第7章__資產評估的途徑與方法

1、第第7 7章章 資產評估的途徑與方法資產評估的途徑與方法7.1 7.1 資產評估的途徑資產評估的途徑7.2 7.2 資產評估中常用的邏輯分析方法資產評估中常用的邏輯分析方法7.3 7.3 資產評估可以借鑒和參考的資產定價方法資產評估可以借鑒和參考的資產定價方法7.4 7.4 評估途徑及方法的選擇評估途徑及方法的選擇目 錄通過本章的學習，學生應當了解和掌握資產評估途徑和技術方法的理論基礎、適用條件、應用前提、構成要素、主要經濟技術參數(shù)、數(shù)學表達式和歸納式，以及各種評估技術途徑與方法之間的關系?！緦W習目標】 資產評估中的許多技術方法不是簡單利用或借用了其他學科或領域中的技術方法，而是按照資產評估運

2、作的內在要求，用資產評估的技術理念、思路將可利用的各種技術方法加以整合、重組和改造，從而構成了以資產評估途徑為主線的一整套資產評估方法體系7.1 資產評估的途徑 概括地講，資產評估途徑是判斷資產價值的技術思路，以及實現(xiàn)該評估技術思路的各種評估技術方法的集合。 目前，最具代表性的資產評估途徑主要有三條，它們是市場途徑、收益途徑和成本途徑。 三大途徑不僅有各自的評估技術思路，以及與之相配套的具體評估方法，而且構成了資產評估方法體系的基本架構。 資產評估技術思路就是市場定價原理和市場規(guī)律（五大原理）在資產評估手段中的集中體現(xiàn)。7.1.1 資產評估途徑的內涵資產評估途徑的內涵資產評估技術思路就是市場定

3、價原理和市場規(guī)律（五大原理）在資產評估手段中的集中體現(xiàn)。1.市場供求原理2.替代原理3.競爭原理4.效用原理5.投入產出原理 前面已經提及，資產評估中的市場途徑、收益途徑和成本途徑是建立在市場供求原理、替代原理、競爭原理、效用原理，以及投入產出原理等基礎上的資產評估技術思路與實現(xiàn)這些評估技術思路的具體評估方法的結合體。 從另外一個角度來看，資產評估途徑實際上是人們模擬市場定價機理和規(guī)則所設計出來的若干資產價值評估基本模型。7.1.2 資產評估途徑與市場的關系資產評估途徑與市場的關系以購買電視為例：7.1.3市場結構有效性對評估的影響有效市場有效市場假說（假說（Efficient Markets

4、 HypothesisEfficient Markets Hypothesis，EMHEMH）是由）是由尤金尤金法瑪法瑪（EugeneFamaEugeneFama）于）于19701970年年深化并提出的。深化并提出的。“有效市場假說有效市場假說”起源于起源于2020世紀世紀初，這個假說的初，這個假說的奠基人奠基人是一位名叫路易斯是一位名叫路易斯巴舍巴舍利耶利耶(Louis Bachelier)(Louis Bachelier)的法國數(shù)學家，他把統(tǒng)的法國數(shù)學家，他把統(tǒng)計分析的方法應用于計分析的方法應用于股票收益率股票收益率的分析，發(fā)現(xiàn)其的分析，發(fā)現(xiàn)其波動的數(shù)學波動的數(shù)學期望值期望值總是為零。總是

5、為零。有效市場假說第一，第一， 在市場上的每個人都是理性的經濟人，在市場上的每個人都是理性的經濟人，并謹慎地在風險與收益之間進行權衡取舍。并謹慎地在風險與收益之間進行權衡取舍。第二，第二， 股票的價格反映了這些理性人的供求的股票的價格反映了這些理性人的供求的平衡。平衡。第三，第三， 股票的價格也能充分反映該資產的所有股票的價格也能充分反映該資產的所有可獲得的信息，即可獲得的信息，即“信息有效信息有效”。市場有效假說3個要點市場與資產評估途徑是本質與形式的關系對資產評估途徑及其技術方法的認識、理解和運用對資產評估途徑及其技術方法的認識、理解和運用都應當從市場的角度把握，資產評估途徑及其技術都應當

