén)的協(xié)作 七、 標(biāo)桿企業(yè)設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)分析一、設(shè)計(jì)管理的常見(jiàn)問(wèn)題舉例我們?cè)跒榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供咨詢服務(wù)時(shí),在設(shè)計(jì)管理方面經(jīng)常會(huì)在不同企業(yè)遇到類似的問(wèn)題,總結(jié)一下大概有以下幾種：1、角色錯(cuò)位、越殂代皰 在許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)里，設(shè)計(jì)管理部門(mén)的設(shè)計(jì)師通常都是在設(shè)計(jì)院工作過(guò)，來(lái)到房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理部后，依然習(xí)慣以前的工作方式，在工作中喜歡一頭扎進(jìn)圖紙中找設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏問(wèn)題，甚至覺(jué)得設(shè)計(jì)單位

2、的能力不行而自己直接取代設(shè)計(jì)單位去做設(shè)計(jì)，自己還感覺(jué)挺有成就感。殊不知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)工作與設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作在性質(zhì)上是不完全相同的，所處立場(chǎng)不同決定的設(shè)計(jì)管理的范圍和內(nèi)容都有較大差別。 有一位設(shè)計(jì)總監(jiān)和我們討論設(shè)計(jì)管理問(wèn)題時(shí)總結(jié)得很好，他說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)部門(mén)是“做產(chǎn)品”而不是“做設(shè)計(jì)”，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是客戶是誰(shuí)、要做成什么樣的產(chǎn)品（客戶喜歡什么樣的戶型、景觀、環(huán)境和配套設(shè)施等）、產(chǎn)品的成本和售價(jià)是多少，產(chǎn)品要什么時(shí)候上市銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門(mén)是把客戶對(duì)產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語(yǔ)言，對(duì)設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展了20余年，國(guó)外著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)很多也進(jìn)入中

3、國(guó)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展得比較成熟了，國(guó)內(nèi)某知名設(shè)計(jì)院和我們交流時(shí)就說(shuō)“只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出對(duì)產(chǎn)品的想法和要求，我們都能夠幫助他們實(shí)現(xiàn)”。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資源整合型企業(yè)，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程等很多主要工作都是依靠外部合作單位來(lái)完成，我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作，不然就經(jīng)常會(huì)陷入勞而無(wú)功、整天忙得焦得爛額的在公司領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)院兩頭都不討好！2、追求完美主義，把設(shè)計(jì)工作當(dāng)成藝術(shù)作品創(chuàng)作 很多設(shè)計(jì)部門(mén)經(jīng)理和設(shè)計(jì)師，或者對(duì)設(shè)計(jì)工作比較了解的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，都有一種技術(shù)情結(jié)，就是追求產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的完美主義，希望把每一個(gè)項(xiàng)目都做成一件能夠流芳百世的藝術(shù)作品，經(jīng)常

4、會(huì)在方案或施工圖確定后還覺(jué)得不滿意不間斷提出變更意見(jiàn)而在工程上大動(dòng)干戈，甚至在工程完工后覺(jué)得還有需要更改的地方，就是恨不能夠把樓拆了重新設(shè)計(jì)和施工。 房地產(chǎn)企業(yè)與制造業(yè)的管理模式差別較大的地方就是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品過(guò)程是實(shí)行項(xiàng)目管理方式，既然是項(xiàng)目，就應(yīng)該在約定的時(shí)間范圍內(nèi)，按約定的質(zhì)量和成本要求完成，而藝術(shù)品是創(chuàng)造性的，對(duì)時(shí)間和成本的要求并不敏感。剛才說(shuō)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是“做產(chǎn)品”，其實(shí)更確切的說(shuō)是“做商品”，而“做商品”是要追求贏利的，不能不計(jì)代價(jià)地追求產(chǎn)品的完美，而應(yīng)該追求的是產(chǎn)品的質(zhì)量、進(jìn)度和成本的平衡科學(xué)。 3、反復(fù)討論，設(shè)計(jì)工作虎頭蛇尾 我們?cè)?jīng)服務(wù)過(guò)的一家在國(guó)內(nèi)還比較知名的房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)企業(yè)，他們說(shuō)方案設(shè)計(jì)經(jīng)常要6-8個(gè)月才能定下來(lái)，有時(shí)甚至長(zhǎng)達(dá)1年的時(shí)間。設(shè)計(jì)院提交方案后，公司設(shè)計(jì)管理部召集公司領(lǐng)導(dǎo)和各相關(guān)部門(mén)一起評(píng)審，評(píng)審時(shí)也沒(méi)有什么程序和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)經(jīng)常是想到一個(gè)建議說(shuō)一個(gè)，將意見(jiàn)整理發(fā)給設(shè)計(jì)單位修改方案后，領(lǐng)導(dǎo)或又有些部門(mén)會(huì)提出其它建議或意見(jiàn)，就這樣方案評(píng)審的會(huì)議總共開(kāi)發(fā)12次，設(shè)計(jì)院也這樣反復(fù)折騰了12次，甚至有些修改意見(jiàn)又返回到了原先的方案，任何工作如果反復(fù)修改10多次都會(huì)使工作的激情和創(chuàng)意給磨滅怠盡，設(shè)計(jì)院也被折磨得精疲力盡和苦不堪言，幸好當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)合同里簽定的方案修改是不收費(fèi)的，如果象有些比較規(guī)范的國(guó)外設(shè)計(jì)單位對(duì)方案修改另外取費(fèi)的話這家公司就扛不住了

6、。直到過(guò)了8個(gè)月后公司感到后面的進(jìn)度太緊張了，最后領(lǐng)導(dǎo)層決定不再評(píng)審了，擴(kuò)初設(shè)計(jì)也沒(méi)時(shí)間做了，讓設(shè)計(jì)單位直接出施工圖，基礎(chǔ)開(kāi)挖圖出來(lái)后趕緊先進(jìn)行土方工程，這就是房地產(chǎn)行業(yè)典型的“三邊工程”。 這家房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題主要是兩方面，一是上面說(shuō)的追求完美主義，另一個(gè)更重要的原因是缺乏設(shè)計(jì)評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)導(dǎo)不知道該評(píng)審什么，來(lái)參加評(píng)審的設(shè)計(jì)部門(mén)、營(yíng)銷部門(mén)、工程部門(mén)和客服部門(mén)等不知道從哪些角度進(jìn)行評(píng)審，提出的意見(jiàn)都是隨意性和發(fā)散性的，沒(méi)有一個(gè)正式的評(píng)審程序和標(biāo)準(zhǔn)，就造成會(huì)而不決，反復(fù)修改，到最后虎頭蛇尾，施工圖來(lái)不及充分審查，施工進(jìn)度一壓再壓。 4、設(shè)計(jì)變更頻繁，造成嚴(yán)重浪費(fèi)和工程延期 工程施工后，設(shè)計(jì)管理

