房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理應(yīng)對(duì)方法課件

1、中國(guó)財(cái)稅浪子中國(guó)財(cái)稅浪子 王駿王駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法畫龍點(diǎn)睛畫龍點(diǎn)睛 中國(guó)財(cái)稅浪子王駿中國(guó)財(cái)稅浪子王駿 歡迎通過(guò)中國(guó)移動(dòng)添加飛信好友進(jìn)行交流新舊政策的主要差異新舊政策的主要差異 一、適用范圍 二、將預(yù)售收入和計(jì)稅毛利率的概念 三、有條件允許了部分預(yù)提費(fèi)用在稅前扣除 四、對(duì)于計(jì)稅成本的歸集明確一、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間一、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間1、企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。2、除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)

2、房地產(chǎn)管理部門備案(2) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用(3) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明與老31號(hào)文件相比，完工的三個(gè)條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 2、企業(yè)通過(guò)正式簽訂房

3、地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) 未正式簽訂“合同”所取得的收入l -傾力打造行業(yè)管理資料庫(kù),匯聚海量的免費(fèi)管理資料,我們將致力為廣大管理者提供更多的資料下載服務(wù).二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 按照銷售方式不同，分別確認(rèn)收入 一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 繼續(xù)執(zhí)行原31號(hào)文的合同約定與實(shí)際收訖價(jià)款孰早原則 二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 采取銀行按揭方

4、式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （無(wú)變化、且發(fā)生較少）1、支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)

5、；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理3. 基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基

6、價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.、包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 視同銷售：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于

7、實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知通知（國(guó)稅函（國(guó)稅函2008828號(hào)）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為號(hào)）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認(rèn)收生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認(rèn)收入。入。 二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 視同銷售收入的確認(rèn) 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)

8、品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 上海規(guī)定專門規(guī)定為15%二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 1、年度匯繳時(shí)，調(diào)整表第52行反映 2、季度預(yù)繳時(shí)，通過(guò)第四行反映二、收入的稅務(wù)處理

9、二、收入的稅務(wù)處理 銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率 ，由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進(jìn)行確定 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。位于其他地區(qū)的，不得低于5。三項(xiàng)各下調(diào)了5 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。增加了限價(jià)房和危改房?jī)深?二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物

10、或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。新稅法實(shí)施條例：租金收新稅法實(shí)施條例：租金收入，按照合同約定的承租人入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 售后回購(gòu)：銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 以舊換新：銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。 買一贈(zèng)一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的

11、銷售收入，不屬于捐贈(zèng)。二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 拆遷還建 賣房贈(zèng)珠寶二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入現(xiàn)金折扣：債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。銷售折讓：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓銷售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 超過(guò)正常信用

12、期的延期收款上 稅法規(guī)定：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； 會(huì)計(jì)需要按實(shí)際利率法確認(rèn)當(dāng)期的一次性收入，并全額結(jié)轉(zhuǎn)成本。三、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理三、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 1、原則：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除 雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是按實(shí)際支付扣除。但按照所得稅法第八條“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理

13、的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以扣除。但由于會(huì)計(jì)核算中，由于未計(jì)入銷售收入，所以這部分稅金未計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，只能通過(guò)當(dāng)期利潤(rùn)總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。 操作實(shí)例操作實(shí)例 某開(kāi)發(fā)商2003年開(kāi)工A項(xiàng)目，04年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬(wàn)元，期間費(fèi)用50萬(wàn)元，銷售成本700萬(wàn)元；04年開(kāi)工B項(xiàng)目當(dāng)年不具備完工條件實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入200萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金11萬(wàn)元。不考慮其它納稅調(diào)整，04年企業(yè)所得稅計(jì)算