6、從市場的角度把握，資產評估途徑及其技術方法的具體內容和要求也需要根據市場的變化及時方法的具體內容和要求也需要根據市場的變化及時做出相應的調整。做出相應的調整。資產評估途徑及其技術方法源于市場及市場規(guī)則，資產評估途徑及其技術方法源于市場及市場規(guī)則，又有自身特點和運作規(guī)則。又有自身特點和運作規(guī)則。資產評估途徑及其技術方法需要大量應用數(shù)學模型、資產評估途徑及其技術方法需要大量應用數(shù)學模型、價值分析模型和計算公式，但又不是這些模型、公價值分析模型和計算公式，但又不是這些模型、公式的簡單堆積式的簡單堆積有效市場假說實際上意味著天下沒有免費的午餐，世上沒有唾手可得之物。在一個正常的有效率的市場有效市場假說

7、上，每個人都別指望發(fā)意外之財，所以我們花時間去看路上是否有錢好揀是不明智的，我們費心去分析股票的價值也是無益的，它白費我們的心思。1 1：弱式有效市場假說：弱式有效市場假說(Weak Form Efficiency)該假說認為在弱式有效的情況下，市場價格已充該假說認為在弱式有效的情況下，市場價格已充分反應出所有過去歷史的證券價格信息，包括股分反應出所有過去歷史的證券價格信息，包括股票的票的成交價成交價、成交量成交量、賣空金額，融資金融等、賣空金額，融資金融等 ；市場有效程度分三種:2:2：半強式有效市場假說：半強式有效市場假說(Semi-strong Form Efficiency)該假說認為

8、價格已充分反應出所有已公開的有關該假說認為價格已充分反應出所有已公開的有關公司營運前景的信息。這些信息有成交價、成交公司營運前景的信息。這些信息有成交價、成交量、盈利資料、盈利預測值，公司管理狀況及其量、盈利資料、盈利預測值，公司管理狀況及其它公開披露的財務信息等。假如投資者能迅速獲它公開披露的財務信息等。假如投資者能迅速獲得這些信息，股價應迅速作出反應。得這些信息，股價應迅速作出反應。市場有效程度分三種:3:3：強式有效市場假說：強式有效市場假說(Strong Form Efficiency)強式有效市場假說認為價格已充分地反應了所有強式有效市場假說認為價格已充分地反應了所有關于公司營運的信

9、息，這些信息包括已公開的或關于公司營運的信息，這些信息包括已公開的或內部未公開的信息。內部未公開的信息。市場有效程度分三種7.2.1 比較比較的定義及其類型 在比較時，要注意以下幾點： 1）要注意可比性 2）要注意比較方式的選擇 3）要注意比較內容的深度7.2 資產評估中常用的邏輯分析方法1）分析定義、步驟分析的基本步驟如下： 第一步，明確分析的目的。 第二步，將事物整體分解為若干個相對獨立的要素。 第三步，分別考察和研究各個事物以及構成事物整體的各個要素的特點。 第四步，探明各個事物以及構成事物整體的各個要素之間的相互關系，并進而研究這些關系的性質、表現(xiàn)形式、在事物發(fā)展變化中的地位和作用等。

10、7.2.2 分析與綜合分析與綜合分析的種類（1 1）因果分析）因果分析（2 2）表象和本質分析）表象和本質分析（3 3）相關分析）相關分析（4 4）典型分析）典型分析 綜合的定義 綜合的基本步驟如下： 第一步，明確綜合的目的。 第二步，把握被分析出來的研究對象的各個要素。 第三步，確定各個要素的有機聯(lián)系形式。 第四步，從事物整體的角度把握事物的本質和規(guī)律，從而獲得新的認識結論。2）綜合）綜合推理的定義、要素及種類三個要素：前提、過程、結論 前提必須準確無誤，過程必須合乎邏輯思維規(guī)律常用推理方法： 1）演繹推理 由一般到個別的推理方法 2）歸納推理 由個別到一般的推理方法7.2.3 推理推理7.

