房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理應(yīng)對方法課件

1、中國財稅浪子中國財稅浪子 王駿王駿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法畫龍點睛畫龍點睛 中國財稅浪子王駿中國財稅浪子王駿 歡迎通過中國移動添加飛信好友進行交流新舊政策的主要差異新舊政策的主要差異 一、適用范圍 二、將預(yù)售收入和計稅毛利率的概念 三、有條件允許了部分預(yù)提費用在稅前扣除 四、對于計稅成本的歸集明確一、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時間一、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時間1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。2、除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報

2、房地產(chǎn)管理部門備案(2) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明與老31號文件相比，完工的三個條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 2、企業(yè)通過正式簽訂房

3、地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn) 未正式簽訂“合同”所取得的收入l -傾力打造行業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料,我們將致力為廣大管理者提供更多的資料下載服務(wù).二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 按照銷售方式不同，分別確認收入 一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn) 繼續(xù)執(zhí)行原31號文的合同約定與實際收訖價款孰早原則 二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 采取銀行按揭方

4、式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 （無變化、且發(fā)生較少）1、支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)

5、；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理3. 基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基

6、價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4.、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于

7、實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知通知（國稅函（國稅函2008828號）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為號）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)自用或經(jīng)營，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認收生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認收入。入。 二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 視同銷售收入的確認 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)

8、品市場銷售價格確定； 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 上海規(guī)定專門規(guī)定為15%二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 1、年度匯繳時，調(diào)整表第52行反映 2、季度預(yù)繳時，通過第四行反映二、收入的稅務(wù)處理

9、二、收入的稅務(wù)處理 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率 ，由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進行確定 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。位于其他地區(qū)的，不得低于5。三項各下調(diào)了5 屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。增加了限價房和危改房兩類 二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物

10、或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。新稅法實施條例：租金收新稅法實施條例：租金收入，按照合同約定的承租人入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期應(yīng)付租金的日期確認收入的確認收入的實現(xiàn)。實現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 售后回購：銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應(yīng)確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認為利息費用。 以舊換新：銷售商品應(yīng)當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。 買一贈一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的

11、銷售收入，不屬于捐贈。二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 拆遷還建 賣房贈珠寶二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格，應(yīng)當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入現(xiàn)金折扣：債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。應(yīng)當按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為財務(wù)費用扣除。銷售折讓：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓銷售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。已經(jīng)確認銷售收入的應(yīng)當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。二、收入的稅務(wù)處理二、收入的稅務(wù)處理 超過正常信用

12、期的延期收款上 稅法規(guī)定：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現(xiàn)； 會計需要按實際利率法確認當期的一次性收入，并全額結(jié)轉(zhuǎn)成本。三、成本、費用扣除的稅務(wù)處理三、成本、費用扣除的稅務(wù)處理 1、原則：企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除 雖然未明確按權(quán)責發(fā)生制還是按實際支付扣除。但按照所得稅法第八條“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理

13、的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以扣除。但由于會計核算中，由于未計入銷售收入，所以這部分稅金未計入營業(yè)稅金及附加，只能通過當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。 操作實例操作實例 某開發(fā)商2003年開工A項目，04年已正常銷售，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬元，期間費用50萬元，銷售成本700萬元；04年開工B項目當年不具備完工條件實現(xiàn)預(yù)售收入200萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金11萬元。不考慮其它納稅調(diào)整，04年企業(yè)所得稅計算

14、如下：利潤=1000- 50-700-（55+11）=184萬元應(yīng)納稅所得額= 184+20020%=224萬元操作實例操作實例05年B項目具備完工條件，同期另對外銷售實現(xiàn)收入2000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金110萬元，銷售成本1500萬元，另將04年預(yù)售收入確認為當期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本150萬元，05年期間費用60萬元。不考慮其它納稅調(diào)整，05年企業(yè)所得稅計算如下：利潤=（2000+200）- 60-110-（1500+150）=380萬元應(yīng)納稅所得額= 380-20020%=340萬元已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工

15、程成本確認。 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本維修費用的扣除維修費用的扣除 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。配套設(shè)施的扣除配套設(shè)施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地

16、方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。3、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。保證金的扣除保證金的扣除 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為

17、購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 傭金或手續(xù)費的扣除傭金或手續(xù)費的扣除企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。境外機構(gòu)幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)

