商業(yè)定位收益

1、1 1 商業(yè)定位方案匯報(bào)商業(yè)定位方案匯報(bào) 2 2項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析4區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析2消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體分析3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5廣告策劃建議廣告策劃建議6p 匯報(bào)內(nèi)容項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)73 3項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析4區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析2消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體分析3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5廣告策劃建議廣告策劃建議6項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)74 4p 樞紐經(jīng)濟(jì)專(zhuān)題研究n 樞紐研究什么是樞紐經(jīng)濟(jì)城市樞紐經(jīng)濟(jì)反映了一個(gè)城市成長(zhǎng)過(guò)程中工業(yè)化與現(xiàn)代化的程度以及城市可持續(xù)工業(yè)化與現(xiàn)代化的程度以及城市可持續(xù)發(fā)展的綜合水平發(fā)展的綜合水平。樞紐，其英文解釋

2、為“終端（terminal）”，即當(dāng)運(yùn)輸對(duì)象使用某種運(yùn)輸工具沿某路線到達(dá)車(chē)站，需要換乘或轉(zhuǎn)運(yùn)時(shí)，該站能滿足運(yùn)輸對(duì)象改用其他交通工具或沿其他路線運(yùn)行的需求?！皹屑~經(jīng)濟(jì)”就是圍繞交通樞紐形成的經(jīng)濟(jì)圈。5 5樞紐對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響機(jī)理城市功能強(qiáng)化集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大商業(yè)中心強(qiáng)化辦公區(qū)域集中周邊中小戶升溫居住郊區(qū)化次級(jí)商務(wù)中心白領(lǐng)置業(yè)群增加城市功能提升交通時(shí)間縮短居住環(huán)境改善片區(qū)開(kāi)發(fā)升溫輻射范圍增加輻射范圍增加居住群體擴(kuò)大居住群體擴(kuò)大城市邊緣城市中心樞紐運(yùn)營(yíng)支撐支撐n 樞紐研究樞紐經(jīng)濟(jì)的作用p 樞紐經(jīng)濟(jì)專(zhuān)題研究6 6 第一影響區(qū)域第一影響區(qū)域距離站點(diǎn)步行或者自行車(chē)距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等級(jí)功

3、能，包括高級(jí)辦公、商業(yè)以及居住，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價(jià)最高、最先發(fā)展起來(lái)的區(qū)域;開(kāi)發(fā)強(qiáng)度很高（very high)。 第二影響區(qū)域第二影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過(guò)其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括交通以及換乘時(shí)間），是上述高等級(jí)功能的備選區(qū)域同時(shí)適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集（cluster)的相關(guān)功能；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高（high)。n 樞紐研究樞紐經(jīng)濟(jì)的共性p 樞紐經(jīng)濟(jì)專(zhuān)題研究 第三影響區(qū)域第三影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過(guò)其他交通方式需要15分鐘以上的時(shí)間（包括交通以及換乘時(shí)間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開(kāi)發(fā)內(nèi)容。7 7n 項(xiàng)目研究樞紐分類(lèi)樞紐分類(lèi)概念特點(diǎn)現(xiàn)有樞紐A市內(nèi)外“路路通”以航空

4、、鐵路等大型對(duì)外交通設(shè)施為主，配套設(shè)置軌道交通車(chē)站、地面公交站、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)、出租車(chē)營(yíng)運(yùn)站等市內(nèi)交通設(shè)施，共同形成大型市內(nèi)外綜合客運(yùn)交通樞紐。西直門(mén)、北京南站、西客站南廣場(chǎng)B公交軌交“一站換乘”以軌道交通車(chē)站為主，結(jié)合地面公交站點(diǎn)、出租車(chē)營(yíng)運(yùn)站、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)和長(zhǎng)途客運(yùn)站等其他交通設(shè)施，共同形成的大中型綜合客運(yùn)交通樞紐。B B類(lèi)樞紐主要分為兩類(lèi)：類(lèi)樞紐主要分為兩類(lèi)：B1B1類(lèi)，以三線及三線以上軌道交通類(lèi)，以三線及三線以上軌道交通換乘站為主體的大型樞紐；換乘站為主體的大型樞紐；B2B2類(lèi)，以一線或二線軌道交通站點(diǎn)為主類(lèi)，以一線或二線軌道交通站點(diǎn)為主體的中型樞紐。體的中型樞紐。B1：東直門(mén)樞紐、宋家莊宋

5、家莊 B2：六里橋、望京、動(dòng)物園C停車(chē)坐公交進(jìn)城以軌道交通、地面公交和機(jī)動(dòng)車(chē)換乘為主體的停車(chē)換乘(P&R)樞紐。中心城用地緊張、交通負(fù)荷重，因此規(guī)劃在城鄉(xiāng)結(jié)合部、靠近主要公路和軌道交通站點(diǎn)，同時(shí)設(shè)置大中型社會(huì)停車(chē)場(chǎng)，起到適當(dāng)截流進(jìn)城機(jī)動(dòng)車(chē)、引導(dǎo)換乘公交的作用。蘋(píng)果園樞紐、一畝園、北苑北、四惠D多條公交線始末站匯集以多條地面公交換乘站點(diǎn)為主體的小型樞紐。通常是距離軌道交通站點(diǎn)較遠(yuǎn)的、多條常規(guī)公交線始末站集中布局而形成的樞紐。p 樞紐經(jīng)濟(jì)專(zhuān)題研究8 8 根據(jù)我們對(duì)樞紐經(jīng)濟(jì)的專(zhuān)題研究，我們認(rèn)為宋家莊樞紐屬于的 B1類(lèi)樞紐。宋家莊樞紐的開(kāi)發(fā)需要遵循 B1類(lèi)樞紐的物業(yè)發(fā)展共性，同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的自

6、身特點(diǎn)，還需要進(jìn)行一定層級(jí)的個(gè)性開(kāi)發(fā)。 我公司委托對(duì)宋家莊樞紐的站內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了量身定做式的策劃工作。本次策劃工作主要分兩個(gè)階段進(jìn)行。第一階段是市場(chǎng)調(diào)查階段，是對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)進(jìn)行全方位的調(diào)查，真實(shí)體現(xiàn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，形成初步成果；第二階段是項(xiàng)目定位策劃階段，在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)資料、數(shù)據(jù)進(jìn)行提煉、分析和深層次的研究，為本項(xiàng)目的定位和發(fā)展提出建設(shè)性的意見(jiàn)。p 樞紐經(jīng)濟(jì)專(zhuān)題研究9 91010p 項(xiàng)目背景 宋家莊樞紐將建成一座集軌道交通、市區(qū)公交于一體，包括出租車(chē)等多種方式銜接的綜合客運(yùn)樞紐。宋家莊樞紐與地鐵5號(hào)線、10號(hào)線和亦莊線三條軌道線接駁； 樞紐主體建筑為地上四層、地下一層，主要承擔(dān)

