房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告模板

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告韶ABC房地產(chǎn)評(píng)字2006第05號(hào)委托方：韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組估價(jià)方：韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)師：AB韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估地址:內(nèi) 容 頁(yè) 次致委托方函 1估價(jià)師聲明 2估價(jià)的假設(shè)和限制條件 3估價(jià)結(jié)果報(bào)告4一、委托方 4二、估價(jià)方 4三、估價(jià)對(duì)象 4四、估價(jià)目的 4五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 4六、價(jià)值定義 4七、估價(jià)依據(jù) 4八、估價(jià)原那么 5九、估價(jià)方法 5十、估價(jià)結(jié)果 5十一、估價(jià)人員 5十二、估價(jià)作業(yè)日期 5十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 5估價(jià)技術(shù)報(bào)告 6一、個(gè)別因素分析 6二、區(qū)域因素分析 6三、最高最正確使用分析 6四、估價(jià)方法選用 6五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 6六、估價(jià)結(jié)果確定

2、8附件8致委托方函韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組 ： 受貴清算組委托，本公司秉著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原那么，對(duì)委托的位于韶關(guān) 市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國(guó)用 1995字第特 10 號(hào)宗地上房屋建筑物共 6 項(xiàng)進(jìn)行市 場(chǎng)價(jià)格估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2006年 7月 31日，估價(jià)目的為對(duì) 10號(hào)宗地上建筑物的市場(chǎng)價(jià) 值作出客觀公允的反映，作為撤除建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)。本公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及本估價(jià)目的，遵循必要的評(píng)估程序、估價(jià)原那么， 采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的根底上，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣捌拾肆 萬(wàn)貳仟

3、貳佰壹拾玖元Y 842219元。詳見(jiàn)房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表。注：估價(jià)結(jié)果受報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。韶關(guān)市 ABC 房地產(chǎn)評(píng)估法定代表人簽名 ：二OO六年八月三十一日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論， 但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系 或偏見(jiàn)。4. 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和 結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5. 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地

4、勘察。6. 房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關(guān)市房產(chǎn)測(cè)繪管理所測(cè)定，測(cè)繪管理所對(duì) 測(cè)量結(jié)果負(fù)責(zé)，本次估價(jià)以其出具的測(cè)量數(shù)據(jù)確認(rèn)。7. 本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資 料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。8. 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng) 本評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意， 估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位和個(gè)人 提供，凡因委托方使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果， 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承當(dāng)相應(yīng)的 責(zé)任。9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其局部?jī)?nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本 評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。注

5、冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)： 二OO六年八月三十一日估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本次估價(jià)的假設(shè)前提1、估價(jià)對(duì)象沒(méi)有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，本次估價(jià)按照房屋實(shí)際用途工業(yè)、辦 公用途予以評(píng)估。2、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并到達(dá)委托方所提供的使用功能為假 設(shè)前提。3、房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關(guān)市房產(chǎn)測(cè)繪管理所測(cè)定，測(cè)繪管理所對(duì) 測(cè)量結(jié)果負(fù)責(zé)，本次估價(jià)以其出具的測(cè)量數(shù)據(jù)確認(rèn)。4、對(duì)估價(jià)對(duì)象僅觀察其外貌，對(duì)可能存在的內(nèi)部結(jié)構(gòu)性變化，我公司未委托測(cè)定。二、本次估價(jià)的限制條件1、 本估價(jià)報(bào)告僅為對(duì)10號(hào)宗地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值作出客觀公允的反映，作為拆 除建筑物證據(jù)保