11、3.1 會計定價法 1）固定資產的核算方法 （1）按歷史成本計價 （2）按重置成本計價 2）無形資產的核算方法7.3.2 統(tǒng)計定價法 1）數(shù)理統(tǒng)計評價法 2）點面推算法 3）價格指數(shù)法7.3 資產評估可以借鑒和參考的資產定價方法標的物價值標的物的歷史價值1+價格變動指數(shù)1）單價法編制施工圖預算 （1）計算公式 （2）計算步驟 （3）特點 套用統(tǒng)一編制的綜合單價，偏離實際可用系數(shù)或價差彌補7.3.3 工程項目定價法工程項目定價法1單位工程預算直接工程費工程量 預算綜合單價其他直接費率某單位工程由某單位工程由A A和和B B兩部分組成，兩部分組成，A A的工程量為的工程量為120M120M3 3，

12、B B的工程量為的工程量為205M205M2 2，A A的工程單價為的工程單價為165165元元/M/M3 3, B, B的工的工程單價為程單價為6060元元/M/M2 2, ,其他直接費的費率為其他直接費的費率為6.7%6.7%，請計算，請計算此項單位工程的預算直接工程費是多少？此項單位工程的預算直接工程費是多少？計算題：1單位工程預算直接工程費工程量 預算綜合單價其他直接費率 （1）計算公式 （2）計算步驟 （3）特點2）實物法編制施工圖預算）實物法編制施工圖預算1單位工程預算直接工程費工程量 材料預算定額用量 當時當?shù)夭牧项A算價格工程量 人工預算定額用量 當時當?shù)厝斯すべY單價工程量 施工

13、機械臺班預算定額用量 當時當?shù)貦C械臺班單價其他直接費費率某單位工程的工程量為某單位工程的工程量為1200M1200M3 3，其中材料預算定，其中材料預算定額用量為額用量為2.512.51，材料預算價格為，材料預算價格為3030元元/M/M3 3；人工；人工預算定額用量為預算定額用量為3.23.2，其人工工資單價為，其人工工資單價為6565元元/M/M3 3；機械臺班預算定額用量為機械臺班預算定額用量為1.981.98，其機械臺班單價為，其機械臺班單價為9595元元/M/M3 3；其他直接費的費率為；其他直接費的費率為7.5%7.5%，請計算此，請計算此項單位工程的預算直接工程費是多少？項單位工

14、程的預算直接工程費是多少？1單位工程預算直接工程費工程量材料預算定額用量當時當?shù)夭牧项A算價格工程量人工預算定額用量當時當?shù)厝斯すべY單價工程量施工機械臺班預算定額用量當時當?shù)貦C械臺班單價其他直接費費率計算題： （1）計算公式 （2）計算步驟 （3）特點 不需計算工程量，工作量小3）工程量清單計價）工程量清單計價總報價工程量 綜合單價開辦費用開辦費是指企業(yè)在開辦費是指企業(yè)在籌建期籌建期發(fā)生的費用，包括人發(fā)生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產和無形資產成注冊登記費以及不計入固定資產和無形資產成本的匯兌損益和利息等

15、支出。本的匯兌損益和利息等支出。 記入開辦費的具體內容記入開辦費的具體內容 有：有：1、籌建人員開支的費用、籌建人員開支的費用 （1）工資福利費用：包括人員工資獎金等工資性支出，以及應交納）工資福利費用：包括人員工資獎金等工資性支出，以及應交納的各種社會保險。的各種社會保險。 （2）差旅費：包括市內交通費和差旅費。）差旅費：包括市內交通費和差旅費。 2、企業(yè)注冊登記費：主要包括工商登記費、驗資費、稅務登記費、企業(yè)注冊登記費：主要包括工商登記費、驗資費、稅務登記費、公證費等。公證費等。 3、籌資費用：主要是指籌資支付的手續(xù)費以及不計入固定資產和無、籌資費用：主要是指籌資支付的手續(xù)費以及不計入固定

16、資產和無形資產的匯兌損益和利息等。形資產的匯兌損益和利息等。 4、人員培訓費：、人員培訓費： （1）選派職工外出參加培訓的費用。）選派職工外出參加培訓的費用。 （2）聘請專家進行技術指導和培訓的費用。）聘請專家進行技術指導和培訓的費用。 5、企業(yè)資產企業(yè)資產的折舊、攤銷、報廢和毀損的折舊、攤銷、報廢和毀損 6、其他費用、其他費用 （1）籌建期籌建期間發(fā)生的辦公費、印刷費、電話費、招待費；間發(fā)生的辦公費、印刷費、電話費、招待費； （2）印花稅（可能還會發(fā)生車船使用稅、房產稅）；）印花稅（可能還會發(fā)生車船使用稅、房產稅）； （3）經投資人確認由企業(yè)負擔的進行可行性研究所發(fā)生的費用；）經投資人確認由

