業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)的25種表現(xiàn)及司法建議

1、歐陽(yáng)家百創(chuàng)編業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)的25種表現(xiàn)及司法 建議歐陽(yáng)家百(2021.03. 07)業(yè)主不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的25種表現(xiàn)及司法建議在民事審判實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中的業(yè)主多數(shù)沒有故意不履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，大多數(shù)杲有所謂的事由。這種所謂的事由，其實(shí)不是法定的抗辯事由，很難得到人民法院的支持，訴訟結(jié)果往往是收訴。業(yè)主不繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的25種表現(xiàn)：1、業(yè)主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風(fēng)等質(zhì)量?jī)疹}為由，拒交 物業(yè)費(fèi)。其實(shí)，房屋質(zhì)量問(wèn)題與物業(yè)公司是無(wú)任何關(guān)系的。2、發(fā)生質(zhì)量?jī)疹}已過(guò)保修期，不同意有償服務(wù)。一些了解物 業(yè)服務(wù)的業(yè)主，在找到物業(yè)公司對(duì)其房屋出現(xiàn)的質(zhì)量?jī)疹}進(jìn)行維 修時(shí)，令交維修費(fèi)用，可有的

2、業(yè)主不但不同意有償維修，還會(huì)因 此拒交物業(yè)費(fèi)。3、鄰居出租房屋，感覺不安全，不交物業(yè)費(fèi)。出租房屋是業(yè) 主的權(quán)利，物業(yè)無(wú)權(quán)干涉，業(yè)主以這個(gè)理由拒交物業(yè)費(fèi)，實(shí)在有 些牽強(qiáng)。4.樓住戶建花園，樓上不同意。此種情況，如果物業(yè)公 司己向業(yè)主下達(dá)整改通知，并將情況報(bào)給業(yè)主委會(huì)和相關(guān)執(zhí)法部 門，就沒有責(zé)任了。5、小區(qū)里有人養(yǎng)大型犬，還有養(yǎng)家禽影響其他業(yè)主正常生 活，不交物業(yè)費(fèi)。此情況，物業(yè)公司只能報(bào)給有關(guān)部門。欲陽(yáng)豕曰創(chuàng)爾歐陽(yáng)家百創(chuàng)編6、小區(qū)地廂車位不合業(yè)主心意。很多小區(qū)內(nèi)，停車位都是很 有限的，占不到車位，應(yīng)該杲業(yè)主的運(yùn)氣冋題，不應(yīng)該歸到物業(yè) 公司身上。7、配套設(shè)施不完善，不交費(fèi)問(wèn)題。其實(shí)，這也屬于開發(fā)商

3、建 設(shè)時(shí)的遺留冋題，與物業(yè)無(wú)關(guān)。8、暖氣不熱。此事真的與物業(yè)無(wú)關(guān)。9、滾動(dòng)開發(fā)的施工工地有噪音、擋視線、施工時(shí)綠地被破 壞。與物業(yè)無(wú)關(guān)，業(yè)主應(yīng)找政府部門解決。10、鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關(guān)系冋題，業(yè)主應(yīng)通過(guò)社區(qū) 調(diào)解或法律維權(quán)。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要制止，但無(wú)執(zhí)法權(quán)。11、前樓接層擋光。業(yè)主可通過(guò)物權(quán)法維權(quán)，找規(guī)劃部門 和行政執(zhí)法部門解決。12、商鋪燈光或噪音、排氣污染。業(yè)主可通過(guò)物權(quán)法維 權(quán)，并找政府相關(guān)部門解決。13、未享受服務(wù)，如空房未住，電梯不坐。空房的產(chǎn)權(quán)是業(yè) 主，你不到小區(qū)住、不乘坐電梯，也應(yīng)盡業(yè)主義務(wù)。14、私自拆改房屋結(jié)構(gòu)，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)開發(fā)公司不給維修，與 物業(yè)無(wú)關(guān)。15、因公共