7、地鐵換乘、公交到發(fā)、出租車(chē)到發(fā)及公交夜間駐車(chē)等功能。樞紐位置 宋家莊交通樞紐是北京市規(guī)劃的13處綜合交通樞紐之一，位于南三環(huán)到四環(huán)間。1111地塊地塊（占地約4.2公頃）p 項(xiàng)目背景n 樞紐總規(guī)劃用地面積約4.2公頃，其中，建設(shè)用地面積約3.14公頃。n 總建筑面積5.26萬(wàn)平方米（地上約2.9萬(wàn)平方米，地下約2.36萬(wàn)平方米）。1212項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析2消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體分析3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5廣告策劃建議廣告策劃建議6區(qū)域演變區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域商業(yè)典型案例分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析4經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)71313p 區(qū)域特征區(qū)域東北部與成熟的

8、方莊居住區(qū)相連，西臨南中軸線南苑路，北望天壇公園、龍?zhí)逗珗@；是市區(qū)東南通往亦莊的必經(jīng)之路是溝通市區(qū)與亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的紐帶1414p 區(qū)域演變1950年以前年以前19501990年年1990現(xiàn)在現(xiàn)在貧民區(qū)雙廟村北京化工三場(chǎng)紅獅油漆廠中低檔住宅經(jīng)濟(jì)適用房1515 工業(yè)氛圍沒(méi)落 1997年開(kāi)始，化工三廠停產(chǎn)騰地，目前在建經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目； 2001年開(kāi)始，北京紅獅涂料有限公司經(jīng)過(guò)分析論證，制訂了搬遷、技術(shù)改造等規(guī)劃，2006年初，搬遷完成，目前正在建設(shè)萬(wàn)科兩限房項(xiàng)目。p 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀昔日的紅獅涂料廠昔日的化工三廠1616 區(qū)域住宅品質(zhì)較低 整個(gè)區(qū)域多為中低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房占很大比重，目前區(qū)域還處在

9、一個(gè)“城中村”的狀態(tài)，還有很多的平房、小商鋪和廠區(qū)宿舍等。p 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀平房區(qū)政欣園1717p 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)域生活配套相對(duì)滯后 整個(gè)區(qū)域生活配套主要依托于方莊、木樨園、城外城、成壽寺華潤(rùn)萬(wàn)家等; 區(qū)域內(nèi)無(wú)大型超市、餐飲和休閑娛樂(lè)設(shè)施，僅有幾個(gè)小區(qū)有底商正在經(jīng)營(yíng)；公共事業(yè)事實(shí)配套設(shè)施缺乏，如銀行、郵局、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳等。 正在招商的政華小區(qū)底商鑫兆雅園底商1818項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 容積率容積率 物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型鑫兆雅園 2002年4月2.79板樓、塔樓、板塔結(jié)合都市綠洲 2003年1月2.2板塔結(jié)合彩虹城2003年5月2.1 板樓、塔樓裕隆園 2003年11月2.4板塔結(jié)合晶

10、城秀府 2004年6月2.13電梯花園洋房UP3652004年8月2.7塔樓狀元城2005年4月2板塔結(jié)合中海城2005年8月2板樓、塔樓方莊六號(hào)2006年12月3板塔結(jié)合建邦華府2007年2月1.85板樓、塔樓項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 建筑面積（萬(wàn)平米）建筑面積（萬(wàn)平米）頂秀欣園 2002年4月11.3政馨、政華家園 2002年5月40世紀(jì)風(fēng)景2003年4月84政怡家園2005年4月6.5萬(wàn)科兩限房2008年3月18.4建工集團(tuán)經(jīng)濟(jì)適用房2007年4月24.8經(jīng)濟(jì)適用房總建筑面積：185萬(wàn)平米普通住宅總建筑面積：192萬(wàn)平米p 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀+ += =總建筑面積：377萬(wàn)平米n 區(qū)

11、域人口預(yù)測(cè)：按戶均面積90平米，戶均三口人計(jì)算，周邊社區(qū)居住人口將不少于12萬(wàn)人。近期區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)情況1919p 區(qū)域商業(yè)狀況分析n 地鐵5號(hào)線催熱宋家莊商圈 地鐵5號(hào)線，南起宋家莊，北至天通苑，連接了豐臺(tái)、崇文、東城、朝陽(yáng)、昌平5個(gè)區(qū)。 途經(jīng)崇文門(mén)、王府井、天壇、東單、東四等繁華商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)。 宋家莊是三條地鐵線貫穿的樞紐，人流量大，商業(yè)潛力不容忽視。2020宋家莊區(qū)域因?yàn)?號(hào)線的貫通，住宅的供應(yīng)量和需求量會(huì)進(jìn)一步放大；隨著住宅供應(yīng)量加大較大，人口會(huì)進(jìn)一步形成聚集。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套供應(yīng)不足。社區(qū)型的小規(guī)模商業(yè)已不能滿足居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求；宋家莊作為京南最大的軌道交通樞紐，配套商業(yè)的供應(yīng)

12、將緩解區(qū)域內(nèi)巨大需求，商業(yè)潛力巨大。p 區(qū)域商業(yè)狀況分析 商業(yè)供應(yīng)不足，發(fā)展?jié)摿薮笏渭仪f2121p 區(qū)域商業(yè)狀況分析 商業(yè)檔次較低，業(yè)態(tài)分布不均區(qū)域內(nèi)多以社區(qū)底商商業(yè)為主，缺少集中商業(yè)，其業(yè)態(tài)主要包括洗衣店、蛋糕房、便利超市、網(wǎng)吧、理發(fā)店、房地產(chǎn)中介等滿足居民日常生活類(lèi)的需求；區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)匱乏，有些小區(qū)（如政馨家園）還在依靠村落商業(yè)來(lái)滿足居民日常生活需求；撲滿山項(xiàng)目的底商開(kāi)業(yè)后，對(duì)周邊居民生活需求有所改善。2222p 區(qū)域商業(yè)狀況分析撲滿山底商 鑫兆雅園底商頂秀欣園底商 政華家園底商政馨園門(mén)外平房區(qū)商業(yè) 京深海鮮市場(chǎng)2323品牌名稱(chēng)所屬集團(tuán)客房數(shù)量平均價(jià)格入住率如家快捷北京首旅集團(tuán)8018

13、980%錦江之星上海錦江國(guó)際集團(tuán)10619980%格林豪泰格林豪泰酒店管理集團(tuán)80199、21880%北京龍健都商務(wù)酒店10018839875%北京天寶酒p 區(qū)域酒店?duì)顩r分析n宋家莊交通樞紐周邊500米范圍內(nèi)有5家酒店，檔次為經(jīng)濟(jì)型酒店及準(zhǔn)四 星標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店。n從酒店的扎堆開(kāi)店可以看出，宋家莊區(qū)域有巨大的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展?jié)摿Α?424p 區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析n 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1撲滿山位置： 撲滿山位于豐臺(tái)區(qū)宋莊路71、73號(hào)院。地鐵五號(hào)線宋家莊站西南出入口與本項(xiàng)目地下二層相連。規(guī)模：總建筑面積約23萬(wàn)平方米，住宅及公寓總戶數(shù)1713戶。小區(qū)建筑主要由15棟樓及4組商業(yè)裙房組成。商