17、企業(yè)負擔的進行可行性研究所發(fā)生的費用； （4）其他與籌建有關的費用，如咨詢費、慶典禮品費等支出。）其他與籌建有關的費用，如咨詢費、慶典禮品費等支出。 二）不能列入開辦費范圍的支出有：二）不能列入開辦費范圍的支出有： 1、取得各項資產所發(fā)生的費用。如購建固定資、取得各項資產所發(fā)生的費用。如購建固定資產和無形資產支付的運費、安裝費、保險費和產和無形資產支付的運費、安裝費、保險費和購建時發(fā)生的其他相關費用。購建時發(fā)生的其他相關費用。 2、規(guī)定應由投資各方負擔的費用。如投資各方、規(guī)定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業(yè)進行了調查、洽談發(fā)生的差旅費、為籌建企業(yè)進行了調查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費

18、、招待費等支出。咨詢費、招待費等支出。 3、籌建期籌建期間應當計入資產價值的匯兌損益、利間應當計入資產價值的匯兌損益、利息支出等（因專門借款而發(fā)生的利息、折價或息支出等（因專門借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額并符合資本化條件）。溢價的攤銷和匯兌差額并符合資本化條件）。 計算題：某單位工程的工程量為某單位工程的工程量為1000M1000M3 3，其綜合單價為，其綜合單價為195195元元/M/M3 3, ,工程的開辦費工程的開辦費25.825.8萬元，為請計算萬元，為請計算此項單位工程的總報價是多少？此項單位工程的總報價是多少？總報價工程量 綜合單價開辦費用1）現(xiàn)行市價法 泛指按照標

19、的物現(xiàn)行市場價格或參照與標的物基本相同的參照物的市場價格評估標的物的各種方法?，F(xiàn)行市價可以是標的物的實際成交價格 可以是標的物在活躍市場上的交易價格 可以是標的物有法律約束力的交易價格 可以是可比參照物的市場價格2）期權法 指持有者能在規(guī)定的期限內按交易雙方商定的價格購買或出售一定數(shù)量的某種特定商品的權利。7.3.4 金融資產定價法金融資產定價法 1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 核心思想：資產價值是其未來期望現(xiàn)金流量按照一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值 是對企業(yè)未來的是對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量及其風險進行預期，然后選擇及其風險進行預期，然后選擇合理的合理的折現(xiàn)率折現(xiàn)率，將未來的現(xiàn)金流量折合成現(xiàn)值。使用此，將未來的

20、現(xiàn)金流量折合成現(xiàn)值。使用此法的關鍵確定：第一，預期企業(yè)未來法的關鍵確定：第一，預期企業(yè)未來存續(xù)期存續(xù)期各年度的現(xiàn)各年度的現(xiàn)金流量；第二，要找到一個合理的公允的折現(xiàn)率，折現(xiàn)金流量；第二，要找到一個合理的公允的折現(xiàn)率，折現(xiàn)率的大小取決于取得的未來現(xiàn)金流量的風險，風險越大，率的大小取決于取得的未來現(xiàn)金流量的風險，風險越大，要求的折現(xiàn)率就越高；反之亦反之。要求的折現(xiàn)率就越高；反之亦反之。7.3.5 資本資產定價法資本資產定價法11ntttCFVr1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法T越大，收益年限越長，價值就越大。價值是由各年的收益折現(xiàn)再求和得到的。假如，只有一年收益，VCF1/(1+r)1兩年收益，

21、VCF1/(1+r)1+CF2/(1+r) 2三年收益，VCF1/(1+r)1+CF2/(1+r)2+CF3/(1+r)3 2）實物期權法（1）二叉樹期權定價模型（離散時間）1,01,rTrTrTudedfepfp fppdeuud其中主要用于計算主要用于計算美式期權美式期權的價值。其優(yōu)點在于比的價值。其優(yōu)點在于比較直觀簡單，不需要太多數(shù)學知識就可以加以較直觀簡單，不需要太多數(shù)學知識就可以加以應用。應用。二叉樹期權定價模型的一種特例，它是在n期定價模型中，當 時的一種極限情形3）EVA法 反映了企業(yè)稅后凈經營收益扣除債務資本成本和權益資本成本后的收益，是真正的“經濟利潤”，真正反映了經營者努力