14、如下：利潤(rùn)=1000- 50-700-（55+11）=184萬(wàn)元應(yīng)納稅所得額= 184+20020%=224萬(wàn)元操作實(shí)例操作實(shí)例05年B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷售實(shí)現(xiàn)收入2000萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金110萬(wàn)元，銷售成本1500萬(wàn)元，另將04年預(yù)售收入確認(rèn)為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本150萬(wàn)元，05年期間費(fèi)用60萬(wàn)元。不考慮其它納稅調(diào)整，05年企業(yè)所得稅計(jì)算如下：利潤(rùn)=（2000+200）- 60-110-（1500+150）=380萬(wàn)元應(yīng)納稅所得額= 380-20020%=340萬(wàn)元已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工

15、程成本確認(rèn)。 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本維修費(fèi)用的扣除維修費(fèi)用的扣除 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。配套設(shè)施的扣除配套設(shè)施的扣除企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地

16、方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。3、企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。保證金的扣除保證金的扣除 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為

17、購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按照關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財(cái)稅200929號(hào)）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。境外機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)

18、的業(yè)務(wù)，屬于向國(guó)內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付境外銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代扣代繳5%的營(yíng)業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。 利息支出的扣除利息支出的扣除 1、企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 2、企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。財(cái)產(chǎn)損失的扣除財(cái)產(chǎn)損失的扣除 企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)

19、規(guī)定在稅前扣除。 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(以成本對(duì)象為計(jì)量單位)整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 有關(guān)規(guī)定：由于目前新的財(cái)產(chǎn)損失扣除管理辦法未出臺(tái)，待明確特殊肯定性規(guī)定特殊肯定性規(guī)定1、工資薪金支出、工資薪金支出稅法規(guī)定稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準(zhǔn)予扣除。條件：準(zhǔn)予扣除。條件：包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式是實(shí)際發(fā)生的是實(shí)際發(fā)生的發(fā)放的對(duì)象是在本企業(yè)任職或發(fā)放的對(duì)象是在本企業(yè)任職或受雇傭的員工受雇傭的員工限于合理的范圍和額度限于合理的范圍和額度會(huì)計(jì)：職工薪酬是指為獲得職工提供勞務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬。其范圍是：職工工資、薪金

20、津貼和補(bǔ)貼工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)職工福利費(fèi)社會(huì)基本保險(xiǎn)住房公積金非貨幣性福利辭退福利其它與獲得職工服務(wù)有關(guān)的支出工資薪金的特殊形式一一股份支付工資薪金的特殊形式一一股份支付會(huì)計(jì)規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基會(huì)計(jì)規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基礎(chǔ)確定的負(fù)債，如股份期權(quán)、股票等。分為礎(chǔ)確定的負(fù)債，如股份期權(quán)、股票等。分為權(quán)益結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要授予股份或認(rèn)股權(quán)等權(quán)益結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要授予股份或認(rèn)股權(quán)等現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要支付現(xiàn)金現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要支付現(xiàn)金會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定比較：

21、會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定比較：（1） 以權(quán)益結(jié)算的股份支付以權(quán)益結(jié)算的股份支付 稅法稅法:不允許稅前扣除不允許稅前扣除（2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 稅法稅法:行權(quán)時(shí)允許稅前扣除行權(quán)時(shí)允許稅前扣除2、保險(xiǎn)支出、保險(xiǎn)支出 基本社?？梢钥鄢?補(bǔ)充兩項(xiàng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除 特殊工種險(xiǎn)可以扣除 企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)可以扣除 投資者和員工的其它商業(yè)保險(xiǎn)不可扣除 3、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi) 職工福利費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額職工福利費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額14的部分，準(zhǔn)予扣除；的部分，準(zhǔn)予扣除； 職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額2的部分，準(zhǔn)予扣除；的部分，準(zhǔn)予扣除； 企業(yè)發(fā)生

22、的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額薪金總額2.5的部分，準(zhǔn)予扣除；的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。主要是比例不變、基數(shù)變、主要是比例不變、基數(shù)變、從準(zhǔn)備金性質(zhì)變成據(jù)實(shí)有最高限的扣除原則從準(zhǔn)備金性質(zhì)變成據(jù)實(shí)有最高限的扣除原則4、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 考慮到業(yè)務(wù)招待費(fèi)是由商業(yè)招待和個(gè)人消費(fèi)混合而成的，而且二者通常難以劃分 將業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除比例規(guī)定為60%，同時(shí)規(guī)定扣除數(shù)額最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5。 扣除的順序： 將實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)金額 60% 再與當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入 5比較扣