14、業(yè)：地下一層至地上三層為商業(yè)用房，總建筑面積2萬(wàn)平米。2525業(yè)態(tài)細(xì)分： 地下一層：京客隆超市 餐飲 咖啡一層：快餐 化妝品 鐘表 珠寶飾品 箱包二層：鞋 時(shí)尚女裝 三層：商務(wù)男裝 運(yùn)動(dòng)休閑 嬰幼兒用品 圖書(shū)p 區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析n 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1撲滿山2626n 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2鑫兆雅園位置： 項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)宋莊路69號(hào)，撲滿山項(xiàng)目南側(cè)，在建地鐵亦莊線西側(cè)。規(guī)模：該項(xiàng)目占地6.5萬(wàn)平方米，總建筑面積22萬(wàn)平方米，由6層、14層板樓、22層塔樓組成。商業(yè)構(gòu)成：該小區(qū)臨近地鐵亦莊線一側(cè)為地上一層底商，底商形式為獨(dú)立商鋪，主要為滿足社區(qū)居民生活的需要。商業(yè)業(yè)態(tài)：好利來(lái)蛋糕房、鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家、物美便利店、自

15、行車(chē)銷(xiāo)售商店、美容美發(fā)店、服裝店等。p 區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析2727n 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目3頂秀欣園位置：頂秀欣園小區(qū)位于豐臺(tái)區(qū)石榴莊，市皮革五金廠內(nèi)。據(jù)宋家莊交通樞紐300米。規(guī)模：該小區(qū)是2003年北京市政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，占地2.61公頃，總建筑面積11.33萬(wàn)平方米,由四棟22層塔樓組成，總戶數(shù)為1031戶。商業(yè)：該小區(qū)商業(yè)主要分三部分，分別為錦江之星旅館、全福德烤鴨店、龍健都商務(wù)酒店。p 區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析2828n 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目4政華家園位置：該小區(qū)為政馨家園三區(qū)，項(xiàng)目位于宋家莊葦子坑149、150號(hào)，距地鐵5號(hào)線宋家莊站100米。規(guī)模：小區(qū)由4棟22層高的塔樓和7個(gè)板式小高層組成。占地2萬(wàn)平方

16、米，總建筑面積13.2萬(wàn)平方米。商業(yè)：政華家園的底商集中在E座，包括地上兩層和地下一層，共12260平米。該項(xiàng)目商業(yè)定位為小商品市場(chǎng)，檔次較低。p 區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析2929商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分： 地下一層：蔬菜、水果、生鮮、小五金、小百貨一層：珠寶飾品、鞋、箱包皮具、數(shù)碼通信、小家電二層：男女休閑服裝、運(yùn)動(dòng)服裝、針織、床上用品、兒童嬰幼用品p 區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析n 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目4政華家園3030p 典型案例分析 / /明天第一城n 案例選擇依據(jù)同為交通樞紐，明天第一城位于立水橋交通樞紐，立水橋樞紐與地鐵5號(hào)線、13號(hào)線接駁；明天第一城和本案同處地鐵5號(hào)線，且分布于南北兩端；立水橋區(qū)域和宋家莊區(qū)域都不是傳統(tǒng)的

17、商業(yè)區(qū)，是5號(hào)線開(kāi)通催生的新興商圈；立水橋區(qū)域和宋家莊區(qū)域都有大量的居住區(qū)，且經(jīng)濟(jì)適用房比重較大；區(qū)域商業(yè)配套嚴(yán)重不足，商業(yè)需求大于區(qū)域供給。3131位置：位置：朝陽(yáng)區(qū)立水橋，緊鄰13000畝國(guó)家森林公園 商圈：商圈：立水橋商圈環(huán)線位置：環(huán)線位置：北五環(huán)至六環(huán)建筑面積建筑面積：50萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積10萬(wàn)平方米投資商：投資商：北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：北京中聯(lián)亞國(guó)際會(huì)展中心有限公司樓型樓型: :框架結(jié)構(gòu)，社區(qū)底商與獨(dú)體商鋪 n 基本信息 p 典型案例分析 / /明天第一城3232n 交通京北惟一的軌道交通樞紐中心;距北五環(huán)路僅3公里，安立路、北苑路、立湯路三條貫穿京城南北的交

18、通大動(dòng)脈，匯集30多條公交線路，日車(chē)流量達(dá)10萬(wàn)車(chē)次；輕軌13號(hào)線和地鐵5號(hào)線交匯站立水橋站的核心要沖，1小時(shí)可以通達(dá)北京東西南北中。p 典型案例分析 / /明天第一城3333n 商業(yè)規(guī)劃整個(gè)商業(yè)中心根據(jù)各自的地理位置，規(guī)劃了六大主題商業(yè)區(qū)： “超級(jí)購(gòu)物港超級(jí)購(gòu)物港”“美食名品街美食名品街”“熱力不夜城熱力不夜城”“藍(lán)調(diào)風(fēng)情街藍(lán)調(diào)風(fēng)情街”“精品休閑城精品休閑城”“立水橋市場(chǎng)立水橋市場(chǎng)”業(yè)態(tài)涉及家居百貨、超市購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)、餐飲名品等百姓生活的各個(gè)層面。 p 典型案例分析 / /明天第一城3434n 周邊住宅規(guī)模(終端消費(fèi)群)明天商業(yè)中心周邊住宅物業(yè)統(tǒng)計(jì)表明天商業(yè)中心周邊住宅物業(yè)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名

19、稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目體量項(xiàng)目體量（）（）入住人口數(shù)量（人）入住人口數(shù)量（人）備注備注0101、天通苑住宅小區(qū)、天通苑住宅小區(qū)490000逾逾5050萬(wàn)人萬(wàn)人區(qū)域居住人群都極具消費(fèi)潛能。目前區(qū)域居住人群年齡基本集中在年齡基本集中在25452545歲歲，主要為在中關(guān)村、亞運(yùn)村、CBD、望京等區(qū)域的上班人群，其中ITIT精英、外企精英、外企白領(lǐng)、自由職業(yè)者白領(lǐng)、自由職業(yè)者等人群占據(jù)置業(yè)者主流主流?？蛻粝鄬?duì)受教育文化程度較高，消費(fèi)力強(qiáng)。 0202、北苑家園、北苑家園21000000303、鑫兆麗園、鑫兆麗園600000404、楓渡、楓渡350000505、萬(wàn)科星園、萬(wàn)科星園3600000606、新街坊、新街

20、坊1700000707、時(shí)代莊園、時(shí)代莊園1100000808、山水、山水La vieLa vie3000000909、威尼斯花園、威尼斯花園1765631010、溫哥華森林、溫哥華森林2280001111、渡上、渡上35312合計(jì)合計(jì)390390萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米p 典型案例分析 / /明天第一城3535n 周邊商業(yè)分布及租金水平明天第一城周邊商業(yè)物業(yè)調(diào)研明天第一城周邊商業(yè)物業(yè)調(diào)研項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)體量（平米）商業(yè)體量（平米）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主力店主力店租金水平（元平租金水平（元平米天）米天）天通苑住宅小區(qū)天通苑住宅小區(qū)15000社區(qū)配套商業(yè)(百貨、超市、其它配套）西單商場(chǎng)、大鴨梨- -.

