房地產(chǎn)項(xiàng)目融資前成本調(diào)查模板

1、中泰創(chuàng)展控股中泰創(chuàng)展 “工程名稱 房地產(chǎn)融資工程盡職調(diào)查報(bào)告模板申請(qǐng)企業(yè)名稱融資金額融資期限總息費(fèi)率 業(yè)務(wù)類型： 抵押 質(zhì)押 其他主要擔(dān)保條件 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)盡職調(diào)查聲明協(xié)助盡調(diào)人員：我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照中泰控股?盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)?要求和公司有關(guān)規(guī)定， 根據(jù)融資申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實(shí)、分 析和整理，并在此根底上針對(duì)工程特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定方案后完成的。報(bào)告全面反映了 客戶及工程最主要、最根本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷 的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員：調(diào)查日期： 年 月 日協(xié)助調(diào)查日期： 年 月 日工程背景4方案與風(fēng)控措施4

2、根本要素4交易結(jié)構(gòu)41、工程的進(jìn)入42、工程的退出43、工程公司的管理4風(fēng)控措施4交易對(duì)手4一 申請(qǐng)人/工程公司41、根本情況及歷史沿革42、申請(qǐng)人的股權(quán)結(jié)構(gòu)43、組織結(jié)構(gòu)44、高管層情況介紹45、經(jīng)營情況調(diào)查5二控股股東/實(shí)際控制人5三工程公司財(cái)務(wù)狀況51、工程公司稅收政策52、工程公司財(cái)務(wù)信息5四工程公司征信情況7四、融資工程8一工程根本情況81、工程概況及現(xiàn)狀82、控規(guī)指標(biāo)83、開發(fā)方案94、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹10二工程市場情況101、工程所在地經(jīng)濟(jì)開展情況102、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況103、工程市場情況10三工程分析111、總投資112、建設(shè)本錢預(yù)測123、工程銷售預(yù)

3、測134、工程財(cái)務(wù)效益評(píng)估135、盈虧平衡分析14五、工程綜合評(píng)價(jià)141、客戶定位142、工程SWOT分析14六、還款來源141、還款來源介紹142、工程現(xiàn)金流分析14七、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估15八、結(jié)論及建議15九、工程資料附件列表15工程背景、 方案與風(fēng)控措施一 根本要素 融資申請(qǐng)人： 融資工程名稱： 申請(qǐng)融資金額： 融資期限： 融資用途： 融資方式： 融資息費(fèi)本錢： 還本付息方式：二交易結(jié)構(gòu)1、工程的進(jìn)入2、工程的退出3、工程公司的管理三風(fēng)控措施三、交易對(duì)手一申請(qǐng)人 /工程公司1、根本情況及歷史沿革2、申請(qǐng)人的股權(quán)結(jié)構(gòu)以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實(shí)際控制人3、組織結(jié)構(gòu)4、高管層情況介紹法定代

4、表人、財(cái)務(wù)總監(jiān)以及工程負(fù)責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、本人從業(yè)經(jīng) 歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個(gè)人征信記錄5、經(jīng)營情況調(diào)查二控股股東/實(shí)際控制人對(duì)于控股股東：重點(diǎn)介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)工程情況、是否多元化經(jīng)營、是 否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、 如存在股東或?qū)嶋H控制人對(duì)工程追加投入資本公積及其他應(yīng)付款，比照原始積累, 進(jìn)行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營情況，要進(jìn)一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對(duì)公司經(jīng)營的奉獻(xiàn)程度。三工程公司財(cái)務(wù)狀況1、 工程公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅土地使用稅土地增值稅預(yù)繳

5、房產(chǎn)稅土地增值稅清算城市建設(shè)稅/費(fèi)企業(yè)所得稅預(yù)繳教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅清算地方教育費(fèi)附加施工合同印花稅購房合同印花稅2、 工程公司財(cái)務(wù)信息列示工程公司近三年及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，并對(duì)報(bào)表中的重點(diǎn)科目進(jìn)行詳細(xì)說明。 應(yīng)在現(xiàn)場查閱借款方會(huì)計(jì)憑證和相關(guān)賬目的前提下，認(rèn)真核實(shí)各相關(guān)會(huì)計(jì)科目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并 收集相關(guān)財(cái)務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)科目明細(xì)表。1預(yù)付賬款按照分期、分工程匯總列示明細(xì)分類金額付款時(shí)間/期間按照同期、同工程，不同的收款單位列示明細(xì)一期收款單位付款金額付款時(shí)間/期間二期2存貨按照分期、分工程匯總列示明細(xì)分類金額按照冋期、冋工程，不冋的對(duì)方單位列示明細(xì)一期科目