7、部、營(yíng)銷部，公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常提出設(shè)計(jì)變更要求。有一位項(xiàng)目經(jīng)理向我們?cè)V苦說(shuō)，有時(shí)候因?yàn)椴粩嗟某鲈O(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致外立面就拆了兩次，墻體反復(fù)的打了七、幾次洞，門(mén)和鎖也換了四、五把了，現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用都不敢統(tǒng)計(jì)了，工程進(jìn)度也耽誤不少。 而我們?cè)趪?guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)部門(mén)了解到的情況是，他們?cè)诜桨浮U(kuò)初和施工圖階段的評(píng)審后都已經(jīng)把產(chǎn)品的做法都基本確定了，后面的設(shè)計(jì)變更主要都是產(chǎn)品優(yōu)化，而且基本都是小的改動(dòng)，而這些小改動(dòng)能提高產(chǎn)品的價(jià)值使售價(jià)有更多提升空間。 上面所說(shuō)的都是在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作中比較常見(jiàn)的問(wèn)題，當(dāng)然，不同的企業(yè)及企業(yè)在不同發(fā)展階段面臨的設(shè)計(jì)管理問(wèn)題也不盡相同，比如大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總部設(shè)計(jì)部門(mén)

8、面臨如何監(jiān)控和支持各分公司設(shè)計(jì)部的工作，以及如何縮短設(shè)計(jì)周期、提高工作效率的問(wèn)題，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)更多面臨如何監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量和控制產(chǎn)品成本的問(wèn)題等等。那么，我們應(yīng)該如何解決設(shè)計(jì)管理中的這些問(wèn)題，標(biāo)桿企業(yè)在設(shè)計(jì)管理方面有哪些經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒的呢？二、如何衡量設(shè)計(jì)管理的績(jī)效 設(shè)計(jì)管理的績(jī)效如何衡量一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效管理的難點(diǎn)之一，因?yàn)樵O(shè)計(jì)管理不象銷售一樣結(jié)果是量化容易衡量的，也不象工程管理那樣通過(guò)檢查可以發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)統(tǒng)計(jì)可以計(jì)算工程材料與設(shè)備的直接成本，因此很多公司就采取進(jìn)度考核的方式來(lái)考核設(shè)計(jì)管理的績(jī)效。我們?cè)?jīng)服務(wù)過(guò)的一家房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)所有部門(mén)的考核都只用計(jì)劃來(lái)考核，因?yàn)檫M(jìn)度壓得很

9、緊，設(shè)計(jì)管理部門(mén)到計(jì)劃規(guī)定的完成期限最后一天將設(shè)計(jì)圖紙交給前期開(kāi)發(fā)部去報(bào)批，結(jié)果前期開(kāi)發(fā)部拿著設(shè)計(jì)圖紙去報(bào)批時(shí)被主管部門(mén)打回來(lái)，原因是圖紙的錯(cuò)漏問(wèn)題太多，結(jié)果多次返工修改后總算報(bào)批過(guò)關(guān)，但報(bào)批延誤的責(zé)任按考核來(lái)說(shuō)是屬于前期開(kāi)發(fā)部的，這樣前期開(kāi)發(fā)部就覺(jué)得很委屈。 那么對(duì)設(shè)計(jì)管理的績(jī)效是不是按質(zhì)量、進(jìn)度和成本三個(gè)維度設(shè)立指標(biāo)就可以了呢？這樣考核的結(jié)果可能是設(shè)計(jì)管理部門(mén)的績(jī)效都不錯(cuò)，但可能房子賣得并不好，客戶老投訴我們房子或小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的問(wèn)題等，或者設(shè)計(jì)人中雖然參與了不少項(xiàng)目，但專業(yè)能力并沒(méi)有多大提升，也沒(méi)有積累多少設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，找的設(shè)計(jì)單位能力不行或者合作不好。所以，僅從設(shè)計(jì)的質(zhì)量、成本和進(jìn)度來(lái)衡量設(shè)

10、計(jì)管理的績(jī)效是不夠的。 首先，要衡量設(shè)計(jì)管理的績(jī)效要先從公司追求的總體績(jī)效目標(biāo)是什么說(shuō)起，設(shè)計(jì)管理的績(jī)效目標(biāo)不能脫離公司的總體目標(biāo)，不然就會(huì)出現(xiàn)剛才所說(shuō)的公司或項(xiàng)目的目標(biāo)與設(shè)計(jì)管理部門(mén)的目標(biāo)不一致的問(wèn)題。現(xiàn)在國(guó)外很多企業(yè)及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)都強(qiáng)調(diào)可持續(xù)性發(fā)展，萬(wàn)科的發(fā)展目標(biāo)也強(qiáng)調(diào)要“均好”，即不僅是公司銷售收入增長(zhǎng)、利潤(rùn)增長(zhǎng)，還要保證客戶滿意、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)能力提升，員工滿意度提升，只有股東、客戶、員工等利益相關(guān)者的利益得到平衡，公司才能持續(xù)的發(fā)展，這也就是目前在績(jī)效管理中常見(jiàn)的“平衡計(jì)分卡”思想。按這個(gè)思想和工具來(lái)設(shè)定公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和年度目標(biāo)，而這些年度目標(biāo)要分解到各個(gè)項(xiàng)目和部門(mén)，所以設(shè)計(jì)管理部門(mén)不僅承

11、擔(dān)項(xiàng)目的績(jī)效要求，還要承擔(dān)公司對(duì)專業(yè)能力提升的績(jī)效要求。下面是某公司設(shè)計(jì)管理部門(mén)的年度和季度績(jī)效指標(biāo)：績(jī)效指標(biāo)年度目標(biāo)權(quán)重財(cái)務(wù)20%銷售收入定義：5%利潤(rùn)定義：5%銷售毛利率定義：5%部門(mén)管理費(fèi)用定義：5%運(yùn)營(yíng)60%重點(diǎn)工作目標(biāo)評(píng)價(jià)定義：60%客戶10%外部客戶滿意度定義：10%能力10%員工綜合滿意度定義：5%員工培養(yǎng)計(jì)劃完成率定義：5%重點(diǎn)工作目標(biāo)階段目標(biāo)考核權(quán)重一季度二季度三季度四季度1設(shè)計(jì)成本達(dá)成率25%2設(shè)計(jì)變更費(fèi)用增加率20%3產(chǎn)品的設(shè)計(jì)創(chuàng)新10%4產(chǎn)品設(shè)計(jì)的顧客投訴率15%5項(xiàng)目配合滿意度10%6設(shè)計(jì)計(jì)劃完成率20%三、設(shè)計(jì)管理流程的優(yōu)化 我們做一個(gè)對(duì)比，通常在一個(gè)類似開(kāi)發(fā)面積和