21、.北北苑苑家家園園易事達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)易事達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)50000百貨、健身、餐飲盛興超市、麥當(dāng)勞金潤(rùn)百貨. .- -北苑華天市場(chǎng)北苑華天市場(chǎng)15000服裝、餐飲、娛樂(lè)、小商品妙樂(lè)軒酒樓地上地上F F 地上地上F F 地上地上F F 北苑底商北苑底商8000健身、休閑、超市等生活配套上島咖啡農(nóng)行工行地上地上F F 地上地上F F 北方明珠北方明珠50000百貨、超市、餐飲麥當(dāng)勞、上海聯(lián)華超市地上地上F F均價(jià)均價(jià)金泉購(gòu)物廣場(chǎng)金泉購(gòu)物廣場(chǎng)60000高檔社區(qū)商業(yè)中心未確定均價(jià)均價(jià) 領(lǐng)地領(lǐng)地5000社區(qū)配套商業(yè)未確定均價(jià)均價(jià) 溫哥華森林溫哥華森林12000高檔餐飲、休閑娛樂(lè)未確定- -p 典型案例分析 / /

22、明天第一城3636項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析2消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體分析3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5廣告策劃建議廣告策劃建議6經(jīng)營(yíng)者分析消費(fèi)者分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析4經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)73737n 調(diào)研方式：面對(duì)面深度訪談n 涉及業(yè)種：中餐、健身房、美容院、中式快餐等n 需要特征：n 經(jīng)營(yíng)者特征：u 年齡在30-45歲之間u 有一定的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)u 有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) u 有商業(yè)發(fā)展眼光u 能承受較大壓力p 經(jīng)營(yíng)者分析中式餐飲中式餐飲健身房健身房美容院美容院中式快餐中式快餐面積需求（平方米）面積需求（平方米）200-300300-1000120-150100-200租金承受（元租金承受（

23、元/m2/m2天）天）4-53-434-53838p 經(jīng)營(yíng)者分析n 對(duì)本案的關(guān)注點(diǎn)：樞紐周邊人流量大，居民區(qū)眾多，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?；周邊餐飲稀缺，多引進(jìn)餐飲業(yè)種，達(dá)到規(guī)模效應(yīng)。周邊居民對(duì)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)有較大需求。物業(yè)產(chǎn)品的面積可靈活分割，以便不同業(yè)種的經(jīng)營(yíng)選擇。3939n 調(diào)研方式：結(jié)構(gòu)式問(wèn)卷攔截訪問(wèn)n 調(diào)研對(duì)象：地鐵5號(hào)線宋家莊站及周邊居民區(qū)n 樣 本 量：400份p 消費(fèi)者分析調(diào)查問(wèn)卷模板調(diào)查問(wèn)卷模板4040p 消費(fèi)者分析年齡特征：年齡特征：樞紐客流以年輕人為主，18-35歲占到總體的74%；受教育程度特征：受教育程度特征：被訪者受教育程度較高，有82%的受訪者受過(guò)中高等教育；n 消費(fèi)者構(gòu)成特

24、征4141p 消費(fèi)者分析 職業(yè)特征：職業(yè)特征：以商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主，值得關(guān)注的是由于金融危機(jī)的影響，待業(yè)者比例也在上升。 收入特征：收入特征：以中等收入為主，63%的人收入在1000元到5000元，但收入在10000元以上的高收入者較少。n 消費(fèi)者構(gòu)成特征4242p 消費(fèi)者分析 出行方式：出行方式：日常出行以公共交通方式為主，占到70%； 到達(dá)項(xiàng)目地的頻率：到達(dá)項(xiàng)目地的頻率：受訪者大多數(shù)是住在宋家莊周邊或來(lái)宋家莊換乘，每月往來(lái)項(xiàng)目地的次數(shù)較多，每月往來(lái)16-22次的人達(dá)到47%。n 消費(fèi)者出行特征4343p 消費(fèi)者分析 對(duì)超市的需求：對(duì)超市的需求：受訪者對(duì)超市需求較大，每月去超市消費(fèi)次

25、數(shù)較多，只有9%左右的人每月去超市消費(fèi)不到兩次； 對(duì)百貨商場(chǎng)的需求：對(duì)百貨商場(chǎng)的需求：受訪者對(duì)百貨商場(chǎng)的需求相對(duì)于對(duì)超市的需求較低，每月有36%的人去百貨商場(chǎng)購(gòu)物次數(shù)不到兩次。n 消費(fèi)者消費(fèi)特征4444 超市的消費(fèi)規(guī)模：超市的消費(fèi)規(guī)模：每次超市消費(fèi)客單價(jià)在20-50元占的比重最大，達(dá)到57%； 百貨的消費(fèi)規(guī)模：百貨的消費(fèi)規(guī)模：每次百貨商場(chǎng)消費(fèi)客單價(jià)在200元-500元占的比重最大，達(dá)到49%。p 消費(fèi)者分析n 消費(fèi)者消費(fèi)特征4545p 消費(fèi)者分析 業(yè)種方面：業(yè)種方面：對(duì)餐飲的需求較大，其中對(duì)特色小吃和中式快餐較為青睞。 業(yè)態(tài)方面：業(yè)態(tài)方面：希望樞紐周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)有大型綜合性超市、品牌專(zhuān)賣(mài)、中西

26、快餐、休閑咖啡、茶餐廳等。n 消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的需求特征4646p 消費(fèi)者分析n 消費(fèi)者特征總結(jié)：t 年輕人t 受過(guò)中高等教育t 生活節(jié)奏快t 享受公共交通帶來(lái)的便利t 追求快捷文化t 有一定消費(fèi)能力4747區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析2消費(fèi)群體消費(fèi)群體分析分析3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5廣告策劃建議廣告策劃建議6項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析4項(xiàng)目?jī)?nèi)部狀況項(xiàng)目四至項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)74848p 項(xiàng)目?jī)?nèi)部狀況地塊內(nèi)部目前為公交車(chē)停車(chē)場(chǎng)；南側(cè)為待拆遷平房，臨街有部分門(mén)商鋪地塊內(nèi)部目前為公交車(chē)停車(chē)場(chǎng)；南側(cè)為待拆遷平房，臨街有部分門(mén)商鋪地塊內(nèi)部東北側(cè)為中鐵四局亦莊線