23、除 注意：銷售（營(yíng)業(yè)）收入。會(huì)計(jì)與稅法的差異，主要是銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入。5、廣告宣傳費(fèi)、廣告宣傳費(fèi) 廣告費(fèi)具有一次性投入大、受益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而應(yīng)該視同資本化支出，不能在發(fā)生當(dāng)期一次性扣除。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)與廣告費(fèi)性質(zhì)相似，也應(yīng)一并進(jìn)行限制，實(shí)施條例規(guī)定（除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定者外）按銷售（營(yíng)業(yè)）收入的15%扣除，并允許向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。 結(jié)轉(zhuǎn)扣除與企業(yè)的臺(tái)帳管理 由于扣除比例大都提高，與以前年度未扣除的廣告費(fèi)銜接問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理應(yīng)對(duì)方法廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)調(diào)整表廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)調(diào)整表本年度廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出100其中：不允許扣除的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出20本年度

24、符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出80銷售（營(yíng)業(yè)）收入1000稅收規(guī)定的扣除率15%本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除限額150本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出納稅調(diào)整額20本年結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0加：以前年度累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)扣除額60、90減：本年扣除的以前年度結(jié)轉(zhuǎn)額60、70累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0、 20房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理應(yīng)對(duì)方法 旗幟鮮明旗幟鮮明 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的基數(shù)時(shí)，應(yīng)扣除未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入。 旗幟鮮明旗幟鮮明 對(duì)2007年底前按國(guó)稅發(fā)200

25、631號(hào)規(guī)定攤銷業(yè)務(wù)招待費(fèi)的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。（實(shí)體法從舊） 6、租金支出、租金支出 按支付租金的按支付租金的實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)分為分為 經(jīng)營(yíng)性租賃方式，按租賃期均勻扣除（與取經(jīng)營(yíng)性租賃方式，按租賃期均勻扣除（與取得租金收入可能不對(duì)應(yīng)）得租金收入可能不對(duì)應(yīng)） 融資性租賃方式，實(shí)質(zhì)是分期付款贖買固定融資性租賃方式，實(shí)質(zhì)是分期付款贖買固定資產(chǎn)，所以扣折舊但不能扣實(shí)際支付的租賃資產(chǎn)，所以扣折舊但不能扣實(shí)際支付的租賃費(fèi)費(fèi)7、勞動(dòng)保護(hù)支出、勞動(dòng)保護(hù)支出 勞動(dòng)保護(hù)支出的三重性：首先是為雇員提供的；其次必須是確因工作需要；第三必須與職工健康、安全有關(guān)。 合理性，

26、作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。 實(shí)際發(fā)生：對(duì)應(yīng)是不能預(yù)提、攤銷等8、管理費(fèi)的扣除、管理費(fèi)的扣除 非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，就非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，就其中國(guó)境外總機(jī)構(gòu)發(fā)生的與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所生產(chǎn)其中國(guó)境外總機(jī)構(gòu)發(fā)生的與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用，能夠提供總機(jī)構(gòu)出具的費(fèi)用經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用，能夠提供總機(jī)構(gòu)出具的費(fèi)用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分?jǐn)偟?，?zhǔn)予扣除。，并合理分?jǐn)偟?，?zhǔn)予扣除。 8、管理費(fèi)的扣除、管理費(fèi)的扣除 母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)