12、產(chǎn)品定位的項(xiàng)目，一般企業(yè)的設(shè)計(jì)周期需要8-12個(gè)月，甚至18個(gè)月，后期的設(shè)計(jì)變更非常頻繁，費(fèi)用常常超過(guò)10%；而業(yè)界優(yōu)秀企業(yè)的設(shè)計(jì)周期只需要6個(gè)月甚至4個(gè)月完成，而且設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用能夠控制在3%以內(nèi)。為什么會(huì)有這么大的差別呢？除了優(yōu)秀企業(yè)在設(shè)計(jì)資源管理做得好之外，最重要的就是設(shè)計(jì)管理流程的優(yōu)化，使設(shè)計(jì)的周期得到較大改進(jìn)，并且設(shè)計(jì)的質(zhì)量控制得較好。我們先看看通常的設(shè)計(jì)管理流程，再介紹優(yōu)化后的設(shè)計(jì)管理流程做個(gè)比較。 1、常規(guī)設(shè)計(jì)流程 設(shè)計(jì)按類別或分為總體規(guī)劃、主體設(shè)計(jì)和專項(xiàng)設(shè)計(jì)，其中主體設(shè)計(jì)包括建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)等；專項(xiàng)設(shè)計(jì)包括景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)（裝修設(shè)計(jì)）、市政設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)

13、、機(jī)電設(shè)計(jì)等。按階段可分為方案設(shè)計(jì)（包括規(guī)劃方案和建筑方案，概念設(shè)計(jì)在可研階段在這里不作為設(shè)計(jì)的單獨(dú)階段）、初步或擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)過(guò)程一般都是串行的：規(guī)劃方案 主體方案 市政設(shè)計(jì) 室內(nèi)設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 照明設(shè)計(jì)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)。這樣串行進(jìn)行的設(shè)計(jì)往往周期都較長(zhǎng)，如果沒(méi)有一個(gè)有效的設(shè)計(jì)評(píng)審程序的話進(jìn)度就更難控制了。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是是金錢(qián)，巨額的貸款利息，前期建設(shè)的大量資金投入，都希望按進(jìn)度正常開(kāi)盤(pán)銷售，以緩解現(xiàn)金流壓力。那么，在優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，設(shè)計(jì)流程是怎么樣的呢？2、優(yōu)化后的設(shè)計(jì)流程 首先，我們要看在這些設(shè)計(jì)中哪些設(shè)計(jì)之間是有輸入輸出關(guān)系的，即哪些設(shè)計(jì)是

14、其它設(shè)計(jì)的前提條件，它們的上下游關(guān)系或交叉關(guān)系如何?？傮w規(guī)劃和主體設(shè)計(jì)是其它專項(xiàng)設(shè)計(jì)的前提條件，在專項(xiàng)設(shè)計(jì)中，景觀設(shè)計(jì)是市政設(shè)計(jì)和照明設(shè)計(jì)的前提條件，室內(nèi)設(shè)計(jì)影響機(jī)電設(shè)計(jì)，而景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)是可以并行的。為縮短設(shè)計(jì)周期，優(yōu)秀企業(yè)都將相互有影響的下游設(shè)計(jì)工作進(jìn)行前置，將相互間沒(méi)有影響的設(shè)計(jì)采取并行的方法。即在概念設(shè)計(jì)后即進(jìn)行景觀概念的設(shè)計(jì)，在建筑方案確定后進(jìn)行景觀方案和室內(nèi)方案的設(shè)計(jì)： 在結(jié)構(gòu)和設(shè)備初步方案確定后進(jìn)行景觀和室內(nèi)初步設(shè)計(jì)，然后進(jìn)行市政初步設(shè)計(jì)：在主體施工圖確定后進(jìn)行景觀和室內(nèi)施工圖設(shè)計(jì)，然后再做市政施工圖設(shè)計(jì)和照明設(shè)計(jì)。在部品材料的調(diào)研工作在建筑方案確定后即啟動(dòng)，待初步設(shè)計(jì)完成后

15、明確部品材料清單，并確定關(guān)鍵設(shè)備如電梯的選型，開(kāi)始電梯的招標(biāo)采購(gòu)。因此，要做好各類設(shè)計(jì)的無(wú)縫鏈接，相關(guān)設(shè)計(jì)單位的選擇工作也應(yīng)該相應(yīng)的前置，并作好不同設(shè)計(jì)工作的設(shè)計(jì)交底工作，避免各項(xiàng)設(shè)計(jì)在思路和設(shè)計(jì)要求的脫節(jié)。 以下是優(yōu)化后的設(shè)計(jì)流程：四、如何控制設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵點(diǎn) 設(shè)計(jì)管理部門(mén)即要具備一定的設(shè)計(jì)專業(yè)能力，更重要的是掌握對(duì)設(shè)計(jì)資源和設(shè)計(jì)過(guò)程的管理能力，才能成為合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門(mén)，設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)主要有設(shè)計(jì)單位選擇、技術(shù)交底、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制和設(shè)計(jì)評(píng)審四個(gè)方面，我們將從這四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的實(shí)施步驟、關(guān)鍵點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)的主要輸入輸出來(lái)介紹如何做好設(shè)計(jì)管理工作。 （一）設(shè)計(jì)單位的選擇 選對(duì)設(shè)

16、計(jì)單位則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的類別比較多，按對(duì)象可以分為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)等，按過(guò)程可以分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。從設(shè)計(jì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)外房地產(chǎn)設(shè)計(jì)行業(yè)正走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，設(shè)計(jì)的分工越來(lái)越細(xì)，除少數(shù)具備規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)等綜合設(shè)計(jì)能力的知名大型設(shè)計(jì)公司外，其它設(shè)計(jì)公司都將自己定位在某領(lǐng)域進(jìn)行專業(yè)化發(fā)展來(lái)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，如許多知名設(shè)計(jì)公司只專做別墅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、專做中產(chǎn)階級(jí)住宅的戶型設(shè)計(jì)、專做寫(xiě)字樓的室內(nèi)設(shè)計(jì)等，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè)也在往這個(gè)方向發(fā)展。這種發(fā)展趨勢(shì)將造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

17、業(yè)需要整合的設(shè)計(jì)單位會(huì)越來(lái)越多，對(duì)我們的整合和管理能力提出更高的要求。 以下是設(shè)計(jì)單位選擇流程的主要步驟，其中“設(shè)計(jì)單位資格審查”是設(shè)計(jì)單位選擇流程的關(guān)鍵點(diǎn)： 1、收集設(shè)計(jì)單位信息 輸入：公司的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位、 輸出：設(shè)計(jì)單位信息庫(kù) 我們應(yīng)該根據(jù)公司的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位（不是項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位）有針對(duì)性的收集設(shè)計(jì)單位的信息，如萬(wàn)科的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位是為中產(chǎn)白領(lǐng)階層提供住宅產(chǎn)品，設(shè)計(jì)管理部門(mén)從專業(yè)媒體、同行等各種渠道收集了國(guó)內(nèi)外在中產(chǎn)階層住宅設(shè)計(jì)做得好的所有設(shè)計(jì)單位相關(guān)資料，并由王石帶領(lǐng)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷和工程等負(fù)責(zé)人考察了國(guó)外所有在中產(chǎn)階段住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域做得比較好的設(shè)計(jì)公司和他們的產(chǎn)品，并建