27、地塊內(nèi)部東北側(cè)為中鐵四局亦莊線0101標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)理部標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)理部地塊內(nèi)部西側(cè)為地鐵亦莊線施工現(xiàn)場(chǎng)地塊內(nèi)部西側(cè)為地鐵亦莊線施工現(xiàn)場(chǎng)4949東部：政華小區(qū)、格林豪泰酒店、如家快捷酒東部：政華小區(qū)、格林豪泰酒店、如家快捷酒店店西部：鑫兆雅園、撲滿山商住公寓、地鐵亦莊西部：鑫兆雅園、撲滿山商住公寓、地鐵亦莊線線南部：頂秀欣園、正在拆遷的雙廟村南部：頂秀欣園、正在拆遷的雙廟村北部：地鐵北部：地鐵5 5號(hào)線、地鐵號(hào)線、地鐵1010號(hào)線、萬(wàn)科兩限房號(hào)線、萬(wàn)科兩限房項(xiàng)目、建工集團(tuán)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目項(xiàng)目、建工集團(tuán)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目北北西西東東南南p 地塊四至5050p 項(xiàng)目周邊交通狀況宋家莊周邊目前交通較凌亂，道路較窄，

28、沒(méi)有形成交通網(wǎng)絡(luò)。隨著交通樞紐的建設(shè)，周邊道路也將擴(kuò)建，交通狀況將得以改善。 宋家莊路： 從南三環(huán)至南四環(huán)， 寬40米，約2.9公里； 北楊樹(shù)街： 南三環(huán)至南四環(huán)， 寬35米，全長(zhǎng)約2.9公里； 南頂路： 蒲黃榆路至北楊樹(shù)街， 寬35米，約1公里； 石榴莊七號(hào)路：從南頂路至石榴莊路， 寬30米，全長(zhǎng)約380米； 石榴莊一號(hào)路：從宋家莊路至石榴莊七號(hào)路，寬20米，全長(zhǎng)約200米。 已確定改擴(kuò)建的路段南苑路京津塘高速南三環(huán)中路光 彩 路 方莊南路呂營(yíng)大街南頂路宋家莊路石榴莊路石榴莊七號(hào)路方 莊 東 路成儀路南 四 環(huán) 東 路小紅門(mén)路石榴莊1號(hào)路北楊樹(shù)街5151p 項(xiàng)目SWOT分析其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅

29、。其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅。新建設(shè)的居住區(qū)大新建設(shè)的居住區(qū)大多都配有底商，供應(yīng)量暫不可知；多都配有底商，供應(yīng)量暫不可知；宏觀經(jīng)濟(jì)的威脅。宏觀經(jīng)濟(jì)的威脅。目前全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)目前全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)不景氣，造成商家進(jìn)場(chǎng)的愿望不強(qiáng)烈和消不景氣，造成商家進(jìn)場(chǎng)的愿望不強(qiáng)烈和消費(fèi)者的消費(fèi)謹(jǐn)慎。費(fèi)者的消費(fèi)謹(jǐn)慎。片區(qū)內(nèi)商業(yè)基礎(chǔ)薄弱。片區(qū)內(nèi)商業(yè)基礎(chǔ)薄弱。目片區(qū)內(nèi)商業(yè)配套目片區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的檔次較低，影響收入預(yù)期；的檔次較低，影響收入預(yù)期；消費(fèi)能力有限。消費(fèi)能力有限。周邊住宅大多為經(jīng)濟(jì)適用周邊住宅大多為經(jīng)濟(jì)適用房，居民收入水平不是很高。房，居民收入水平不是很高。生活配套匱乏。生活配套匱乏。需要大量的配套商業(yè)滿足需要大量的配

30、套商業(yè)滿足區(qū)域居民的日常生活；區(qū)域居民的日常生活；未來(lái)消費(fèi)人口眾多。未來(lái)消費(fèi)人口眾多。宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、萬(wàn)科兩限房項(xiàng)目都將在目、萬(wàn)科兩限房項(xiàng)目都將在20102010年入住，年入住，使得有更多的常住人口入住。使得有更多的常住人口入住。交通通達(dá)性高。交通通達(dá)性高。政府大力改善周邊環(huán)境，政府大力改善周邊環(huán)境，道路改建后路網(wǎng)發(fā)達(dá)。道路改建后路網(wǎng)發(fā)達(dá)。交通便捷性好。交通便捷性好。匯集匯集3 3線地鐵線地鐵(5(5號(hào)、號(hào)、1010號(hào)、號(hào)、亦莊線亦莊線) )、市區(qū)公交、長(zhǎng)途客運(yùn)、出租車(chē)、市區(qū)公交、長(zhǎng)途客運(yùn)、出租車(chē)、私家車(chē)、自行車(chē)等多種交通方式。私家車(chē)、自行車(chē)等多種交通方式?？土髁看?。客

31、流量大。交通樞紐的匯集功能，使得項(xiàng)交通樞紐的匯集功能，使得項(xiàng)目能保持級(jí)高的人流量。目能保持級(jí)高的人流量。項(xiàng)目成規(guī)模。項(xiàng)目成規(guī)模。1.51.5萬(wàn)的商業(yè)規(guī)劃面積，具有萬(wàn)的商業(yè)規(guī)劃面積，具有一定的規(guī)模效應(yīng)。一定的規(guī)模效應(yīng)。機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì)威威 脅脅優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì)劣劣 勢(shì)勢(shì)5252項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析2消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體分析3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5廣告策劃建議廣告策劃建議6項(xiàng)目總體定位零售商業(yè)定位綜合主樓定位商業(yè)的管理模式建議項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析4經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)75353地段價(jià)值的提升地段價(jià)值的提升規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領(lǐng)先主力店招商統(tǒng)一管理、規(guī)范經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)促動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)決

32、定商業(yè)成敗決定商業(yè)成敗的六大因素的六大因素定定 位位區(qū)區(qū) 位位投資性投資性經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng)我們的突破口在哪里？規(guī)規(guī) 模模營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo)p 項(xiàng)目總體定位5454項(xiàng)目定位的原則 1、與區(qū)域的文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)； 2、與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機(jī)結(jié)合，并形成差異化，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)； 3、定位后的產(chǎn)品，更利于實(shí)現(xiàn)高出租率、高租金回報(bào)及利于商家經(jīng)營(yíng) 的三重突破；p 項(xiàng)目總體定位5555區(qū)域中心級(jí)區(qū)域中心級(jí) 多功能生活體驗(yàn)中心多功能生活體驗(yàn)中心未來(lái)的商圈核心n 總體定位的愿景： 遠(yuǎn)景規(guī)劃為推動(dòng)宋家莊商圈的形成及發(fā)展； 憑借最早入市的優(yōu)勢(shì)，率先領(lǐng)導(dǎo)新商圈的形成； 標(biāo)桿作用，奠定未來(lái)商圈的核心地位。p 項(xiàng)目總體定位n 總體定位