27、格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。未公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。母公司向其多個(gè)子公司提供同類項(xiàng)服務(wù)，其收取的服務(wù)費(fèi)可以采取分項(xiàng)簽訂合同或協(xié)議收?。灰部梢圆扇》?wù)分?jǐn)倕f(xié)議的方式 母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。 9、捐贈(zèng)支出、捐贈(zèng)支出 公益救濟(jì)性捐贈(zèng) 計(jì)算基數(shù)從以前的“應(yīng)納稅所得額”改為“企業(yè)的利潤(rùn)額”，方便了納稅人計(jì)算； 改變了以前按不同受贈(zèng)對(duì)象、不同扣除比例的規(guī)定，將稅前扣除比例統(tǒng)一為12%。 其它捐贈(zèng)支出和贊助支出不得扣除 10、準(zhǔn)備金、準(zhǔn)備金 稅法原則上不允許扣除準(zhǔn)備金，因此要正確稅法原則上不允許扣除準(zhǔn)備金，因

28、此要正確區(qū)分準(zhǔn)備金和預(yù)提費(fèi)用；區(qū)分準(zhǔn)備金和預(yù)提費(fèi)用； 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定只有少當(dāng)數(shù)資產(chǎn)不計(jì)提減值（會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定只有少當(dāng)數(shù)資產(chǎn)不計(jì)提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價(jià)值貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)）計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)） 稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準(zhǔn)備金；稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準(zhǔn)備金； 稅法第稅法第8條和條例第條和條例第55條對(duì)金融保險(xiǎn)有允許提條對(duì)金融保險(xiǎn)有允許提取準(zhǔn)備的例外規(guī)定。取準(zhǔn)備的例外規(guī)定。資產(chǎn)的稅務(wù)處理資產(chǎn)的稅務(wù)處理（一）基本定義（一）基本定義1、資產(chǎn)：是指企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者、資產(chǎn)：是指企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控

29、制、預(yù)期能夠給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源控制、預(yù)期能夠給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源2、資產(chǎn)稅務(wù)處理的主要內(nèi)容、資產(chǎn)稅務(wù)處理的主要內(nèi)容資產(chǎn)分類：固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資產(chǎn)分類：固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨資資產(chǎn)、存貨資產(chǎn)的計(jì)價(jià)、資產(chǎn)的計(jì)價(jià)、資產(chǎn)的扣除、資產(chǎn)的處置3、重點(diǎn)掌握資產(chǎn)處理時(shí)的差異歷史成本的原則計(jì)稅基礎(chǔ)（可稅法規(guī)定可從應(yīng)納稅所得額中扣除的金額）與賬面價(jià)值差異所導(dǎo)致的所得稅核算（二）固定資產(chǎn)（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會(huì)計(jì)基本一致，但投資性房地產(chǎn)除外稅法與會(huì)計(jì)基本一致，但投資性房地產(chǎn)除外2、計(jì)價(jià)：外購(gòu)：購(gòu)買固定資產(chǎn)超過(guò)正常條件下的延期支付。稅

30、法是總付款額；會(huì)計(jì)核算不包括未實(shí)現(xiàn)的融資費(fèi)用例如甲公司購(gòu)買大型設(shè)備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購(gòu)買例如甲公司購(gòu)買大型設(shè)備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購(gòu)買當(dāng)年末分當(dāng)年末分5 5年分期收取，每年年分期收取，每年20002000萬(wàn)，合計(jì)萬(wàn)，合計(jì)1 1億。假定不考慮增值稅億。假定不考慮增值稅，如在銷售日支付貨款，只須支付如在銷售日支付貨款，只須支付80008000萬(wàn)元。萬(wàn)元。會(huì)計(jì)核算：公允價(jià)值為會(huì)計(jì)核算：公允價(jià)值為80008000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為萬(wàn)元，折現(xiàn)率為7.93%7.93%借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 80008000萬(wàn)元萬(wàn)元 未確認(rèn)融資費(fèi)用未確認(rèn)融資費(fèi)用 20002000萬(wàn)元萬(wàn)元 貸：貸