18、的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費用時，應(yīng)該代扣代繳5%的營業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。 利息支出的扣除利息支出的扣除 1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 2、企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。財產(chǎn)損失的扣除財產(chǎn)損失的扣除 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)

19、規(guī)定在稅前扣除。 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 有關(guān)規(guī)定：由于目前新的財產(chǎn)損失扣除管理辦法未出臺，待明確特殊肯定性規(guī)定特殊肯定性規(guī)定1、工資薪金支出、工資薪金支出稅法規(guī)定稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準予扣除。條件：準予扣除。條件：包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式是實際發(fā)生的是實際發(fā)生的發(fā)放的對象是在本企業(yè)任職或發(fā)放的對象是在本企業(yè)任職或受雇傭的員工受雇傭的員工限于合理的范圍和額度限于合理的范圍和額度會計：職工薪酬是指為獲得職工提供勞務(wù)而給予各種形式的報酬。其范圍是：職工工資、薪金

20、津貼和補貼工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費職工福利費社會基本保險住房公積金非貨幣性福利辭退福利其它與獲得職工服務(wù)有關(guān)的支出工資薪金的特殊形式一一股份支付工資薪金的特殊形式一一股份支付會計規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基會計規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基礎(chǔ)確定的負債，如股份期權(quán)、股票等。分為礎(chǔ)確定的負債，如股份期權(quán)、股票等。分為權(quán)益結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要授予股份或認股權(quán)等權(quán)益結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要授予股份或認股權(quán)等現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要支付現(xiàn)金現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要支付現(xiàn)金會計與稅法規(guī)定比較：

21、會計與稅法規(guī)定比較：（1） 以權(quán)益結(jié)算的股份支付以權(quán)益結(jié)算的股份支付 稅法稅法:不允許稅前扣除不允許稅前扣除（2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 稅法稅法:行權(quán)時允許稅前扣除行權(quán)時允許稅前扣除2、保險支出、保險支出 基本社?？梢钥鄢?補充兩項按規(guī)定標準扣除 特殊工種險可以扣除 企業(yè)財產(chǎn)險可以扣除 投資者和員工的其它商業(yè)保險不可扣除 3、三項經(jīng)費、三項經(jīng)費 職工福利費支出，不超過工資薪金總額職工福利費支出，不超過工資薪金總額14的部分，準予扣除；的部分，準予扣除； 職工工會經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額職工工會經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額2的部分，準予扣除；的部分，準予扣除； 企業(yè)發(fā)生

22、的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額薪金總額2.5的部分，準予扣除；的部分，準予扣除；超過部超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。主要是比例不變、基數(shù)變、主要是比例不變、基數(shù)變、從準備金性質(zhì)變成據(jù)實有最高限的扣除原則從準備金性質(zhì)變成據(jù)實有最高限的扣除原則4、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)招待費 考慮到業(yè)務(wù)招待費是由商業(yè)招待和個人消費混合而成的，而且二者通常難以劃分 將業(yè)務(wù)招待費扣除比例規(guī)定為60%，同時規(guī)定扣除數(shù)額最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5。 扣除的順序： 將實際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費金額 60% 再與當年銷售（營業(yè)）收入 5比較扣

23、除 注意：銷售（營業(yè)）收入。會計與稅法的差異，主要是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入。5、廣告宣傳費、廣告宣傳費 廣告費具有一次性投入大、受益期長的特點，因而應(yīng)該視同資本化支出，不能在發(fā)生當期一次性扣除。業(yè)務(wù)宣傳費與廣告費性質(zhì)相似，也應(yīng)一并進行限制，實施條例規(guī)定（除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定者外）按銷售（營業(yè)）收入的15%扣除，并允許向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。 結(jié)轉(zhuǎn)扣除與企業(yè)的臺帳管理 由于扣除比例大都提高，與以前年度未扣除的廣告費銜接問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理應(yīng)對方法廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費調(diào)整表廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費調(diào)整表本年度廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出100其中：不允許扣除的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出20本年度

24、符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出80銷售（營業(yè)）收入1000稅收規(guī)定的扣除率15%本年廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費扣除限額150本年廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出納稅調(diào)整額20本年結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0加：以前年度累計結(jié)轉(zhuǎn)扣除額60、90減：本年扣除的以前年度結(jié)轉(zhuǎn)額60、70累計結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0、 20房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理應(yīng)對方法 旗幟鮮明旗幟鮮明 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的基數(shù)時，應(yīng)扣除未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。 旗幟鮮明旗幟鮮明 對2007年底前按國稅發(fā)200