33、釋意： 區(qū)域中心級(jí)：以交通樞紐巨大客流作為支撐點(diǎn)，以本區(qū)域稀缺的商業(yè)作為熱點(diǎn)，打造區(qū)域商業(yè)中心地位。 多功能：由多種業(yè)種與業(yè)態(tài)的組合，成為集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、辦公、住宿于一體的商業(yè)組合體。 生活體驗(yàn)中心：創(chuàng)新一種商業(yè)模式，引領(lǐng)一種全新的生活方式。5656中檔為主，輻射面廣泛n 檔次定位p 項(xiàng)目總體定位n 定位依據(jù)： 區(qū)域協(xié)調(diào)。周邊商業(yè)檔次較低，如定位成高端，將會(huì)使檔次拉得過(guò)大，造成區(qū)域不協(xié)調(diào)； 消費(fèi)力。周邊居民以經(jīng)濟(jì)適用房住戶為主，收入中等，消費(fèi)能力有限； 增加輻射面。商業(yè)的類(lèi)別以中檔為主，但進(jìn)行業(yè)態(tài)豐富，餐飲、休閑娛樂(lè)留住人群，零售、購(gòu)物帶來(lái)利潤(rùn)。5757p 商業(yè)體量定位n 區(qū)域內(nèi)商業(yè)面積預(yù)

34、測(cè) 按照按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中以居住區(qū)人口規(guī)模確定的規(guī)定，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中以居住區(qū)人口規(guī)模確定商業(yè)配套的面積，對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)規(guī)定如下：商業(yè)配套的面積，對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)規(guī)定如下：每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；每千人社區(qū)服務(wù)指標(biāo)59-464平方米；每千人的商業(yè)及社區(qū)服務(wù)面積為759-1374平方米。 按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，宋家莊樞紐周邊居住居民按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，宋家莊樞紐周邊居住居民1212萬(wàn)左右，所需商業(yè)配套面積總和在萬(wàn)左右，所需商業(yè)配套面積總和在9.1-16.59.1-16.5萬(wàn)平米之間。萬(wàn)平米之間。 通過(guò)我們的實(shí)地調(diào)查，目前宋

35、家莊區(qū)域的商業(yè)總體量不到通過(guò)我們的實(shí)地調(diào)查，目前宋家莊區(qū)域的商業(yè)總體量不到4.54.5萬(wàn)平米，商業(yè)開(kāi)發(fā)萬(wàn)平米，商業(yè)開(kāi)發(fā)的缺口在的缺口在4.6-124.6-12萬(wàn)平米之間，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)入市提供良好的機(jī)間與巨大空間。萬(wàn)平米之間，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)入市提供良好的機(jī)間與巨大空間。5858n 商業(yè)體量測(cè)算 推算方法：哈夫概率推算法推算方法：哈夫概率推算法 哈夫概率推算法以零售引力模型為基礎(chǔ)，根據(jù)消費(fèi)者的選擇行為機(jī)率，將商業(yè)的吸引力、經(jīng)營(yíng)面積同消費(fèi)者來(lái)本商業(yè)的距離進(jìn)行了界定與測(cè)算。S =S =（DaDa* *DbDb）/Dc /Dc 公式（公式（1 1） S 表示項(xiàng)目D可能最大的商業(yè)體量； D 項(xiàng)目輻射

36、范圍； Da 表示項(xiàng)目D可能最大的有效人流量； Db 表示項(xiàng)目D所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額； Dc 表示項(xiàng)目D所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均營(yíng)業(yè)額。p 商業(yè)體量定位5959 商圈有效人口（商圈有效人口（DaDa） 消費(fèi)者前往商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)忠誠(chéng)度是隨距離的遠(yuǎn)近而不同的。根據(jù)商圈劃分的一般原則和商圈滲透率的一般性指標(biāo)，核心商圈滲透率為55%、次級(jí)商圈滲透率為30%、其他為路過(guò)性消費(fèi)5%。 根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)查的情況，本項(xiàng)目周邊人口達(dá)12萬(wàn)人以上，其中：p 商業(yè)體量定位 Da = Da = 核心商圈人口核心商圈人口* *55% + 55% + 次級(jí)商圈人口次級(jí)商圈人口* *30% + 30% + 路過(guò)性人口路

37、過(guò)性人口* *5% 5% = 4 = 4* *0.55 + 80.55 + 8* *0.3 + 450.3 + 45* *0.050.05 = 6.85 = 6.85（萬(wàn)人）（萬(wàn)人）商圈劃分商圈人口（萬(wàn)人）備注核心商圈4500米范圍內(nèi)次級(jí)商圈81公里范圍內(nèi)（12萬(wàn)-4萬(wàn)）路過(guò)性人口45預(yù)計(jì)2037年宋家莊樞紐站全日客運(yùn)量將達(dá)到70萬(wàn)人次，樞紐建成1-2年，達(dá)到25%的客流量，減去已計(jì)算的本區(qū)域居民客流，日均1.5萬(wàn)人，每月45萬(wàn)人。6060 分類(lèi)人均消費(fèi)額（分類(lèi)人均消費(fèi)額（DbDb） 根據(jù)本次消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣調(diào)查，可以得知區(qū)域內(nèi)人均零售消費(fèi)額約為641元/月。 Db = 641Db = 641（

38、元（元/ /月）月） 每平米商業(yè)營(yíng)業(yè)額（每平米商業(yè)營(yíng)業(yè)額（DcDc） 根據(jù)本次商鋪經(jīng)營(yíng)者調(diào)查，可以得知商業(yè)每平米營(yíng)業(yè)額約為725元/平米月 。 Dc = 725 Dc = 725（元（元/ /平米平米月）月） 將Da、Db和Dc的賦值分別代入公式（1），根據(jù)哈夫測(cè)算模型的推算結(jié)果： S = S =（DaDa* *DbDb）/Dc/Dc = =（6.856.85* *641641） /725/725 = 6.05 = 6.05萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米p 商業(yè)體量定位 由此推算出項(xiàng)目地所在區(qū)域理論上可以容納的商業(yè)體量為由此推算出項(xiàng)目地所在區(qū)域理論上可以容納的商業(yè)體量為6.056.05萬(wàn)平方米，減去萬(wàn)平方米

39、，減去4.54.5萬(wàn)的現(xiàn)有商業(yè)面積，還需要萬(wàn)的現(xiàn)有商業(yè)面積，還需要1.551.55萬(wàn)的商業(yè)。本項(xiàng)目萬(wàn)的商業(yè)。本項(xiàng)目0.940.94萬(wàn)平方米的商業(yè)可用面積具有很萬(wàn)平方米的商業(yè)可用面積具有很大的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，是合理、可行的。大的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，是合理、可行的。6161p 零售商業(yè)定位集休閑餐飲、時(shí)尚購(gòu)物、生活體驗(yàn)于一體的休閑商業(yè)中心集休閑餐飲、時(shí)尚購(gòu)物、生活體驗(yàn)于一體的休閑商業(yè)中心 零售商業(yè)功能定位6262清晨時(shí)分：環(huán)境優(yōu)美的營(yíng)養(yǎng)早餐，從容面對(duì)繁忙的一天；p 零售商業(yè)定位n 定位描述6363下班后：各類(lèi)特色餐飲，是好友親朋聚會(huì)、商務(wù)宴請(qǐng)的最佳選擇。p 零售商業(yè)定位6464休息日：放下一星期的工作壓力，偕同家