4、部位事故造成損失，對(duì)保險(xiǎn)公司的賠付額度及時(shí)間 太長(zhǎng)不滿意，與物業(yè)無(wú)關(guān)。16、有業(yè)主因?yàn)榻谐鲎廛嚥患皶r(shí)不交費(fèi)。叫出租車服務(wù)，并不 是物業(yè)服務(wù)范圍。歐陽(yáng)家百創(chuàng)編17、還有業(yè)主因?yàn)楹⒆颖秽従拥男」穱樀剑笪飿I(yè)公司減免 物業(yè)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)通過(guò)公安部門解決此事。18、無(wú)理拒交。有業(yè)主因房屋質(zhì)量連電梯費(fèi)也拒交；有的因家 中失火，物業(yè)未及時(shí)發(fā)現(xiàn)而拒交但更多的時(shí)候，這些五花八 門的理由與物業(yè)無(wú)關(guān)。19、樓道衛(wèi)生打掃不徹底。樓道衛(wèi)生是物業(yè)的服務(wù)范圍，物業(yè) 應(yīng)加強(qiáng)管理。拒不接受監(jiān)督時(shí)，可以向業(yè)主委員會(huì)、行業(yè)管理部 門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服 務(wù)費(fèi)的理由。20、小區(qū)綠化不及時(shí)，綠地內(nèi)雜草

5、清理不及時(shí)。物業(yè)應(yīng)根據(jù)季 節(jié)及時(shí)綠化，并對(duì)園區(qū)公共綠地的花草樹木進(jìn)行精心維護(hù)。如果 不維護(hù)，可以向業(yè)主委員合、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院 提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費(fèi)的理由。21、小區(qū)雨天路積水清掃不及時(shí)，雪天積雪未及時(shí)清掃。小 區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生，物業(yè)應(yīng)及時(shí)清理。如果不清理，可以向業(yè)主委員 會(huì)、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng) 當(dāng)成為不繳納服務(wù)費(fèi)的理由。22、小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時(shí)維修。屬于物業(yè)公司責(zé)任。 如果不維護(hù)，可以向業(yè)主委員會(huì).行業(yè)管理部門提出或者向人民 法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費(fèi)的理由。23、家中被盜。此問(wèn)題要具體問(wèn)題具體分析。如

6、果業(yè)主自家硬 件設(shè)施不完善，則與物業(yè)無(wú)關(guān)，因?yàn)槲飿I(yè)巡邏的只是公共區(qū)域； 如果行竊者杲從正門進(jìn)入，物業(yè)做到了登記，可進(jìn)入者提供的是歐陽(yáng)家百創(chuàng)編假證件，或者行竊者盜走的是非常難發(fā)現(xiàn)的小物件，與物業(yè)無(wú) 關(guān)；行竊者進(jìn)門時(shí)物業(yè)未做登記，導(dǎo)致業(yè)主被盜，物業(yè)負(fù)一定責(zé) 任，應(yīng)當(dāng)按費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。應(yīng)當(dāng) 向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費(fèi)的理 由。24、車輛被劃傷。這得看物業(yè)如何收費(fèi)，如果停在車庫(kù)內(nèi)，按 照合同物業(yè)只提供衛(wèi)生打掃、用電照明等服務(wù)，車輛劃傷物業(yè)不 負(fù)責(zé)任；車停在自律停車場(chǎng)被劃傷，物業(yè)不負(fù)責(zé)任；如果合同中 物業(yè)有保管義務(wù)，物業(yè)公司要按比率賠償。應(yīng)當(dāng)向人民法院提

7、起 民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費(fèi)的理由。25、各種設(shè)施設(shè)備老化后，物業(yè)無(wú)錢更換。正常情況下，小型 維修應(yīng)由物業(yè)直接逬行；如果大修就要?jiǎng)佑么笮途S修基金，需要 業(yè)委會(huì)進(jìn)行申請(qǐng)。應(yīng)當(dāng)按費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則承擔(dān)相應(yīng) 的責(zé)任。向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù) 費(fèi)的理由。司法建議：建議一：業(yè)主要正確行使抗辯權(quán)合同法第六十六條【同時(shí)履行抗辯權(quán)】當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的行要求。第六十七條【先行履行抗辯權(quán)】當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒

8、歐陽(yáng)家百創(chuàng)編絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。第六十八條【不安抗辯權(quán)】應(yīng)當(dāng)先 履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可 以中止履行：（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（-）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第六十九條【履行不安抗辯權(quán)的附加規(guī)定】 當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì) 方。対方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的 方可以解除合同。司

9、法提示：是在一些物業(yè)公司存在一定過(guò)錯(cuò)的物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，部分 業(yè)主往往認(rèn)為只要業(yè)主們相互團(tuán)結(jié)起來(lái)集體拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公 司甚至法院也都無(wú)可奈何，很多業(yè)主覺得，認(rèn)為法不責(zé)眾，實(shí)這 是一個(gè)誤區(qū)。有的業(yè)主甚至以某些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)為由在毫無(wú)理 由的情況下拒交物業(yè)費(fèi)，一旦被起訴到法院，便以大家都這么做 為由進(jìn)行辯解。這在法律上是得不到支持的。対于物業(yè)的過(guò)錯(cuò)， 可以起訴物業(yè)違約。二是主觀歸責(zé)于物業(yè)公司，不當(dāng)行使抗辯權(quán)。在實(shí)際案件中， 部分業(yè)主往往不了解物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)范圍，在遇到房屋漏 水、財(cái)物失竊、鄰居違章建設(shè)等侵權(quán)行為時(shí)將侵權(quán)責(zé)任盲目歸責(zé) 于物業(yè)公司并拒絕交納物業(yè)費(fèi)。實(shí)際上，這部分受侵權(quán)的業(yè)主一歐陽(yáng)

10、家百創(chuàng)編歐陽(yáng)家百創(chuàng)編方廂沒有理性分析損害發(fā)生的原因，也不區(qū)分開發(fā)商、物業(yè)公司 以及其他業(yè)主等可能的侵權(quán)行為實(shí)施主體，主觀地認(rèn)為物業(yè)公司 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)所有的責(zé)任；另一方面又采取了不正當(dāng)?shù)木S權(quán)手段，試 圖通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)自己的損失。三是沒有長(zhǎng)期居住，認(rèn)為沒享受到物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)。實(shí) 際上，是否長(zhǎng)期居住或者是否親自居住都不能構(gòu)成唯一的抗辯理 由。物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)要到位業(yè)主自覺履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，按期足額繳納物業(yè)服務(wù) 費(fèi)，是檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的指標(biāo)。同時(shí)， 也杲檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水平、能力、成果的重要標(biāo)志。那 么，如何提升物業(yè)服務(wù)水平和能力呢？司法提示：物業(yè)服務(wù)的成功經(jīng)

11、驗(yàn)證明，要做到“五個(gè)到位”。杲物業(yè)服務(wù)合同管理要到位；二是物業(yè)服務(wù)要到位；三是動(dòng)員業(yè)主自覺履行繳納義務(wù)服務(wù)費(fèi)的宣傳、思想工作要到 位；四杲幫助業(yè)主解決實(shí)際困難要到位；五杲先協(xié)商后訴訟解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛要到位。歐陽(yáng)家百創(chuàng)編合同管理是前提，物業(yè)服務(wù)是關(guān)鍵，動(dòng)員業(yè)主自覺履行繳納服 務(wù)費(fèi)義務(wù)是根本，幫助業(yè)主解決實(shí)際困難是動(dòng)力，協(xié)商解決杲促 進(jìn)，訴訟解決是補(bǔ)充。只有這樣，才能構(gòu)建和諧的物業(yè)關(guān)系?？傊?，業(yè)主非因物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，以物業(yè)公司未進(jìn) 到服務(wù)義務(wù)為由，作為抗辯不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。因?yàn)檫@與 物業(yè)服務(wù)合同無(wú)關(guān)；業(yè)主因物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，以 物業(yè)公司未進(jìn)到服務(wù)義務(wù)為由，不能作為抗辯不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 的理由，應(yīng)當(dāng)啟案提起民事訴訟，因?yàn)槲飿I(yè)與