18、立了較完整的信息庫(kù)對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行分門(mén)別類進(jìn)行管理。這幾年萬(wàn)科的產(chǎn)品戰(zhàn)略做了調(diào)整，產(chǎn)品線覆蓋了高端別墅、中檔住宅及為中低收入階層提供的普通住宅，因此，設(shè)計(jì)單位的搜索范圍也比以前更廣。 但是，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有明確的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，公司戰(zhàn)略是典型的機(jī)會(huì)主義，由于受政策、關(guān)系資源和資金等因素影響，拿到什么樣的地塊決定開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品，今天做別墅、明天做寫(xiě)字樓、后天做公寓或普通住宅，因此設(shè)計(jì)單位的選擇也是豐富多彩，給設(shè)計(jì)資源的管理帶來(lái)較高的復(fù)雜度，往往設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作做得比較匆促和盲目。 下表為設(shè)計(jì)單位的信息表,作為設(shè)計(jì)信息庫(kù)的其中內(nèi)容之一 公司名稱 ：（Chinese）Company Name

19、 :（English）地址 Address :電話 Tel No. : 傳真 Fax No. : 電子郵件 注冊(cè)工程師人數(shù) Email :Number of Registered Architeots設(shè)計(jì)工作范圍 Working Responsibilites :設(shè) 計(jì) 資 質(zhì) 員工人數(shù)Professional Cetificate : No. Of Staff : 1、職位 姓名 電話 Position Name Phene No. 2、職位 姓名 電話公司負(fù)責(zé)人 Position Name Phene No. Top Mangement : 3、職位 姓名 電話 Position Name

20、 Phene No.主要設(shè)計(jì)項(xiàng)目 : 、與公司合作項(xiàng)目 或投標(biāo)記錄 、設(shè)計(jì)實(shí)力水平 的基本評(píng)價(jià) :Assessment of professional level 備 注 ：審核人（Approved By）: 制表人（Forme By）:制表時(shí)間（Forem Time）:年月 日2、設(shè)計(jì)單位考察 輸入：設(shè)計(jì)單位考察評(píng)分表 輸出：設(shè)計(jì)單位考察評(píng)分綜合結(jié)果 很多公司的設(shè)計(jì)管理部門(mén)在組織對(duì)設(shè)計(jì)單位考察時(shí)，不知道具體要考察哪些方面，之前沒(méi)有明確考察和評(píng)分的標(biāo)準(zhǔn)，往往一群人去考察后大家的評(píng)價(jià)意見(jiàn)不一，誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)，甚至考察完后不知道各家單位具體情況如何，只記得哪家單位招待的比較好印象比較深：考察完后提

21、交一份考察報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容也比較簡(jiǎn)單和不明確，往往最后由領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行主觀判斷，這樣就沒(méi)有起到考察應(yīng)有的作用。 規(guī)范的考察應(yīng)該是由設(shè)計(jì)管理部門(mén)先制訂相關(guān)考察標(biāo)準(zhǔn)，然后組織領(lǐng)導(dǎo)和考察小組評(píng)審考察標(biāo)準(zhǔn)，明確考察要素、權(quán)重和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，大家統(tǒng)一認(rèn)識(shí)后再去考察，這樣能降低人為因素或外來(lái)因素造成的干擾。以下為簡(jiǎn)化后的設(shè)計(jì)單位考察評(píng)分表 表2：考察對(duì)象名稱：考察時(shí)間：目標(biāo)產(chǎn)品類型：考察性質(zhì)：考察參加人員：評(píng)分內(nèi)容權(quán)重%評(píng)分項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果滿分分值滿分標(biāo)準(zhǔn)扣分標(biāo)準(zhǔn)扣分分值考察結(jié)果該項(xiàng)得分得分小計(jì)資質(zhì)人力資源業(yè)績(jī)主設(shè)計(jì)師資質(zhì)其他4、 設(shè)計(jì)單位資格審查 輸入：設(shè)計(jì)單位考察報(bào)告（含考察評(píng)分表）、設(shè)計(jì)單位年度評(píng)價(jià)報(bào)告

22、（已合作）輸出：入圍設(shè)計(jì)單位 設(shè)計(jì)單位資格審查是設(shè)計(jì)單位選擇流程的關(guān)鍵點(diǎn)，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)單位的資格審查，通常由公司總部的設(shè)計(jì)管理部門(mén)來(lái)組織決策層、營(yíng)銷部門(mén)和工程部門(mén)等成立評(píng)審小組進(jìn)行集中評(píng)審。而其它如施工圖設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位可授權(quán)下屬公司來(lái)審查，經(jīng)總部設(shè)計(jì)管理部門(mén)備案。 資格審查應(yīng)根據(jù)以往與設(shè)計(jì)單位合作情況及年度評(píng)價(jià)情況，如未合作過(guò)單位則審查相關(guān)考察報(bào)告和評(píng)分表，審查包括但不限于以下內(nèi)容：a) 單位資質(zhì)、人力資源結(jié)構(gòu)和狀況；b) 財(cái)務(wù)資信狀況；c) 近3年相關(guān)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)狀況，對(duì)其主要業(yè)績(jī)進(jìn)行考察，必要時(shí)從開(kāi)發(fā)商了解對(duì)該設(shè)計(jì)單位業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)；d) 單位設(shè)計(jì)力量，資源配備狀況等；

23、e) 設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及主設(shè)計(jì)師的資歷和業(yè)績(jī)；f) 考察報(bào)告（含考察評(píng)分表）g) 年度評(píng)價(jià)報(bào)告（已合作）4、設(shè)計(jì)招標(biāo)、邀標(biāo)或議標(biāo) 輸入：招標(biāo)文件（標(biāo)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)） 輸出：定標(biāo)結(jié)果審批表、中標(biāo)（非中標(biāo)）通知書(shū) 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集性行業(yè)，加上國(guó)內(nèi)工程市場(chǎng)的不規(guī)范，設(shè)計(jì)單位、策劃咨詢機(jī)構(gòu)、總包商和監(jiān)理商、工程材料和設(shè)備的采購(gòu)?fù)ǔ６紩?huì)采用招標(biāo)的形式，以控制成本和質(zhì)量。 但在設(shè)計(jì)行業(yè)有比較特殊的地點(diǎn)，有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司一般不愿意參加公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，一是公開(kāi)競(jìng)標(biāo)所需人力、物力的投入較大，更重要的是公開(kāi)競(jìng)標(biāo)往往都是價(jià)低者得，而設(shè)計(jì)行業(yè)是強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意競(jìng)爭(zhēng)力的行業(yè)，就象管理咨詢行業(yè)一樣，如果單純以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的話，無(wú)法體現(xiàn)設(shè)計(jì)的價(jià)