25、631號規(guī)定攤銷業(yè)務(wù)招待費的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。（實體法從舊） 6、租金支出、租金支出 按支付租金的按支付租金的實質(zhì)實質(zhì)分為分為 經(jīng)營性租賃方式，按租賃期均勻扣除（與取經(jīng)營性租賃方式，按租賃期均勻扣除（與取得租金收入可能不對應(yīng)）得租金收入可能不對應(yīng)） 融資性租賃方式，實質(zhì)是分期付款贖買固定融資性租賃方式，實質(zhì)是分期付款贖買固定資產(chǎn)，所以扣折舊但不能扣實際支付的租賃資產(chǎn)，所以扣折舊但不能扣實際支付的租賃費費7、勞動保護支出、勞動保護支出 勞動保護支出的三重性：首先是為雇員提供的；其次必須是確因工作需要；第三必須與職工健康、安全有關(guān)。 合理性，

26、作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。 實際發(fā)生：對應(yīng)是不能預(yù)提、攤銷等8、管理費的扣除、管理費的扣除 非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機構(gòu)、場所，就非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機構(gòu)、場所，就其中國境外總機構(gòu)發(fā)生的與該機構(gòu)、場所生產(chǎn)其中國境外總機構(gòu)發(fā)生的與該機構(gòu)、場所生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費用，能夠提供總機構(gòu)出具的費用經(jīng)營有關(guān)的費用，能夠提供總機構(gòu)出具的費用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分攤的，準予扣除。，并合理分攤的，準予扣除。 8、管理費的扣除、管理費的扣除 母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費用，按照獨立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價

27、格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費用進行稅務(wù)處理。未公平交易原則確定服務(wù)的價格稅務(wù)機關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。母公司向其多個子公司提供同類項服務(wù)，其收取的服務(wù)費可以采取分項簽訂合同或協(xié)議收?。灰部梢圆扇》?wù)分攤協(xié)議的方式 母公司以管理費形式向子公司提取費用，子公司因此支付給母公司的管理費，不得在稅前扣除。 9、捐贈支出、捐贈支出 公益救濟性捐贈 計算基數(shù)從以前的“應(yīng)納稅所得額”改為“企業(yè)的利潤額”，方便了納稅人計算； 改變了以前按不同受贈對象、不同扣除比例的規(guī)定，將稅前扣除比例統(tǒng)一為12%。 其它捐贈支出和贊助支出不得扣除 10、準備金、準備金 稅法原則上不允許扣除準備金，因此要正確稅法原則上不允許扣除準備金，因

28、此要正確區(qū)分準備金和預(yù)提費用；區(qū)分準備金和預(yù)提費用； 會計準則規(guī)定只有少當數(shù)資產(chǎn)不計提減值（會計準則規(guī)定只有少當數(shù)資產(chǎn)不計提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價值貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價值計價的投資性房地產(chǎn)）計價的投資性房地產(chǎn)） 稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準備金；稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準備金； 稅法第稅法第8條和條例第條和條例第55條對金融保險有允許提條對金融保險有允許提取準備的例外規(guī)定。取準備的例外規(guī)定。資產(chǎn)的稅務(wù)處理資產(chǎn)的稅務(wù)處理（一）基本定義（一）基本定義1、資產(chǎn)：是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者、資產(chǎn)：是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控

29、制、預(yù)期能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源控制、預(yù)期能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源2、資產(chǎn)稅務(wù)處理的主要內(nèi)容、資產(chǎn)稅務(wù)處理的主要內(nèi)容資產(chǎn)分類：固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資產(chǎn)分類：固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨資資產(chǎn)、存貨資產(chǎn)的計價、資產(chǎn)的計價、資產(chǎn)的扣除、資產(chǎn)的處置3、重點掌握資產(chǎn)處理時的差異歷史成本的原則計稅基礎(chǔ)（可稅法規(guī)定可從應(yīng)納稅所得額中扣除的金額）與賬面價值差異所導致的所得稅核算（二）固定資產(chǎn)（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會計基本一致，但投資性房地產(chǎn)除外稅法與會計基本一致，但投資性房地產(chǎn)除外2、計價：外購：購買固定資產(chǎn)超過正常條件下的延期支付。稅