6、存的價(jià)值參考依據(jù)，不得作其他用途，并僅針對(duì)本次評(píng)估目的有效。2、本次估價(jià)結(jié)果僅為房屋建筑物價(jià)值，不含建筑物所屬地價(jià)；建筑物沒(méi)有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，本次評(píng)估建筑物價(jià)值未包含報(bào)建費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)，同時(shí)未包括因拆除建筑物所涉及的搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。3、本報(bào)告結(jié)果僅作為作為撤除建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)，除此目的外，本 評(píng)估報(bào)告不能用于其他經(jīng)濟(jì)行為，本所不對(duì)使用報(bào)告于其他經(jīng)濟(jì)行為引起的一切責(zé)任負(fù) 責(zé)。4、房屋建筑物主要為工業(yè)廠房及辦公室，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證明；所屬土地使用者為 韶關(guān)如東廠，土地使用證編號(hào)：韶府國(guó)用1995字第特10號(hào)，土地用途為倉(cāng)庫(kù)用地， 土地使用終止日期204

7、0年8月1日。本次估價(jià)是以委托方對(duì)提供的范圍和數(shù)據(jù)確認(rèn)的， 委托方對(duì)提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。5、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其它不 可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。6本評(píng)估報(bào)告有效期估價(jià)時(shí)點(diǎn)之日起一年內(nèi)有效。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組。二、估價(jià)方：韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估。三、估價(jià)對(duì)象位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國(guó)用1995字第特10號(hào)宗地上房屋建筑 物共6項(xiàng)。其中：1八米高1號(hào)工業(yè)廠房：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高8米，建筑面 積61.08m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批，卷閘門(mén)、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施 齊。2五米

8、高2號(hào)工業(yè)廠房首層：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5米，建 筑面積884.30m2，裝修同上，水電配套設(shè)施齊。3廠房宿舍：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積57.72m2, 外墻、內(nèi)墻普批，鋁合金玻璃門(mén)，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。42號(hào)工業(yè)廠房第二層辦公室：建筑物于 1998年建成，加建于五米高工業(yè)廠房 上，框架結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積315.62m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻刮塑，飾木板門(mén)、 鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設(shè)施齊。5值班室：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積43.18m2, 外墻條磚，內(nèi)墻普批，木門(mén)、鋁窗，水電配

9、套設(shè)施齊。6廁所：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積18.13m2，外 墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批、局部瓷磚，水電配套設(shè)施齊。四、估價(jià)目的：對(duì)10號(hào)宗地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值作出客觀公允的反映，作為撤除 建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年7月31日。本報(bào)告書(shū)一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為此時(shí)點(diǎn)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、價(jià)值定義：以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)合同；2、?中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法?；3、?中華人民共和國(guó)土地管理法?；4、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?；5、?廣東省建筑工程綜合定額?；6韶關(guān)市房地產(chǎn)評(píng)估方法；7

10、、韶關(guān)建筑工程造價(jià)信息；8、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；9、委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的資料；10、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料。八、估價(jià)原那么本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的根本原那么下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì) 象進(jìn)行估價(jià)，具體依據(jù)如下估價(jià)原那么：合法原那么、最高最正確使用原那么、替代原那么、估 價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么。九、估價(jià)方法本次估價(jià)采用本錢(qián)法確定房屋建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)定估算，確定估價(jià)對(duì)象于2006年7月31日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣捌拾 肆萬(wàn)貳仟貳佰壹拾玖元Y 842219元。詳見(jiàn)房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表。十一、估價(jià)人員：。十二、估價(jià)作業(yè)日期2006年8月23日至

11、2006年8月31日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)時(shí)點(diǎn)之日起一年內(nèi)有效。韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估00六年八月三一日估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象為位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國(guó)用1995字第特10號(hào)宗地 上的建筑物，土地使用權(quán)屬韶關(guān)如東廠，土地用途為倉(cāng)庫(kù)用地，土地使用終止日期2040 年8月1日；房屋建筑物共6項(xiàng)，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證明。其中：1八米高1號(hào)工業(yè)廠房：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高8米，建筑面 積61.08m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批，卷閘門(mén)、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施 齊。2五米高2號(hào)工業(yè)廠房首層：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層