24、值。所以，在具有多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)并在設(shè)計(jì)資源管理做得比較好的地產(chǎn)企業(yè)，在設(shè)計(jì)單位選擇時(shí)一般都采用邀標(biāo)或議標(biāo)的方式，根據(jù)公司設(shè)計(jì)信息庫(kù)里挑選合格供方，或有針對(duì)性的考察潛在合作設(shè)計(jì)單位后，選定3-5家入圍設(shè)計(jì)單位進(jìn)行邀標(biāo)，向設(shè)計(jì)單位發(fā)出標(biāo)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，然后對(duì)幾家設(shè)計(jì)單位的方案進(jìn)行評(píng)審，確定中標(biāo)方案和中標(biāo)單位。 在跨區(qū)域發(fā)展的集團(tuán)公司，集團(tuán)總部通常會(huì)根據(jù)下屬區(qū)域公司、城市公司或項(xiàng)目公司的能力和管理成熟度，有針對(duì)性的給予授權(quán)，能力較強(qiáng)和管理較成熟的下屬公司可以獨(dú)立完成整個(gè)設(shè)計(jì)管理工作，能力較弱的公司通常集團(tuán)總部負(fù)責(zé)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位也由集團(tuán)總部設(shè)計(jì)管理部門(mén)組織選定。專項(xiàng)設(shè)計(jì)如照明設(shè)計(jì)

25、、景觀設(shè)計(jì)和市政設(shè)計(jì)可以授權(quán)下屬公司負(fù)責(zé)。 5、 設(shè)計(jì)合同簽定 輸入：設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)合同 輸出：設(shè)計(jì)合同 選定設(shè)計(jì)單位后進(jìn)入合同簽定，合同簽定應(yīng)關(guān)注付款方式和付款范圍，如合同價(jià)是否包死設(shè)計(jì)修改或重設(shè)計(jì)的費(fèi)用，是總價(jià)還是單價(jià)計(jì)費(fèi)等，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)作為合同的附件，是對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)成果的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一定須詳實(shí)、具體、明確，確保設(shè)計(jì)單位理解我們對(duì)產(chǎn)品的要求，具體設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制將在后面展開(kāi)描述。 （二）設(shè)計(jì)交底 輸入：項(xiàng)目定位、上游設(shè)計(jì)成果 輸出：設(shè)計(jì)交底記錄 在盛行“三邊工程”的房地產(chǎn)公司，因?yàn)樵O(shè)計(jì)進(jìn)度較緊張，往往會(huì)忽視設(shè)計(jì)交底工作，直接將上游設(shè)計(jì)文件交給下游設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，雖然有設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

26、指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，但有時(shí)也會(huì)造成下游設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果與我們的期望有比較大的差距。這是因?yàn)橛袝r(shí)以設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)文字形式描述的設(shè)計(jì)要求，并不能完整或詳實(shí)地表達(dá)甲方的設(shè)計(jì)要求，文字描述不能完全取代語(yǔ)言的溝通。深圳某地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)人與我們交流經(jīng)驗(yàn)時(shí)，對(duì)比了兩個(gè)同時(shí)進(jìn)行的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理績(jī)效，其中一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樵O(shè)計(jì)進(jìn)度較緊，在方案設(shè)計(jì)后沒(méi)有召集施工圖設(shè)計(jì)單位與方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行交底，而另一項(xiàng)目組織了比較正式的交底，結(jié)果經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)交底的施工圖出來(lái)后明顯比另一個(gè)沒(méi)經(jīng)過(guò)交底的要更符合我們的設(shè)計(jì)要求。 只要由不同設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)服務(wù)，并且這些設(shè)計(jì)存在上下游關(guān)系（即存在輸入輸出關(guān)系），特別是存在互為輸入輸出關(guān)

27、系的兩類設(shè)計(jì)（如戶型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)由兩家設(shè)計(jì)單位提供時(shí)），應(yīng)該進(jìn)行充分的設(shè)計(jì)交底，并各方填寫(xiě)設(shè)計(jì)交底記錄，作為設(shè)計(jì)管理的具備法律效力的文件記錄。 （三）設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是設(shè)計(jì)委托單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是甲方對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收和評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。具有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)公司都比較重視設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)內(nèi)容（WORD格式）往往都有10-20多頁(yè)，施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)甚至在30幾頁(yè)以上，而在一些設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)不足的小型房地產(chǎn)公司因?yàn)閷?duì)任務(wù)書(shū)缺乏應(yīng)有重視或設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)不足要求不明確，任務(wù)書(shū)有時(shí)只有4-5頁(yè)內(nèi)容，沒(méi)有明確和全面的設(shè)計(jì)

28、成果要求，設(shè)計(jì)單位無(wú)法詳細(xì)深入地理解甲方要求，提交設(shè)計(jì)圖紙和文件后往往和甲方的想法有較大出入，于是甲方會(huì)不斷提些修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位不斷修改圖紙不堪其苦，造成上面所說(shuō)的反復(fù)討論，設(shè)計(jì)工作虎頭蛇尾的問(wèn)題。 我們從主體的規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，以及專項(xiàng)設(shè)計(jì)如景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等任務(wù)書(shū)的編制來(lái)討論任務(wù)書(shū)編制的關(guān)鍵點(diǎn)； 1、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制 輸入：產(chǎn)品定位報(bào)告、概念設(shè)計(jì)方案、成本控制建議、大市政條件 輸出：評(píng)審后確定的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 由以下相關(guān)部門(mén)向設(shè)計(jì)管理部門(mén)提供資料，設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制，內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、區(qū)域概況、項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)理念、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)

29、計(jì)依據(jù)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則、交通規(guī)劃、空間規(guī)劃、景觀規(guī)劃、公共配套規(guī)劃、分期建設(shè)要求、設(shè)備和結(jié)構(gòu)專業(yè)要求、提交設(shè)計(jì)文件的要求等。 a.營(yíng)銷部門(mén)提交項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)； b.前期開(kāi)發(fā)部門(mén)（負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建）提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證 c.工程部門(mén)（負(fù)責(zé)市政調(diào)研和市政施工）并提供大市政條件如交通、供暖、供水、排水、供電、燃?xì)獾鹊默F(xiàn)有及規(guī)劃條件、接口位置、接口高程等；并明確人防規(guī)劃、消防、交通、綠化等相關(guān)條件。 d.工程部門(mén)提供地質(zhì)初勘報(bào)告及水文資料 e.成本管理部門(mén)提供同類同檔產(chǎn)品的成本參考指標(biāo)如外立面成本、設(shè)備設(shè)施成本等，并提出設(shè)計(jì)成本如產(chǎn)品定價(jià)等的限額要求。 f. 物業(yè)管理公司根據(jù)概念方案進(jìn)一步確定物業(yè)管理

30、模式，并確定物業(yè)管理用房性質(zhì)、面積及其所需的片區(qū)位置，完成物業(yè)管理建議書(shū)。 我們?cè)谧稍冎邪l(fā)現(xiàn)許多公司設(shè)計(jì)管理部門(mén)在編制完方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后發(fā)給相關(guān)部門(mén)會(huì)簽，各部門(mén)因?yàn)橥瑫r(shí)在做著其它項(xiàng)目而沒(méi)有時(shí)間去認(rèn)真審閱任務(wù)書(shū)的錯(cuò)漏問(wèn)題，往往是草草看了一下就簽字了，所以我們要求設(shè)計(jì)管理部在會(huì)簽前先組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)任務(wù)書(shū)的評(píng)審會(huì)，評(píng)審會(huì)程序如下：先由營(yíng)銷部介紹項(xiàng)目概況、區(qū)域概況和項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)管理部再介紹項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)依據(jù)、各類設(shè)計(jì)的原則和提交設(shè)計(jì)文件的要求，工程部門(mén)介紹設(shè)備和結(jié)構(gòu)專業(yè)要求，以集中評(píng)審方式便于加深各部門(mén)對(duì)任務(wù)書(shū)的進(jìn)一步理解及及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 2、初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制 輸入：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、