6、收款單位土地出讓金及契稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)二期付款時(shí)間/期間付款金額付款時(shí)間/期間往來款明細(xì)表報(bào)表科目金額款項(xiàng)性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系是否關(guān)聯(lián)公 司歸還時(shí)間應(yīng)收賬款合計(jì)其他應(yīng)收款合計(jì)應(yīng)付賬款合計(jì)其他應(yīng)付款合計(jì)短期借款明細(xì)表借款方借款金額貸款方借款期限借款方式抵押物信息擔(dān)保方四工程公司征信情況1、查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；2、查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、通過查閱報(bào)刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報(bào)告和上網(wǎng)查詢等方式。如有負(fù)面信息，應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)，并予以說明。四、融資工程一 工程根本情況1、工程概況及現(xiàn)狀工程所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積包括土地面積、規(guī)劃用地面積，業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期

7、包含的內(nèi)容2、控規(guī)指標(biāo)工程根本控規(guī)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱一期指標(biāo) 別墅-1,3 層二期指標(biāo)高層住宅18-31層三期指標(biāo)高層酒店28層單位1總用地面積m2道路及公共用地面積m2建設(shè)用地面積m22綠地率%3建筑密度%4建筑高度m4規(guī)劃容積率5總建筑面積m2地上建筑面積m2住宅m2住宅m2V =90 m2m2(90 m, 120 m)m2>=120 m2m2商業(yè)m2寫字樓廉租房、保障房地下建筑面積m2車位個(gè)商業(yè)2層m2人防含車庫1層m23、開發(fā)方案序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱完成時(shí)間一期-別墅二期-高層住宅 多層商業(yè)三期高層酒店1取得?土地使用證?2設(shè)計(jì)單位確定3概念設(shè)計(jì)完成4規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批文本完成5取得?規(guī)劃用地

8、使用許可證?6擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成7施工報(bào)建圖完成8取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?9全套施工圖完成10總包單位確定招標(biāo)11取得?施工許可證?12景觀施工圖完成13根底施工至14售樓處建成15到達(dá)預(yù)售條件16取得?預(yù)售許可證?17樣板間開發(fā)時(shí)間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱完成時(shí)間一期-別墅二期-高層住宅多層商業(yè)三期 高層酒店25竣工備案時(shí)間26預(yù)驗(yàn)收時(shí)間27竣工驗(yàn)收完成28交房時(shí)間4、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹工程實(shí)施單位規(guī)劃設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)單位施工總承包商監(jiān)理單位二 工程市場情況1、工程所在地經(jīng)濟(jì)開展情況人口總量

9、、CPI在全省排名以及人均收入情況2、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況包括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場銷售情況3、工程市場情況(1)工程區(qū)域交通情況附位置圖(2)工程配套設(shè)施情況(3)周邊主要土地成交情況(4)周邊競爭工程分析樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開發(fā)商樓盤名稱總建筑面積各產(chǎn)品類型均價(jià)產(chǎn)品備案價(jià)格開盤時(shí)間銷售情況數(shù)據(jù)來源三工程分析對(duì)于我公司只介入分期開發(fā)的工程中的某一期工程的情況，還應(yīng)具體分析我司介入該期 工程的資金運(yùn)用與來源的情況。1、 總投資1總投資測算總建筑面積：可售面積：借款期可售面積：工程名稱投資額已投入萬元未投入萬兀按總建筑面 積單價(jià)元按可售面積單價(jià)元開發(fā)本錢土地費(fèi)用政府行政事業(yè)性收費(fèi)前期工程費(fèi)

10、用建筑安裝工程費(fèi)分住宅、商業(yè)、寫字樓其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)其他工程費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)管理費(fèi)用列明：取費(fèi)依據(jù)財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用列明：取費(fèi)依據(jù)其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用工程總投資2總投資資金來源構(gòu)成序號(hào)工程金額萬元占總投資比例總投資1自有資金注冊(cè)資本及資本公積2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3已投入資金來源及合理性分析4融資額度的合理性分析2、 建設(shè)本錢預(yù)測測算前提條件：各項(xiàng)費(fèi)用假設(shè)占比，見附表一3、工程銷售預(yù)測測算前提條件：分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)及依據(jù)、價(jià)格假設(shè)及依據(jù)等1銷售方案2銷售預(yù)測附表二業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計(jì)單價(jià)總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫

11、字樓酒店車庫/地下車位4、工程財(cái)務(wù)效益評(píng)估本錢利潤表科目金額萬?？墒勖娣e單方兀/平方米1銷售收入2銷售本錢3期間費(fèi)用營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4銷售稅費(fèi)土地增值稅營業(yè)稅及附加5銷售利潤6營業(yè)外收入6營業(yè)利潤合計(jì)7企業(yè)所得稅8營業(yè)凈利潤經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：本錢利潤表銷售凈利率投資利潤率工程投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)工程總投資工程總收入工程資金峰值股本投資工程稅前利潤工程稅后凈利潤銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)5、 盈虧平衡分析1當(dāng)銷售利潤為零時(shí)的銷售單價(jià)假定銷售比例不變2當(dāng)銷售利潤為零時(shí)的銷售比例假設(shè)銷售單價(jià)不變五、工程綜合評(píng)價(jià)1、客戶定位2、工程SWOT分析優(yōu)勢S劣勢W時(shí)機(jī)O威脅T工程SWOT結(jié)論六、還

12、款來源1、還款來源介紹2、工程現(xiàn)金流分析1正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價(jià)借款期內(nèi)銷售周期去化率累計(jì)凈現(xiàn)金流2壓力測試下的現(xiàn)金流A、 在銷售進(jìn)度不變的情況下，假設(shè)銷售單價(jià)下降5%、10%、20%時(shí)對(duì)該工程的影響;B、 在銷售單價(jià)不變的情況下，假設(shè)銷售本錢增加 5%、10%和20%對(duì)該工程的影響七、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估八、結(jié)論及建議九、工程資料附件列表附表一：建筑本錢測算序 號(hào)子項(xiàng)名稱測算金額萬元20222013201320132014201420142022Q4Q3Q1Q2Q3Q4Q1Q2-一-土地費(fèi)用-1地價(jià)款及市政配套 費(fèi)2合作款項(xiàng)3紅線外市政設(shè)施費(fèi)4拆遷補(bǔ)償費(fèi)5市政配套設(shè)施的其 他支出

13、政府行政事業(yè)性收費(fèi)1報(bào)批報(bào)建費(fèi)2增容費(fèi)三前期工程準(zhǔn)備費(fèi)-1勘測丈量費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)可研費(fèi)3三通一平費(fèi)其中：臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)用水場地平整4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)5其他支出四主體建筑裝修工 程費(fèi)-1地基與根底工程2地下結(jié)構(gòu)及粗裝修3地上結(jié)構(gòu)及粗裝修4門窗工程5室外精裝修6室內(nèi)精裝修7其他五主體安裝工程費(fèi)-1室內(nèi)水暖氣電管線 設(shè)備2室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備3消防系統(tǒng)4弱電智能化系統(tǒng)5地下室停車場導(dǎo)引 系統(tǒng)6其他設(shè)備六社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)-1室外給排水系統(tǒng)費(fèi)2室外采暖系統(tǒng)費(fèi)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4室外上下壓電力系 統(tǒng)費(fèi)5室外消防系統(tǒng)費(fèi)6室外通訊、有線電視 系統(tǒng)費(fèi)七園林環(huán)境工程費(fèi)-1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2綠化建設(shè)費(fèi)3建筑小品4道路及廣場建造費(fèi)

14、5大門圍墻建造費(fèi)6室外照明7樓體泛光8標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作9室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費(fèi)-1物業(yè)效勞用房2業(yè)主會(huì)所3幼兒園4學(xué)校5兒童游樂設(shè)施6環(huán)衛(wèi)設(shè)施7運(yùn)動(dòng)設(shè)施8超市配套商業(yè)設(shè) 施9其他支出九開發(fā)間接費(fèi)-1工程管理費(fèi)十其他建設(shè)工程支出-1工程監(jiān)理2工程造價(jià)參謀咨詢3物業(yè)效勞啟動(dòng)費(fèi)4資本化利息5其他支出本錢合計(jì)-附表二：銷售預(yù)測表202220222022Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融資后住宅銷售面積銷售比例銷售均價(jià)元銷售收入萬元寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價(jià)元銷售收入萬元商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)元銷售收入萬元車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)元銷售收入萬元注解：對(duì)投資工程未來銷售預(yù)測的方法。1參考前期銷售進(jìn)度和價(jià)格。2參考周邊類似樓盤的銷售進(jìn)度和價(jià)格3結(jié)合當(dāng)?shù)刭彿咳后w辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4結(jié)合本工程的品質(zhì)以及開發(fā)商的實(shí)力，以當(dāng)?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往年度其他可比工程的整體銷售收入作為本工程未來銷售預(yù)測的參考。附表三：現(xiàn)金流量表202