30、法是總付款額；會計核算不包括未實現(xiàn)的融資費用例如甲公司購買大型設(shè)備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購買例如甲公司購買大型設(shè)備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購買當年末分當年末分5 5年分期收取，每年年分期收取，每年20002000萬，合計萬，合計1 1億。假定不考慮增值稅億。假定不考慮增值稅，如在銷售日支付貨款，只須支付如在銷售日支付貨款，只須支付80008000萬元。萬元。會計核算：公允價值為會計核算：公允價值為80008000萬元，折現(xiàn)率為萬元，折現(xiàn)率為7.93%7.93%借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 80008000萬元萬元 未確認融資費用未確認融資費用 20002000萬元萬元 貸：貸

31、： 長期應(yīng)付款長期應(yīng)付款 1 1億元億元稅法確定固定資產(chǎn)的原值為稅法確定固定資產(chǎn)的原值為 1 1億億無無（二）固定資產(chǎn)之計價（二）固定資產(chǎn)之計價 自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會計以預(yù)計可使用狀態(tài)。 在建工程試運行期間的收入在會計上沖減工程成本；在稅法中計入當期應(yīng)納稅所得額。 某企業(yè)在建工程的建造成本6000，試運行期間取得收入為900，生產(chǎn)成本為600. 會計上固定資產(chǎn)價值為6000-（900-600）=5700 稅法上當年調(diào)整應(yīng)納稅所得額為900-600=300；固定資產(chǎn)價值為6000（二）固定資產(chǎn)之計價（二）固定資產(chǎn)之計價 融資租賃 稅法與會計均按實質(zhì)四原則判定， 資產(chǎn)的所有權(quán) 購買的選擇權(quán)

32、 租期占使用期大部分 付款額現(xiàn)值約等于公允價值 差異與分期付款銷售方式類似（二）固定資產(chǎn)之計價（二）固定資產(chǎn)之計價 盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價值計價 通過非貨幣交換取得的固定資產(chǎn):稅法按公允價值計價；會計按是否具有商業(yè)實質(zhì)分為按公允價值計價和按換出資產(chǎn)的帳面價值計價 通過債務(wù)重組、接受捐贈和投資等方式取得的固定資產(chǎn)：由于前者作為視同銷售處理， 接受方稅法按公允價值計價。會計上基本相同，但有可能存在差異。（二）固定資產(chǎn)之折舊（二）固定資產(chǎn)之折舊稅法扣除的計提折舊范圍：房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； 以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)； 以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； 已足額提取折

33、舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)； 與經(jīng)營活動無關(guān)的固定資產(chǎn)； 單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地； 其他不得計算折舊扣除的固定資產(chǎn)。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 （二）固定資產(chǎn)之折舊（二）固定資產(chǎn)之折舊 稅法規(guī)定的折舊方法為直線法； 殘值合理確定，不得變更； 最低折舊年限：房屋、建筑物，為20年；飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；電子設(shè)備，為3年。三者均可能與會計核算產(chǎn)生差異 （三）長期待攤費用（三）長期待攤費用 1、已足額提取折舊的固定

34、資產(chǎn)的改建支出。 改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長使用年限等發(fā)生的支出 按照固定資產(chǎn)預(yù)計尚可使用年限分期攤銷 2、租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。 未提完折舊的，延長折舊年限。 注：會計上要求按固定資產(chǎn)條件進行分析，原則上無差異。 （三）長期待攤費用（三）長期待攤費用 3、固定資產(chǎn)的大修理支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。稅法要求“同時符合下列條件的 ” 修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ)50%以上； 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上。 會計上，仍根據(jù)固定資產(chǎn)構(gòu)成條件定性判斷，可能出現(xiàn)差異 其他應(yīng)當作為長期待攤費用的支出 目前尚無明確規(guī)定，開辦

35、費稅法與會計是否存在差異待文件進一步明確。（四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資（四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資 1、初始計量： 稅法規(guī)定：通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為成本。 會計核算：企業(yè)合并形成（包括同一控制下、非同一控制） 除企業(yè)合并以外的 支付現(xiàn)金、股權(quán)置換、投資者投入、非貨幣交換和債務(wù)重組 差異主要在非商業(yè)實質(zhì)的非貨幣交換 （四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資（四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資初始投資成本的調(diào)整：比較投資成本與投資時占被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值的份初始投資成本的調(diào)整：比較投資成本與投資時占被投資單