40、人朋友在時(shí)尚精品店尋找驚喜；p 零售商業(yè)定位6565雙休日：在SPA、健身房松弛緊繃的肌肉，放松心情；p 零售商業(yè)定位6666 主力商家：特色餐飲及特色休閑吧。如：綜合超市、必勝客、上島咖啡、名典 咖啡等； 品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、便利店：如服裝、咖啡廳、健身中心、連鎖餐飲店、 7-Eleven等； 獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者：少量的，具有一定實(shí)力和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)商家。n 經(jīng)營(yíng)者定位p 零售商業(yè)定位6767n 消費(fèi)者者定位 主力消費(fèi)群主要居住在周邊社區(qū)及每天往返樞紐的人群有穩(wěn)定收入，有一定消費(fèi)能力以年輕追求時(shí)尚一族、學(xué)生、企事業(yè)單位員工為主表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi) 次主力消費(fèi)群居住在宋家莊周邊區(qū)域的人口，如亦莊、豐臺(tái)東部

41、等區(qū)域追求時(shí)尚，有一定的消費(fèi)能力表現(xiàn)為往復(fù)消費(fèi)，可能1個(gè)月來(lái)2-3次p 零售商業(yè)定位6868n 業(yè)態(tài)組合定位鑒于宋家莊區(qū)域已有的商業(yè)配套設(shè)施，配合我司對(duì)區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)需求的調(diào)查，建議本項(xiàng)目的主力商業(yè)業(yè)態(tài)如下：休閑精品類(lèi)特色餐飲類(lèi)生活超市類(lèi)p 零售商業(yè)定位6969n 業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例比例面積（面積（m m2 2）商家推薦商家推薦休閑精品商業(yè)50%4710如：時(shí)尚精品服裝、運(yùn)動(dòng)服裝、飾品店、禮品店、化妝品等生活超市30%2750如：BHG超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、屈臣氏等特色餐飲、美食城20%1950如：麻辣誘惑、福華肥牛、小肥羊、上島咖啡、沸騰魚(yú)鄉(xiāng)、康師傅私房牛肉面、必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基等合計(jì)1

42、00%其他根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目一般的業(yè)態(tài)配比需求，以及本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查所顯示的特殊要求，我們給出地下商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議。p 零售商業(yè)定位7070首層有兩大功能：作為三條軌道交通及商業(yè)人流的集散地精品商業(yè)、休閑商業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所換乘大廳與公交調(diào)度n 功能業(yè)態(tài)布局p 零售商業(yè)定位114米米8米米飾品服飾面包店化妝品鞋帽服飾甜品站美甲麥當(dāng)勞精品服飾7171換乘廳換乘廳變電所變電所設(shè)備用房設(shè)備用房五級(jí)人防人員掩蔽區(qū)五級(jí)人防人員掩蔽區(qū)休閑型商業(yè)美食城生活超市地下一層n 功能業(yè)態(tài)布局p 地下商業(yè)定位 休閑型商業(yè)圍繞電梯、扶梯布局，減少消費(fèi)者的動(dòng)線距離，利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。主要經(jīng)營(yíng)精品服裝、鞋帽飾品、餐廳等； 生活超市匯集人流，

43、此種分布使得來(lái)超市的人必經(jīng)過(guò)休閑型商業(yè)； 美食城以快餐為主，充分體現(xiàn)樞紐快捷的特點(diǎn)。7272預(yù)留休閑業(yè)態(tài)自行車(chē)庫(kù)一半做為自行車(chē)停車(chē)庫(kù)。另一半不做重點(diǎn)考慮，情況允許，可引進(jìn)桌球等對(duì)層高要求不高的休閑業(yè)態(tài)。地下夾層n 功能業(yè)態(tài)布局p 零售商業(yè)定位7373p 樞紐綜合主樓定位集公共事業(yè)、社會(huì)教育、商務(wù)休閑于一體的綜合服務(wù)中心集公共事業(yè)、社會(huì)教育、商務(wù)休閑于一體的綜合服務(wù)中心 樞紐綜合主樓功能定位7474 功能定位依據(jù)樞紐綜合主樓一層是樞紐人流集散的主要區(qū)域，將樞紐地下部分與地上部分隔離。如果綜合考慮整體發(fā)展零售商業(yè)將形成商業(yè)斷裂帶，不能保證商業(yè)的完整性和地上地下商業(yè)的聯(lián)動(dòng)，使得地上部分和地下部分商業(yè)

44、價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)最大化；根據(jù)我司對(duì)樞紐經(jīng)濟(jì)課題的專(zhuān)項(xiàng)研究，作為1型交通樞紐，不僅要考慮經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且要滿足城市功能配套。開(kāi)發(fā)公共事業(yè)配套、扶植發(fā)展社會(huì)教育是1型交通樞紐的開(kāi)發(fā)共性；從區(qū)域需求來(lái)看，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模巨大，對(duì)公共配套設(shè)施、社會(huì)教育設(shè)施等都有較強(qiáng)烈的需求。根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，每千人金融郵電指標(biāo)60-80平方米，以區(qū)域12萬(wàn)人口推算，金融郵電設(shè)施所需7200平米左右；區(qū)域內(nèi)有如家快捷、格林豪泰、錦江之星等經(jīng)濟(jì)型酒店，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店有一定需求。本案具有交通樞紐優(yōu)勢(shì)、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)、商務(wù)辦公優(yōu)勢(shì)，如果綜合主樓內(nèi)設(shè)立經(jīng)濟(jì)型酒店，相對(duì)于以上幾家酒店更具有競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目也要滿足交通

45、樞紐自身所必備的管理、服務(wù)、安保等方面的辦公場(chǎng)地需求。p 樞紐綜合主樓定位7575p 樞紐綜合主樓定位n 業(yè)態(tài)組合定位鑒于樞紐主樓的建筑形態(tài)及區(qū)域現(xiàn)狀，配合我司對(duì)區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)需求的調(diào)查，建議本項(xiàng)目的樞紐主樓業(yè)態(tài)如下：金融、郵政類(lèi)社會(huì)教育類(lèi)商務(wù)辦公類(lèi)經(jīng)濟(jì)型酒店7676n 業(yè)態(tài)比例p 樞紐綜合主樓定位業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例比例面積（面積（m m2 2）商家推薦商家推薦金融、社會(huì)服務(wù)22%3616如：工商銀行、建設(shè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、中國(guó)移動(dòng)等社會(huì)教育8%1372如：韋氏英語(yǔ)、英孚英語(yǔ)、北大青鳥(niǎo)、鋼琴培訓(xùn)等辦公樓38%5930經(jīng)濟(jì)型酒店32%5224如：漢庭酒店、七天酒店、桔子酒店等合計(jì)100%其他根據(jù)樞紐主樓

