寫字樓的財(cái)務(wù)管理

1、寫字樓的財(cái)務(wù)管理一、 物業(yè)管理的收費(fèi)項(xiàng)目（一）物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。（二）代收代繳項(xiàng)目1、電費(fèi)2、 水費(fèi)3、 有線電視管理費(fèi)4、 通訊費(fèi)（三）多種經(jīng)營收費(fèi)1、 停車場收費(fèi)2、 租售代理收費(fèi)3、 家政服務(wù)收費(fèi)4、 其他特約服務(wù)收費(fèi)5、 其他多種經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)（四）其他收費(fèi)項(xiàng)目1、罰款費(fèi)用：包括收取的管理費(fèi)滯納金等；1、 各種押金：租房押金、施工押金、出入證押金；2、 出租租金：是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產(chǎn)出租的收入；3、 大修改造資金：由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計(jì)劃，報(bào)業(yè)主委員會審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偨o各業(yè)主。二、管理費(fèi)的核定

2、（一）制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則1. 收支相抵，略有節(jié)余2. 準(zhǔn)確測算的原則（是制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要基礎(chǔ)）3. 前瞻性及相對穩(wěn)定性原則（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算1. 資料準(zhǔn)備2. 收費(fèi)項(xiàng)目分解與歸集3. 標(biāo)準(zhǔn)試算（三）物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成1. 管理服務(wù)人員的工資及福利，包括工資、津貼、福利、社會保險(xiǎn)費(fèi)等；2. 辦公費(fèi)用，包括交通、場地、辦公用品、接待費(fèi)等的支出；3. 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)作、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，包括物業(yè)所有附屬設(shè)備、設(shè)施的定期維護(hù)、保養(yǎng)及維修開支；4. 清潔綠化費(fèi)，包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運(yùn)、綠化擺設(shè)及養(yǎng)護(hù)等的費(fèi)用；5. 保安費(fèi)用，包括消防演習(xí)、保安人員人身保險(xiǎn)、服務(wù)費(fèi)、保安系統(tǒng)設(shè)備、器械等

3、的配置及日常維修費(fèi)、向當(dāng)?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費(fèi)等；6. 公共水電支出；7. 不可預(yù)見費(fèi)用；8. 節(jié)日裝飾費(fèi)，如重大節(jié)日的場地布置等的支出；9. 聘請專業(yè)人士費(fèi)用，如聘請律師、會計(jì)師等的支出；10. 經(jīng)理人酬金；11. 法定稅費(fèi)。（四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整影響管理費(fèi)變化的主要因素有：1. 物價(jià)上漲引起的水電費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)等支出的增加；2. 外匯匯率變化引起的管理費(fèi)收支的變化；3. 外包設(shè)備及服務(wù)項(xiàng)目承包費(fèi)考慮到物價(jià)指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。管理費(fèi)的調(diào)整一般采取“增加法”，即在原來預(yù)算的基礎(chǔ)上，將增加的項(xiàng)目和金額加上去，再按使用功能、使用性質(zhì)和面積分?jǐn)?，加上原來的?biāo)準(zhǔn)即為調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)。三

4、、費(fèi)用的繳納（一） 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好 費(fèi)用繳納的辦法，讓用戶做到心中有數(shù)。同時(shí)，還應(yīng)設(shè)立滯納金與違約處理?xiàng)l款，要注意鼓勵(lì)用戶養(yǎng)成良好的交費(fèi)習(xí)慣。（二） 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中，不應(yīng)盲目派單或派完催款單就完事，而應(yīng)該與未繳費(fèi)業(yè)主或客戶取得聯(lián)系，了解業(yè)主或客戶的情況，具體問題具體分析。四、管理收益（一） 在代理型的管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務(wù)的過程中，其物業(yè)管理收支是按實(shí)列支的，對企業(yè)來說是沒有利潤的；而物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，必須有一個(gè)合理的利潤率，否則其經(jīng)營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個(gè)按管理企業(yè)管理費(fèi)收入/支出的一定比例，提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金，即為經(jīng)理人酬金（或稱管理者酬金）。管理酬金的支付：按定額利潤百分比取酬金：定額利潤率一般在10%15%左右，通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。（二） 在經(jīng)營型的管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行以收抵支、有償自愿的原則，與業(yè)主或物業(yè)使用者以合同