31、各主管部門(mén)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批意見(jiàn)、市政條件、地質(zhì)詳勘報(bào)告、限額設(shè)計(jì)要求及成本控制建議 輸出：評(píng)審后確定的初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 由以下相關(guān)部門(mén)向設(shè)計(jì)管理部門(mén)提供資料，設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制，內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)原則、總體要求、各專業(yè)（建筑、消防、人防、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、市政等）設(shè)計(jì)要求、建筑成本控制、設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)周期要求等。 a.前期開(kāi)發(fā)部（負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建）：提交各配套政府部門(mén)對(duì)方案設(shè)計(jì)審批意見(jiàn)， b.工程部：提供地質(zhì)勘探報(bào)告，提供市政咨詢方案和市政專業(yè)相關(guān)條件（容量、接口、路由、設(shè)計(jì)成果）c.工程部或采購(gòu)部提供經(jīng)公司批準(zhǔn)后的關(guān)鍵材料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。

32、d.成本管理部提出限額設(shè)計(jì)要求及初步設(shè)計(jì)的成本控制建議 設(shè)計(jì)管理部在編制完成初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審程序和要求與方案任務(wù)書(shū)相同。 3、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制 輸入:主管部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)審批意見(jiàn)、各專業(yè)的設(shè)計(jì)要求、限額設(shè)計(jì)要求及成本控制建議 輸出:評(píng)審后確定的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 由以下相關(guān)部門(mén)向設(shè)計(jì)管理部門(mén)提供資料,設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制,內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)原則、總體要求、各專業(yè)(建筑、消防、人防、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、市政等)詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求、建筑成本控制、設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)周期要求等。a) 前期開(kāi)發(fā)部提交規(guī)劃國(guó)土局、消防局、環(huán)保局、人

33、防辦關(guān)于項(xiàng)目方案或初步設(shè)計(jì)的審批意見(jiàn)書(shū)。 b) 招商部根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，提交商家設(shè)備的具體技術(shù)要求（商建部分）。 c) 成本管理部根據(jù)初設(shè)具體情況提交項(xiàng)目成本測(cè)算書(shū)，提交施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)及成本控制建議。 d) 設(shè)計(jì)管理部提交建筑、戶型結(jié)構(gòu)部分設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 e)工程部根據(jù)地質(zhì)詳勘報(bào)告及水文資料、紅線外市政管線配套圖及市政道路圖，外墻建材選用技術(shù)選型，系統(tǒng)要求和材料要求、做法要求。設(shè)計(jì)管理部在編制完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審程序和要求與方案任務(wù)書(shū)相同。 5、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制 輸入：宗地自然條件、景觀規(guī)劃原則、景觀成本控制建議 輸出：評(píng)審后確定的景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 由以下相

34、關(guān)部門(mén)向設(shè)計(jì)管理部門(mén)提供資料，設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（包括概念與方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段）的編制，內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)原則、特別是從概念階段到施工圖階段的不同設(shè)計(jì)要求、景觀成本控制、設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)周期要求等。a) 設(shè)計(jì)管理部門(mén)至現(xiàn)場(chǎng)收集或由工程部提供項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)可利用的自然條件資料和景觀材料； b) 設(shè)計(jì)管理部收集公司營(yíng)銷部在概念設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)景觀設(shè)計(jì)方面的設(shè)計(jì)構(gòu)想和建議。 c) 成本管理部提供的景觀設(shè)計(jì)的成本建議設(shè)計(jì)管理部在編制完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，組織營(yíng)銷部門(mén)、工程部土建、市政專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審程序和要求與方案任務(wù)書(shū)相同。6、室內(nèi)設(shè)計(jì)

35、任務(wù)書(shū)編制 輸入：產(chǎn)品定位、主體設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)方案，室內(nèi)設(shè)計(jì)成本控制要求 輸出：評(píng)審后確定的室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)管理部門(mén)根據(jù)產(chǎn)品定位、主體設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)方案編制室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（包括概念與方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段），內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)原則、裝修成本控制要求（成本管理部提供，有些公司由營(yíng)銷部門(mén)提供樣板房的成本控制要求）、設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)周期要求等。設(shè)計(jì)管理部在編制完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，組織營(yíng)銷部門(mén)、工程部土建、市政專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審程序和要求與方案任務(wù)書(shū)相同。 （四）、設(shè)計(jì)評(píng)審 設(shè)計(jì)評(píng)審可以說(shuō)是設(shè)計(jì)管理部門(mén)最關(guān)心也是最頭疼的的問(wèn)題，應(yīng)該

36、有哪些部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)參加評(píng)審，如何開(kāi)評(píng)審會(huì)，決策的程序怎么樣，評(píng)審要解決的問(wèn)題到什么程度，這些在不同的房地產(chǎn)公司做法都有較大的差別。有些公司因?yàn)檫M(jìn)度緊張，評(píng)審會(huì)由領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)管理部門(mén)花半天時(shí)間討論只要總體要求差不多符合，就催著往下設(shè)計(jì)或交給工程部去施工，反正有問(wèn)題可以做設(shè)計(jì)變更來(lái)解決。而有些公司則是反復(fù)的評(píng)審，總覺(jué)得不太滿意，評(píng)審后總覺(jué)得還有更好的想法，因此方案總是在反復(fù)修改，到施工圖階段發(fā)現(xiàn)進(jìn)度太緊了草草審查后讓現(xiàn)場(chǎng)去施工，或者邊設(shè)計(jì)邊施工。有些公司雖然設(shè)計(jì)的評(píng)審做得比較規(guī)范，但各類設(shè)計(jì)的評(píng)審究竟要評(píng)審到什么程度，是不是要到認(rèn)為十全十美了才進(jìn)入下一環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)或施工，一直把握不好。 首先，我們應(yīng)該從

37、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)特性來(lái)分析，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集性和高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)即數(shù)億元的投入，一個(gè)項(xiàng)目從拿地交地價(jià)款開(kāi)始到開(kāi)盤(pán)銷售周期長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月以上，以前從協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式拿地的涉及拆遷問(wèn)題則周期更是難以把握，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要靠銀行融資，巨大的利息壓力，以及市場(chǎng)行情的瞬息萬(wàn)變，宏觀調(diào)控的變幻無(wú)常，都讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)希望能牢牢的把握項(xiàng)目的進(jìn)度，既希望加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，又怕產(chǎn)品設(shè)計(jì)做得不好導(dǎo)致市場(chǎng)滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，設(shè)計(jì)的進(jìn)度計(jì)劃制定是否符合項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)進(jìn)度與成本、質(zhì)量的平衡顯得猶為重要，所以設(shè)計(jì)評(píng)審就是對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量和成本的平衡。 介紹設(shè)計(jì)評(píng)審的經(jīng)驗(yàn)做法，從設(shè)計(jì)評(píng)審的組織機(jī)