12、高5米，建 筑面積884.30m2，裝修同上，水電配套設(shè)施齊。3廠房宿舍：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積57.72m2, 外墻、內(nèi)墻普批，鋁合金玻璃門(mén)，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。42號(hào)工業(yè)廠房第二層辦公室：建筑物于 1998年建成，加建于五米高工業(yè)廠房 上，框架結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積315.62m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻刮塑，飾木板門(mén)、 鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設(shè)施齊。5值班室：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3米，建筑面積43.18m2, 外墻條磚，內(nèi)墻普批，木門(mén)、鋁窗，水電配套設(shè)施齊。6廁所：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高

13、3米，建筑面積18.13m2，外 墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批、局部瓷磚，水電配套設(shè)施齊。房屋建筑物實(shí)際用途為廠房、辦公室，維護(hù)保養(yǎng)情況良好，能正常使用。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠內(nèi)，地處舊工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，離區(qū)商業(yè)中心 較遠(yuǎn)，地理位置較偏僻，周邊商業(yè)氣氛較差，離韶南大道約1公里，有一支線公路通達(dá)， 道路交通條件稍差，根底設(shè)施條件一般，居住環(huán)境、條件一般。三、最高最正確使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最正確使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最正確使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià) 值的使用，本估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為廠房、 辦公室，因此本報(bào)告

14、中的最正確使用功能為相應(yīng)的實(shí)際使用功能。四、估價(jià)方法選用根據(jù)本估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本次估價(jià)采用本錢(qián)法確定房屋建筑物在估價(jià)時(shí) 點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。重置本錢(qián)=建安本錢(qián)+前期費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金本錢(qián)+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)建筑物評(píng)估值=重置本錢(qián)X成新率成新率=尚可使用年限/已使用年限+尚可使用年限五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程例：五米高2號(hào)工業(yè)廠房首層詳見(jiàn)房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表第2項(xiàng)。建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5米，建筑面積884.30m2,外墻藍(lán)色涂料, 內(nèi)墻普批，卷閘門(mén)、鋼窗，水泥砂漿地面，大開(kāi)間，水電配套設(shè)施齊。1、根據(jù)韶關(guān)市房地產(chǎn)評(píng)估方法、韶關(guān)建筑工程造價(jià)信息、廣東省建筑工程綜合定 額，綜合分析確定

15、建安單價(jià)為620元/m2。2、前期費(fèi)用包括設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察鉆探費(fèi)、根底設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、審圖費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、防雷費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等，由于建筑物沒(méi)有申請(qǐng)報(bào)建、辦理 產(chǎn)權(quán)證明，根據(jù)本評(píng)估目的，前期費(fèi)用僅取設(shè)計(jì)費(fèi)，折合為建安單價(jià)的1.5%確定。前期費(fèi)用=620 X 1.5%=9.30 元 /m23、管理費(fèi)用為建安單價(jià)、前期費(fèi)用的 3%確定。管理費(fèi)用=(620+9.30) X 3%=18.88 元/m24、 根據(jù)建筑物規(guī)模，假設(shè)建設(shè)期為1年，資金均勻投入，利率為5.85%。資金本錢(qián)=(620+9.30+18.88) X (1+5.85%)1/2-1=18.69 元/m25、銷(xiāo)售稅費(fèi)包括營(yíng)

16、業(yè)稅及附加、堤圍費(fèi)、土地增值稅、印花稅等，由于建筑物沒(méi) 有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，結(jié)合本評(píng)估目的，不考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)。&根據(jù)同類型建筑物的社會(huì)平均投資利潤(rùn)水平，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按售價(jià)的15%計(jì)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(620+9.30+18.88+18.69)/ : 1-15%X 15%=117.68 元/m2建筑物重置單價(jià)=620+9.30+18.88+18.69+117.68=784.55元 /m2重置本錢(qián)=784.55X 884.30=693779元，取整 693800 元。建筑物于1998年建成，已使用9年，建筑物所屬土地使用權(quán)土地使用終止日期為 2040年8月1日，由于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，尚可使用年限按 土地使用的剩余年限34年計(jì)。成新率=34/9+34 X 100%=79%房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值=693800X 79%=548102元平均單價(jià)=548102/884.30=619.81 元 / m2。同理得其他各