36、位可辨認凈資產(chǎn)公允價值的份額額投資成本大：商譽，不調(diào)整投資成本，稅收與會計確認金額相同投資成本大：商譽，不調(diào)整投資成本，稅收與會計確認金額相同投資成本?。翰铑~計入當期損益，計稅基礎(chǔ)不調(diào)整投資成本?。翰铑~計入當期損益，計稅基礎(chǔ)不調(diào)整例：例：A公司以公司以2000萬元取得萬元取得B公司公司30的股權(quán)，取得投資時被投資單位可辨認凈的股權(quán)，取得投資時被投資單位可辨認凈資產(chǎn)的公允價值為資產(chǎn)的公允價值為7000萬元。如萬元。如A公司能夠?qū)灸軌驅(qū)公司施加重大影響，公司施加重大影響，借：長期股權(quán)投資借：長期股權(quán)投資 2000 借：長期股權(quán)投資借：長期股權(quán)投資 100 貸：銀行存款貸：銀行存款 2000

37、貸：營業(yè)外收入貸：營業(yè)外收入 100 CA TB長期股權(quán)投資長期股權(quán)投資 2100 2000如可辨認凈資產(chǎn)的公允價值為可辨認凈資產(chǎn)的公允價值為6000萬元，稅法與會計無差異萬元，稅法與會計無差異（五）投資性房地產(chǎn)（五）投資性房地產(chǎn)1 1、范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有、范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括：的房地產(chǎn)，包括：已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。2 2、會計計量：、會計計量：通常應(yīng)當采用成本模式計量；符合特定條件的通常應(yīng)當采用成本模式計量；

38、符合特定條件的，允許采用公允價值計量，允許采用公允價值計量成本模式計量：差異同其它固定資產(chǎn)成本模式計量：差異同其它固定資產(chǎn)公允價值計量：會計公允價值計量：會計: :反映市價變動反映市價變動 稅收稅收: :按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的處理原則按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的處理原則四、計稅成本的核算四、計稅成本的核算 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。 “計稅成本”是與會計核算的“開發(fā)成本”是相對應(yīng)的概念。開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成

39、本費用。最大區(qū)別在于歸集成本費用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計制度與會計準則。兩者從金額上講，一般說來后者大于前者。從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 成本對象成本對象成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則：成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。1、可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先

40、作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。2、分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。3、功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。4、定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。5、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。6、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對

41、象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。 例如，企業(yè)計劃在一塊土地上同時開發(fā)10幢樓，20幢別墅。企業(yè)可以按上述原則，在開工前劃分不同的成本對象。 1、以每幢樓或別墅作為不同的成本對象； 2、 以1

42、0幢樓作為一個成本對象，以20幢別墅作為一個成本對象。 3、其它任意的組合方式。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容 1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建

43、筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。5、公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。企業(yè)計稅成本核算

44、的一般程序企業(yè)計稅成本核算的一般程序 1、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。2、對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。3、對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售

45、時再予扣除。4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。 其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清

46、負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象， 共同成本和間接成本的分配辦法共同成本和間接成本的分配辦法 (一)占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。共同成本和間接成本的分配辦法共同成本和間接成本的分配辦法(二)建筑面

47、積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。(三)直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。(四)預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。特殊成本的約定分配方法特殊成本的約定分配方法 (一)土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配

48、的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 如果未商稅務(wù)機關(guān)同意，預(yù)算成本不得扣除特殊成本的約定分配方法特殊成本的約定分配方法 (二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。 (三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。 (四)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán)1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)

49、在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出 (包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。2換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。確認的時間點不一開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值的確定操作實例操作實例 A企業(yè)將帳面價值2000萬元的土地投入B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過程中B企業(yè)共投入2億元，按照合同約定，項目開發(fā)結(jié)束后，A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價值為1億元，其它房產(chǎn)歸B企業(yè)所有。 A企業(yè)，1、銷售土地，收入為1億元，成本2000萬元，將所得計入分得房時的應(yīng)納稅所得額征稅；2、取得的房產(chǎn)按1