31、： 長(zhǎng)期應(yīng)付款長(zhǎng)期應(yīng)付款 1 1億元億元稅法確定固定資產(chǎn)的原值為稅法確定固定資產(chǎn)的原值為 1 1億億無(wú)無(wú)（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià) 自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會(huì)計(jì)以預(yù)計(jì)可使用狀態(tài)。 在建工程試運(yùn)行期間的收入在會(huì)計(jì)上沖減工程成本；在稅法中計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 某企業(yè)在建工程的建造成本6000，試運(yùn)行期間取得收入為900，生產(chǎn)成本為600. 會(huì)計(jì)上固定資產(chǎn)價(jià)值為6000-（900-600）=5700 稅法上當(dāng)年調(diào)整應(yīng)納稅所得額為900-600=300；固定資產(chǎn)價(jià)值為6000（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià) 融資租賃 稅法與會(huì)計(jì)均按實(shí)質(zhì)四原則判定， 資產(chǎn)的所有權(quán) 購(gòu)買的選擇權(quán)

32、 租期占使用期大部分 付款額現(xiàn)值約等于公允價(jià)值 差異與分期付款銷售方式類似（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià) 盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價(jià)值計(jì)價(jià) 通過(guò)非貨幣交換取得的固定資產(chǎn):稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)；會(huì)計(jì)按是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)分為按公允價(jià)值計(jì)價(jià)和按換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值計(jì)價(jià) 通過(guò)債務(wù)重組、接受捐贈(zèng)和投資等方式取得的固定資產(chǎn)：由于前者作為視同銷售處理， 接受方稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)。會(huì)計(jì)上基本相同，但有可能存在差異。（二）固定資產(chǎn)之折舊（二）固定資產(chǎn)之折舊稅法扣除的計(jì)提折舊范圍：房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； 以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)； 以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； 已足額提取折

33、舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)； 與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)； 單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地； 其他不得計(jì)算折舊扣除的固定資產(chǎn)。企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 （二）固定資產(chǎn)之折舊（二）固定資產(chǎn)之折舊 稅法規(guī)定的折舊方法為直線法； 殘值合理確定，不得變更； 最低折舊年限：房屋、建筑物，為20年；飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為4年；電子設(shè)備，為3年。三者均可能與會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生差異 （三）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（三）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 1、已足額提取折舊的固定

34、資產(chǎn)的改建支出。 改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出 按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷 2、租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。 未提完折舊的，延長(zhǎng)折舊年限。 注：會(huì)計(jì)上要求按固定資產(chǎn)條件進(jìn)行分析，原則上無(wú)差異。 （三）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（三）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 3、固定資產(chǎn)的大修理支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。稅法要求“同時(shí)符合下列條件的 ” 修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上； 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上。 會(huì)計(jì)上，仍根據(jù)固定資產(chǎn)構(gòu)成條件定性判斷，可能出現(xiàn)差異 其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出 目前尚無(wú)明確規(guī)定，開(kāi)辦

35、費(fèi)稅法與會(huì)計(jì)是否存在差異待文件進(jìn)一步明確。（四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資（四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資 1、初始計(jì)量： 稅法規(guī)定：通過(guò)支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購(gòu)買價(jià)款為成本；通過(guò)支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。 會(huì)計(jì)核算：企業(yè)合并形成（包括同一控制下、非同一控制） 除企業(yè)合并以外的 支付現(xiàn)金、股權(quán)置換、投資者投入、非貨幣交換和債務(wù)重組 差異主要在非商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣交換 （四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資（四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本的調(diào)整：比較投資成本與投資時(shí)占被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的份初始投資成本的調(diào)整：比較投資成本與投資時(shí)占被投資單