22、創(chuàng)造的價值。7.3.6 其他方法 （2）B-S期權定價模型（連續(xù)時間）期權定價模型（連續(xù)時間） n 企業(yè)價值投入資本 未來經濟增加值現(xiàn)值7.4.1 評估途徑之間的關系 正確認識資產評估途徑之間的內在聯(lián)系以及各自的特點，對于恰當?shù)剡x擇評估途徑和方法，高效地進行資產評估是十分重要的。 1）資產評估途徑及方法之間的聯(lián)系 對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的，不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結果。 這種內在聯(lián)系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產，并作相互驗證提供了理論根據。7.4 評估途徑及方法的

23、選擇 運用不同的評估途徑和方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經濟技術參數(shù)合理。 如果采用多種評估途徑和方法得出的結果出現(xiàn)較大差異，可能原因有： 一是某些評估途徑或方法的應用前提不具備； 二是分析過程有缺陷； 三是結構分析有問題； 四是某些支撐評估結果的信息依據出現(xiàn)失真； 五是評估師的執(zhí)業(yè)判斷有誤。注意：2）資產評估途徑和方法之間的區(qū)別）資產評估途徑和方法之間的區(qū)別 各種評估途徑和方法獨立存在本身就說明各種各種評估途徑和方法獨立存在本身就說明各種評估途徑和方法之間存在差異。評估途徑和方法之間存在差異。 每一種評估方法都有其自成一

24、體的運用過程，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都都要求具備相應的信息基礎要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此，各種評估途徑和方一角度反映資產的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。法又是有區(qū)別的。 評估途徑或方法由于自身的特點，在評估不同評估途徑或方法由于自身的特點，在評估不同類型的資產價值時，就有了效率上和直接程度上的類型的資產價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。估方法完成評估任務的能力。在評估途徑和方法的選擇過程中

25、應注意以下因素： 評估途徑和方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應。 評估途徑和方法的選擇受評估對象的類型、理想化狀態(tài)等因素制約。 評估途徑和方法的選擇受各種評估途徑和方法運用所需的數(shù)據資料及主要經濟技術參數(shù)能否收集的制約。7.4.2 資產評估途徑和方法的選擇資產評估途徑和方法的選擇總之，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇 不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估，都應不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據的各種假設和條件與保證評估目的，評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據，

26、及評估結果在性質和評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據，及評估結果在性質和邏輯上的一致。邏輯上的一致。 運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據的各種更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據的各種假設、前提條件、數(shù)據參數(shù)的可比性，以確保運用假設、前提條件、數(shù)據參數(shù)的可比性，以確保運用不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。互可驗證性。作 業(yè):解釋：解釋：資產評估途徑資產評估途徑 價格指數(shù)法價格指數(shù)法 期權定價法期權定價法 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 簡答簡答 （1

27、1） （2 2） （3 3） （4 4） 簡答參考答案（1）你認為資產評估途徑是一種具體的評估技術方法嗎？答：不是。簡答參考答案（2 2）如何理解不同評估具體技術方法之間的關系？）如何理解不同評估具體技術方法之間的關系？答：資產評估中的具體評估方法是實現(xiàn)評估技術思路的工具和手答：資產評估中的具體評估方法是實現(xiàn)評估技術思路的工具和手段。資產評估具體方法在種類及數(shù)量方面具有多樣性的特點，它段。資產評估具體方法在種類及數(shù)量方面具有多樣性的特點，它涉及幾乎所有的學科和領域。換一個角度來看，資產評估利用了涉及幾乎所有的學科和領域。換一個角度來看，資產評估利用了許多其他學科、領域和專業(yè)的，被社會和公眾認同的邏輯分析、許多其他學科、領域和專業(yè)的，被社會和公眾認同的邏輯分析、計算、計價、估值的方法，并通過不同的資產評估技術思路將這計算、計價、估值的方法，并通過不同的資產評估技術思路將這些邏輯分析、計算、計價、估值的方法加以重組，共同構成了資些邏輯分析、計算、計價、估值的方法加以重組，共同