46、的建筑形態(tài)，區(qū)域市場(chǎng)需求以及本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查所顯示的特殊要求，我們給出樞紐主樓業(yè)態(tài)配比建議。7777二層平面二層業(yè)態(tài)布局：公安部門(mén)用房銀行、郵政、移動(dòng)等公共事業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所英語(yǔ)培訓(xùn)、少兒培訓(xùn)、課外輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)公交辦公區(qū)n 功能業(yè)態(tài)布局p 樞紐綜合主樓定位7878三層平面三層業(yè)態(tài)布局：經(jīng)濟(jì)型酒店用房對(duì)外出租用的寫(xiě)字樓樞紐指揮中心n 功能業(yè)態(tài)布局p 樞紐綜合主樓定位7979四層平面四層業(yè)態(tài)布局：經(jīng)濟(jì)型酒店用房對(duì)外出租用的寫(xiě)字樓樞紐辦公用房n 功能業(yè)態(tài)布局p 樞紐綜合主樓定位8080p 功能設(shè)計(jì)建議n 在設(shè)計(jì)上需要解決的問(wèn)題在合理布局的基礎(chǔ)上盡量提高使用面積，避免面積浪費(fèi)；注意人流動(dòng)向的設(shè)計(jì)，使商業(yè)盡量避免人

47、流死角，提高商業(yè)的價(jià)值；餐飲、酒店等特殊業(yè)態(tài)在設(shè)計(jì)上需要解決排油煙、通風(fēng)換氣、上下水等問(wèn)題，防止二次改動(dòng)增加成本。8181p 商業(yè)管理模式建議經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式基本做法基本做法長(zhǎng)處長(zhǎng)處弊端弊端自主招商業(yè)主成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司能獲得最高的租金收益，享受隨著商業(yè)成熟而不斷增長(zhǎng)的租金收益對(duì)商業(yè)管理人員的要求較高，管理比較復(fù)雜合資經(jīng)營(yíng)和專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司合作成立商業(yè)管理公司能夠快速啟動(dòng)樞紐商業(yè)，迅速獲取商業(yè)回報(bào)，同時(shí)方便業(yè)主培養(yǎng)商業(yè)管理人才。業(yè)主參與商業(yè)管理，收益回報(bào)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同事還要和合作伙伴分享收益。外包代理將樞紐商業(yè)打包給商業(yè)管理公司商業(yè)管理公司經(jīng)驗(yàn)豐富、資源整合力強(qiáng)，業(yè)主管理簡(jiǎn)單，經(jīng)

48、營(yíng)收入穩(wěn)定代理費(fèi)較高外包自營(yíng)在初期樞紐商業(yè)的招商權(quán)授予專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，期限為三年時(shí)間；三年后樞紐公司自主運(yùn)營(yíng)快速啟動(dòng)樞紐商業(yè)，也有利于業(yè)主的商業(yè)人才培養(yǎng)，能夠盡享商業(yè)成熟后的高租金收益需要在三年的時(shí)間內(nèi)支付商業(yè)管理公司一筆服務(wù)費(fèi)用。n 零售商業(yè)的管理模式我司建議采用后兩種管理模式：外包代理和外包自營(yíng)8282p 商業(yè)管理模式建議n 酒店的管理模式經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式基本做法基本做法長(zhǎng)處長(zhǎng)處弊端弊端自建自營(yíng)樞紐公司自建自營(yíng)創(chuàng)建自有的酒店品牌，獨(dú)享較高的收益需要投入大量的人力、物力，前期的經(jīng)營(yíng)成本較高特許經(jīng)營(yíng)通過(guò)加盟的方式，樞紐公司自行經(jīng)營(yíng)品牌有保證，可得到品牌商家的技術(shù)支持前期需要交納一定的加盟費(fèi)

49、，后期的經(jīng)營(yíng)需要投入大量的人力、物力租賃經(jīng)營(yíng)按時(shí)收取一定得租金快速啟動(dòng)樞紐商業(yè)，迅速獲取一定的商業(yè)回報(bào)所收取的租金水平較低，平均租金水平1.53元/平米.天全權(quán)委托管理與專(zhuān)業(yè)的酒店管理合作，委托酒店管理公司進(jìn)行管理，酒店管理公司收取一定的管理費(fèi)用享受酒店管理公司的品牌及成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，能夠盡享商業(yè)的高收益前期需要投入一定的財(cái)力、物力與酒店管理公司共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酒店管理公司對(duì)硬件要求高我司建議采用的管理模式為：租賃經(jīng)營(yíng)8383項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析2消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體分析3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5廣告策劃建議廣告策劃建議6廣告位設(shè)置原則廣告位設(shè)置區(qū)域廣告位類(lèi)別確定各類(lèi)廣告的收費(fèi)情

50、況項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析4經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)58484人流動(dòng)線空間結(jié)構(gòu)客流量地面商業(yè)最優(yōu)廣告組合廣告設(shè)計(jì)規(guī)范投資收益分析廣告數(shù)量的確定n 廣告規(guī)劃步驟n 廣告設(shè)置的原則設(shè)備導(dǎo)向商鋪廣告樞紐的商業(yè)面積及位置已固定，廣告可結(jié)合商業(yè)靈活調(diào)整； p 廣告策劃建議8585p 廣告策劃建議n 廣告設(shè)置的區(qū)域 地下一層換乘大廳廣告設(shè)置示意圖8686p 廣告策劃建議n 廣告設(shè)置的區(qū)域首層換乘大廳廣告設(shè)置示意圖8787p 廣告策劃建議n 廣告設(shè)置的區(qū)域樞紐綜合主樓室外立面廣告設(shè)置示意圖8888p 廣告策劃建議n 廣告類(lèi)別與投資、收入情況序號(hào)廣告類(lèi)型規(guī)格(MM)數(shù)量總投資額（萬(wàn)元）發(fā)布價(jià)（萬(wàn)元年）1貼幅式

51、700*980301.528.82燈箱3200*160036152703電子屏6000*300071402454室外電子屏16000*71502503 400合計(jì)75659.9 943.8注：室外電子屏制作價(jià)格2.2萬(wàn)/平米，廣告發(fā)布價(jià)為廣告公司市場(chǎng)報(bào)價(jià)的57折計(jì)算，收入沒(méi)有刨除廣告位管理費(fèi)、廣告代理費(fèi)等。8989項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析2消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體分析3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位5廣告策劃建議廣告策劃建議6項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析4經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)79090p 經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)n 項(xiàng)目投資情況樞紐總投資為7.15億元，為后期進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)，需加入廣告位的投資659萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為7.21億元。序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1用地面積公頃4.22總建筑面積平方米526002.1