36、位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的份額額投資成本大：商譽(yù)，不調(diào)整投資成本，稅收與會(huì)計(jì)確認(rèn)金額相同投資成本大：商譽(yù)，不調(diào)整投資成本，稅收與會(huì)計(jì)確認(rèn)金額相同投資成本?。翰铑~計(jì)入當(dāng)期損益，計(jì)稅基礎(chǔ)不調(diào)整投資成本?。翰铑~計(jì)入當(dāng)期損益，計(jì)稅基礎(chǔ)不調(diào)整例：例：A公司以公司以2000萬(wàn)元取得萬(wàn)元取得B公司公司30的股權(quán)，取得投資時(shí)被投資單位可辨認(rèn)凈的股權(quán)，取得投資時(shí)被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為資產(chǎn)的公允價(jià)值為7000萬(wàn)元。如萬(wàn)元。如A公司能夠?qū)灸軌驅(qū)公司施加重大影響，公司施加重大影響，借：長(zhǎng)期股權(quán)投資借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 2000 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 100 貸：銀行存款貸：銀行存款 2000

37、貸：營(yíng)業(yè)外收入貸：營(yíng)業(yè)外收入 100 CA TB長(zhǎng)期股權(quán)投資長(zhǎng)期股權(quán)投資 2100 2000如可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為6000萬(wàn)元，稅法與會(huì)計(jì)無(wú)差異萬(wàn)元，稅法與會(huì)計(jì)無(wú)差異（五）投資性房地產(chǎn)（五）投資性房地產(chǎn)1 1、范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有、范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括：的房地產(chǎn)，包括：已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。2 2、會(huì)計(jì)計(jì)量：、會(huì)計(jì)計(jì)量：通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量；符合特定條件的通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量；

38、符合特定條件的，允許采用公允價(jià)值計(jì)量，允許采用公允價(jià)值計(jì)量成本模式計(jì)量：差異同其它固定資產(chǎn)成本模式計(jì)量：差異同其它固定資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量：會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量：會(huì)計(jì): :反映市價(jià)變動(dòng)反映市價(jià)變動(dòng) 稅收稅收: :按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的處理原則按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的處理原則四、計(jì)稅成本的核算四、計(jì)稅成本的核算 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 “計(jì)稅成本”是與會(huì)計(jì)核算的“開(kāi)發(fā)成本”是相對(duì)應(yīng)的概念。開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成

39、本費(fèi)用。最大區(qū)別在于歸集成本費(fèi)用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。兩者從金額上講，一般說(shuō)來(lái)后者大于前者。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 成本對(duì)象成本對(duì)象成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。1、可否銷售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先

40、作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。2、分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。3、功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。4、定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。5、成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。6、權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)

41、象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 例如，企業(yè)計(jì)劃在一塊土地上同時(shí)開(kāi)發(fā)10幢樓，20幢別墅。企業(yè)可以按上述原則，在開(kāi)工前劃分不同的成本對(duì)象。 1、以每幢樓或別墅作為不同的成本對(duì)象； 2、 以1

42、0幢樓作為一個(gè)成本對(duì)象，以20幢別墅作為一個(gè)成本對(duì)象。 3、其它任意的組合方式。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容 1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。3、建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建

43、筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。企業(yè)計(jì)稅成本核算

44、的一般程序企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序 1、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。2、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。3、對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售

45、時(shí)再予扣除。4、對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。5、對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。 其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清

46、負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象， 共同成本和間接成本的分配辦法共同成本和間接成本的分配辦法 (一)占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。共同成本和間接成本的分配辦法共同成本和間接成本的分配辦法(二)建筑面

47、積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。(三)直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。(四)預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。特殊成本的約定分配方法特殊成本的約定分配方法 (一)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配

48、的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。 如果未商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，預(yù)算成本不得扣除特殊成本的約定分配方法特殊成本的約定分配方法 (二)單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 (三)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 (四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán)1換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)

49、在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出 (包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。2換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)不一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值的確定操作實(shí)例操作實(shí)例 A企業(yè)將帳面價(jià)值2000萬(wàn)元的土地投入B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中B企業(yè)共投入2億元，按照合同約定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束后，A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價(jià)值為1億元，其它房產(chǎn)歸B企業(yè)所有。 A企業(yè)，1、銷售土地，收入為1億元，成本2000萬(wàn)元，將所得計(jì)入分得房時(shí)的應(yīng)納稅所得額征稅；2、取得的房產(chǎn)按1