38、構(gòu)和職責(zé)、評(píng)審程序和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)三方面進(jìn)行講解：1、設(shè)計(jì)評(píng)審的組織機(jī)構(gòu)和相關(guān)職責(zé) 剛才我們說(shuō)到，不同規(guī)劃，不同發(fā)展階段的企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)管理的管控方式是不一樣的，對(duì)設(shè)計(jì)的管控，最主要差別就是體現(xiàn)在設(shè)計(jì)評(píng)審的控制方式的區(qū)別，萬(wàn)科、金地、中海對(duì)各區(qū)域中心、城市公司和項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)的管控方式就有差別。萬(wàn)科以前一直比較強(qiáng)調(diào)集權(quán)，總部設(shè)計(jì)管理部門(mén)有較強(qiáng)大的設(shè)計(jì)管理能力，區(qū)域公司的設(shè)計(jì)能力基本比較成熟所以設(shè)計(jì)方案只需在集團(tuán)總部備案就可以，而城市公司的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案須通過(guò)集團(tuán)總部的聽(tīng)證會(huì)的評(píng)審，施工圖設(shè)計(jì)可以由城市公司負(fù)責(zé)評(píng)審決策。而金地開(kāi)始也是采用這種管控方式后來(lái)發(fā)現(xiàn)跨區(qū)域跨部門(mén)溝通效率較低，就調(diào)整為集團(tuán)總部負(fù)責(zé)規(guī)劃

39、方案評(píng)審，建筑方案后的設(shè)計(jì)評(píng)審由城市公司負(fù)責(zé)，但須按集團(tuán)規(guī)定的評(píng)審程序和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行并在集團(tuán)備案。而區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的評(píng)審組織機(jī)構(gòu)就相對(duì)要簡(jiǎn)單得多。 評(píng)審的組織機(jī)構(gòu)成員除公司范圍內(nèi)的專家和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)外，在規(guī)劃方案和報(bào)建方案評(píng)審時(shí)盡量邀請(qǐng)國(guó)土規(guī)劃局的專家，當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ膶＜壹凹案挥袆?chuàng)意的專家參加，有利于正確把握規(guī)劃設(shè)計(jì)與主管部門(mén)要求的關(guān)系,并能夠?qū)χ鞴懿块T(mén)產(chǎn)生一定的影響。下面是以某集團(tuán)為例的設(shè)計(jì)評(píng)審組織結(jié)構(gòu)形式和評(píng)審職責(zé)對(duì)照。 項(xiàng)目公司城市公司集團(tuán)設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)部工程部銷售部成本部設(shè)計(jì)部工程部銷售部成本部建筑概念方案招標(biāo)方案總體規(guī)劃報(bào)建方案單體平面單體立面初步設(shè)計(jì)施工條件圖基礎(chǔ)施工圖施工圖材料

40、部品景觀方案實(shí)施方案施工圖材料部品裝飾方案施工圖材料部品注：表示初審表示復(fù)審表示終審表示備案2、評(píng)審程序 設(shè)計(jì)單位提交設(shè)計(jì)成果后由設(shè)計(jì)管理部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)按以下程序進(jìn)行評(píng)審:a) 成果檢驗(yàn)，按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求檢查設(shè)計(jì)文件是否有遺漏；b) 指標(biāo)復(fù)核，按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)規(guī)劃的指標(biāo)要求是否滿足；c) 設(shè)計(jì)預(yù)審，按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求進(jìn)行預(yù)審，提出修改或優(yōu)化意見(jiàn)，并填寫(xiě)設(shè)計(jì)評(píng)審表，成本管理部進(jìn)行成本估算、測(cè)算、概算或預(yù)算；d) 設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，召開(kāi)評(píng)審會(huì)，按照設(shè)計(jì)評(píng)審表和成本估算/測(cè)算/概算/預(yù)算，討論預(yù)審修改意見(jiàn)或優(yōu)化建議，按照相關(guān)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審，形成統(tǒng)一結(jié)論，并形成會(huì)議決議 具體各類設(shè)計(jì)的評(píng)審程序參見(jiàn)下表：

41、專業(yè)和設(shè)計(jì)階段程序和記錄設(shè)計(jì)評(píng)審程序結(jié)論記錄建筑概念方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議招標(biāo)方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議總體規(guī)劃成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議報(bào)建方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表單體平面成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議單體立面成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議初步設(shè)計(jì)成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表施工條件圖成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表基礎(chǔ)施工圖成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表施工圖成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表材料部品成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表景觀方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)

42、預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議實(shí)施方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表施工圖成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表材料部品成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表裝飾方案成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議施工圖成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表材料部品成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表3、評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)按不同階段設(shè)定相應(yīng)的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)： 1）方案評(píng)審 輸入：產(chǎn)品定位、概念草案、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 輸出：評(píng)審會(huì)決議 根據(jù)項(xiàng)目定位、概念草案和方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審要點(diǎn)在于： a) 營(yíng)銷評(píng)價(jià)；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃與營(yíng)銷的關(guān)系、交通組織、分期開(kāi)發(fā)合理性、戶型使用標(biāo)準(zhǔn)、樣板區(qū)效

43、果和合理性、立面風(fēng)格等 b) 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：規(guī)范性、規(guī)劃的合理性、管理模式的經(jīng)濟(jì)性和合理性、戶型設(shè)計(jì)的合理性及創(chuàng)新、新材料和工藝的應(yīng)用 c) 成本評(píng)價(jià)：目標(biāo)成本達(dá)成率、投資收益分析等 根據(jù)以上四方面評(píng)審要點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化，設(shè)置相應(yīng)權(quán)重進(jìn)行打分或按細(xì)化的評(píng)審要點(diǎn)評(píng)價(jià)后進(jìn)行投票，確定一家方案或傾向性方案，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審的結(jié)論通常有以下三種:a) 同意XX方案,建議增加X(jué)X內(nèi)容,在XX方面應(yīng)予注意;b) 傾向通過(guò)XX方案,應(yīng)在XX方面改進(jìn)至XX程度,不需另行開(kāi)會(huì);c) 各方案均難滿足要求,須在XX方面仔細(xì)考慮,完成設(shè)計(jì)后申請(qǐng)重新召開(kāi)評(píng)審會(huì)。 2)初步設(shè)計(jì)評(píng)審 輸入：規(guī)劃方案評(píng)審意見(jiàn)、建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 輸出

44、：初設(shè)評(píng)審表 設(shè)計(jì)管理部門(mén)組織相關(guān)營(yíng)銷、成本、工程、客服等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，各部門(mén)評(píng)審的重點(diǎn)在以下幾方面： A. 工程管理部/項(xiàng)目部評(píng)審內(nèi)容 a) 從施工難易程度的角度進(jìn)行評(píng)判并給出合理建議； b) 從國(guó)家工程建設(shè)施工驗(yàn)收規(guī)范的角度進(jìn)行評(píng)判并給出建議； c) 對(duì)工程圖紙從建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電等專業(yè)角度評(píng)判施工實(shí)施的可行性。 B. 成本管理部評(píng)審內(nèi)容 a) 審核方案，初步，設(shè)計(jì)是否滿足限額設(shè)計(jì)要求； b) 從成本管理的角度評(píng)審方案（初步）設(shè)計(jì)是否滿足成本控制要求。 c) 從成本管理的角度，如原材料的選擇、工程做法、交房標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行評(píng)判并給出合理建議。 C. 營(yíng)銷部評(píng)審內(nèi)容 從銷售

45、的角度對(duì)戶型配置比例、景觀環(huán)境因素、銷售平面圖等進(jìn)行評(píng)判并給出合理、建議；D. 物業(yè)公司 從物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)中心的設(shè)置、停車位、垃圾站各種水暖電氣表的收費(fèi)、計(jì)量等角度進(jìn)行評(píng)判并給出合理建議。 E. 設(shè)計(jì)管理部對(duì)材料設(shè)備選型提出專業(yè)意見(jiàn)。 按上述評(píng)審程序完成評(píng)審后提交設(shè)計(jì)評(píng)審表并召開(kāi)評(píng)審會(huì)，由設(shè)計(jì)管理部整理評(píng)審意見(jiàn)后發(fā)給設(shè)計(jì)單位修改和完善。 3）施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審 輸入：初步設(shè)計(jì)評(píng)審意見(jiàn)、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 輸出：施工圖審查意見(jiàn) 設(shè)計(jì)管理部門(mén)組織相關(guān)營(yíng)銷、工程、客服等相關(guān)部門(mén)對(duì)施工圖進(jìn)行審查，審查的重點(diǎn)在以下幾方面： a) 符合性：設(shè)計(jì)說(shuō)明是否符合國(guó)家規(guī)定的設(shè)計(jì)規(guī)范要求，及初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求；

46、b) 合理性：除滿足規(guī)范要求外，各系統(tǒng)方案是否合理，在滿足規(guī)范情況下是否有更經(jīng)濟(jì)的配置方式，結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)特別關(guān)注結(jié)構(gòu)配筋率等計(jì)算是否過(guò)于保守； c) 系統(tǒng)優(yōu)化：提出系統(tǒng)優(yōu)化建議 d) 成本評(píng)價(jià)：目標(biāo)成本達(dá)成率、系統(tǒng)配置意見(jiàn) 按上述評(píng)審程序完成評(píng)審后提交設(shè)計(jì)評(píng)審表并召開(kāi)評(píng)審會(huì)，由設(shè)計(jì)管理部整理評(píng) 審意見(jiàn)后發(fā)給設(shè)計(jì)單位修改和完善。 五、如何管理設(shè)計(jì)的變更 設(shè)計(jì)變更也算得上是設(shè)計(jì)管理部門(mén)最煩心的事了，經(jīng)常是到了施工階段變更單滿天飛，每天焦頭爛額的處理設(shè)計(jì)變更都來(lái)不及，變更還要層層審批，等審批下來(lái)時(shí)因現(xiàn)場(chǎng)等不及出變更圖紙，變更早就完成了，所以變更的控制常常是事后的控制，以補(bǔ)變更圖了事。而有的因進(jìn)度太緊張

47、，工程部門(mén)直接找設(shè)計(jì)院要求出變更圖，變更完成后設(shè)計(jì)管理部門(mén)還不知道?；蛘咦兏鬀](méi)有通知相關(guān)部門(mén)，等客戶入住時(shí)發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初承諾的不一樣導(dǎo)致頻繁的投訴。 那么，設(shè)計(jì)變更應(yīng)該如何控制呢，控制的重點(diǎn)在哪些？我們從變更的分類、變更的授權(quán)、變更可行性論證、和變更統(tǒng)計(jì)分析幾方面來(lái)介紹。 1、變更分類 根據(jù)變更的來(lái)源和性質(zhì)通?？梢苑譃?a) 設(shè)計(jì)院：糾錯(cuò)類、缺漏類 b) 甲方： 優(yōu)化類、營(yíng)銷類、超投資類 c) 施工方：現(xiàn)場(chǎng)施工類 d) 外部： 投訴類、政策類 設(shè)立變更的統(tǒng)一受理部門(mén)，一般來(lái)說(shuō)由負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)的部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的受理和管理。 2、變更授權(quán) 根據(jù)不同變更類別進(jìn)行分別授權(quán)，如屬于設(shè)計(jì)院提出的變更對(duì)設(shè)

48、計(jì)管理的授權(quán)比較高，因?yàn)榧m錯(cuò)類和缺漏類的變更基本上都必須實(shí)施的，可行性論證的作用不大，以下是某公司對(duì)設(shè)計(jì)變更的權(quán)限表（部分）變更類別表更費(fèi)用估算項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部城市公司設(shè)計(jì)部集團(tuán)設(shè)計(jì)部糾錯(cuò)類缺漏類10萬(wàn)元以內(nèi)10萬(wàn)-100萬(wàn)元100萬(wàn)以上優(yōu)化類2萬(wàn)元以內(nèi)2萬(wàn)-100萬(wàn)元100萬(wàn)以上銷售類超投資類現(xiàn)場(chǎng)施工類政策類投訴類注：表示初審表示復(fù)審表示終審表示備案3、變更論證 由設(shè)計(jì)管理部門(mén)組織變更涉及到的相關(guān)部門(mén)和成本管理部門(mén)共同進(jìn)行論證，成本部對(duì)變更的工程洽商費(fèi)用進(jìn)行估算。如果變更影響到銷售承諾，還須將變更情況及時(shí)通知營(yíng)銷部或招商部門(mén)，與客戶及時(shí)進(jìn)行溝通和確認(rèn)后，以免造成后期客戶投訴甚至訴訟。 但在項(xiàng)目

49、進(jìn)度較緊張情況下，為確保進(jìn)度不受變更的影響，有些公司在做變更論證后，并不做工程洽商費(fèi)用估算，因?yàn)榕c施工單位工程洽商有分歧時(shí)會(huì)影響施工進(jìn)度，待工程竣工結(jié)算時(shí)再與施工單位進(jìn)行費(fèi)用洽商。這種方式有利于進(jìn)度控制，在結(jié)算時(shí)甲方處于主動(dòng)，但不利于成本的及時(shí)統(tǒng)計(jì)和控制，往往要待竣工結(jié)算后才知道目標(biāo)成本變動(dòng)情況。這主看甲方在進(jìn)度與成本控制方面的平衡和取舍。以下為變更的審批表：項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)單位修改原因提出方1.項(xiàng)目一部 2.設(shè)計(jì)公司 3.施工方具體原因1.設(shè)計(jì)類（A錯(cuò)誤） 2.設(shè)計(jì)類（缺漏） 3.設(shè)計(jì)類（C超投資）4.設(shè)計(jì)類（D優(yōu)化） 5.現(xiàn)場(chǎng)施工類 6.銷售類7.投訴類 8外部環(huán)境類 變更部位現(xiàn)狀1.未施工 2